賃貸物件の管理会社とは？建物管理会社との違い

不動産管理会社とは、賃貸物件の管理をする会社のことです。まずは、不動産管理会社の主な役割や種類を見ていきましょう。

不動産管理会社の役割

賃貸マンションやアパート、商業ビルなどの賃貸物件の管理・運営を行うことを「賃貸管理」といいます。その業務を行う会社が「賃貸管理会社」であり、さらに大きなくくりを「不動産管理会社」といいます。

賃貸物件では入居者の募集から建物の維持、点検、掃除などを行う人が必要となります。こうした賃貸管理業務はオーナーの仕事とされていますが、物件の数や規模によってはすべての業務を行うのは困難です。また、不動産に関する法律は複雑化しているため、契約関係の事務手続きにも手間と時間がかかります。加えて競合の賃貸物件も多く、満室の状態を保ちながら物件の環境を整えるのは個人の力では難しいでしょう。
そのため、賃貸物件の多くは不動産管理会社へその管理を委託しているのです。物件のオーナーにとって不動産管理会社は大切なパートナーであり、管理会社選びによって不動産経営の状況は大きく左右されます。だからこそ、管理会社を選ぶ際はその種類や業務内容をしっかりと理解した上で選定する必要があるのです。

不動産管理会社の種類

不動産管理会社には、「仲介業務だけを行う会社」と「管理業務だけを行う会社」、「その両方を行う会社」の3種類があります。

仲介業務だけを行う会社は強い「集客力」を持っています。その会社に行けばさまざまな物件を比較・検討できるため、賃貸物件を探している人が集まりやすい傾向です。入居希望者に自社の物件を紹介できるタイミングが多くあるため、契約につながりやすい会社といえます。
一方、管理業務だけを行う会社は、管理業務に関するノウハウが豊富です。適切な清掃頻度の提案や、トラブルのない退居案内などを得意としています。

不動産管理会社という大きなくくりの中には「賃貸管理会社」と「建物管理会社」があります。ここではそれぞれの特徴を見ていきましょう。

賃貸管理会社
賃貸管理会社では、リーシング・契約締結・入居者対応・家賃の回収・敷金精算・管理状況の報告・レポート作成など、賃貸管理全般の業務を行います。

建物管理会社
建物管理会社では、清掃・設備の点検・警備・保全工事など、建物の保守管理に関する業務全般を行います。

賃貸マンションの場合、賃貸管理と建物管理を一括して1社に任せているオーナーも少なくありません。一括して任せた場合、窓口が一本化できるため連携が取りやすいメリットがあります。しかし中には、「賃貸管理には問題ないが、建物管理に問題がある」といったケースもあるでしょう。そのような場合は、建物管理会社の変更を検討するのがおすすめです。

不動産管理会社の業務形態は、以下の3種類に分けられます。

管理委託方式
管理委託方式は、オーナーが継続して賃貸不動産を所有し、管理業務のみを不動産管理会社に委託する方式です。オーナーが不動産管理会社に管理料を支払います。

サブリース（一括借上）方式
サブリース方式は、オーナーが所有する不動産を一括して不動産管理会社に賃貸し、管理会社が第三者に転貸する方式です。不動産はオーナーが継続して所有します。一括借り上げ方式なので、オーナーは毎月一定の収入を得られます。ただし、空室がある場合は赤字となってしまうリスクがある点に注意が必要です。

所有型方式
所有型方式は、不動産管理会社が賃貸用建物を所有して、借家人へ貸付を行う方式です。個人所有の建物が管理会社へ売却された場合や、管理会社が新たに新規建物を建築した場合などがこの所有型方式にあたります。賃料のすべてが管理会社に移転されます。

不動産管理会社の主な収入源は以下の通りです。

管理収入
オーナーと管理契約（委託契約）を結び、「管理委託料」として報酬を受け取ります。管理委託量は「家賃収入×〇%」という形で決められており、一般的な目安は「家賃収入の5%」程度です。管理物件の数が多ければ安定した収入を得られます。また、家賃が高いほど、あるいは入居中の部屋が多いほど家賃収入は大きくなるため、管理手数料の金額は高くなります。

仲介料
管理物件に空室が発生したら入居者を募集します。入居者が決まれば「仲介手数料」を受け取れます。仲介手数料の相場は家賃の1ヶ月分程度です。入居者は新規契約時に「敷金礼金」「1ヵ月分の家賃」「1ヵ月分の仲介手数料」を用意する必要があります。

