アパート経営の一括借り上げって？仕組みや進め方などをまとめました

一括借り上げは、オーナーが所有している物件の一部もしくは全部を不動産管理会社が借りることを指します。一括借り上げが行われた物件は、不動産管理会社が対主となり、入居者募集、設備管理などの経営業務をオーナーに代わって行います。

なお、一括借り上げの契約を締結する際は、「賃料保証型」と「パススルー型」のどちらかを選ぶのが一般的です。「賃料保証型」は、管理会社から常に一定額の賃料が支払われる方式で、入居率によって毎月の収入が変動しないという特徴があります。
また、「パススルー型」は入居者が支払った家賃がオーナーの収入になる方式で、入居率に比例して毎月の収入が変動することが特徴です。

一括借り上げを利用した場合、家賃収入から管理手数料を差し引いた金額がオーナーの収入になります。アパートの管理業務の多くを不動産管理会社へ委託できることから、人気のある管理方法のひとつとなっています。

一括借り上げとサブリースとの違い

一括借り上げと同じ意味としてよく扱われるのが「サブリース」です。

サブリースとは、不動産管理会社がオーナーから一括借り上げした物件を第三者に貸し出すことです。「転貸借契約」や「又貸し」と言う場合もあります。
そのため、一括借り上げは物件のオーナーと不動産管理会社が賃貸借契約を締結しますが、サブリースは入居者と不動産会社が賃貸借契約を締結するのが一般的です。

現在は、一括借り上げからサブリースの流れをまとめて「一括借り上げ」と呼ぶことが多くあります。

一括借り上げと管理委託との違い

一括借り上げやサブリースと混同しやすい言葉として「管理委託」も挙げられます。
管理委託とは、物件の管理業務を不動産管理会社に一部代行してもらう方法です。一般的に、オーナーと入居者が直接契約した場合、入居者対応はオーナー自身で行う必要があります。しかし、管理委託は、オーナーと入居者が直接契約する形でありながら、入居者対応などの管理業務を委託できるという方法です。

入居者対応などの管理業務は、専門知識や経験が必要になります。そのため、初めてアパート経営を行うオーナーにとって悩むポイントも多くあるでしょう。管理業務を専門家に委託すれば、このような心配もありません。そのため、アパート経営に慣れていない人でも管理委託は利用しやすいシステムとされています。

管理委託は、一括借り上げと比較すると手数料が低くいことも特徴です。手数料は、依頼先によって異なりますが、家賃の5%程度と言われています。
ただし、管理委託には家賃保証のシステムがありません。家賃滞納や退去などによって家賃収入が減少した場合、オーナーが得られる賃料収入も減少します。

なお、サブリースや一括借り上げと違い、管理委託は管理会社によって「集金管理」や「業務管理」など、呼び方が違うことが多いので、留意しておくと良いでしょう。

管理委託やサブリースとの違いがわかったところで、一括借り上げにはどのようなメリットがあるか見ていきましょう。それぞれの方法の利点を比較して、自身の経営方法に適したものを選ぶことが大切です。

管理の負担が軽い

一括借り上げの契約を締結したアパートは、入居者募集から家賃回収、建物の保守管理や入居者対応といった業務を不動産管理会社が行います。管理業務を不動産管理会社に委託できるため、アパートのオーナーの負担は軽減します。

管理業務は煩雑化しており、専門性の高い人でないと業務遂行は難しいとされているのです。たとえば、管理だけを委託する管理委託の場合、何かトラブルが起こればオーナー宛てに連絡がきます。家賃の滞納や設備故障、住民同士のトラブルなど、24時間365日対応しなければなりません。
しかし、一括借り上げでは、管理・運営をすべて不動産会社に任せられるため、オーナーが対応する必要はありません。

