中古アパートの購入ポイント！減価償却について知っておこう

減価償却とは、アパートなどの固定資産の取得価格を、定められた年数に従って分割し、計上する会計処理のことです。「経年とともに資産の価値は減っていく」という考え方にもとづいているため、減価償却の対象となる資産は取得した時点で取得価格のすべてを計上するのではなく、その資産を使用可能な年数で分割して計上します。

減価償却の種類

減価償却の仕訳方法には「直接法」と「間接法」の2種類があり、計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類があります。減価償却を理解するには、この「仕訳」と「計算」の2つの方法を知っておきましょう。

直接法
固定資産の価額から、減価償却費を差し引く仕訳方法です。残っている現在の固定資産の価値を確認しやすいというメリットがあります。個人事業主や規模の大きくない企業の多くは、資産に投資する金額がそれほど大きくないため、直接法を用いています。
例えば、取得額100万円・耐用年数5年の固定資産を仕訳する場合、以下のように帳簿に記帳します。

取得原価：100万円
耐用年数：5年
減価償却費：20万円(定額法で償却)

借方科目：減価償却費　金額：20万円
貸方科目：固定資産　金額：20万円

この記帳により、「固定資産の帳簿価額 ＋ 減価償却累計額」で固定資産の取得価格が計算できます。

間接法
間接的に固定資産の帳簿額を求めることから「間接法」と呼ばれています。直接法のように固定資産の取得額を減らすのではなく、これまでの減価償却費の累計を計上する仕訳方法です。間接法を用いることで、固定資産の取得原価と、これまで収めてきた減価償却費の合計額が確認できます。
直接法と同様の条件で、どのように帳簿に記帳するのか見ていきましょう。

取得原価：100万円
耐用年数：5年
減価償却費：20万円(定額法で償却)

借方科目：減価償却費　金額：20万円
貸方科目：減価償却累計額　金額：20万円

この記帳により、固定資産の帳簿価額は「 固定資産の取得価額 － 減価償却累計額」で求めることができます。
なお、一般的な会計基準では、原則として、後述する無形固定資産には直接法を、有形固定資産には間接法を用いるものとされています。

定額法
一定額を毎年計上し、減価償却をする計算方法です。「固定資産の取得価額 × 定額法の償却率」で毎年の減価償却費を計算します。定率法と比べて帳簿が非常にシンプルになるため、資産計画を立てやすいという点がメリットです。

例えば、取得価額100万円・耐用年数5年の固定資産というケースで見てみましょう。
最初の4年間の償却費は20万円で、最後の5年目の償却費が199,999円となります。1円少ないのは、資産がまだ残っていることを表すための備忘価額として1円を帳簿に残す必要があるからです。

定率法
取得価額のまだ償却していない残高に対して、一定の割合の金額を毎年計算し、減価償却する方法です。「(固定資産の取得価額 － 前年までの償却費の合計額) × 定率法の償却率」がその年に納める減価償却費となります。計算した減価償却費が償却保証額を下回った場合は、「改定取得額 × 改定償却率」で再計算します。

定額法と同様の例で見てみると、耐用年数が5年の固定資産の定率法償却率は「0.500」です。式に当てはめると初年度は50万円が減価償却費になります。翌年は取得価額の100万円から、初年度に償却した50万円を差し引いた額である50万円に償却率0.500を掛けた25万円です。

定額法と比較すると初年度に計上する減価償却費が大きくなるため、早く資産を償却して取得にかかった費用を回収できるというメリットがあります。ただし、資産が残っていることを表すため、1円を備忘価額として帳簿に残す点は定額法と変わりません。

法定耐用年数

減価償却費を計算する際に、基準となる指標を「耐用年数」と言います。耐用年数とは、対象となる固定資産を使用できると見込まれている期間のことです。建物が新築の場合は、木造や鉄骨造など、建物の構造によって耐用年数が定められています。この構造別に法律で規定されている耐用年数が「法定耐用年数」です。
通常、固定資産は、経年劣化したり、性能が落ちたりして資産価値が下がるものとされており、価値が下がり続けると、いずれは資産価値が無くなることになります。そのため、使用開始時から価値が無くなるまでの期間を耐用年数と定め、その耐用年数を指標として減価償却費として費用計上します。
なお、耐用年数は実際の建物の寿命とは異なり、「アパートが耐用年数を超えたから賃貸経営ができなくなる」というわけではなく、建物の状態に異常がなければ経営を続けられます。また、アパートの場合、耐用年数が定められているのは建物部分のみで、土地はその対象ではありません。

税務上の法定耐用年数は下記の通りです。

木造：22年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下）：19年
軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm～4mm）：27年
重量鉄骨造：34年
鉄筋コンクリート造：47年

