大阪でアパート経営をするならココ！メリット・デメリットもご紹介

東京に次ぐ大都市圏である大阪は、産業が集中している都市です。近年では外国人観光客も増加しており、大阪駅の大規模な再開発に象徴されるように、各主要エリアで目覚ましい発展を続けています。

大阪には大阪駅や梅田駅がある北側と、道頓堀や難波駅がある南側があります。大阪は道頓堀のイメージが強いですが、最近では北側にも産業が集まる傾向にあります。
近年では、JR大阪駅の北側にある梅田貨物駅の用地を中心とした「うめきたプロジェクト」が実施され、大阪駅近辺では大規模な再開発が行われています。また、2013年には再開発の象徴的存在である複合施設「グランフロント大阪」が開業し、現在も人々の流れに大きな影響を与えています。

そのほか、大阪駅は新幹線が停車する新大阪駅へのアクセスが容易なことも魅力です。さらに、北側に支店を構える企業も多数あるため、通勤しやすいエリアの需要は高いと言えます。

なお、大阪の地価はバブル期には東京を抜いていましたが、現在は東京の約半分まで減少しています。東京より土地を取得するための費用が安いことは、アパート経営の利回りが高くなることにも繋がります。しかし、人口減少が進行すると相場家賃が下落してしまい、収入が少なくなるリスクもあるため、注意が必要です。

日本不動産研究所が行った調査によると、大阪におけるワンルームタイプへの投資の期待利回りは4.6%となっており、東京・城南地区の4.0%を上回っています。東京と比較して利回りが高い理由は、物件価格が安いことが関連しています。収益性に対して大阪の物件価格は東京よりも安く、大阪の方が利回りが高くなるのです。

また、大阪では家賃も東京より低水準です。家賃が東京よりも低いにもかかわらず、大阪の利回りが東京より高いのは、やはり大阪の物件価格が東京と比較して安いことに起因していると考えられます。東京よりも利回りの高い物件を安く取得できる点は、大阪でアパート経営をする上で大きなメリットとなるでしょう。

なお、利回りの低下傾向も大阪より東京の方が顕著です。大阪も段階的に低下はしていますが、東京よりも低下の勢いが穏やかです。長期的な運用になるアパート経営において、賃貸需要の将来的な推移は重要なポイントと言えます。

ただし、大阪と東京にはそれぞれエリアの特性があり、どちらがアパート経営に適しているかの単純比較は難しいでしょう。個々の事情や取得した物件にもよるため、マクロ視点の市場動向だけで一概にどちらが良いかを判断せず、ミクロの個別事情について精査していくことが大切です。

このように、大阪の利回りが現時点で高いことはポジティブな要素である反面、将来の収益を約束するものではありません。その点に注意して自身の投資目的に合わせたバランスを取った投資判断が重要と言えるでしょう。

アパートを建築する際に必要な情報として建築費用が挙げられます。
建築費用は建物の構造や建設する地域によって異なるため、構造や地域ごとの相場を知ることが大切です。ここでは、アパート建築費用の概要と相場、建築費の計算方法や注意点について解説します。

アパートの建築費用の単位は「坪単価」で計算すると比較がしやすくなります。
一般的に坪単価は、建築費を延べ床面積で割った数値で、一坪（約3.31㎡）あたりの建築費を表します。しかし、一口に「坪単価」といっても、アパートの構造によって建築費用に幅が出てきます。
まずは、代表的な建物構造における坪単価の相場を見てみましょう。

木造の坪単価相場：50～70万円程度
軽量鉄骨造の坪単価相場：60～90万円程度
鉄筋コンクリート造の坪単価相場：100万円以上

さらに、建築費用の相場は地域ごとにも幅があり、近年、その水準は上昇傾向にあります。

アパートを建築する際には、アパートそのものを建築する費用以外にも、さまざまな費用が発生します。たとえば、水道やガスを設置するためのインフラ整備費用や、地盤確認費用、敷地の整地費用などです。アパート本体の建築費用とは別に、これら付随工事にかかる費用を「付帯工事費」と呼び、多くは本体建築費の10%~20%ほどかかります。しかし、この付帯工事費には明確な定義がありません。本体工事費に含めるところもあれば、別途に付帯工事費として請求するところもあり、建築業者によってさまざまです。そのため、アパート建築費の見積りをした際は、全体の予算だけを見るのではなく、どの費用がどの程度含まれているかを確認しましょう。