アパート経営が安定する

賃貸経営で特にリスクとなるのが「空室」です。空室があると、その分家賃収入は減少し、空室期間が長くなればなるほど経営に痛手となります。築年数の浅いアパートであれば、空室リスクを比較的に心配せずとも入居者が集まりますが、経年劣化していくにつれリスクは増していきます。

しかし、一括借り上げの契約では、常に多少の空室があると仮定して賃料設定が行われるケースが多いため、空室リスクの心配がありません。一般的に、入居率が80%～90%時の収入金額と同等の家賃保証が設定されています。
家賃保証は空室率に関係なく一定額が支払われるので、個人で経営する場合と比較してアパート経営が安定しやすいでしょう。また、不動産管理会社が一括借り上げを行うことで金融機関からの評価が変わり、個人で経営しているよりも融資条件が良くなるケースもあります。

ただし、契約内容や空室率などによっては、賃料の見直しが行われることがあります。賃料の査定が下がった場合は、家賃保証の金額も下がるため注意しましょう。
さらに、管理会社によっては免責期間が設けられている場合もあります。免責期間とは、家賃保証が適用されない期間のことで、一般的には1ヶ月～2ヶ月ほどとされています。

確定申告が簡単にできる

個人でアパート経営を行う場合、毎年2月から3月頃に行う確定申告の際には、固定資産税や損害保険料、修繕費といった項目を個別に計算しなければなりません。領収書の確認や書類作製などは、手間がかかり、「面倒だ」と思う方も少なくないでしょう。

しかし、一括借り上げでは、毎月の収支がある程度固定されるようになるほか、領収書の管理や家賃の集計といった作業の一部を不動産管理会社が行ってくれます。そのため、確定申告にかかる作業量が少なくなり、手続きにかかる手間が軽減されるのです。

なお、不動産管理会社によっては、管理物件の年間収支を書類にまとめている場合もあります。アパート経営や確定申告などの業務に慣れていない方は、一括借り上げを利用することも選択肢のひとつです。

業者から最新情報が得られる

アパート経営は、管理業務だけではありません。市場の相場賃料、トレンドや周辺地域の状況などを考慮して、その都度適切な経営を行う必要があります。しかし、オーナー自身でアパートを運営する場合、専門的なデータや情報収集が難しいかもしれません。

一括借り上げの場合、情報収集や物件管理等の作業を不動産管理会社が代行してくれます。そのため、アパート経営の知識が少ないオーナーでも、最新情報に沿ってアパート経営を行えるのです。

専門知識がなくても始められる

前述の通り、一括借り上げでは入居者募集や家賃設定といった経営管理を不動産管理会社に委託できるため、アパート経営の知識が少ない方でも始めやすいという特徴があります。

また、一括借り上げを利用する場合はアパートのオーナーと入居者が直接かかわる機会が基本的になく、入居者とのトラブルに関しても不動産管理会社が間に入ることが一般的です。「アパート経営を始めてみたい」という方は、まず、一括管理を検討してみても良いのではないでしょうか。

アパートの経営管理を行う方法として、一括管理はお勧めと言えます。しかし、管理会社の選び方や物件の状態などによっては余分な費用がかかったり、予期せぬトラブルを引き起こしたりするリスクもあるのです。
ここでは、一括借り上げを利用する上での注意点を紹介していきます。

手数料が発生する

一括借り上げを利用する際は、一般的に、依頼先の不動産管理会社が算定した賃料の10%～20%ほどの手数料が発生します。これは、個人でアパート管理を行う場合と比較しても、家賃収入が約10%～20%減少するため、注意が必要です。

加えて、管理会社によっては入居者募集に掛かる広告費、退去後のリフォーム費用などをアパートのオーナーが負担する場合もあります。そのため、一括借り上げを利用する場合は、手数料の内訳や費用を十分に確認してから依頼する不動産管理会社を選びましょう。