建物は建物自体と建物設備・器具備品に分けられており、それぞれ法定耐用年数が定められています。

建物設備
給水・排水設備：15年
アーケードや日よけ設備（主に金属製のもの）：15年
ガス設備：15年
蓄電池電源設備：6年

器具備品
電気冷蔵庫・電気洗濯機：6年
インターホン：6年
冷房用・暖房用機器：6年
看板：3年

では、中古アパートの場合を見ていきましょう。中古アパートは新築から一定期間を経ているため、建物の残った耐用年数を求めなければなりません。法定耐用年数の求め方は「法定耐用年数を過ぎているケース」と「法定耐用年数が残っているケース」で計算方法が異なります。

法定耐用年数を過ぎているケース：法定耐用年数 × 0.2
法定耐用年数が残っているケース：法定耐用年数 － 経過年数 ＋ 経過年数 × 0.2

法定耐用年数を超えたアパートは経営にさまざまな影響を与えます。ただし、金融機関の融資が受けられない恐れがあるため注意しましょう。
アパートローンは基本的に、法定耐用年数以内の物件でなければ受けられません。例えば、築10年の中古アパートを購入する場合、大半の金融機関は法定耐用年数の22年から10年を差し引いた12年を返済期間とします。法定耐用年数を超えたアパートを購入しようとしても、融資を受けられないかもしれません。
従って、アパート経営の際にはこの法定耐用年数と経過年数をきちんとチェックしておくことが重要と言えます。

では、中古アパートで減価償却するメリットはどこにあるのでしょうか。以下でご紹介します。

適切にアパート管理できる
アパートを含め、あらゆる固定資産税の使用可能年数に応じて規定されているのが「法定耐用年数」です。法定耐用年数は修繕費や維持費も計算に入れて制定されているため、リフォームやリノベーション、建て替え、買い替えを検討する目安にもなります。減価償却に伴う法定耐用年数を基準にすることで、適切なアパート管理が可能です。

キャッシュフローを改善できる
キャッシュフローとは、簡単に言えば「お金の流れ」のことです。アパートの経営が順調ならば家賃収入も増えますが、それに伴い支払う税金も増えてしまいます。しかし、設備投資費を支出として扱い減価償却費を増額できれば、利益が減り税負担も軽くなります。アパートの減価償却では、法定耐用年数を超えていなければ設備投資費を経費として計上できるということです。

法人税を抑えられる
法人に限られてしまいますが、減価償却で法人税を抑えられます。収入から必要経費を差し引いた額が「所得」となり、法人税は「所得 × 税率」で算出されます。そのため、減価償却によって所得額を減らせれば、法人税の節税が可能です。必要経費は「アパートの取得価格を分割し、毎年経費として計上する」「設備投資費を経費にする」などの方法で増額させられます。

減価償却の計算を必要とする資産は「減価償却資産」と呼ばれます。有形固定資産の一部と無形固定資産が減価償却資産になりますが、分類する前にすべての資産が有形無形問わず減価償却資産か非減価償却資産に仕分けなければなりません。

非減価償却資産
「非減価償却資産」は固定資産の中でも減価償却できない資産のことを言います。経年しても価値が下がらない資産や、いくら使用しても摩耗したり消耗したりしない資産が非減価償却資産です。例として、土地やその借地権、電話加入権、古文書や美術品、出土品などが挙げられます。

減価償却資産
「減価償却資産」は、使用頻度や時間の経過によって価値が下がる資産です。アパートの建物部分は経年劣化や災害によって損壊する可能性があるため、「減価償却資産」として前述した耐用年数に応じた資産評価をします。しかし、建物のすべてが減価償却資産になるわけではありません。土地に関しては、原則として消耗するものではないため、「非減価償却資産」になります。価格は変動しても、土地そのものの価値は変わることがないため、減価償却で時間の経過とともに価値を下げておく必要がないためです。
また、上記の古文書や美術品、出土品など、歴史的価値あったり希少価値があったりするものは原則として「非減価償却資産」として扱われますが、明らかに価値が減少すると考えられるものや取得価格が100万円未満の美術品は「減価償却資産」になります。

有形固定資産
有形固定資産は主に形のあるもので、建物や建物付属設備、構築物、車両、機械装置、工具器具備品などが減価償却資産とされます。アパートの減価償却において最もかかわりが深いのがこの有形固定資産でしょう。

無形固定資産
無形固定資産は、有形固定資産のように形があるものではなく、特許権や商標権などの法律上の権利や、ソフトウェア、企業の買収などの際に会計上で発生する営業権など、形はありませんが減価償却資産とされるものです。

なお、有形無形の固定資産がすべて減価償却資産になるわけではありません。その資産の取得金額によって判断され、基本的に取得金額が10万円を超えるものは減価償却計算の対象になります。取得した年に全額を費用として計上できず、取得金額を法定耐用年数の各会計期間に費用として配分します。
一方、取得金額が10万円に満たない場合では、翌年以降もその資産を使用するとしても、減価償却の計算をせずに「消耗品費」などの勘定科目を用いて、その期に一括で計上できます。