更新手数料
居住用の物件は2年契約が基本であるため、契約を更新する入居者は多くいます。 更新となれば「更新手数料」が得られます。

リフォームによる利益
賃貸マンションや賃貸アパートの退居時には、原状回復のためにリフォーム工事を行います。中には自社で工事部門を併設している管理会社もありますが、そうでない場合はリフォーム会社に仕事を発注し「紹介料」を得ます。実は賃貸管理を請け負っている会社の多くが、リフォームで安定した利益を上げているのです。

保険契約によるマージン
一部の不動産管理会社は、保険の代理店もしています。火災保険と家財保険を取り扱っており、そのマージン収入があるのです。火災保険はオーナーへ加入を促し、家財保険は入居者との契約時に加入を催促します。家財保険は賃貸契約の条件として、契約時に加入してもらうことが多い傾向にあります。

不動産管理会社の業務内容は多岐にわたります。ここでは、不動産管理会社の主な業務について見ていきましょう。

入居者募集

不動産に空室がある場合、入居者を募集します。空室があると家賃収入が無くなり、賃貸経営に直結する重大な問題につながりかねません。そのため、空室を埋めることは非常に重要な業務です。スムーズに入居者を決めるためには、「適切な家賃価格」であることが大切です。入居者が決まったら、家賃の半月分〜1ヵ月分の仲介手数料をオーナーと入居者のそれぞれから受け取ります。

賃貸契約の手続き（新規・更新）

新しく入居者が決まった際の新規賃貸契約手続きや、契約期間経過後も継続して住む入居者への更新手続きを行います。

退居時の立ち会い・精算

退居時の立ち会いと、敷金の精算を行います。敷金返還に関しては入居者との間でトラブルになりやすいため、国土交通省がまとめた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿って対応をします。

家賃の集金

入居済みのすべての部屋から毎月の家賃を集金します。家賃の滞納が発生した場合は督促を行います。日本の法律では入居者側の権利が強いため、家賃滞納者へ督促したにもかかわらず改善されない場合でも、すぐに退居させられないのが現状です。

清掃

清掃は建物の美観を維持し、入居者の快適な暮らしを保つために必要な業務です。また、資産価値の下落防止にもつながります。清掃業務は、主に掃き掃除などを行う「日常清掃業務」と、廊下やエントランスなどの高圧洗浄を行う「定期清掃業務」の2種類があります。

修繕工事の手配

住人が退居した後の壁紙や、フローリングの修繕工事などの手配をします。賃貸経営における修繕工事は、できるだけ費用を抑えつつ入居者が住むのに適した環境を維持することが重要です。そのため、修繕工事の適切なタイミングを見極める必要があります。また、どの業者に修繕を依頼するかも非常に重要なポイントです。
なお、この修繕工事の手配に関しては、建物管理会社が行う場合もあります。

建物の維持管理

賃貸物件はオーナーにとって大切な資産です。その価値を維持するためには、日常的なメンテナンスが必須となります。メンテナンスでは、外壁・共用廊下・エントランス・屋上・駐車場・庭などの定期点検と、必要に応じて簡単な修繕を行います。例えば、外壁に浮きやはがれている箇所がないか、共用部の電気が切れていないか、駐車場のアスファルトにめくれやひび割れはないかといった点検や、庭の植栽部分の剪定・除草などがこの業務の対象です。

長期修繕計画の作成

長期修繕計画は、賃貸物件の資産価値を維持するために必要な業務です。修繕計画は建物の構造によって異なるため、正しく修繕が施されていない建物は劣化が早く、空室リスクを高めることにつながります。他にも、売却時の物件価格に大きな影響を与えてしまうのです。

建物設備の維持管理

建物設備の維持管理には「法定点検」と「任意点検」の2つがあります。法定点検とは、各種法律に基づいて点検が義務化されているものです。任意点検は不動産管理会社が任意で行う点検を指します。 以下は義務化されている法定点検の種類です。

消防用設備の点検
消防法に基づく点検です。次の消防設備が設置されている場合は、消防設備士または消防設備点検資格者による点検を行う必要があります。

　・消火器具
　・誘導灯
　・漏電火災警報器
　・火災報知設備
　・屋内消火栓設備
　・屋外消火栓設備
　・避難器具
　・非常警報器具
　・消防用設備用自家発電設備
　・動力消防ポンプ
　
簡易専用水道の検査
水道法に基づく点検です。有効容量の合計が10平方メートルを超える受水槽や高架水槽によって給水する場合は、受水槽・高架水槽の清掃と、水質の検査、水槽の点検を行います。清掃・点検・水質検査は年1回の頻度で行うことが義務付けられており、簡易専用水道検査機関による検査が必要です。

