抵当権がある家を相続したときの対処法は？必要な手続きについて解説

抵当権が付いている不動産にも資産的価値はあります。しかし、状況次第では競売にかけられる恐れもあり、不安定要素とみなされるのが特徴です。まずは、抵当権の基本的な内容を押さえておきましょう。

抵当権とは

抵当権は、不動産のローン借入時に、金融機関が当該不動産を担保とする権利です。金融機関（抵当権者）は抵当権を設定することで、万が一ローンの返済が滞った場合には家を競売にかけ、売却代金を返済に充てることができます。抵当権は返済が滞った場合に行使されるものなので、順当に返済を行っている限りは問題ありません。
抵当権の有効期間については、物件（抵当物件）のローンが完済されるまでとなります。返済が滞るような債務者の場合、他の機関からも借入を行っているかもしれません。金融機関が抵当権を設定しておくことで、他の債権者よりも優先的に債権を回収できるのも抵当権の特徴です。

不動産の抵当権の有無を確認する方法

被相続人（故人）が抵当権のある不動産を遺した場合は、抵当権の詳細を調べましょう。抵当権の有無や内容は、法務局から入手できる登記簿謄本(登記事項証明書)で確認できます。なお、登記簿謄本はこれまで紙媒体でしたが近年電子化され、「登記事項証明書」に名称が変更されました。
登記簿謄本は表題部と権利部に分かれており、表題部には不動産の所有者や場所、構造や地目など詳細情報が記載されています。また、権利部では抵当権者名（融資を貸し付けた金融機関など）や債権額、設定年月日、順位を確認できます。 土地と建物それぞれに抵当権が設定されている場合は、「共同担保目録」という書類で抵当権の内容を確認しましょう。登記事項証明書の請求は「法務局窓口」「郵送」「オンライン請求（手数料が安価）」にて行えます。この際、土地の場合は「地番」、建物であれば「家屋番号」から調べることが可能です。

不動産を分割したときの扱い

分割後でも、抵当権は共有財産全体に残っている状態となります。そのため、複数名で共有する不動産に抵当権が設定されている場合、財産の分割を行う際には注意が必要です。
万が一、不動産に担保権が行使された場合、ある特定の所有者に負担が偏ってしまう恐れがあります。公平性を期すためにも、抵当権が設定された不動産を相続する段階で、特定の方に抵当権を設定し直すことが適切といえるでしょう。また、その他の所有者の抵当権は解除してもらうよう交渉することも必要です。
抵当権がある家を相続する場合は、家の財産評価を前提として相続するか否かの判断が求められます。被相続人の死亡から3カ月の間に結論を出す必要があるため、速やかに対応しなければなりません。
抵当権の行使と効力範囲に関しては、過去に裁判で争われた事例もあります。相続人同士で話がまとまらない場合は、司法書士や弁護士に相談しましょう。抵当権がある家を相続する場合はトラブルになりやすいことを認識し、対応方法を慎重に見極めることが大切です。

不動産を相続しても抵当権は残る

先述の通り、抵当権がある不動産を相続した場合、元となる借金が存在します。借金も相続人に引き継がれるため、金銭を借り入れた被相続人（故人）が死去したからといって抵当権が消滅することはありません。この場合の返済状況については、「借金の残債がある」もしくは「完済したが抹消登記手続きを行っていない」ことが予想されます。
「相続した自分に返済義務はない」と借金を放置した場合、相続した家や土地を競売にかけられてしまいます。抵当権がある家を放置した場合のリスクについては後述しますが、何らかの対処が必要です。不動産自体には資産価値があるので、状況に応じて適切な方法を検討するようにしましょう。

