中古アパートへの投資はもうかる？気になるメリットや始め方を一挙解説！

不動産投資の対象はさまざまですが、なぜ中古アパートへの投資がもうかると言われるのでしょうか。ここでは、新築アパートやマンション、戸建てなどの建物と比較し、中古アパート投資の特徴について解説します。

利回りが高い

中古アパートなどの住居向けの不動産投資は、株価や景気の変動による影響を受けにくいのが特徴です。住居向けの不動産投資の利回りを、建物の構造別に比較すると以下の通りとなります。

節税ができる

中古アパートへの投資は、資産形成と同時に節税効果を得られます。特に、以下の3要素によって節税効果が期待できるでしょう。

所得税や住民税
不動産投資による収益は、他の給与所得（事業所得）と損益通算（同じ一年分の利益と損失を相殺）が可能です。投資に要する諸費用は会計上、減価償却費としての経費扱いが認められています。投資の運用成績が赤字でも他の収入から所得を差し引けるため、納める所得税や住民税を抑えられるのです。

固定資産税や都市計画税
既に土地を所有しているケースに限られますが、用途の無い土地を活用して不動産投資を行う場合は、建物を建てることで固定資産税や都市計画税を抑えられます。

相続税
現金の資産を不動産に換えておくと、財産としての評価額を引き下げられ、相続税を抑えられます。現金であれば額面通りの評価額ですが、不動産の場合は額面のおよそ5～6割の評価額です。そのため、評価額が低いほど納める相続税も低くなります。
節税効果は、所得税率や住民税率と譲渡税率の差異を利用するため、給与所得（事業所得）が高い方ほど不動産投資に向いているといえます。現在の所得税や住民税がそれほど大きくない場合、節税よりも収益性を重視して物件を選ぶと良いでしょう。

新築より初期費用が安い

物件価格の高さを理由に新築物件への投資を断念する方でも、中古物件であれば築年数に応じて資産価値が下がるため、新築よりも初期費用を抑えられます。目安として、築10年で1割程度、築20年で2割程度価格が下がることから、立地やタイミング次第では手ごろな物件もあるでしょう。
なお、物件価格別で分けた中古アパートの初期費用項目の目安は以下の通りです。

中古アパートへの投資が儲かるといわれていますが、慎重な検討や対策を忘れてはいけません。対策を講じないままでは、金銭的なマイナスや精神的な負担を増やしてしまうでしょう。ここでは、中古アパート投資のリスクや注意点を解説します。

改修の負担が大きい場合がある

建物の価値を保ちつつ入居者を確保するには、定期的な建物のメンテナンスや改修が欠かせません。中古物件の場合、新築よりも修繕リスクなども考慮する必要があるため、慎重に計画を立てることをおすすめします。
なお、主な改修内容と目安の期間は以下の通りです。

空室が続く可能性がある

築年数がたちすぎると、空室率にも影響をおよぼす場合があります。建物に空室があると、空室分の家賃収入は発生しません。建物の経年劣化の他にも空室リスクが高まる要因はいくつかあり、例を示すと以下の通りです。

・周辺地域で賃貸不動産の供給過剰状態である
・周辺地域の人口動態の変動により、人口と共に住宅需要が低下している
・賃貸経営の目線で空室対策を講じていない

一時的な空室であればマイナスの期間は短く済みますが、いつまでも空室が続いてしまう場合は融資の返済にも影響します。安易に賃料を下げたとしても、根本的な解決とはいえないでしょう。また、将来的に建物を売却する際も、空室期間が長いことを指摘されて交渉が不利になることが予想されます。空室が発生する前から信頼できる賃貸管理会社に依頼し、日頃から連携を密に取っておくことが大切です。

長期的な投資が前提

中古アパートのみならず不動産投資全般にいえることですが、不動産投資は長期的な投資が前提です。なお、投資によって発生する収益は2種類に分けられます。

インカムゲイン（家賃収入）
家賃収入や株式配当のように資産として保有することで得られる収入のことです。インカムゲインは不動産投資において、長期的に資産を拡大する方法といえます。ほかにインカムゲインに含まれる収入は、「預金の利息」「株式などの配当金」「投資信託の分配金」「債券の受取利息」などです。

キャピタルゲイン（売却益）
地価の高騰などの影響を受け、購入時の価格よりも高い価格で売却する時の差益による収入のことです。

不動産投資の性質上、短期的なリターンは見込めないため、早期の収益化を希望する場合は株式や投資信託などの金融商品の方が適しているでしょう。

耐震基準を満たしていない場合がある

不動産投資において、地震による被災のリスクは低くありません。特に、中古アパート物件を経営する際は重要視する必要があります。中古の投資物件を選ぶ際には、建物が新耐震基準を満たしているかという点に注目しましょう。1981年6月1日以降は新耐震基準を基に建物が建てられていますが、これよりも前に建てられたものは旧耐震基準となっています。
なお、新耐震基準の建物は震度6～7の揺れが起きても倒壊しない強度ですが、旧耐震基準の建物は震度5以上の揺れが生じた場合に倒壊のリスクがあるのです。自然災害の発生をゼロにすることはできませんが、地震の他にも、洪水や暴風、津波などの被災リスクをできる限り想定する必要があります。新耐震基準を満たしている物件を選ぶほかに、各種保険への加入や複数の投資物件を所有することでリスクの分散が可能となるでしょう。