浄化槽の保守点検、清掃
浄化槽法に基づく点検です。保守点検は年間3回程度実施し、清掃は年1回の実施が必要とされています。加えて、定期的な水質検査を行います。

エレベーターなどの定期検査
建築基準法、労働安全衛生法に基づく点検です。エレベーターが異常なく安全に使用できるかを検査します。

入居者対応

居住している入居者からの設備に関するクレーム報告や、入居者間のトラブルなどに対応します。クレームやトラブルの対応は日時を問わず発生し、入居者が不満を持った状況での問い合わせになるため、対応が難しく精神的に負担のかかる業務です。そのため、コールセンターなどを持つ不動産管理会社に委託しているオーナーが多い傾向です。
クレームやトラブルになりやすい事例としては、騒音・異臭・悪臭・水漏れ・ゴミ出しのルール違反・共用部分の使い方・ペットの飼育に関する問題などが挙げられます。

不動産のオーナーが不動産管理会社に物件の管理を依頼する契約のことを「不動産管理委託契約」といいます。不動産管理委託契約には「一般管理契約」と「サブリース契約」という2つの契約方法があります。

不動産管理委託契約

不動産管理委託契約とは、不動産のオーナーが不動産管理会社に物件の管理を委託する契約のことです。主にマンション管理を委託する際に結ぶ契約を指します。
オーナーは不動産を所有しているものの、その資産を管理・運用する知識が乏しい場合があります。そのため、オーナーひとりの力で管理・運用するよりも、プロである不動産管理会社に依頼した方がうまく運営できるとみて、不動産管理委託契約を結ぶケースが多い傾向です。

一般管理契約

一般管理契約とは、不動産のオーナーが行う管理業務を不動産管理会社が代行する契約です。代行する業務内容は前述したように「賃貸契約の手続き」「退居時の立ち会い・精算」「家賃の集金」「清掃」など多岐にわたります。
一般管理契約は、あくまでもオーナーと入居者が直接賃貸借契約を結ぶのが特徴です。そのため、賃料・敷金・礼金といった賃貸契約の内容や条件を、オーナー自身が取り決め可能な点がメリットといえます。
一方で、一般管理契約のデメリットは、入居募集を行う際の広告費用が割高な点です。また、広告を出しても入居者が決まらず、空室率が高くなってしまうと家賃収入は入りません。

サブリース契約

サブリース契約とは、不動産管理会社がオーナーから物件を1棟丸ごと借り上げ、管理会社と入居者が直接賃貸契約を結ぶ契約です。入居者の募集や入退居の手続き、家賃の徴収、クレーム対応、建物の維持管理など、不動産の運用にかかる業務のすべてをサブリース会社が代行します。
サブリース契約のメリットは、安定して家賃収入が得られる点です。満室や空室などの入居状況にかかわらず、サブリース会社からオーナーに契約で定められた保証賃料が毎月支払われます。これを「家賃保証」と呼びます。
一方で、サブリース契約のデメリットは、家賃収入が最大化しないため満室であっても高い収益が見込めない点です。また、すべての業務を管理会社が代行するためオーナーが入居者を選定できず、モラルの低い入居希望者が入ってしまう恐れも挙げられます。こうした観点から、サブリース契約を受ける管理会社の入居審査は厳しめであることが多い傾向にあります。

ここでは、不動産管理会社を選ぶ際に重視したいポイントを紹介します。これから不動産管理会社との契約を考えているオーナーは、以下の9点を意識してどの管理会社にするか検討しましょう。

集客力

不動産管理会社に業務を委託する上で、集客力のある管理会社かどうかは非常に重要です。集客力があることは、空室を埋める能力があるといえます。つまり、それだけ空室のリスクを減らせるのです。もし管理会社に集客力がなければ、空室が増え、ローンや税金の支払いにも影響してくるでしょう。
管理会社の集客力を見極める方法としては、不動産管理会社が公表している「平均空室期間」と「入居率」を確認するのがおすすめです。具体的な目安は「管理物件の入居率が95%以上かどうか」で判断すると良いでしょう。