さらに、アパートローンを借りる際の手数料や火災保険料、不動産所得税、入居者募集の広告費など、アパート建設に直接的に係わらない費用もあります。
これらの費用はアパートの規模によって異なりますが、本体建築費の5%~10%ほどを見積っておくのが妥当でしょう。

大阪はアパート経営を身近な場所で始められること以外にもメリットがあります。大阪でアパート経営をする際のメリットについて見ていきましょう。

都心部への人口流入が続いている
大阪市の生産年齢人口（15歳以上65歳未満の人口）は微増が続いています。少子高齢化が社会問題になっている日本において、この増加傾向は長期にわたる投資となるアパート経営をする際のメリットと言えるでしょう。
しかし、この人口増は、出生が死亡を上回る自然増ではなく、転入が転出を上回る人口流入の増加によるものです。特に人口流入は関西一の都市ということもあり、利便性とあいまって都心部を中心に見られます。

なお、転入は20～24歳の若年層が最多です。企業や学校が多いことも影響していると考えられます。これらはアパート経営に適したワンルームを必要とする層と合致するため、ニーズに合わせることで安定した入居率を確保できるかもしれません。

手厚い子育て支援
大阪は、30歳から39歳、及び0歳から9歳までの人口（世帯形成層・育児層及びその子どもの層）が減少しています。これは仕事都合などで大阪に転入する若年層が多い反面、結婚して子どもができると転出する人が多いということです。
こうした事態を解消するために、大阪では子育て支援を強化しています。中学生には塾などの習い事の支払いに使えるように、毎月最大1万円を助成しています。

また、平日の放課後や土曜日に児童が無料で参加できる「児童いきいき放課後事業」という活動プログラムを提供しています。その他にも休日保育や夜間保育など、休園日にも未就学児を預けられる制度もあり、このような世帯形成層・育児層を対象とした制度が充実していくことで、ファミリー向けの賃貸需要が高まる可能性があります。

都市の再開発が続いている
JR大阪駅周辺の再開発をはじめ、大阪都心部では大規模な再開発計画があるため、将来的にさらなる発展が期待できます。また、IR（統合型リゾート）誘致も積極に行っており、計画の中にはカジノ誘致を目指す動きも見られます。これが実現すれば、さらに高い経済的効果をもたらすでしょう。

また、リニア新幹線の開通により、東京とともに一大経済圏を形成するのも見逃せません。
大阪全体では、将来的な人口減少が予測されていますが、都心部に限れば依然として大きな可能性を秘めていると言えます。

借家率が高い
大阪の不動産投資を語るうえで、借家率の高さは外せません。大阪は賃貸住宅への入居が多く、賃貸需要が高い状況が続いています。借家率の高さは、アパート経営において有利なポイントのひとつです。

繁華街が多く、人が集まりやすい
大阪には難波や心斎橋、道頓堀があるミナミや、梅田や北新地、西天満があるキタなど、数多くの繁華街があります。繁華街やビジネス街があるエリアは、比較的若者が集まりやすくなり、単身者も多くなります。そのため、十分なアパートの賃貸需要が見込まれるでしょう。

一方、ここでは大阪でアパート経営を行う際に生じるデメリットを紹介していきます。

人口の自然動態が減少傾向にある
都市の人口変動には、死亡と出生の差による自然動態と、転出と転入の差による社会動態の２種類があります。社会動態が微増傾向にあるのは、前述のメリットの項で解説しました。
しかし、自然動態は減少傾向にあるのです。急激な人口減が発生する可能性は低いと見込めますが、アパート経営をする上では注意しておきたいものです。

賃貸の供給過剰は、空室率の上昇につながります。空室が増えるとアパート経営で将来の見通しが立てづらくなり、想定していた収益をあげられない可能性が出てきます。そのため、この人口減少がいつまで続くかを適切に見極めることが必要です。

利用できる金融機関が限られることがある
不動産投資は不動産投資ローンなど、金融機関からの融資を活用して物件を購入できるため、自己資金以上の運用ができるメリットがあります。
しかし、東京と大阪では融資活用できる金融機関が異なるため、東京では利用できた金融機関が大阪では利用できないというケースがあります。投資家の住所と物件の所在地が離れていると、利用できる金融機関が非常に限られてしまうのです。