抵当権がある家を相続した場合、被担保債権（担保となっている借金）の金額が重要です。ここでは、抵当権がある家を相続するときの対処法を6点紹介します。

相続放棄を検討する

被相続人（故人）の借金の返済義務は、家や不動産を相続する方のみに発生するわけではありません。法定相続人全員に対して、法定相続割合に準じて引き継がれる仕組みとなります。つまり、家を相続しない方にも返済義務が発生するため、遺産の評価額や内容次第では債務超過状態になる恐れもあるのです。また、返済を放置した場合、債権者が相続人の預貯金や給与などを取り立てることになり、最悪の場合は自己破産のリスクが発生するかもしれません。
家を含めた遺産を売却しても完済が難しい場合は、相続放棄も検討しましょう。相続放棄を選択する場合は、返済義務の消滅と共に不動産以外の全ての遺産相続を放棄することになります。そのため、自分にとってマイナスとなる遺産のみを放棄するのは不可能なのです。また原則として、相続放棄を取り消すことはできません。被相続人（故人）と同居していた場合でも、相続放棄後は被相続人の財産とみなされるものを使用できなくなります。なお、相続放棄の手続きは個人単位で行います。
一方、家に住み続ける選択をする場合は、自分名義で家を購入したり、状況によっては相続財産管理人の選任をしたりすることが可能です。
抵当権がある家の存在が判明しても、安易に相続放棄を行わない方が良いでしょう。判断基準としては、「借金がありマイナスとなる資産」「預金などを含めたプラスの資産」「美術品など思い入れがあるものの有無」などが挙げられます。明らかに負担が大きいならば「相続放棄」、見つかっていないものを含めてプラスになる見通しがあれば「限定承認」という選択がおすすめです。

団体信用生命保険を適用する

家を相続する場合、被相続人（故人）の借金返済で優先されるのは「団体信用生命保険（団信）」の適用です。加入の有無は、借入を行っていた金融機関に照会すれば確認できます。被相続人が団体信用生命保険に加入している場合、保険会社からの保険金が債務者に対して支払われ、保険金が残債に充当される仕組みです。借金が完済されるため、相続人に返済義務は発生しません。なお、団体信用生命保険の特徴は以下の通りです。

メリット
・加入していれば、住宅ローンの返済途中に亡くなってもその後の返済は免除される
・ローン契約者が死亡(高度障害)状態となっても、契約者家族に返済負担が発生しない
・特約で、三大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）、さらに五疾患（糖尿病、高血圧症、肝硬変、慢性膵炎、慢性腎不全）に適応拡大可能な場合がある

デメリット
・生命保険料の控除対象外のため、所得控除は受けられない
・保険料の総支払額が高額となる傾向がある
・補償内容が薄く、健康状態によっては加入できない

現在では、大半の銀行系住宅ローンにおいて団体信用生命保険への加入が必須となっています。団体信用生命保険を適用する場合は被相続人の相続登記を行い、その後抵当権抹消の手続きを進めていきます。
相続登記の性質上、権利関係の変動順に沿って手続きが必要なため、順序通りに進めましょう。手続きを済ませておかないと、家の売却時や次の世代に相続する際の手続きが複雑になる恐れがあります。

家を売却して返済する

保険に加入していない状態で抵当権がある家を相続する場合、残りの借金を何らかの手段で完済（充当）する必要があります。被相続人の事由で生じた借金であれば、遺産を売却して充当するのが通例です。万が一、借金の返済や抵当権を放置した場合、債権者によって抵当権が行使され家を競売にかけられてしまうでしょう。
抵当権がある家は、売却前に抵当権の抹消登記手続きが必要です。売却を検討する場合、まずは先述の登記簿謄本などを参考に抵当権の内容を慎重に確認しましょう。戸建て物件の場合は、土地と建物の両方に抵当権が設定されているケースがあるため、注意が必要です。
なお、不動産売却代金の受け取りと抹消登記手続きは同日に行われます。この時点で手続きが行えないと売買契約自体が打ち切りとなり、賠償請求されることもあるのできちんと計画を立てるようにしましょう。

債務者変更登記を行う

相続放棄を行わず遺産を相続する場合、抵当権のある不動産の債務者変更登記手続きを行います。故人の名義のままでは手続きできないので、相続する方への所有権移転登記（相続登記）が必要です。しかし、手続きや必要書類は煩雑なため、2つの手続きを併せて司法書士に依頼すると良いでしょう。それぞれの手続きに関する必要書類は以下の通りです。

債務者変更登記の必要書類
・登記原因証明情報（抵当権の債務者の住民票など）
・登記識別情報、または登記済権利証
・委任状（不動産所有者と抵当権者のもの）
・登記申請書

この中で登記識別情報（登記済権利証）以外は、金融機関側（もしくは司法書士）で用意しますが、金融機関によっては追加で必要書類を求められるケースもあります。これらの必要書類に記入し、管轄法務局にて登記申請を行いましょう。

所有権移転登記の必要書類
・被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（もしくは本籍地記載の住民票の除票か戸籍の附票）
・被相続人が死亡後に発行された相続人全員の戸籍謄本（抄本）
・固定資産評価証明書
・委任状