中途解約の可能性がある

一括借り上げの契約期間は不動産管理会社によって異なりますが、数年に1回ほどの頻度で契約条件の見直しが行われるのが一般的です。契約条件は、一括借り上げの対象になるアパートの状態や周辺地域の家賃相場などを基準にして再設定されることが多く、建物の経年劣化や競合物件の増加、地価の下落などがあると賃料が減額されるケースもあります。

条件に合意できず、オーナーと不動産管理会社と契約が不成立となると、一括借り上げは解約されます。

契約に合意できず解約になった場合、新しい不動産管理会社を探すか、オーナー自身でアパートの管理を行う必要があります。

不動産会社が倒産する恐れもある

一括借り上げの契約期間中に、不動産会社が倒産するという可能性もあります。不動産会社が倒産すると、入居者との賃貸借契約はアパートのオーナーへと引き継がれます。そのほか、入居者に対する家賃管理や敷金返還義務なども引き継がれることが一般的です。

ただし、契約が引き継がれても、オーナーが入居者の連絡先を把握していないと、家賃の振込先変更や敷金返還といった業務を適切に行えません。一括借り上げでは入居者と不動産管理会社が契約を締結するので、オーナーが入居者の名前や連絡先などを把握していないことも珍しくありません。
そのため、一括借り上げの契約を締結する際には、解約時には入居者情報を開示できるように契約内容を調整してもらうと良いでしょう。

では、一括借り上げでアパート経営を行う場合、どのように進めたら良いのでしょうか。あらかじめ全体の流れを把握しておけば、実際の不動産会社とのやり取りがスムーズになるでしょう。

査定を依頼する

まず、不動産管理会社によって一括借り上げの対象となるアパートの査定が行われます。アパートの立地や設備、周辺物件の家賃相場などの情報をもとに、賃料設定や契約期間などを取り決められることが一般的です。アパートの建物や設備状態などによっては、契約前に不動産管理会社からリフォームを提案されるケースもあります。

なお、調査の前に、不動産会社や契約内容について、リサーチして情報を集めておきましょう。契約を結んでから「思っていたのと違った」と、後悔することのないように、気になる点は徹底的に調べることをおすすめします。

契約する

賃料設定や契約期間などの条件に問題が無ければ、一括借り上げの契約を締結します。不動産管理会社によっては、サブリース契約という名称を用いていることもあります。

契約後は、アパートの管理業務を不動産管理会社が行います。家賃見直しの条件や頻度、途中解約が行われる条件などは契約前に正しく確認しておくことが大切です。
条件を十分に確認せずに契約を締結した場合、契約後にオーナーの都合で途中解約することが困難だったり、家賃収入の低下によってローン返済が困難になったりするなどのトラブルを引き起こすリスクがあるため注意しましょう。

入居者を募集する

一括借り上げの契約を締結した後は、契約先の不動産管理会社によって入居者の募集が行われます。入居者募集に向けた宣伝広告は、不動産管理会社のホームページや店頭、もしくは広告代理店などを経由して実施されることが一般的です。また入居希望者に対する審査は不動産管理会社によって行われ、不動産業者と入居者で賃貸借契約を結びます。

物件の維持管理を行う

アパートのメンテナンスや入居者対応といった維持管理業務は、不動産管理会社が行います。アパートの外観、設備の状態は入居率に直接影響する要素のため、定期的に清掃、修繕を行い、建物の状態を維持しなければなりません。

実施されるメンテナンス内容、修繕費用の負担割合は不動産管理会社や契約するプランによって異なるので、契約時に確認しておくことが大切です。

一括借り上げは物件の維持管理や入居手続きなどを不動産管理会社に任せられるシステムですが、不動産管理会社の選び方や契約内容によっては家賃収入の低下を引き起こすリスクもあります。ここでは、アパートの一括借り上げ契約を締結する際に確認しておくべき点を解説します。

