ワンルームマンションの成功率はどれくらい？メリットや成功させるためのポイントを解説

ワンルームマンション投資の成功率は、公的機関や不動産会社などからデータが発表されていないため、一概にはいえません。また、不動産投資における成功は投資の目的を達成することであり、投資の目的は人によって異なるため、成功や失敗の定義もあいまいです。このように具体的な成功率はわかりませんが、一般的に不動産投資の成功率は低く、その確率は約10%ともいわれています。初心者の場合はさらに成功率が下がるため、まずは具体的な戦略や目標を立て、リスクを正確に評価することが重要です。

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションを一室単位で購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る投資手法です。
ワンルームマンション投資の収入源は、家賃収入と売却益の2つに分けられます。
・家賃収入
購入したワンルームマンションを賃貸に出すことで、毎月の家賃収入を得られます。ただし、この家賃収入はそのまま利益として残るわけではありません。管理費や保険料や固定資産税などの経費や、物件の購入時に組んだローンの返済に充てる必要があります。そのため、大きな利益を得にくいですが、ローンを完済すれば家賃収入の多くが利益として残ります。
・売却益
物件を購入時より高い価格で売却することで、売却益を得られます。家賃収入に比べて大きな利益を得られる可能性がありますが、利益を得るためには適切な物件選びや市況の見極めが必要です。失敗すると大きな損失を出してしまう恐れもあるため、初心者向けとはいえないでしょう。

ここでは、ワンルームマンション投資の成功率を上げるポイントを解説します。
以下のポイントを把握しておけば、投資に失敗しにくくなるでしょう。

好立地の物件を探す

好立地の物件であれば、空室になりづらいため、安定した家賃収入を得られるでしょう。特に、ワンルームマンションは単身者を対象とした住宅であり、単身者の多くは通勤や通学のために電車を利用するため、駅近の物件が好まれます。スーパーやコンビニや病院に近い物件や周辺環境の治安が良い物件も、賃貸需要が高い傾向です。

収支と利回りを明確にする

収支と利回りは収益性を把握するうえで重要な指標です。これを明確にしないと具体的な資金計画が立てられず、将来発生するリスクを正確に評価できません。家賃収入で管理費や保険料や固定資産税などの経費やローンを無理なくまかなえるのか、実質利回りを計算しましょう。
実質利回りとは、不動産の購入時や運営時にかかる諸費用を年間の家賃収入から差し引き、それを物件価格で割ったものを指します。

計算式は以下の通りです。

（年間の家賃収入 － 運用にかかる諸費用）÷ 物件価格 × 100

ワンルームマンション投資における実質利回りの目安は3~5%です。実質利回りが3%を下回っている場合、投資金額の回収に時間がかかり過ぎる恐れがあります。

複数の物件を比較・検討する

ワンルームマンション投資の目的に応じて、複数の物件を比較・検討することをおすすめします。
例えば、将来のために資金を作りたい場合は長期的に安定して家賃収入を得られやすいといわれる新築ワンルームマンションを、すぐに収入を得たい場合は、利益を出しやすいといわれる中古ワンルームマンション検討するなど、目的に応じて選びましょう。
また、退去されてもすぐに次の入居者を獲得できるように、複数の物件を比較して賃貸需要が高い物件を選ぶことも重要です。特に、ワンルームマンションの主な入居者である単身者は入居期間が短いといわれるため、賃貸需要の高さが成功に直結します。

物件の設備や周辺環境を調べる

実際に現地に足を運んで、物件の設備を調べましょう。独立型のキッチンや洗面台、収納設備など便利な設備がある物件は入居者に好まれる可能性があります。入居を検討する人の印象を左右するため、エントランスやエレベーターなどの共用部分の状態も必ず確認しましょう。ただし、物件に過剰な設備が施されていると管理費や修理費が高くなるため注意です。
また、物件の近隣施設や騒音状態など周辺環境も調べましょう。コンビニやドラッグストアなど単身者にとってうれしい施設はあるか、最寄り駅の周辺はどうなっているかを確認して、賃貸需要があるかどうかを判断します。幹線道路沿いや大通り沿いのマンションの場合は、マンションの防音性能も確認すると良いでしょう。

