20代でマンション購入して失敗！不動産投資の体験談ブログ

20代からの不動産投資は十分に可能ですが、知識不足といった理由で失敗するケースも少なくありません。不動産投資がうまくいかない理由としては、主に以下の5つが挙げられます。実際に投資を始める前に、失敗になり得る要因を確認しておきましょう。

空室が続き家賃収入が減った

マンションなどの賃貸物件で空室が発生すると、その分の家賃を回収できない可能性があります。退去者が出た後、すぐに新しい入居者が決まれば問題ありませんが、空室がなかなか埋まらないと収入を得られず経営失敗につながることもあるため注意が必要です。
空室が発生しやすい要因としては、入居者募集の方法が適切でないことや、賃貸の需要が高くないエリアの物件であることなどが挙げられます。賃貸物件の運営を外部の管理会社に任せる場合もありますが、安定して入居者を集めるにはどうすればいいのか、自分でも考えて投資運用を行わなければなりません。

知識不足のまま始めてしまった

不動産投資は、投資に関するさまざまな知識を付けた状態で始めなければ失敗してしまうリスクも高まります。中には、周囲に不動産投資を行っている人がいるから、という理由で十分な知識が備わっていないまま投資を始める方も珍しくありません。不動産投資は物件を選んで購入し、空室を作らず安定的な収益を生み出すことが目的ですが、これには投資や不動産に関わる知識が必要です。賃貸経営の準備が整っても、これからの運用方法や経営計画を綿密に立てなければなりません。
不動産投資で成功した人が周囲にいるから、自分もうまくいくだろうという考えは楽観的です。不動産投資を始める際は、前もって投資の知識を備えておきましょう。

相場よりも高い物件を購入した

価格が相場よりも高い物件を購入してしまうケースも、投資に失敗する要因の1つです。価格が高い物件を購入してしまう理由として、物件のあるエリアの相場を調べずに売り手の意見を信じてしまうことが挙げられます。
相場より高い物件を購入した場合、設定する家賃を周辺の相場よりも高くしなければなりません。周辺にある賃貸物件より割高な家賃になると、入居者が集まりにくく空室が発生しやすいリスクがあります。前述したように、空室リスクは賃貸経営の失敗につながる可能性が高く、そのため相場よりも高い物件には注意が必要になるのです。
不動産投資でマンションなどの賃貸物件を探す際は、物件があるエリアの相場を調べてから購入するようにしましょう。

安易にローンを組んでしまった

しっかりとした見通しを行わずに、ローンを組んでしまうケースも失敗につながりやすい要因です。ローンによって毎月発生する返済が負担になってしまい、最終的に返済ができなくなってしまう可能性があります。
不動産投資にはさまざまなリスクがあり、ローンの返済が難しくなってしまう状況になることも考えられます。空室発生のリスクを抑えて確実に家賃収入が得られる状況なら問題ありませんが、あらゆるリスクを想定した上で、ローンの返済計画は入念に考えて組むようにしましょう。

不動産業者の収支シミュレーションを信用しすぎた

不動産業者が提示した収支シミュレーションをそのまま信じてしまい、不動産投資に失敗してしまう方もいます。収支シミュレーションで提示される稼働率には、家賃下落のことが含まれていないケースも少なくありません。シミュレーションの通り稼働したとしても、次第に収入が減少していく可能性もある他、ローンの返済も計画通りにいかなくなってしまう恐れがあります。
マンションなどの収益物件を購入した際、不動産業者から収支シミュレーションを提示されますが、あくまでも参考程度に把握しておきましょう。

不動産投資について、体験談や失敗談を5つご紹介します。このようなケースもあることを1つの参考として確認しておくとよいでしょう。

「管理の手間はかからないが不安感は残る」

「賃貸マンションの管理は任せられるため手間はそれほどかからないが、ローンを組んでいる上に家賃収入が空室で得られなくなった時を考えると不安は残る」といったことを感じた方もいるようです。
賃貸マンションの購入でローンを組むとなると、かなり大きな金額になります。しかし、空室のリスクを考えると不安があるのは、反対にリスクを考慮していることにつながるはずです。