物件の購入ができなかったり、融資条件が悪くなるようなケースも考えられるため、大阪在住でない方が大阪でアパート経営をする際は要注意です。

エリアによって人口増減の状況が違う
メリットの項で都心部の人口増加傾向や再開発の状況について解説しました。しかし、人口増加や賃貸需要拡大の期待ができるのはあくまで都心部であり、周辺のエリアでは状況が大きく異なります。都心では人口が増加している一方で、大阪府全体の人口は減少傾向にあり、都心以外のエリアでは賃貸需要の減少が予測されているのです。

人口増加が期待できる再開発エリアは都心部に集中しているため、今後は外縁部から都心部に人口が集中する可能性があります。さらに、外縁部では少子高齢化が進んでいるエリアもあり、他の地方都市と状況が変わらないところも少なくありません。

人口の減少が進む大阪で十分な家賃収入を得るためには、情報を収集し最適な収益物件を取得することが重要です。需要の高いエリアを知り、ターゲット層を明確にすることで高い利回りが期待できます。ここでは大阪でアパート経営を行う際のコツを解説します。

都心周辺を狙う
2025年に開催予定の万博や梅田の再開発により、大阪の都心部では物件価格が高騰しています。利回りを重視するなら都心部から少し離れた周辺地域を狙うと良いでしょう。都心から数駅ほど離れたエリアであれば物件の価格が安くなり、都心部の物件より高い利回りが期待できます。一例として、あいりん地区で名を知られている西成区は交通の利便性が高く、外国人がワンルームを借りる傾向にあります。

東京から転勤してきた人をターゲットにする
大阪には多くの企業が支店を展開しており、東京から転勤してきた人が流入する特徴があります。こうした大企業の支社の多くが御堂筋線沿線にあり、多くの人が梅田や難波に通勤するために賃貸を利用しています。そのため、東京からの転勤族をターゲットにして御堂筋線沿線のアパートを経営することで空室リスクを抑えることが可能です。例を挙げると、江坂駅や東三国駅の周辺は商業施設が充実しているため高い人気があります。

成果を急がない
アパート経営を始めたからといって、すぐに利益が出るとは限りません。不動産投資には初期費用がかかり、コストを回収するだけでも多くの時間を必要とします。
また、アパート経営を始めてすぐに入居者を獲得することは難しいでしょう。経営を始めてからある程度の時間が経たないと、アパートの存在が周知されず集客を見込めないこともあります。
そのため、アパート経営で収益化を目指すなら、長期的な視点を持つことが重要です。短期間で利益を出そうと焦ると失敗しやすいため、長い目で見て利益につなげることを目指しましょう。

リスクの把握
不動産投資にはさまざまな種類がありますが、どのやり方でもリスクから逃れることはできません。アパート経営をしたからといって確実に収益が出るとは限らず、失敗して損失が発生することもあり得ます。不動産投資は種類に関係なく何かしらのリスクはあるため、事前にリスク回避の方法を考えておくのが大切です。

・物件のロケーションが最重要
・大阪市内がマーケットの中心なのは確かだが、土地代が高いため新しい物件を建設するのは難しい
・現在は、大阪・梅田に通いやすい大阪近郊がおすすめ

人気の繁華街にアパートを建築するのは難しいという特徴は、東京と同様に大阪にも見られるようです。アパート経営の立地は、環境の良いベッドタウンを狙うのが現実的かもしれません。

・コロナ禍ではワンルーム投資は影響がほぼゼロ

当初は入居者の転出を心配していたそうですが、緊急事態宣言などの影響で引っ越し控えが起き、むしろ退去者が減少したそうです。
その他にも「リモートワークが増えて通勤時間が減少したことにより、部屋探しの優先順位が変わってきている」という意見もありました。これはテレワークやリモート授業が普及したため、通勤・通学のアクセスの良さよりも、広さや家賃の安い物件に人気が集中する傾向になったということのようです。

大阪は都心部では緩やかながら人口増加が続いており、再開発も進行していることから収益を得られるアパート経営が期待できます。また、東京に次ぐ大都市であるにも関わらず東京と比較して物件価格が安く、利回りも高い点は、大阪でアパート経営をする際の大きなメリットです。
しかし、人口増加が都心部に集中している点には要注意です。大阪府全体では緩やかながら人口減少が続いており、エリアによって賃貸需要は大きく異なります。実際にアパート経営を行うエリア選びでは、詳細な情報を検証して判断することが重要です。
今後に期待できる大阪でのアパート経営を検討中の方は、大阪の賃貸事情に精通し、アパート管理を手掛ける会社へまず相談しましょう。