不動産投資の勉強や情報収集を行う

知識がないのにもかかわらず不動産投資を始めると、条件が悪い物件を購入したり悪徳不動産会社に騙されたりするかもしれません。ワンルームマンション投資は、不動産投資の中では少額に分類されますが、それでも数百〜数千万円のお金が動きます。そのため、しっかり勉強・情報収集して物件の相場や市況が理解できるようにならなければなりません。勉強・情報収集の方法として、セミナーや勉強会への参加や本やWebサイトでの勉強、不動産投資会社への相談などが挙げられます。

ローンを組む場合は有利な条件のものを選ぶ

ワンルームマンション投資では多くの人がローンを利用しますが、金融機関や契約内容によってローンの返済総額に差が出るため、有利な条件のローンを選ぶ必要があります。
具体的には、融資期間が長いローンや金利が低いローンです。これらのローンを利用することで、月々の返済額が少なくなり、利益を確保しやすくなります。ただし、有利な条件のローンは返済能力が求められるため、通常より審査が厳しい傾向です。審査を通過したい場合には、返済計画や収益性をまとめた事業収支計画書を作成し、利益の見込みや安定性を示すことも有効でしょう。

出口戦略まで立てておく

不動産投資における出口戦略とは、投資物件を売却し、投資資金をできるだけ回収するための戦略です。出口戦略を立てておくことで、利益を最大化でき、投資リスクを軽減できます。出口戦略は、投資前に立てるのが基本です。購入から何年後を目安に売却するのか、収益物件として売却するのか自己居住用として売却するのかなどをあらかじめ想定しておきましょう。売却時の物件や土地の価格や空室リスクを考慮した家賃収入の計算も大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。不動産会社によって物件の情報はもちろん、アドバイスや契約後のサポートは異なります。過去の実績や口コミなどを調べて、会社の信頼性を確認しましょう。
また、不動産投資を成功させるには担当者の存在も欠かせません。マメに連絡してくれるか、丁寧かつ親身に対応してくれるか、メリットだけでなくリスクも伝えてくれるかなどが信頼できる担当者を見分けるポイントです。

ここでは、ワンルームマンション投資で成功しやすい人の特徴を解説します。
自己資金に余裕があり、長期的な視点を持っている人が成功しやすい傾向です。

自己資金が多い人

自己資金が多い人は頭金の支払いに余裕ができ、物件の選択肢も広がります。
また、頭金が多ければ多いほど借入額が少なくなるため、金融機関からの融資を受けやすくなり、金利が低くなるでしょう。

長期的な運用を目的にしている人

ワンルームマンション投資は、証券のように短期売買で利益を得る投資スタイルとは相性が良くありません。購入して数年で売却すると、初期費用や運用費を回収できない恐れがあるためです。ワンルームマンション投資で利益を得るためには、最低でも5年以上の家賃収入を得る必要があります。そのため、ワンルームマンション投資では長期的な視点が欠かせません。

ここでは、ワンルームマンション投資で失敗しやすい人の特徴を解説します。
十分な準備や知識を持たず、ワンルームマンション投資を始めた人は失敗する傾向です。

目先の情報を信じて鵜呑みにしてしまう人

目先の情報や人の意見を信じて鵜呑みにする人は投資に失敗する恐れがあります。不動産会社の営業担当者の中には、ただ売りたい物件を勧めてくる人も少なくありません。
また、物件の将来性を過大評価するケースや利回りや家賃収入の見通しが甘いケースもあります。情報を鵜呑みにして投資すると、資金計画に誤算が生じるでしょう。
さらに、オーナーとして成功している人から物件の購入を勧められるケースもありますが、成功者の考えに従っても投資に成功する保証はありません。不動産会社の情報や成功者の意見だけでなく、自ら市場調査や分析を行って客観的な視点を持つことが重要です。

不動産投資の勉強を怠る人

不動産会社や管理会社に投資の判断や資産運用や物件の管理を任せれば、不動産投資の勉強は必要ないと考えている人もいるでしょう。しかし、不動産投資の勉強を怠ると不動産の価値を判断できず、相場よりも高値で物件を購入したり売却の判断が遅れたりする恐れがあります。
不動産投資では、不動産会社からアドバイスをもらいながら運用しますが、最終的な判断を下すのは自分自身です。そのため、セミナーや勉強会に参加したりWebサイトや本で調べたりして勉強し続ける必要があります。