「入居者から家賃を回収できなくなった」

「入居者の1人が突然退去し、連絡が取れなくなってしまい家賃や退去後に行うクリーニング代が請求できなかった」という経験談もあります。
こういったケースはよく起きるわけではありませんが、何かあればオーナー様が諸々の費用を支払うことになるため注意が必要です。万が一の場合に備えて、対策案を考えておくことが求められます。

「空室の問題を解決できなかった」

「投資用物件として、賃貸マンションを購入したが空室をうまく埋められず、結局は物件を手放すことになった」といった失敗談もあります。 空室リスクは、物件の賃貸需要の有無で大きく変化します。家賃収入は賃貸経営に直結するため、空室が発生した場合と発生を抑えるための対策が必要です。

「不動産会社の説明を鵜呑みにしてしまった」

「おすすめしたい良質な物件が今だけ安くなっている、と不動産業者から勧められたため、説明を聞いて該当の物件を購入した。しかし、築年数の経過から修繕費などの支出が多く、十分な収益をうまく出せなかった」という失敗をしてしまった話があります。
不動産業者はメリットを強調して伝えてくることが多いため、それをそのまま鵜呑みにするのは危険です。伝えられる情報をただ受け取るのではなく、自分で調べて冷静に判断することが大切と言えます。

「とにかく利回りを優先して考えてしまった」

「築浅で利回りの高いワンルームマンションを購入したが、空室がなかなか埋まらず稼働率が低下してしまった」など、利回りを優先してしまったことでの失敗もあります。
利回りを考えることは大切ですが、優先しすぎてローンの返済計画に影響する可能性もあるため注意が必要です。

不動産投資を行うのに年齢は関係ありませんが、20代から不動産投資を始めることで得られるメリットがあります。早いうちに不動産投資を行うことで得られるメリットは主に5つです。

早いうちから自己資金を確保でき将来のための貯金ができる

20代は自分で自由に使えるお金を確保しやすく、それを不動産投資のために用いることで早めに投資を始められます。20代から不動産投資を開始できれば、早いうちから自己資金や将来のためのお金を貯金できるでしょう。20代の方の中には、これから結婚や子育てなどが始まる方もいます。将来の生活資金や教育費などを用意しやすくなることは、20代から投資を始めるメリットの1つと言えるでしょう。また、不動産投資に充てる資金や時間を捻出しやすいのも20代のメリットです。

利益（リターン）を得られる期間が長い

20代で不動産投資を始めることで、利益（リターン）を得られる期間も長くなります。不動産投資では主に家賃収入が収入源となりますが、リターンを得られる期間が長いほど資産を増やせるのが特徴です。そのため、20代からの不動産投資は40代以降で開始するよりも、利益を得られる期間は長くなります。

ローンの返済期間を長く設定できる

不動産投資では不動産投資ローンを利用するケースがほとんどです。20代から不動産投資を始められれば、ローンの返済期間を長く設定できます。ローンの返済期間が長くなることで、毎月の返済額を抑えられるのがメリットです。
例えば45年ローンで融資を受ける場合、一般的なローンは完済時の年齢を80歳に設定しているケースが多く、40歳でローンを組もうと思っても借りることが難しくなってしまいます。しかし、25歳で45年のローンを組めば、完済時は70歳です。ローンの返済期間を長く設定し、毎月の返済額を少なくできれば、キャッシュフローの改善にもつながるでしょう。

不動産投資の実績になる

20代からの不動産投資によって、若いうちに投資の実績を残すことにつながります。投資の実績があると、次に不動産を購入する時に融資を受けやすくなるのがメリットです。
また、不動産投資では1つ目の投資で得た収益を元手に、2、3件目の物件に投資することで福利効果を得られます。最初の不動産で受けた融資を完済してから、次の不動産を購入するよりも効率良く投資でき、スピーディーな資産形成と不動産所有のリスク分散につなげることが可能です。将来的に投資規模を拡大していく予定であれば、20代での不動産投資は大きなメリットと言えます。
さらに、若いうちから投資スキルを高められるのもメリットです。本やインターネットなどで知識を深めることも重要ですが、物件選びや売却のタイミングなど、不動産投資は実際に経験してみることも大切と言えます。