アパートの減価償却費の計算方法は「アパートの取得価格 × 償却率」です。しかし、アパートには構造ごとに法定耐用年数が定められており、それにより償却率が異なり、また、アパートが中古の場合は、耐用年数を求めるのに別途、計算が必要になります。
ここでは、新築・中古、構造で減価償却費がどの程度違うのか、例を挙げて見てみましょう。

減価償却費の計算例：木造アパートを新築した場合
取得（建築）価格：10,000万円
法定耐用年数：22年（木造）
償却率（定額法）：0.046

減価償却費は取得価格（新築なので建築価格）に償却率表から求めた償却率を掛けて計算します。
10,000万円の木造アパートを建築するので、減価償却費の具体的な計算式は以下の通りです。

10,000万円 × 0.046 = 460万円

定額法で計算すると、毎年460万円を減価償却費として計上でき、最終年度には備忘金の1円を残した額を納めることになります。

減価償却費の計算例：中古重量鉄骨造アパートを購入した場合
取得（建築）価格：8,000万円
法定耐用年数：34年（重量鉄骨造）
築年数：15年

なお、中古アパートを購入した場合は、減価償却費の考え方が異なります。築年数が関係してくるため、新築と比較して減価償却費を計上できる期間が短いからです。中古物件の耐用年数には以下の計算式を用います。

法定耐用年数 － 経過年数 ＋ 経過年数 × 0.2 = 取得時の耐用年数

この計算式に当てはめてみると、取得時の耐用年数は16年になります。定額法における築16年の償却率は0.063です。それではこの数値を基に減価償却費を計算してみましょう。

8,000万円 × 0.063 = 504万円

毎年504万円を計上し、最終年度には備忘金1円を残して残額を計上します。

減価償却費の計算例：中古木造アパートを購入した場合
取得（建築）価格：4,000万円
法定耐用年数：22年（木造）
築年数：25年

中古アパートでも、築年数が法定耐用年数を超えていた場合は、また計算式が変わってきます。
新築時の耐用年数に0.2をかけ、取得時の耐用年数を算出します。

法定耐用年数 × 0.2 = 取得時の耐用年数

計算すると、4.4という値が出ました。
計算結果の中古資産の耐用年数に1年未満の端数が生じる場合は、1年未満を切り捨てるため、この中古木造アパートの耐用年数は4年になります。
償却率表と照らし合わせると、償却率は0.250になり、減価償却費の具体的な計算式は以下の通りです。

4,000万円 × 0.250 = 1,000万円

3年に渡り1,000万円を計上し、最終年度には備忘金1円を残して残額を計上する形になります。

取得したアパートの減価償却は「太く短く」済ませることが利回りを高くするポイントです。では、具体的にはどのような方法を取れば良いのでしょうか。減価償却費の額は耐用年数が大きくかかわってきますが、耐用年数については残りの耐用年数で決まるので調整の余地はありません。しかし、減価償却する資産額には調整の余地があるのです。ここでは、減価償却費を多くとる方法をご紹介します。

中古木造物件が有利

アパートの建物の本体の法定対応年数は、構造によって定められています。鉄骨、RC造などがあるなかで、22年ともっとも法定耐用年数が短いのは木造です。しかし、その木造でも「22年は長い」と感じるかもしれません。
そこでおすすめなのが、中古の木造アパートを購入するという方法です。中古物件の法定耐用年数は新築とは異なり、かなり短くなります。先に解説したように、中古アパートの耐用年数は「（法定耐用年数 － 経過年数）＋ 経過年数 × 20％」です。さらに、法定耐用年数切れのアパートは「法定耐用年数 × 20％」となります。

例を挙げると、築15年の木造アパートの場合、耐用年数は10年となり、築年数が法定耐用年数の22年を超えたアパートはわずか4年です。たった4年間で減価償却できるということは、1年あたりの減価償却費が非常に高額になるということを意味します。
つまり、中古物件は新築と比較して「太く短く」減価償却ができるというメリットがあるのです。なかでも、法定耐用年数が短い木造アパートは、こうした活用に向いています。

建物とそれ以外の耐用年数を分ける

減価償却の観点から見ると、お得な中古木造アパートですが「新築アパートの魅力も捨てがたい」という方もいるでしょう。中古木造アパート購入以外の方法をお探しの方に向けて、もう一つの減価償却を太く短くする方法をご紹介します。
その方法とは、建物の全てをまとめて減価償却するのではなく、設備などを細かく分けて計上する方法です。建物本体と分けて、建物付属の設備や構築物・器具部品などの設備部分などを詳細に分け、それぞれに法定耐用年数を適用させます。
まず、新築したアパートの建築費総額、建物の減価償却にするのではなく、工事明細書から細かく分類し、各種設備にかかった額を明確にします。そして、設備ごとの法定耐用年数を確認し、その耐用年数をそれぞれに適用させ減価償却します。

