マンションを相続したら発生する手続きって？相続税についても解説！

マンションを相続する際は、さまざまな手続きが必要です。マンションの相続は大きく4つのステップに分けられます。まずはそれぞれの手順を確認していきましょう。

遺言書を確認する

まずは、遺言書の有無を確認しましょう。遺言書とは、被相続人が生前に遺産の分割方法などを記した書類のことです。遺言書が見つかり、マンションの相続に関する記載があった場合は、基本的に遺言書通りに相続します。見つからない場合には、「遺産分割協議」で誰がマンションを相続するか協議することになります。このように遺言書の有無によって相続手続きが大きく異なるため、遺言書の確認は非常に重要なプロセスと言えるのです。

ただし、遺言書には、親族でも勝手に開けてしまうと効力を失ってしまうものがあるため、考え無しに開封をしないように注意しましょう。なお、普通方式の遺言書は以下の3種類あり、それぞれ被相続人がどのように作成したかで開封方法などが異なります。

公正証書遺言
弁護士・税理士などの専門家のアドバイスのもと、裁判官・検察官・法務局長といった法務大臣が任命した公証人に公証役場で作成してもらった遺言状です。遺言状の原本が公証役場に保存されるので改ざんの心配がなく、開封しても問題ありません。

自筆証書遺言
被相続人自身が全文を書き上げた遺言書のことです。基本的に遺言書は被相続人が亡くなった後に開封されるため、遺言書の内容が被相続人の真意か確認するすべがありません。そのため、相続人立ち合いのもと家庭裁判所で開封することが必要です。これを「検印の手続き」と言います。血縁関係者でも勝手に開封してしまうと効力が無効になってしまうため、扱いには注意が必要です。

秘密証書遺言
内容を誰にも公開せず、遺言書の存在を公証人に証明してもらう遺言書です。パソコンでの作成や代筆が可能ですが、公証人と承認に確認してもらわなければなりません。開封は自筆証書遺言と同様に家庭裁判所になるため、勝手に開封してしまうと効力が無くなってしまいます。

相続人と相続財産の調査

相続が起きたら「遺産の相続人は誰か」「何人いるのか」「相続の対象になる財産は何か」などの調査をしなければなりません。市区町村の役場で戸籍を取得して「相続人調査」をし、被相続人が所有していた財産を全て調べる「相続財産調査」を行います。

相続人調査
被相続人が亡くなった時点の戸籍を取り寄せて、そこから辿る形で出生までの戸籍をすべて調べます。財産を相続できる法定相続人の範囲や優先順位は民法により定められており、戸籍をすべて揃えることで、「誰が遺産を相続する権利を有しているか」が判明します。

相続財産調査
遺品整理を行って遺されている財産を確認したり、金融機関に問い合わせて預金の有無を確認したりします。被相続人が「どこに不動産を所有しているか」「どの金融機関に口座を持っているか」「借金はあるか」など、相続人がすべて確認する必要があります。

なお、「相続人調査」と「相続財産調査」の結果、複数の相続人がいることが判明し、有効な遺言書が無い場合は、相続財産の分割について話し合う「遺産分割協議」に入ります。しかし、遺産分割協議の後に、新たな相続人の存在が発覚したり新たな財産が発見されたりすると、協議内容は白紙に戻り遺産分割協議をやり直さなければなりません。

遺産分割協議書の作成

前述した通り、法定相続人が複数いる場合には、相続財産の分割について相続人全員で話し合う「遺産分割協議」を行う必要があります。ただし、預貯金など簡単に分割できるものの協議は問題ありませんが、マンションなどの不動産は分配が困難なため、複雑化しやすくなります。ここでは、マンションの分割方法を見ていきましょう。

現物分割
相続財産をそのまま相続する分割方法です。例えば、相続財産を3人で分割する場合は「マンション」「現金」「有価証券」といった形で、1つ1つの財産を個別に取得します。
ただし、この方法は平等な遺産分割にならないため、マンションの相続では現物分割はあまり用いられません。

代償分割
マンションを1人が相続する代わりに、他の相続人にはマンションの相続と相応の金額を支払う分割方法です。他の相続人はマンションを相続することはできませんが、代償として現金を受け取れるので納得しやすいという特徴があります。
しかし、支払う金額はマンションを相続する人の自己資産から支払うことになるため、相続人には多額の資金力が必要になります。

換価分割
マンションのような分割できない遺産を売却して現金化し、それを相続人間で分配する方法です。現金であるため公平な遺産分割ができることがメリットで、相続人全員がマンションを不要と考えている場合にはおすすめです。
しかし、売りに出したマンションに買い手が付かなかったり、想定していたほど高い金額で売れなかったりなど見込み通りに進まない恐れもあります。