法定相続分とは異なる場合、以下の書類も必要です。

・相続放棄申述受理証明書
・遺産分割協議書
・相続人全員の印鑑証明書

限定承認を行う

限定承認とは、故人の全遺産の中でもプラスになる範囲でマイナスの財産を相続することを指します。全ての遺産を相続する「単純相続」、一切の遺産相続を放棄する「相続放棄」に並ぶ相続方法です。この方法は、故人のプラスとマイナスの遺産を比べてどちらが多いか分からない場合や、遺産の中にどうしても相続したいものがある際に選ぶと良いでしょう。
なお、限定承認の申請期限は相続放棄と同様3カ月です。相続放棄が相続人ごとの申請であるのに対し、限定承認は相続人全員の共同申述となり、手続きも1～2年程度要する場合があります。また、故人の遺産が債務超過状態であっても、自分の財産は保護される範囲で相続できるのが限定承認のメリットです。

抵当権の抹消登記を検討する

借金を完済しても、自動的に抵当権は消滅しません。抵当権がある家を相続して借金を完済したら、速やかに抵当権の抹消登記手続きを行いましょう。抹消登記手続きは相続の開始前後で以下のように手順が異なります。

相続した後で完済（抵当権が消滅）した場合
先述の通り、被相続人から相続人へ所有権移転登記（相続人へ名義変更）を行います。新しく名義変更した方が登記権利者となり、抹消登記手続きが行われる流れです。

相続する前に完済（故人が完済）していた場合
故人が完済していた場合、相続人のだれか1人が登記権利者として抹消登記手続きを行います。債権者であった金融機関に連絡し、抹消登記手続きの必要書類を入手しましょう。遺産分割協議が長引きそうな場合は、抵当権の抹消登記手続きを先に済ませておくことも可能です。

抵当権の抹消登記を行う場合、手続きの流れが決まっています。登記手続きは自分で行うことも可能ですが、複雑なため司法書士に依頼すると良いでしょう。ここでは、抵当権の抹消登記を行う流れについて解説します。

抵当権の債務者を選定する

抵当権のある家が遺産に含まれると判明しても、ローンを完済していない場合は抵当権がある不動産の相続人（抵当権の債務者）を選定します。相続内容を決める方法は以下の通りです。

・有効な遺言書がある場合、遺言書に従い遺産分割
・有効な遺言書がなく法定相続と異なる分け方の場合、遺産分割協議を行い遺産分割
・法定相続分の割合で遺産分割

法定相続分とは異なる方法で借金を相続（承継）する場合、遺産分割協議と並行して債権者である金融機関にも相談し、承諾を得なければなりません。ただし、存命している相続人が1人の場合は、その方が全ての遺産を相続することになります。不動産関連の遺産がない場合や遺言書に従い相続を行う場合も、遺産分割協議（遺産分割協議書）は不要です。
被相続人の遺族のうち、誰がどの位の遺産を受け取れるかは民法で規定されています。具体的には、被相続人の血族は法定相続人となり、存命する近しい順の方が優先されます。配偶者（法律婚の配偶者）は常に相続人となり、配偶者以外の相続順位は以下の通りです。ただし、有効な遺言書がある場合は遺言書の内容が優先されます。

相続順位
・第1順位　直系卑属（死亡した方の子や孫、ひ孫など）
・第2順位　直系尊属（死亡した方の父母や祖父母、曾祖父母など）
・第3順位　兄弟姉妹（死亡した方の兄弟姉妹、兄弟姉妹が存命しない場合は甥姪）

遺産の持分は、ケースに応じて以下のように割り振られます。

配偶者と子供が相続人の場合
配偶者2分の1、子供2分の1（複数人が存命する場合は人数に応じて等分）

配偶者と直系尊属が相続人の場合
配偶者3分の2、直系尊属3分の1（複数人が存命する場合は人数に応じて等分）

配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合
配偶者4分の3、兄弟姉妹で4分の1（複数人が存命する場合は人数に応じて等分）

一方、被相続人と縁があっても相続人にあてはまらない方は以下の通りです。

・内縁関係の妻
・離婚した元配偶者
・養子縁組を行っていない配偶者の連れ子
・被相続人の姻族（長男の嫁、配偶者の親など）
・相続順位に準じて法定相続人から外れる方（子が存命している場合の父母、兄弟姉妹など）

抵当権がある家は消極財産にあたりますが、相続する場合は相続税が課されます。基本的には相続人全員に納付義務がありますが、金融機関との交渉次第では、家を相続する方のみが納付するように変更することも可能です。