ここでは、ワンルームマンション投資のリスクを解説します。
主なリスクとして、家賃収入がゼロになるリスクや資産価格が下落するリスクが挙げられます。

空室が発生すると家賃収入が得られなくなる

ワンルームマンション投資は毎月一定の家賃収入を得られる点が魅力ですが、家賃収入を得るには入居者が必要です。そのため、空室が発生すると家賃収入が得られなくなり、管理費の支払いやローンの返済だけ残る恐れがあります。特に、一室のみ所有しているケースでは、長期間の空室が発生すると資金繰りが厳しくなるでしょう。そのため、人口減少率が低い都市部や駅近の物件や管理が行き届いている物件を選んで、空室リスクを軽減する必要があります。

資産価格が下落する恐れがある

基本的に不動産は現物資産であるため、経年劣化によって資産価格が下がるほか、景気や不動産市況や周辺環境の変化によっても資産価格は変動します。そのため、不動産投資では将来の資産価格の変動を予測し、対策を立てることが重要です。好立地の物件であれば長期的に高い賃貸需要が見込めるため、資産価格が下がりにくくなるでしょう。
また、資産価格は物件の家賃から逆算して決定されるため、空室対策を徹底すれば資産価格の下落を抑えられる可能性があります。ただし、資産価格の下落を完全に止めることは難しいため、綿密な収支計画を立てたり売却タイミングを設定したりするのも大切です。

節税効果が小さい

不動産所得は、それぞれの所得額を合計して課税額を計算する総合課税の対象であるため、減価償却費が多ければ多いほど所得税を減らせます。減価償却とは、資産の購入費用を使用する期間で分割して計上する会計上の処理です。
例えば、耐用年数が5年の1,000万円の物件を購入した場合、減価償却費は年に200万円ずつ発生します。減価償却費により不動産所得が会計上赤字になった場合、所得から不動産所得の赤字分が差し引かれるため、最終的に納める税金額が少なく済むのです。
しかし、ワンルームマンションは法定耐用年数が長いため、減価償却期間が長く減価償却費も少なくなります。節税効果以上に負担が大きくなる恐れもあるため、節税を目的に不動産投資を行う場合は、法定耐用年数が短い木造アパートや築古物件の購入がおすすめです。

年金対策や保険の代わりにならない

一部の投資家や不動産会社では、「ローン完済後は家賃収入が年金代わりになる」「将来的に売却すれば退職金代わりになる」などのセールストークが展開されています。しかし、ワンルームマンション投資は年金対策や保険の代わりにはなるとは限りません。
ローンを完済しても管理費用や修繕積立金、入退去に伴う諸費用や広告料を支払う必要があります。
また、長期間のローンを組んで物件を購入した場合、ローンの完済時には築古物件となっているため、物件の資産価格は大きく下がっているでしょう。
ローン完済までに発生した費用を考えると、物件を売却しても利益は期待できません。

新築物件の場合は購入直後に損失が発生する恐れがある

新築物件は希少性が高く、販売価格に広告宣伝費や営業費などの諸経費が含まれているケースも多いため、物件価格が通常より高くなりがちです。しかし、新築物件に1日でも誰かが住めば中古となるため、新築特有の価値が無くなり、資産価格が下がるでしょう。中には、購入した瞬間に資産価格が3割下がったケースもあります。
また、新築物件は人気が高いため、家賃が高めに設定されている傾向です。しかし、退去者が発生した際に高額な家賃を維持できず、大きく家賃が下がってしまうケースも少なくありません。家賃の下落は、資産価格の下落につながるため、投資家にとっては大きな損失です。

ワンルームマンション投資にはいくつかのリスクがありますが、一方でメリットも存在します。
ここでは、ワンルームマンション投資のメリットを解説します。

初期投資が少なく初心者でも始めやすい

ワンルームマンションは、担保としての価値が高いため、金融機関からの融資を受けやすい傾向です。そのため、アパート・一棟マンション投資に比べて初期投資額が少なく済み、比較的低リスクで投資を始められます。特に、高額な投資に抵抗がある不動産投資の初心者におすすめといえるでしょう。

