地主の方の相続をスムーズに行おう！税金対策や土地の活用方法などを解説

地主の方は代々多くの土地を相続するため、節税の他にも遺言書の作成などを行う必要があります。相続税は必ずしも発生するわけではありませんが、相続人が支払わなければならない場合もあるため、納税資金は確保しておいた方が良いでしょう。ここでは、相続全般に関して注意したい4つの項目について解説します。

相続税の納税資金を確保する

亡くなった地主から土地などの財産を相続した場合、相続税が発生します。地主の方々は不動産を多く保有していますが、預貯金が潤沢にあるとは限りません。相続税は現金で支払うため、相続人に負担がかかることがあります。相続人の負担を減らすためには、納税用の資金を作っておくと安心です。
相続税が課税されるかどうかに関係している「基礎控除額」については、後述の計算方法についての項目で解説します。

税金対策を考える

相続税は相続する財産が多いほど負担も大きくなりますが、相続する財産の評価額を下げると相続税の節税が可能です。一般的な節税手段として、土地などの不動産を相続人に生前贈与したり、空いている土地にアパートやマンションを建てて賃貸経営を行ったりする方法があります。ただし、生前贈与は贈与税などの負担がかかるケースもあり、賃貸経営の場合は順調に運営できていることが前提です。
相続税は、控除を利用するとより高い節税効果が期待できます。まずは、特別な条件がない「基礎控除」を利用しましょう。他にも、相続発生から3年以内に財産を贈与されていた場合に該当する「贈与税額控除」や「配偶者控除」、「障害者控除」が控除として利用できます。節税方法はさまざまな条件に併せて変化するため、税理士をはじめとする専門家に相談した方が得策でしょう。

土地の活用方法を検討する

税の負担だけがかかる不動産を相続させても、相続人の負担が大きくなるだけでメリットになりません。そのため不動産は、相続する前に土地の収益性や活用方法について考えておくことが重要です。土地活用を考えるなら、将来収益が見込める不動産は残しておき、立地が悪く築年数も古い賃貸物件など、収益性が低い不動産は売却して現金化しておくと良いでしょう。売却して得た金額を相続税の納税資金として活用するのもおすすめです。

遺言書を作成しておく

多数の不動産を所有する地主の方が相続を行う場合、遺言書を作成しておくのが賢明です。遺言書を作成すれば、相続人に対し円滑な財産相続を行える上に、相続人同士の言い争いやトラブルも回避できます。遺言書には、財産の分配をどのようにするかだけでなく、相続財産の内訳も明確に記載しておきましょう。
遺言書は主に、「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類です。秘密証書遺言は内容を秘密にする遺言書であるため、地主が作成する遺言書としてはふさわしくありません。そのため、不動産の分配・相続に関する遺言書の形式は、自筆証書遺言と公正証書遺言のどちらかになります。
自筆証書遺言は、用いる紙や筆記用具に条件がなく費用もかかりません。遺言書保管制度を利用すれば、法務局で預かってもらうことが可能です。手軽に作成できる点がメリットですが、遺言書として無効にされやすい傾向にあります。また、紛失・変造されてしまう恐れや、発見されない場合もある点に注意が必要です。
公正証書遺言は公証人に依頼して作成してもらう遺言書で、自筆証書遺言とは違い、無効になりにくいメリットがあります。遺言書の原本は公証役場に保管できるため、紛失や変造のリスクがありません。公証人に依頼する費用はかかりますが、正式な遺言書として扱われます。なお、公正証書遺言の作成には、立会人として証人が2人必要です。証人に特別な資格は不要ですが、自身で証人を用意できない場合は公証役場で紹介してもらえます。

相続税は、亡くなった被相続人から財産を相続した場合に課せられる税金ですが、課税の有無はケースバイケースです。支払うかどうかの基準として、相続した財産の総額が基礎控除額を上回った場合にのみ発生すると考えて良いでしょう。ただし相続税には、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に申告を行う必要があるため、注意しなければなりません。
ここでは、具体的な相続税の計算について確認しましょう。

土地など不動産の評価額を算出する

現金や有価証券といった資産は額面や時価で評価額が決まりますが、土地や建物の評価方法は異なります。土地の評価額の算出は、「路線価方式」や「倍率方式」を用いるのが一般的です。路線価方式は都市部や住宅地の計算、倍率方式は山林や畑などの計算に使用します。2つの計算方式は、国税庁のホームページで確認可能です。
建物の場合は土地とは異なり、固定資産税評価額が相続税の評価額となります。固定資産税評価額とは土地や建物の評価額のことで、各自治体に定められているものです。固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税通知書に記載されている「課税明細書」で確認できます。