免責期間の有無を確認する

一括借り上げでは、特定のタイミングで免責期間が設けられることがあります。免責期間とは、不動産管理会社が家賃保証を行わなくても良い期間のことです。期間中は家賃収入が減ることから、免責期間について管理会社が十分な説明をしていない、もしくはオーナーが仕組みを把握していないなどに家賃収入に関するトラブルになる場合があります。

免責期間の設定は、以下のタイミングで行われるのが一般的です。

・新築物件で最初に入居者募集を行うとき
・入居者が退去して次の入居者募集を行うとき

免責期間の長さは、1ヵ月～3ヵ月ほどであり、不動産管理会社によって免責期間のタイミングや長さは異なります。

諸費用の負担を確認する

一括借り上げを利用する場合、賃料の10%から20%ほどの金額を管理手数料として支払うことが一般的です。しかし、不動産管理会社によっては修繕費用をオーナーが一部負担する仕組みになっていたり、メンテナンス費用が一部無料になるプランを用意していたりする場合もあります。

管理手数料の負担割合や条件などは、管理会社によって異なるため、原状回復費用や修繕費用に関する規定は契約前に確認しておくことが大切です。

家賃保証金額の設定が適切であるか確認する

一括借り上げにおける家賃保証金額は、物件の入居率が80%～90%の時に得られる家賃収入と同じ金額であるとご紹介しました。普段は毎月の家賃保証金額が変わることがないため、一括借り上げではオーナーの家賃収入が安定しやすくなるというメリットがあります。

しかし、不動産管理会社のなかには、他社と比較して家賃保証金額が明らかに低い、もしくは高い管理会社もあります。金額が低すぎる場合は入居率が伸びても、家賃収入が少ないためおすすめできません。また、高すぎる場合は管理会社の設定のする家賃も高くなり、結果として借り手が付かなくなって、契約内容の変更を余儀なくされる可能性があるため、注意が必要です。

このように、家賃保証金額が他社と比較して大きく異なる不動産会社は、契約後にトラブルになるリスクが高くなります。そのため、契約するプランや不動産管理会社を十分に比較検討してから契約しましょう。

一括借り上げで安定してアパート経営を行うには、適切な広告活動や維持管理業務を行える不動産管理会社を選ぶことが大切です。ここでは、一括借り上げの管理会社を検討する際に注目すべきポイントを紹介します。

管理能力があるか

アパートの管理業務を委託する関係上、不動産管理会社の経営管理能力によって入居率や物件のメンテナンス状況は異なります。適切な管理が行われていないアパートは、資産価値の下落や入居率の低下などを引き起こすリスクがあり、採算が取れなくなると家賃保証の引き下げや契約解除になることも珍しくありません。

入居率が低い物件は、建てた地域や賃料設定などオーナーの判断だけでなく、管理会社の能力の不足に起因することがあります。そのため、一括借り上げを活用する際には、高い経営管理能力を持った不動産管理会社を探すことが大切です。

仲介力があるか

仲介力が高い不動産管理会社を選ぶことで、一括借り上げを依頼したアパートの入居率が維持されやすくなります。そのため、入居希望者を募集する宣伝広告や入居審査などの手続きを効率的に行える不動産管理会社を選びましょう。

この記事では、アパートの一括借り上げの概要、主なメリットや注意点を解説しました。一括借り上げは物件の管理、運営を不動産管理会社に委託できる方法であり、アパート経営に掛かる労力を抑えながら家賃収入を得られる管理方法です。アパート経営の知識が少ない人でも始めやすいというメリットがありますが、管理手数料や家賃見直し等のシステムを適切に把握していないと家賃収入が少なくなるリスクもあります。

一括借り上げを活用して継続的に家賃収入を得るには、所有しているアパートの立地や設備状況に応じて、適切な不動産管理会社を選ぶことが重要です。実際に一括借り上げの利用を検討する際には、不動産管理会社など専門家に相談すると良いでしょう。

なお、アパートに関するご相談は、当社でも承っています。一括借り上げを検討中の方はぜひ、お問い合わせください。