空室対策への強さ

空室を埋めることが重要であると上記で解説しましたが、さらに管理会社を見極めたい方は「空室を埋めるために具体的な提案をしてもらえるかどうか」を確認してみましょう。
空室がなかなか埋まらないのに管理会社から何の提案もない、または「家賃を下げる」という提案しかないといった場合、不満を持つオーナーは多いでしょう。もちろん、市場分析の結果、現在設定している家賃が相場よりもかなり高額な場合には、適切な水準に家賃を引き下げる必要があります。しかし、市場分析などもせずただ家賃減額の提案ばかりをする管理会社では、オーナーの収入が減り苦しい状況に置かれてしまいます。
このような状況を避けるためにも、オーナーの利益最大化をふまえて空室対策の提案をしてくれる会社を選ぶことは大切です。

以下は家賃減額以外の空室対策の提案例です。

・広告料の設定
・初期費用の減額
・リフォームの実施
・人気設備の導入

不動産管理会社を選ぶ際は、実際に空室対策としてどのような提案をしてきたか、今までの事例を聞いてみましょう。

地域に密着しているか

不動産管理会社を選ぶ際には、その管理会社がアパートやマンションが建っている地域に詳しいかどうかを調べるのもポイントの一つです。地域の最寄り駅や周辺施設、エリアごとにおける治安などの情報にたけている管理会社なら、その地域や物件に合った入居者をターゲットにしやすくなります。その地域に管理会社の本支店があればより地域に詳しい管理会社といえるでしょう。

トラブルへの対応力

入居者からのクレームや、入居者同士の問題など、各種トラブルへの対応力が十分にある不動産管理会社を選びましょう。トラブルへの早急な対応は、入居者からの2次クレームを防ぐ際に重要です。対応が不十分だったり遅かったりすると、さらなるクレームにつながり、最悪の場合は退居されてしまう恐れがあります。

管理会社のトラブルへの対応力をチェックする際には、以下のポイントを確認しましょう。

・拠点から1時間以内に物件に到着できるか
・管理事業に携わる人員は十分に確保されているか
・トラブル対応専用のコールセンターなどが設置されているか
・過去にトラブルが発生した際の対応事例

経営状態

オーナーにとって入居者からの家賃は大切な収入源です。不動産管理会社と契約し業務を委託する場合、その収入源である家賃を一時的に預けることになります。そのため、事前に管理会社の経営状況が良好であるかどうかをしっかりと確認する必要があるのです。
経営状況は、管理会社の担当者から提供された情報だけで判断するのではなく、信用調査会社による調査結果や財務諸表などのデータと比べて判断しましょう。

管理戸数

管理戸数が多い不動産管理会社は、それだけ管理業務に関するノウハウが蓄積しているといえます。また、管理戸数が多いということは「規模効果が働き工事単価が安くなる」「実績が豊富なためトラブルへの対応力がある」といったメリットもあります。
必ずしも「管理戸数が多ければ良い」というわけではありませんが、目安として1万戸以上の物件を管理しているかどうかを意識して見ると良いでしょう。

担当者の印象

一般的に、不動産管理会社に管理業務を委託すると、物件ごとに担当者が付きます。「マンションやアパートの管理人さん」をイメージすると分かりやすいでしょう。ほとんどの場合、オーナーと管理会社の連絡窓口はその物件の担当者になるため、担当者との相性は非常に重要です。
話しやすかったりレスポンスが早かったりする担当者なら、トラブルがあった際にも相談しやすく、定期的な報告や連絡をしてもらえるのでストレスを感じにくくなります。
一方で、何もしてくれなかったり連絡を返してくれなかったりする担当者の場合、オーナーだけでなく入居者も不満を持ちやすくなります。
同じ管理会社でも担当者によって個人差があるため、あらかじめ確認しましょう。

顧客満足度

不動産管理会社の顧客満足度の簡単な確認方法は、管理会社のサイトやパンフレットなどに掲載されている「お客様の声」を見ることです。
管理会社が載せているため、ネガティブな意見が掲載されていることはないでしょう。しかし、掲載数が多かったり、お客様が顔出しで掲載されていたりする場合は、ある程度の信頼が置ける意見といえます。

管理手数料の安さだけで選ばない

不動産管理会社を選ぶ際に、管理手数料の安さだけで決定するのは避けましょう。オーナーの立場では、コストを安く抑えられる方が良い一方で、管理手数料が2％台以下など極端に安い管理会社の場合、他の部分でコストがかかり、結果的にむしろ割高になってしまう恐れがあります。
例えば、退居時の原状回復工事費用などは管理手数料以外のコストです。管理手数料が安い管理会社では、工事費用などをメイン収益源として割高に設定している場合があり、退居者が出るたびに支出が増えてしまいます。
管理手数料の相場は家賃収入の3〜5%程度と意識しておき、それよりも低い場合は他の部分でコストがかからないかを確認しましょう。