不動産以外の遺産総額を計算する

不動産以外で相続税が課される資産の金額も計算しましょう。相続税は、預貯金や有価証券、貸付金など、金銭に関係するものにはおおよそ課されます。相続税が発生しない資産は、墓地や墓石、相続税の申告期限までに国や自治体に寄付した資産などです。他にも、被相続人の生命保険や退職金など、一定の基準を満たすことで相続税が免除されるケースがあります。

課税遺産総額を求める

相続税が課される資産のうち、課税価額から差し引ける金額を求めましょう。課税価額からは、被相続人の葬儀費用や負債として残った借入金を差し引けます。葬儀費用から除外されるのは、法事の費用や香典返しです。課税対象にならない資産は、課税価額から差し引けない点に注意しましょう。

基礎控除額を差し引く

ここでは、課税遺産総額を計算します。課税遺産総額とは、課税価格の合計から基礎控除額を差し引いた金額です。計算式は以下の通りとなります。

課税遺産総額 ＝ 課税価格の合計金額 － 基礎控除額

課税遺産総額を求めるには、基礎控除額の計算が必要です。 相続する資産の総額が基礎控除額を上回る場合、超過した分に相続税がかかります。相続する資産総額が基礎控除額よりも少ない場合は、相続税は発生しないため申告も不要です。基礎控除額については次の計算式を用いて計算します。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

3,000万円という金額は固定で、法定相続人1人につき600万円が加算されます。つまり、法定相続人の数が増えるほど、基礎控除額も大きくなる仕組みです。このように、相続税を考えるうえで基礎控除額は非常に重要な項目となります。

例として、法定相続人が3人で、相続する財産の総額が5,000万円のケースを考えてみましょう。それぞれの金額を計算式に当てはめると以下のようになります。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 3人）＝ 4,800万円

上記の計算により、基礎控除額は4,800万円です。相続する資産総額は5,000万円なので、基礎控除額を上回っています。そのため、超過した200万円が相続税の課税対象となるのです。

相続人ごとの遺産総額を計算する

各相続人が相続できる資産総額を算出します。順番としては、まず法定相続人が得られる相続額の計算を行い、次に得た取得金額に既定の税率をかけ、最後に各相続人の算出した税額を合計するという流れです。以下でそれぞれ計算式と流れについて確認しましょう。

1. 課税遺産総額の計算後、各相続人が得る法定相続分に応じた取得金額を出します。算出した取得金額が1,000円未満だった場合は切り捨てましょう。

法定相続分で各相続人が得られる取得金額 ＝ 課税遺産総額 × 各相続人の法定相続分

2. 算出した取得金額に対し、規定の税率をかけて税額を求めます。税率は、国税庁のホームページに速算表が載っているのでそちらを確認しましょう。相続税の税率は高めに設定されていることが分かります。

税額 ＝ 法定相続分で各相続人が得られる取得金額 × 規定の税率

3. 税額を求め、合計した金額が相続税の総額となります。

納税額を計算する

相続税はさまざまな控除や特例があり、場合によってはそれらに該当することもあります。控除や特例分を差し引いた額が最終的な納税額となり、相続税の総額と各相続人の課税額をかけて課税額の合計で割ると、各相続人の税額を求めることが可能です。

各相続人の税額 ＝ 相続税の総額 × 各相続人の課税額 ÷ 課税額の合計

相続税や固定資産税など、税金は資産が多いほど高額になる仕組みです。そのため、相続の際はできるだけ余計な支出を抑えた方が良いでしょう。不動産を整理して不要なものを売却したり、生前贈与を行ったりなど、実践しやすい節税手段もあります。では、地主の方にはどのような節税方法がおすすめなのでしょうか。取り組みやすい方法も含め、8つの税金対策を解説します。

不要な土地を整理する

多くの土地や物件を所有していると、収益が見込める不動産以外にも、不良資産といった利用しにくい不動産も出てきます。不要な不動産の整理は、節税において効果的です。
自宅や事業用地を含め、収益性がある賃貸住宅や貸しビル、駐車場や農地などが優良な不動産に該当します。反対に、古い賃貸住宅や貸宅地、別荘や山林は不良不動産に含まれます。
不動産を整理する段階では、優良な不動産はそのまま手元に残し、不良資産に該当するものは現金化すると良いでしょう。ただし、土地や不動産を現金化することで税の負担が増えるケースも考えられます。そのため、発生する費用や税金を考えたうえで、売却するかどうかを総合的に判断することが大切です。