共有
マンションのような分割できない遺産を、複数の相続人名義の共有状態にする方法です。遺産を手放すことなく、手早くかつ平等に相続できるという特徴があります。
しかし、この方法を行うと、のちにマンションを自身だけの判断で売却することができなくなります。また、共有名義人の誰かに相続が起こった場合には、相続人が増えて関係が複雑化する恐れもあります。

遺産分割協議によってマンションの分割方法が決まったら、合意した内容を「遺産分割協議書」としてまとめましょう。遺産分割協議書の作成は法律で義務付けられているものではなく、基本的には相続トラブルを防ぐために作成するもので、相続預金を引き出す際やマンションの相続登記など、あらゆる遺産の相続手続きに必要です。相続人と相続財産について明確に記載し、相続人全員の署名捺印した上で、各自が1通ずつ保管します。

相続登記を行う

遺言状または遺産分割協議によってマンションを相続することになったら、名義を被相続人から移すために「所有権移転登記」の手続きを行いましょう。相続による所有権移転登記は「相続登記」とも呼ばれます。
必要書類を管轄の法務局に提出し、登録免許税を納付することでマンションの名義変更は完了です。

遺産相続には相続税が付き物ですが、マンションの場合には相続税の他にも、登録免許税がかかります。預金などの現金も相続していて費用や税金の支払いに充てられるのなら問題はありませんが、ケースによっては相続人自らがお金を用意しなければなりません。どういった税金がかかるのか、あらかじめ把握しておきましょう。

登録免許税

マンションなどの不動産を相続すると、所有者が変わります。そのため、先に述べた「相続登記」をすることになります。「登記」とは、不動産の所在地や面積、所有者の情報を登録することです。登録免許税はこれら登記手続きに対して課される税金です。

相続登記は「固定資産税評価額（不動産の価格）× 0.4％」で計算され、100円未満は切り捨てとなります。贈与や売買による名義変更登記の登記免許税は2％であるため、相続登記は低い税率と言えるでしょう。

また、固定資産税評価額は、基本的には役所から毎年春に送付される固定資産税納税通知書の課税明細書に記載されています。それが無い場合は、役所で固定資産評価証明書を取得可能です。固定資産税評価額については、後ほど詳しくご説明します。

相続税

相続税は、遺産を相続するときに課される税金です。金額が多いほど税率が上がる超過累進課税が採用されており、この税率に「相続税評価額」を掛けることで算出します。
また、相続税は金融資産とマンションで分かれてかかるわけではなく、遺産総額に対してかかります。相続税の対象となるのは、被相続人が所有していた財産の他、相続開始3年前以内に生前贈与した財産や、死亡保険金と死亡退職金なども含まれます。

なお、相続税には控除制度があり、遺産総額から控除額を引いた金額に相続税が課税されるという仕組みです。マンションを相続した場合の控除は主に3種類です。控除を活用すれば、相続税の支払いが無くなる可能性もあるので、使えるものはないか確認をしましょう。

基礎控除
すべての納税者を対象に、無条件で差し引く所得控除を基礎控除と言います。相続税における基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

3,000万円 ＋ 相続人の数 × 600万円 ＝ 基礎控除額

計算式から分かる通り、相続人の数が多いほど基礎控除額は高くなります。税額がこの基礎控除額の範囲内であれば、相続税は発生しません。また、相続税が基礎控除額を越えてしまった場合でも、特定の条件を満たすことによって、別の控除を受けられるケースがあります。

小規模宅地等の特例
相続したマンションが、被相続人の居住地（宅地）であった場合や、被相続人と同一会計の親族の居住用であった場合、またはそのマンションが事業用、貸付用であった場合に適用される制度です。
故人が住んでいた土地や事業を行っていた土地に、満額の相続税が課税されてしまうと、相続人が住む土地や事業を引き継ぐ土地を失ってしまうかもしれません。そのような状況を避けるために創設されました。

被相続人の宅地だった場合は、宅地の面積が330平方メートル以下の部分に対して、相続したマンションの固定資産税評価額の80％が減額される割合です。事業用として使用されている場合、面積が400平方メートル以下の部分まで80％の控除が適用されます。マンションを賃貸物件として活用していたのであれば、200平方メートルまでの面積に50％の控除を受けることが可能です。

配偶者控除
配偶者控除とは、所得額が一定以下の配偶者を持つ納税義務者が受けられる所得控除です。「配偶者を養うことで税を負担する能力が低下してしまう」という考え方から、その負担を調整するために設けられました。
減額される額は1億6,000万円までですが、それを超えても法定相続分までであれば相続税はかかりません。ただし、配偶者控除を受けるためには確定申告をしなければなりません。