物件を管理しやすい

ワンルームマンション投資は、一室単位で購入するため、物件の管理が比較的簡単です。
専有面積も狭いため、室内や設備のメンテナンスや修繕費用も最小限に抑えられます。
また、入居者の募集や家賃の集金や入居者対応などほとんどの管理業務を管理会社に委託できるため、本業がある人でも気軽に運用できるでしょう。

単身者に需要がある

都心や駅から近く都心へのアクセスも良いワンルームマンションは、一人暮らしをする若者や単身赴任者などの単身者に人気です。そのため、賃貸需要が落ちにくく空室リスクも低い傾向です。特に、大学や企業の近くにある物件は入居者が見つかりやすいため、安定して家賃収入を得られるでしょう。
近年、未婚化や晩婚化により単身者が増えていることから、ワンルームマンションの賃貸需要は今後も高いと予想されます。

分散投資できる

分散投資とは、複数に分けて投資することで資産運用に伴うリスクを抑える投資手法です。ワンルームマンションは、物件価格が比較的安いため、複数の物件を購入・運用しやすいでしょう。複数の物件を持っている場合、1つの物件で空室が発生しても別の物件に入居者がいれば、引き続き家賃収入を得られます。エリアを分散すれば、地震や火災などの被害を同時に受けにくくなるため、災害リスクも抑えられます。

ここでは、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションの特徴を解説します。
それぞれの特徴を把握して、自身の目的に合った物件を選びましょう。

新築ワンルームマンション投資の特徴

新築物件は人気が高いため、入居者が決まりやすいでしょう。
また、部屋がキレイで設備も新しいため、購入してすぐに修繕費がかかる心配もありません。
法定耐用年数も十分に残っているため、ローンの返済期間も長めに設定可能です。
さらに、築年数が浅いため、条件が良ければ購入時より高く売却できる可能性があります。
一方、新築物件は中古物件に比べて価格が高いため、まとまったお金が必要です。自己資金が少ない人は高額なローンを組む必要があり、ローン返済が収益を圧迫する恐れもあります。毎月のローンの返済額が増えることから、利回りが低く投資金額の回収に時間を要するのもデメリットです。

中古ワンルームマンション投資の特徴

中古物件は新築物件に比べて価格が安いため、少ない自己資金でも投資を始められます。利回りも高くなりやすいことから、収益性が高い傾向です。
また、中古物件は新築物件とは異なり、元々の家賃が相場通りに設定されているため、収支の予測を立てやすいでしょう。修繕状況や過去の入居率などのデータも把握できるため、運用計画もスムーズに立てられます。
一方、中古物件はインテリアや設備が古く、空室になりやすい点がデメリットです。修繕やメンテナンスの費用もかかりやすいため、物件購入時に修繕状況や部屋の状態や設備の耐用年数などを把握する必要があります。
また、築年数が経過した物件は法定耐用年数が短いため、売却が難しい傾向です。

新築・中古かはメリットやリスクを踏まえて選ぶ

新築物件と中古物件にはそれぞれメリットとリスクがあるため、自身の目的に合わせて選ぶことが重要です。空室リスクを抑えたい人や修繕費を抑えたい人は新築物件に投資することで、満足のいく不動産投資ができるでしょう。
一方、初期投資額を抑えたい人や高利回りの物件に投資したい人は中古物件に投資することをおすすめします。

ワンルームマンション投資には空室リスクや資産価格の下落リスクがある一方で、初期費用が少なく物件を管理しやすいというメリットがあります。不動産投資の成功率は約10%といわれますが、収支と利回りを明確にしたり出口戦略を立てたりすれば成功率を上げられるでしょう。目先の情報を信じて鵜呑みにする人や不動産投資の勉強を怠る人は投資に失敗しやすいため、不動産投資の勉強や情報収集を行うことも重要です。
入念な準備と慎重な運用を意識して、ワンルームマンション投資を始めましょう。