賃貸建付地にする

賃貸建付地とは、賃貸用の建物が建築されている土地のことです。賃貸目的の戸建て住宅やアパート、マンション、テナントなどが賃貸用の建物に該当します。通常、更地や自身が住む建物が建つ土地の場合は、所有者が自由に使用可能です。しかし、建物がある土地の賃貸借契約をした場合は、土地所有者の管理は制限され自由に利用できなくなります。この点が相続税の対策になる理由です。
土地が賃貸建付地になることで、相続税評価額が下がるケースが多く存在します。相続税評価額は相続する資産の価値を指し、路線価方式という計算方法を用いて算出しますが、路線価は市場価格よりも低価格な点が特徴です。賃貸建付地にすると相続税評価額を下げられるため、相続税を節税できます。

賃貸割合を上げる

賃貸建付地の賃貸割合を上げるほど相続税評価額の控除額が増えるため、節税効果が期待できます。賃貸割合とは、賃貸借契約を行っている建物で実際に貸している部屋の割合を示したものです。例えば、全部で10室ある賃貸アパートのうち2部屋が空室の場合、他の8室が借りられているため、賃貸割合は80％となります。空室は賃貸借契約が行われていないため、賃貸割合には含まれません。
賃貸割合は課税時期の状況によって決まります。空室は賃貸割合に含まれませんが、課税時期の一時的な空室は割合に含まれるケースもあるため注意しましょう。賃貸建付地の相続税評価額を下げることを目的とする際は、できるだけ空室を発生させないようにすることが大切です。

資産管理会社を設立する

土地や不動産といった資産を多く保有している地主の方は、資産を管理する資産管理会社を作るのも節税方法の一つです。資産管理会社を設立し、その会社に低額譲渡にならない範囲で底地を売却すると、資産管理会社側に税の負担が発生することなく取引できます。

タワーマンションを購入する

タワーマンションを購入して節税を行う方法もあります。タワーマンションの相続税評価額は路線価方式で計算されるため、節税につながるのです。タワーマンションは縦に長い建物であるため、1人あたりが所有する土地の持ち分は少なくなるでしょう。しかし、タワーマンションに限らず広さが同じであれば、高さがなくても相続税評価額は均等になります。高い階層の建物だからといって、必ずしも相続税評価額が上昇するとは限らない点に留意しましょう。

売却する

底地の売却も節税に有効です。底地の売却先は主に、借地権者と借地権者以外の第三者となります。
借地権者への売却は高い値段で売却できる見込みがあるため、底地の売却を検討する際は、まずは借地権者へ売却すると良いでしょう。底地と借地権をまとめて売却する際は、第三者に売却するのがおすすめです。

生前贈与を活用する

生前贈与を行うのも、節税において重要です。被相続人が亡くなってから資産を受け継ぐのが相続で、生前贈与は被相続人が存命中に資産を贈与することを指しています。
生前贈与の活用によって相続税が課される資産の削減につながり、相続税の負担も軽減できるでしょう。アパートなどの賃貸住宅を保有しているのであれば、家賃収入を相続人が確保でき、被相続人の財産が少なくなることで相続税の負担を抑えられます。
不動産の場合は贈与税の申告や名義変更手続きなどがあるため、生前贈与を行う際は贈与契約書の作成を行いましょう。

生命保険を利用する

生命保険の死亡保険金は、相続税の課税対象と定められています。同時に、一定額までは相続税が発生しないという仕組みがあります。非課税になる金額の限度額を求める際は、以下の計算式を使いましょう。

非課税になる限度額 ＝ 500万円 × 法定相続人の人数

死亡保険金は保険金の受取人を相続人にしておき、相続税の納税資金に充てるという活用方法があります。死亡保険金は受け取った人の固有財産となるため、受け取りに他の相続人による同意は必要ありません。

地主から相続した不動産は、すでに建物や賃貸住宅が建っている土地だけでなく、更地を受け継ぐこともあるでしょう。更地には建物などがないため、活用方法は多岐にわたります。建物の建築や駐車場の整備、資材置き場としての活用などさまざまです。ここでは、主な更地の活用方法を4つ紹介します。

建物を建築する

収益性が高い活用方法として、空いている土地にアパートやマンションを建てるのがおすすめです。新しくアパートやマンションを建てて賃貸経営を行うことで、家賃収入を得られます。空室の発生に注意し、部屋が満室になるよう維持することで、安定した収益が得られるでしょう。アパートやマンションは利回りが高く、将来の蓄えとしても安心です。ただし、新築で建てることになるため、ある程度の建築費用がかかってしまう点に注意しましょう。建築の際は、金融機関でローンを組むケースが多い傾向です。ローンを組む場合、賃貸経営を行った際の家賃収入やローン返済、管理・修繕費用などの収支計画をしっかりと立てる必要があります。
そのため、建物を新しく建てる際は建築費や建築後の収益を確認し、キャッシュフローがマイナスにならないようシミュレーションを行いましょう。