債権をすべて処理する

抹消登記手続きは、借金の完済が条件となります。団体信用生命保険に加入していた場合はこの保険金や、家を売却した資金などを優先し、抵当権に関係する全ての債権を清算しましょう。完済が確認されると、以下のような書類が金融機関から送付されます。

・金銭消費貸借抵当権設定契約証書
・抵当権解除証書（登記原因証明情報）
・抵当権抹消についての委任状
・登記識別情報が入った封筒（登記識別情報がある場合）
・代表者事項証明書（有効期限は発行から3か月）

これらは抹消登記の手続きに必要です。有効期限がある書類も含まれるため、速やかに抹消登記手続きを行いましょう。

第三者の債務による抵当権がある場合

ここまで、被相続人（故人）が借金の借入を行った場合を想定して解説しました。一方で、被相続人以外の方が借入を行っている（第三者の債務）ために、抵当権が設定されているケースもあります。この債務は被担保債務と呼ばれ、第三者に返済義務があるため、相続人に弁済義務はありません。第三者の債務額は、被相続人の遺産評価から除外されます。
ここで注意したいのが、第三者の資力の有無です。債務者に借金を返済する充分な資力がある場合は問題なく、通常通りの不動産評価額に基づき遺産分割が可能となります。しかし、充分な資力が認められない場合、返済が滞れば抵当権が行使されて家を売却されてしまうリスクがあるのです。こうしたリスクを防ぐためにも、被担保債務の残債を不動産評価額から差し引いた額で遺産分割を行いましょう。
また、当該物件を売却する際も慎重に手続きを進める必要があります。本来、売却時の時価で算出すべきところを、時価評価額から第三者の債務額相当分が差し引かれて評価されるケースがあるためです。深刻な場合、買い手が見つからない恐れがあることも覚えておきましょう。

個人で抹消登記を行うときの必要書類

個人で抵当権の抹消登記を行う場合、以下の書類が必要です。抹消登記の手続きは、借入を行った金融機関や契約中の保険会社から入手します。

登記申請の必要書類
・弁済証書（抵当権解除証書、放棄証書）
・登記済証（登記識別情報）
・登記事項証明書
・委任状（金融機関から入手）
・抵当権抹消登記申請書（法務局で受取もしくはホームページから入手）
・印鑑（認印）

抹消登記手続きの費用については、以下の通りです。

・登録免許税
※一戸建ての場合、土地（1件）や建物（1筆）ごとに1,000円で併せて2,000円
・登記事項証明書(600円)
・雑費（郵送代や登記簿謄本の確認費用、2,000円程度）

全ての書類に不備がないよう記載の上、法務局へ提出します。窓口受付だけでなく郵送やオンライン申請にも対応していますが、窓口ならば不備があった場合にその場で修正できるので便利です。なお、管轄の法務局は自身の住所の最寄りではなく、対象となる不動産が位置する地域を管轄する法務局である点に注意しましょう。また、抹消登記の手続きは、提出書類に不備がなければ1～2週間程度で完了します。

登記の代行手続きを依頼する

抵当権の抹消登記については、司法書士に手続きを依頼する方法もあります。全ての書類を不備なくそろえて申請するのは、不慣れな方にとっては手間でしょう。金融機関側としても、自力で手続きを行うことには消極的です。司法書士に依頼すると、1～2万円程の相場で代行してもらえます。また、手続きだけでなく、相続関連の相談先としても頼りになるためおすすめです。
抵当権の抹消登記は、相続以外に住宅ローンを完済した際にも必要な手続きとなります。この場合であれば自分で行っても問題ありませんが、以下に当てはまるような場合は代行を依頼すると安心です。

・手続きが煩雑に感じる場合
・不動産売買取引と連動した手続きの場合
・相続による家の名義変更などと連動する場合

相続した家の抵当権を放置するとさまざまなデメリットが発生します。そのため、借金（債務）を完済したら、抵当権抹消登記の手続きも忘れずに行いましょう。ここでは、抵当権を放置した際に発生する主なデメリットと併せて、対処法についても解説します。