マンションの相続には、前述した登録免許税や相続税といった税金の納付が必要です。また、相続した後には毎年、固定資産税が発生します。その税金の金額を算出する上で重要なのが「評価額」です。
マンション相続に関する評価額には、固定資産税を計算する際に用いる「固定資産税評価額」と相続税の計算に用いられる「相続税評価額」の2種類があります。ここでは、「評価額」と計算方法について解説します。

固定資産税

マンション以外でも家や土地などの資産を所有していると、毎年発生するのが固定資産税です。この税額がいくらになるかは、所有する資産の評価額によって異なります。
ただし、固定資産税評価額はあくまで税額などを算出するための基準のため、マンションの購入価格や販売価格とイコールではありません。
固定資産税評価額の確認方法には、次の3つが挙げられます。

・固定資産税の納税通知書で確認
・固定資産税額から評価額を逆算
・不動産会社に確認

支払う固定資産税がいくらになるかは、固定資産税評価額を元に、次の計算式で算出することできます。

固定資産税額 = 固定資産税評価額（課税標準額）× 標準税率（1.4%）

基本的には固定資産税の標準税率は1.4％と定められていますが、市区町村によって異なる場合があります。そのため、詳細な金額を計算するには、市区町村ごとに設定されている税率を確認しなければなりません。

なお、固定資産税評価額は、固定資産税の算出以外にも、家や土地を取得した際に課税される不動産取得税や、前述した登記する際にかかる登録免許税、市街化区域に不動産を所有していると課税される都市計画税の計算にも用いられます。
マンションの固定資産税評価額を計算するには、マンションの建物だけでなく、建っている土地の評価額も考えることが必要です。

マンションの「土地」部分の固定資産税評価額
土地の固定資産評価額は、毎年1月1日に行政により定められる地価公示価格および不動産鑑定士等による鑑定評価額の約70％を目安として、土地がある地域や道路への接し方、形状や面積から細かく評価します。そのため、マンションの土地の評価額は地価公示価格を基準に概算することが可能です。

マンションの「建物」部分の固定資産評価額
建物部分の評価額は土地と比べてやや複雑です。建物の場合は、土地とは違い「同じマンションを現在再建築したらどれくらいの費用がかかるのか」を考えた「再建築価格」を基準に、経年劣化によるマイナスである「原価残存率」を加味して評価が決定されます。「再建築価格」も土地と同様に行政が建物ごとに価値を設定していますが、土地とは異なり自身で調べることは非常に困難です。そのため、毎年送付される納税通知書から固定資産税額を把握しておくと良いでしょう。
また「原価残存率」についての詳細な計算も難しいのですが、基本的には10年で3割、20年で5割程の価値が目減りすると概算することができます。

相続税

相続税の算出に用いるのが「相続税評価額」です。マンションの「相続税評価額」は建物部分と土地部分で計算方法が異なります。
まず、マンションの建物部分の相続税評価額に関しては、前述の「固定資産税評価額」と同額になることが一般的です。一方、土地部分の相続税評価額の計算方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。「路線価方式」による計算方法は以下の通りです。

相続税評価額 = 路線価 × 土地の面積

「路線価方式」による評価は、マンションが建っている土地に面している道路に定められた路線価を基に計算されます。ただし、この計算は、あくまでおおよそのものです。土地が、面している道路から奥行きが深い場合や、浅い場合にはさらに「奥行価格補正率」が掛けられ、土地の価値が減額されます。また、土地の正面と側面が道路に接している場合は「側方路線影響加算」が適用されたりと、土地の形状などの条件によって計算方法が異なります。
路線価が定められていない地域で用いられるのが「倍率方式」です。マンションが建っている土地の固定資産税評価額に、その地域ごとの評価倍率を掛けて相続税評価額を計算します。

マンションを相続する際には、「本当にマンションを相続しても問題はないのか」「相続放棄を検討しなくて良いのか」など、入念に検討した上で決めましょう。活用できないマンションを考えなしに相続してしまうと、固定資産税や維持費だけがかかる「負動産」になりかねません。
そのような事態を防ぐためにも、相続が起きた際の注意点をあらかじめ確認しておくと安心です。

相続後に発生する費用について考慮する

マンションを相続すると、相続人は毎年、固定資産税を支払わなくてはいけません。さらに、売却せずに自身で住む場合や、賃貸として貸し出す場合、ハウスクリーニングやリフォーム、リノベーションなどの修繕が必要になることもあるでしょう。これら修繕には多くの費用が必要となることもあります。また、賃貸経営する場合は、仲介や管理を依頼するため、不動産会社に手数料を支払わなければなりません。