貸し出す

所有する土地を他者に貸し出すこともできますが、「借地権」を契約に合わせて設定する必要があります。借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利のことです。建物を所有していることが前提のため、土地の使用目的が資材置き場などの場合、借地権はありません。建物を所有するという条件を満たしているのであれば、賃貸住宅を建てたり事業用に利用したりと、使い方は借主の自由です。土地を貸した側は借主から地代を受け取れますが、地代収入が固定資産税などの税金より高ければ採算が取れるでしょう。
なお、借地権には「普通借地権」と「定期借地権」とがあり、定期借地権は「一般定期借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」と種類が分かれています。借地権を設定する際はよく検討しましょう。

駐車場を経営する

駐車場の経営は、住宅のように大きな建物を建築するわけではないため、少ない資金で始められる方法です。駐車場の種類には「月極駐車場」と「コインパーキング」とがあり、どちらも駐車場管理会社へ委託して経営できます。特にコインパーキングの場合は、精算機などの設置や設備の管理が必要になるため、駐車場管理会社に委託した方が良いでしょう。駐車場管理会社を利用せずに自分で管理する場合、経営の収益は全て自分に入ります。月極駐車場かコインパーキングにするかは、立地で考えましょう。具体的には、月極駐車場は住宅街、コインパーキングは商業施設が近くにある場合におすすめです。

トランクルームにする

住宅を建てるには適していない狭い土地や日当たりの悪い土地に、コンテナを置いてトランクルームとして活用する方法もあります。空いている土地にコンテナを設置するだけで済むため、他の活用方法と比較すると、初期費用はそれほどかかりません。自分で全てを運用することも可能ですが、トランクルーム会社のフランチャイズやサブリースといった手段もあるため、実践しやすい方法で運用・管理を行いましょう。

遺言書を残せば、残された相続人は円滑に相続の手続きを進められます。しかし、遺言書があるからといって相続人同士がもめないというわけではありません。よりスムーズに争いなく相続を進めるためには、トラブルを未然に防げる遺言書を作成する必要があるでしょう。ここでは、失敗しない遺言書を作成するポイントを4つ解説します。

遺言をオープンにする

遺言書の作成後、全ての相続人に遺言の内容を伝えておきましょう。遺言書の作成前に遺言を書いていると伝えてしまうと、トラブルの元になる場合があります。前述の通り、地主の方が作る遺言書は自筆証書遺言か公正証書遺言のどちらかです。自筆証書遺言はトラブルを招いてしまうことも多くあるため、公証人が作成する公正証書遺言で作成するようにしましょう。

遺言の内容を明確にする

遺言書の内容があいまいだったり、意味が通じなかったりすると、解釈をめぐって相続人同士のトラブルに発展してしまう恐れもあります。預貯金のみを遺言書に書いていた場合、自宅や土地、家財道具などの相続について争いが起きかねません。そのため、どの財産を誰に継がせるかということもきちんと明記しておく必要があります。

遺留分への配慮を忘れない

遺留分とは、兄妹姉妹以外の相続分のことです。配偶者や子ども、父母や祖父母が遺留分の相続に該当します。遺留分の割合は、相続人が誰かによって変わってくるので注意しましょう。遺言書は、この遺留分に配慮して作成することが大切です。

すべての相続人を考慮する

残された相続人同士が争わないために、遺言を残す本人の気持ちや考えを伝えることも必要です。そこで、遺言書における「付言事項」を活用してみましょう。付言事項は、法律に定められていない内容の言葉を遺言書に付け足すことを指します。付言事項に法的な効力はありませんが、遺言内容の理由や考えといったフォローになる文言を付言事項にすることで、相続人同士のトラブルを防げるでしょう。

地主の方が土地や建物を相続するにあたって、税金対策を行って支出を抑えることは重要です。また、相続させる土地について収益を生むかどうかや、活用する方法を考える必要があるでしょう。土地の活用方法は、建物がある場合とない場合でさまざまな手段があるため、立地なども踏まえて検討することをおすすめします。相続に必要な遺言書も内容を明確にして作成することで、余計な争いが起きるのを防ぐことが可能です。資産の総額や状況、立地などに合わせた相続方法を考えましょう。