家を競売にかけられるリスクがある

借金の返済が一定期間以上滞っている場合は、貸し付けを行っている金融機関が抵当権を行使することがあります。金融機関は、家や不動産の登記事項証明書などの書類をそろえ、裁判所へ申し立てを行い、対象不動産を競売にかけるよう動くのです。 抵当権の申し立てがあれば、裁判所は担保不動産の競売開始決定を下し、選任された評価人が現況調査を行ったうえで売却条件を決定します。開始決定に執行異議（不服申し立て）を行うことも可能ですが、借金（被担保債権）完済の証明が必要です。競売は通常の不動産売却（任意売却）よりも大幅に安い価格で売却される傾向があり、競売が終了すると最終的には強制退去となります。
なお、競売は家の相続を決める際に相続人の間で話がまとまらないような場合でも発生するケースがあります。裁判所を通じて競売が行われ、得られた金銭を相続人の間で割り振ることになるのです。

抵当権が付いた家は売却困難になる

抵当権の抹消登記を済ませておかないと、将来的に家を売却する際に不利です。原則として、家の売却時には抵当権を抹消しておく必要があります。家の売買契約を行う場合は、買い手側は登記簿上で抵当物件であることを確認できます。しかし、既に完済しているかどうかは判断できません。万が一、抵当物件を購入した場合、前所有者の借金を返済しなければならないのです。
仮に完済していても、抹消登記の手続きをおろそかにしていれば交渉上不利になります。家の売却を検討する場合は、抹消登記の手続きを済ませてから行いましょう。

金融機関からの融資が下りづらくなる

抵当権の効力は、抵当権設定登記を行った順に決定します。もし、次の家や土地を購入する際に融資を受けようとしても、融資審査は通りづらいでしょう。なお、その家に初めに付けられた抵当権を「一番抵当」と呼び、家の担保余力が認められれば「二番抵当」と他の融資も受けられる可能性があります。どちらにしても、一番抵当以外に対して消極的な金融機関は少なくありません。すぐに他の融資を受ける予定がなくとも、抹消登記は忘れずに済ませておきましょう。
なお、抵当権と似た言葉に「根抵当権」があります。根抵当権は、事業を行っている方や経営者が金融機関から融資を受ける場合などに用いられるものです。通常の抵当権であれば1つの融資に対して設定され、完済したら抹消登記が行えます。しかし、根抵当権は融資の上限金額を定め、その範囲内で貸し付けを行うシステムです。繰り返し融資を受ける際には便利で、迅速に資金を確保できますが、抵当権抹消の手続きは複雑になる傾向があるため注意しましょう。

必要書類を紛失すると手続きが煩雑化する

抹消登記に必要な書類を紛失することがあるかもしれません。この場合、抵当権解除証書などの登記原因証明情報、金融機関側の登記委任状は再発行できます。一方で、登記識別情報や登記済証（登記済の判がある抵当権設定契約書など）、抹消対象の抵当権の設定登記を行った際に発行された書類は再発行できません。なお、再発行は、当事者本人による依頼が原則です。
再発行できない必要書類を紛失した場合、手続きは煩雑化するものの代替方法により抹消登記の手続きが可能となります。代替方法は「事前通知制度」と「資格者代理人による本人確認情報制度」の2種類です。
抵当権の抹消登記手続きの場合、事前通知制度を選ぶ方が多い傾向にあります。ただし、金融機関側（抵当権者）の登記委任状に実印が捺印されている必要があるため注意しましょう。実印を伴うため、金融機関の印鑑証明書（発行から3か月以内）を取得しておくことも必須です。

登記抹消の裁判が必要になるケースがある

抵当権の抹消登記の手続きは、融資を受けた側（本人）と融資を貸し付けた金融機関が共同で行います。万が一必要書類を紛失している場合、抹消に値するという証拠を提出できないため、「休眠担保権の抹消」「公示催告、除権決定による抹消」など、裁判所を介した手続きを行わなくてはなりません。また、専門家に依頼した場合は別途費用も発生します。抵当権を設定するのが大手金融機関以外の場合は特に注意し、完済と共に抹消登記も行っておきましょう。

この記事では、抵当権がある不動産を相続する際の考え方や、状況別の対処法を解説しました。相続関連の問題は、これまで良好だった家族・親戚関係を悪化させてしまう恐れがあります。遺産相続をきっかけに、激しい対立が発生してしまう事例も少なくありません。
抵当権がある家はマイナスの遺産として、相続人を悩ませてしまう大きな理由に相当するでしょう。大切なのは、被相続人（故人）の遺産の内訳を整理し、対処法を検討することです。相続や登記手続きは煩雑なため、信頼できる行政書士や弁護士、自治体の無料法律相談が頼りになります。専門家のアドバイスを参考に、円満な相続を心がけましょう。