経済動向への関心が深まる

不動産投資は、人口減少や空き家問題といった不動産に関係する社会情勢だけでなく、経済動向からも影響を受けています。不動産投資の成功には、こうした経済動向や社会情勢の変化にも目を向けることが大切です。20代のうちから不動産投資を行うことで、経済動向や社会情勢への関心が深まり、賃貸経営にプラスの影響を与えられる可能性があります。

メリットを5つ解説しましたが、20代からの不動産投資にはデメリットも存在します。不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、実際に投資を開始する前にデメリットを把握しておくことが大切です。ここでは、20代からの不動産投資におけるデメリットを5つ解説します。

借入金額が大きくなりやすい

不動産投資でマンションなどの賃貸物件を購入する際、自己資金と融資で賄うケースがあります。20代の方は他の年代の方と比べて、自己資金を十分に用意できない場合もあり、そういった時は借入金額が大きくなりやすいのがデメリットです。
ローン返済は長引くほど金利の合計額が高くなり、毎月の返済額を少なくできた場合でも、最終的な返済総額は大きくなります。ローンの負担が大きいと、空室などで家賃収入が減った場合などにキャッシュフローが悪くなってしまうことも少なくありません。ローンを利用する際は、ローン返済額と家賃収入を考慮し、無理のない収支計画を考える必要があります。

融資が受けられない可能性がある

賃貸物件購入のために融資を受ける際は、審査で承認されなければなりません。審査基準は購入する不動産の価格などで変わりますが、申込人の経済状況や社会的信用が大きく関わります。20代の方は会社員であっても、勤務年数や年収の面で経済状況・社会的信用に関して不利になる場合が少なくありません。
しかし、ローンの審査基準は金融機関によって違いがあるため、複数の金融機関にローンの申し込みをすれば審査に通る可能性があります。

頭金の用意が難しい

金融機関から融資を受ける場合でも、不動産の購入時は物件価格の1割〜3割ほどの頭金が必要です。頭金を出すには十分な自己資金を用意しなければならず、20代の方は自己資金から頭金を捻出することが難しい場合もあり、購入できる物件が限定されてしまう状況もあります。低価格の物件を購入することはできますが、安い物件には築年数の経過や古い設備、最寄り駅から遠いといったリスクが考えられるため、物件選びには注意が必要です。
また、不動産投資には物件の購入費用や頭金の他に、不動産会社への仲介手数料や登録免許税などがかかるため、自己資金の用意がさらに難しくなってしまうケースも考えられます。

知識不足だと失敗しやすい

不動産投資が失敗してしまう要因には、知識不足も関係しています。20代の方の中には、本業が忙しく不動産関連の知識を十分に身に付ける時間が確保できなかったり、何かトラブルが起こった際の対応がスムーズにできなかったりといった状況も発生しやすいでしょう。
また、知識不足の他に20代の方は経験が不足している点もデメリットの1つです。経験が乏しいと、賃貸経営で起こり得るリスクについて、適切な対処が難しくなるケースも考えられます。

本業に影響が出るリスクがある

不動産投資で賃貸経営を行う場合、入居者の募集といった管理業務を専門の管理会社に委託することが可能です。しかし、入居者の審査や設備の更新など一部の確認事項は、オーナー様の最終的な判断が求められます。この他にも、本業をしている時に確認を求められることも少なくありません。本業の業務に影響が出るリスクがあることも、理解しておく必要があります。