2011年（平成23年）に、国土交通省より「賃貸住宅管理業登録制度」が定められました。賃貸住宅における良好な居住環境の確保を図るとともに、不良業者を排除し、業界の健全な発展・育成を図ることを目的としている制度です。管理戸数が200戸以上の事業者は登録が義務付けられているため、不動産管理会社を選ぶ際の判断材料の一つとして活用するのもおすすめです。なお、登録事業者は国土交通省のホームページに掲載されています。

最後に、一般の方が賃貸住宅に入居する際の審査について、必要書類や審査に通りやすくなるポイントを解説します。

家賃保証会社が行う審査

保証会社が付いている賃貸物件の場合、家賃保証会社が入居審査をします。保証会社の役割は、家賃が払えない入居者の代わりに家賃を立て替えることです。もし入居者が家賃を払っていない場合、保証会社は入居者に対して家賃の督促を行います。オーナーも保証会社も家賃の滞納を避けたいため、入居審査では家賃の支払い能力の有無も含めて厳しくチェックされるのです。

また、保証会社付きの賃貸物件に入居する場合は、保証料を支払います。保証料には、もしも家賃を滞納したときの保険の役割があります。管理会社やオーナーの立場からしても保証料を払ってくれる方が安心であるため、家賃保証会社への加入を条件とする管理会社が多い傾向です。

オーナーと管理会社が行う審査

オーナーと不動産管理会社が行う審査は、まず管理会社が入居申込書の内容を基に行います。その後、オーナーが承諾して入居希望者の入居が許される流れです。
具体的には、入居申込書を含めた提出書類の内容を見て、間違いや問題がないかを管理会社とオーナーの双方で確認します。管理会社によっては、入居希望者の連帯保証人や勤務先に直接連絡をして、記載内容に間違いがないかを確認するところもあります。入居希望者の中には嫌がる方もいますが、オーナーにとっては大切な物件の貸し出しとなるため、審査は慎重に行われるのです。

入居審査で必要となる書類

入居審査で必要となる書類は、審査を行う保証会社や不動産管理会社によって異なります。
以下は代表的な必要書類です。

・身分証明書（運転免許書・保険証・パスポート・マイナンバーカードなど）
・住民票（同居人がいる場合は全員分が必要）
・収入証明書
・預貯金通帳のコピー（預貯金審査が必要な場合）
・連帯保証人の身分証明書
・連帯保証人の収入証明書

上記の他に、課税証明書や車検証のコピーなどを求められる場合があります。また、連帯保証人の印鑑証明書が必要となるケースもあります。審査をスムーズに進めるためにも、あらかじめ確認しておきましょう。

入居審査には何日かかるのか

入居審査は、早くて当日、遅くて1週間前後かかります。先にも解説したように、不動産管理会社によっては連帯保証人や勤務先に直接電話をかけて確認するところもあるため、相手がなかなか電話に出ないと審査も長引きます。スムーズに終わらせたい場合は、あらかじめ連帯保証人や勤め先に連絡しておくと良いでしょう。
また、入居申込書の内容に不備があったり、オーナーと連絡が取れなかったりすると、承諾に時間がかかります。

審査に通るためのポイント

入居希望者の全員が審査に通るわけではなく、中には審査に落ちてしまう方もいます。希望物件へ入居するためにも、以下のポイントを意識しましょう。

収入が安定していることを証明する
自身の年収だけで審査に通る自信がない場合、預貯金の残高を審査材料として提出しましょう。審査では家賃支払い能力をアピールすることが重要です。

必要書類は不備がないようにしっかりと確認する
提出書類が欠けていた、記入した内容にミスがあったなどの不備があると、審査に落ちてしまう恐れがあります。書類を提出する前に、不足や記入ミスがないか忘れずに確認しましょう。
また、虚偽の報告は厳禁です。最悪の場合、裁判に発展します。

賃貸マンションやアパート、商業ビルなどの賃貸物件の管理・運営を行うことを「賃貸管理」といい、その業務を行う会社が「賃貸管理会社」です。さらに大きなくくりを「不動産管理会社」と呼びます。不動産管理会社は、オーナーに代わって「入居者の募集」「建物の維持」「点検」「掃除」といったさまざまな業務を請け負います。オーナーにとって不動産管理会社は大切なパートナーです。だからこそ、管理会社を選ぶ際はその種類や業務内容をしっかりと理解した上で選定する必要があります。これから不動産管理会社を選ぶオーナーは、この記事で紹介した「不動産管理会社を選ぶ際に重視したいポイント」を参考に検討してみましょう。