マンションの管理費用や修繕積立金などは、たとえ金額が大きくなくても、マンションを所有している限り毎月支払い続けることになります。毎月支払い続ける費用は、累計すると大きな負担になってしまうでしょう。相続後のマンション活用に明確なビジョンがある場合は問題ありませんが、よく考えずに相続して放置状態になってしまっては大変です。まず、相続したらマンションをどのように活用するかをしっかり吟味し、相続後にかかる費用も考慮に入れて、収支がプラスになるかを事前にシミュレートするのが良いでしょう。

買い手がつかないときは相続放棄を検討する

相続したがマンションには住まず、賃貸としても貸し出さず、維持管理のコストもかけたくない場合は、「売却して現金化すれば良い」と考えるかもしれません。しかし、中古マンションの売却は買い手が見つかるまで時間がかかるうえ、売れても希望する額ではないというケースが多くあります。また、築年数が古すぎる場合などは買い手が見つからないこともあるかもしれません。いつまでも売れずにいると、固定資産税と維持管理費の負担が大きくなるばかりで、相続後の売却が難しいと判断した場合は相続放棄も検討しましょう。

ただし、相続放棄はマンションだけを行うことができません。また、相続放棄できるのは、原則として相続発生時から3ヶ月以内と期限が定められています。相続放棄が選択肢にある場合は、できるだけ早急に検討を始めましょう。

マンションは相続して終わりではありません。相続した後にどう活用するか考えておく必要があります。「住む」「賃貸経営を行う」「売却する」など、選択肢はさまざまです。ここでは、活用する際のポイントを解説します。

相続したマンションに住む

「相続したマンションに現在住んでいる」「思い出のあるマンションなので手放したくない」という場合、そのまま住み続けるという選択があります。必要なことは近隣の住人へ挨拶をする程度なので、最も簡単な選択肢と言えます。相続登記さえすれば、固定資産税の請求もご自身の名義で届くので、そのまま生活し続けることが可能です。

また、現在、賃貸住宅に住んでいる場合は、相続したマンションに引越すと家賃が発生しなくなるため、メリットは大きいと言えるでしょう。しかし、毎年固定資産税やメンテナンス費用がかかることは留意しておかなければなりません。

相続したマンションで賃貸経営

「住む予定は無いが売却するのは抵抗がある」といった場合には、賃貸マンションにして収入を得るといった方法があります。相続したマンションをただ置いておくだけでは、固定資産税と維持管理費の負担が続くだけですが、賃貸にすれば家賃収入が得られます。しかし、築年数が経ち過ぎている場合や、人気のない立地に建っている場合には、借主がなかなか見つからないこともあるでしょう。魅力あるマンションにするために大規模な修繕やリフォーム、リノベーションを行うこともできますが、家賃収入とのバランスが取れず赤字になる恐れもあるため資金計画はきちんと考えなければなりません。

また、将来的にそのマンション経営を誰かに相続するか、売却するかなど、出口戦略を定めておくことも大切です。マンションが老朽化すると、賃貸経営上の問題がいくつか発生するはずです。「何年間所有してその後はどうするか」といったように、具体的な動きを考えておきましょう。

相続したマンションを売却する

「相続したマンションに住む予定がない」「相続したマンション以外に持ち家があり両方の維持管理費を払うのは難しい」といった場合は、売却も検討すべき方法の1つです。売却してしまえば、まとまった資金が入る上に、維持管理費の発生は無くなります。

なお、マンションの売却は譲渡所得税の対象になりますが、相続税を支払った相続人には「取得費加算の特例」という節税制度が適用されます。この制度は、マンションを相続してから3年10ヶ月以内に売却すると、そのマンションについて支払った相続税のうち一定額をマンション取得費に加算することができるというものです。

ただし、マンションを共有で相続した場合、相続人間で意見が一致せず売却できないことがあります。共有者が親族など知己のある関係であれば話し合いを重ねることもできますが、時が経過し、相続人の子や孫などが共有者になると、話し合いの機会を持つこと自体が難しくなるでしょう。相続したマンションを売却したいと考えている場合は、共有ではなく単独相続が望ましいと言えます。

マンションの相続には、さまざまな手続きが必要です。しかし、相続は頻繁に起きるものではないため、「手続きの流れがわからない」という方も非常に多くいます。まずは、登録免許税や相続税といった、相続時にかかる税金について知っておきましょう。また、遺言書の確認と遺産分割協議も大切です。
遺産相続は手続きが難しい上に、ケースによっては親族間のトラブルに発展しかねません。しっかりと準備をして、正しい手順でマンションの相続を行いましょう。