賃貸マンションの購入など、20代で不動産投資を始める際に注意したいポイントが4つあります。不動産投資を成功させるためにも、重要なことを押さえておきましょう。

不動産投資に関する知識を勉強する

デメリットでも解説した通り、不動産投資を行う際は基本的な知識を身に付けておかなければなりません。不動産投資に関係する知識があることで、さまざまなリスクや不利な状況を回避でき自衛にもなります。必要な知識が不十分だと、不動産投資が失敗してしまう恐れがあるため注意が必要です。不動産投資に関する知識や情報を、本やインターネットなどを活用して身に付けておきましょう。

土地勘のあるエリアを選ぶと物件選びがしやすい

不動産投資の成功には、物件選びが大きく関わります。20代の方の中には、まだ不動産投資に慣れていない方や初めての方も多いため、地元の物件を選ぶのがおすすめです。物件選びの際は賃貸の需要があるエリアかどうか、家賃相場や利便性、競合物件の有無などを確認しなければなりません。ある程度の土地勘がある地元であれば、馴染みのない地域よりも家賃の相場や物件の周辺環境について把握しやすくなります。

起こり得るリスクを想定する

不動産投資では家賃滞納や空室、金利上昇といったリスクがあり、これらを想定して対策を考えることで不動産投資の成功につなげられます。対策としては、例えば家賃滞納リスクであれば自己資金を多めに用意しておく、空室リスクなら事前に賃貸需要や周辺エリアを調べておくことが大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資は物件選びから運営計画まで、不動産業者からのサポートが必要です。信頼できる不動産業者を選ぶことが、不動産投資の成功につながります。不動産会社を決める際は、親身に相談に乗ってくれるところを探しましょう。リスクの説明なしに「利回りが良い」「今が特別価格」といったメリットのみを強調して伝える不動産業者は、避けた方が無難です。

20代で不動産投資がうまくいかなかった場合、対処できる方法は主に「不動産会社への相談」「査定に出す」「任意売却」の3つです。もしもの時に備えて、対処法を確認しておきましょう。

不動産会社に相談する

不動産投資が赤字になってしまい対応に迷う場合は、不動産売却に詳しく実績のある不動産業者に相談してみるのがおすすめです。必ずしも納得できる解決方法を提示してくれるわけではありませんが、不動産会社に相談することでオーナー様の状況を精査し、適切な対処法を教えてもらえる可能性があります。不動産業者の中には売却に関して不得手な会社もあるため、相談の前には必ず会社側に不動産売却の知識と実績があるかどうかを調べておきましょう。

複数社に査定に出す

マンションなどの投資用物件で赤字が続く場合は、不動産業者など複数の会社に査定依頼を出すのもおすすめです。できるだけ早めに売却できれば、ローンを売却金で完済したり、次の購入資金に売却金の残りを充てたりといった可能性が高まります。
ただし、ローンの残債がある時は物件を必ずしも売却できるわけではありません。特に、物件の価値がローン残債よりも低いオーバーローンである場合、抵当権が残ったままのため売却が難しくなります。ローン残債がある不動産の売却をする際は、残りのローンと物件の不動産価値を把握し、売却可能かどうか確認してから行いましょう。赤字からの回復が見込めないままの不動産を運用し続けてしまうと、新たな投資用ローンを組めなくなってしまうケースもあるため、不動産売却は視野に入れておくべきだと言えます。

任意売却をする

任意売却であれば、オーバーローンであっても投資物件の売却が可能です。任意売却とは、ローンを借り入れている金融機関からの同意を得て、通常の売却方法によって物件を処分することです。任意売却によって金融機関側の許可が得られれば、オーバーローンの物件でも通常の売却活動ができます。ただし、任意売却では信用情報に記録が残るため、クレジットカードの更新やローンの借り入れができなくなる点に注意しましょう。

20代でマンションを購入し、不動産投資を行うことについては決して早すぎるわけではありません。将来のための貯蓄ができ、リターンが長いといったメリットがあるためです。しかし、若いうちからの不動産投資は知識不足などで失敗してしまう可能性もあるため、事前にしっかりと準備をしましょう。失敗しないためには、信頼できる不動産業者を選び、リスクの想定をすることが大切です。