この方法は、工事明細を参照して細かく分類し、設備ひとつひとつの法定耐用年数を調べなければならないため、非常に手間がかかるというデメリットがあります。しかし、建築総額の1～3割ほどが設備部分の占める割合であるため、その部分だけでも太く短く減価償却できれば、年間の減価償却費も変わるでしょう。

建物価格を大きくする

その他の方法として、売買契約書の建物価格を大きくするという手もあります。アパートを購入する際に、土地と建物で建物価格の割合を大きくする方法です。
土地と建物を合わせたアパートの価格が同じでも土地は減価しないため、建物の金額が大きい方が減価償却費も大きくなります。アパートの売買を行うときの売買契約書に譲渡代金の総額だけでなく、土地と建物それぞれの金額を記載してもらうことがポイントです。
ただし、建物の割合を多くすることを簡単に売主が認めてくれるとは限りません。売主からすれば建物価格が低い方にメリットがあるからです。売主が課税対象者である場合、建物の売却は消費税の課税対象になりますが、土地の売買には消費税がかかりません。そのため、建物の割合を大きくすると消費税が高くなってしまいます。
結局は買主の交渉力にかかってきますが、消費税の納税義務が免除されている個人から土地と建物を一括して購入すれば、建物割合を引き上げる交渉に応じてもらえる可能性は高いでしょう。

所有しているアパートが法定耐用年数をオーバーすると、オーナー様の収入は減少します。耐用年数の過ぎたアパートは減価償却費を計上できなくなり、かかる税額も増えるためです。そのため、減価償却が終了したアパートをどうするか検討することが大切になります。

売却する

減価償却期間の終了は、計上できる経費が少なくなることを意味します。計上できる経費が少なくなると、アパート経営の利益額が増えるため、支払う税金が多くなります。納税額が増えると収入が減り、アパートを所持しているメリットは少なくなるため、減価償却期間の終了は売却に適したタイミングと言えるでしょう。実際、このタイミングでアパートの売却を考えるオーナー様も少なくありません。

ただし、売却できるのは、融資を受けられるような強みのある建物や、空室率の低い状態の物件に限ります。すでに建物が耐用年数を過ぎている場合は、購入者は金融機関からの融資を受けられないか、高い金利で借り入れをすることになります。
また、土地を担保に融資を受けることは可能ですが、老朽化など建物の状態によっては、大規模な修繕が必要になるため注意しましょう。このような事情から、耐用年数を超えたアパートへの融資を受けるのは難しいため、売却しようとしても買い手が付かないのが現実です。

取り壊して土地を売る

建物を取り壊し、更地にしてから土地を売るという方法もあります。賃貸経営以外の活用が見込める土地や、新築のアパートに建て替える費用が無い場合などに検討がおすすめです。しかし、取り壊すにはアパートの入居者をゼロにしなければなりません。退去の交渉や、定期借家契約で入居してもらうなどの処置を必要とするため、大変な労力がかかります。
また、解体にかかる費用も忘れてはいけません。解体費用は構造と広さなどによって異なりますが、基本的には建物の大きさと比例して高額になります。さらに、建物の解体とは別に植栽や塀、駐車用のアスファルト舗装を撤去するための費用も必要です。ローンで解体費用を借りることもできますが、金利が高く付くため、更地での土地売却を検討する際は費用の調達先も考えておきましょう。

建て替えをする

良好な立地条件で、安定した賃貸収入が見込めるのであれば、新たな資産形成としてアパートの建て替えを検討するのも良いでしょう。特に「アパートローンは完済している」「建物老朽化により空室が増えている」「アパート向きの立地」といった場合では積極的に検討したい方法です。
すでにアパートローンの返済が終わっているのであれば、新たにローンを組むこともできます。ただし、更地にするのと同様に、アパートに入居者がいる場合は立ち退き交渉や立ち退き料の負担が伴います。
不動産会社などの専門家と連携し、慎重に計画を進めなければなりません。

この記事では、中古アパートと減価償却について解説してきました。中古アパートは購入費が安いこともあり、適切に運営できればキャッシュフローが改善します。また、法定耐用年数が短いため、減価償却を大きくでき、節税目的で購入するのにも最適です。
しかし、減価償却費を計上できる期間が終了すると、減価償却による節税ができなくなるため、納める税金が高くなってしまいます。そのため、中古アパートは、法定耐用年数を超えた状態で所持していると利回りが極端に悪化してしまうのです。中古アパート購入をお考えのオーナー様は、減価償却終了後の処理も視野に入れて不動産投資を検討することが大切です。