人気がある一方でリスクも伴う中古アパート投資ですが、利益を出すためにはどのようなことが必要なのでしょうか。ここでは、投資で安定的な利益を出すために重要な点を解説します。運用を始める前に、以下のポイントを押さえておきましょう。

融資がつけられる物件を選ぶ

銀行や金融機関の「アパートローン」は、投資用不動産への融資を対象とした金融商品です。一般的な住宅ローンと比較すると金利が高めに設定されており、アパートローンの融資を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

違法建築物に該当しない
原則として、違法建築物に融資は下りません。違法建築物とは、建築基準法や条例に違反していない建物であるかどうかを行政から確認を受けていない建物、もしくは増改築を行った際に規定の確認を受けていない建物です。耐震強度や安全性などの単体規定のほか、建ぺい率や容積率などの集団規定があります。

耐用年数の期間内である
建物は構造ごとに耐用年数が決められており、耐用年数の期間内でしか融資期間を設定できない場合があります。耐用年数の満了は減価償却の終わりを意味しているため、資産を評価する上で建物の価値がゼロになる点に留意しましょう。また、耐用年数の範囲内でしか融資期間を設定できない傾向にある点も覚えておく必要があります。なお、アパートは軽量鉄骨造や木造が中心で、構造ごとの耐用年数は以下の通りです。

入居状況の確認をする

中古アパートの場合、物件の利回りだけでなく、これまでの入居状況や空室率を確認することも大切です。高い入居率を宣伝にしている管理会社もありますが、入居率はおおよそ95～99％であれば問題ないでしょう。安定した家賃収入には入居率を高い水準で維持することが必要となり、入居率は以下の式から算出します。

入居率（％）＝入居部屋数 ÷ 全体の部屋数 × 100

入居率に加えて、入居者の中に家賃滞納を繰り返している方がいないかの確認も必要です。入居者の中には、家賃保証会社に加入していない方もいます。また、入居者の情報は個人情報も関係するため、情報を得るのが容易ではありません。仲介業者に相談し、正しい形で情報を得ましょう。

契約内容の確認をする

不動産に関係する契約の締結前には「重要事項説明書（35条書面）」について、不動産取引の専門家である宅地建物取引士から説明を受けます。取引物件や取引条件に関する事項のほか、省令や内閣府令の規定、割賦販売について一つずつ確認する必要があるためです。中でも、特に重要な項目は以下の通りとなります。

・欠陥が発覚した場合の対応（契約不適合責任　旧：瑕疵担保責任）
・代金の支払い時期
・物件の引き渡し時期
・敷金や家賃の取り扱い
・抵当権の抹消

専門的な内容も少なくありませんが、不明点は曖昧にせずきちんと確認しましょう。重要事項説明書の内容を理解した上で記名押印を行い、契約内容の重要事項が記載された書面（37条書面）に記名押印を行うと、物件の契約完了です。

年収が1200万円を超えているか確認する

数ある投資手法と同様に、中古アパート投資にも向き不向きがあります。金融機関の融資難易度や運用による節税効果を考える場合、以下の属性に当てはまる方は中古アパート投資に向いているでしょう。

・年収1,200万円以上ある方
・金融資産が3,000万円以上ある方
・資産状況を満たしており、投資に充てる時間を削減したい方

節税効果を得るには減価償却費が関係し、給与所得の多い方ほど多く差益が生まれ、節税効果が高まります。金融機関が設定する融資基準に資産額が含まれているケースが多いため、年収だけでなく金融資産も保有していると効果的な不動産投資につながるでしょう。
また、中古アパートは投資の性質上、他の不動産投資に比べ大規模かつ手間をかけずに運用が行えます。そのため、投資開始までに時間をかけたくない方にはおすすめの投資方法です。投資に充てる時間を確保できるライフスタイルであれば、区分マンション投資や戸建て投資が向いています。

中古アパート投資に限らず、長期的な投資計画の見通しを立てることは、運用を行ううえで重要です。ここでは、中古アパート投資を始める流れを順に解説します。

目的・方針の決定

不動産投資を行う際は、投資の「目的」と「方針」を明らかにしておきましょう。この2点を明確にしておかないと、目的に一致しない物件を選んでしまったり、投資の運用が難航したりする場合があるためです。投資目的に応じたおすすめの物件は以下の通りとなります。

・所得税や住民税の節税 → 木造や築年数が経過した物件
・長期的な資産形成 → 鉄骨・RC（鉄筋コンクリート）造の物件

方針に関しても、実際にアパート投資を始めるとなれば、大半のケースで銀行などの金融機関から資金の融資を受けることになります。融資の審査をクリアして資金を確保できなければ、どれほど好条件の物件を見つけたとしても投資は行えません。
融資を受けられる金額を含め、用意できる資金額次第で購入の候補となる中古アパートの選択肢が変わります。スムーズに投資をスタートさせるためにも、不動産投資の目的や自身の資産状況は初めに整理・確認を行いましょう。

情報収集・調査

投資の目的や方針を明らかにしたら、これらを条件に投資物件を探していきます。対象物件を探す際も、候補になりうる物件の条件が整理されている方が効率的です。
なお、物件探しは、不動産ポータルサイトや不動産会社に問い合わせると、希望条件に合った物件が見つかりやすいでしょう。ポータルサイトには、不動産投資に役立つコラムや動画なども多数掲載されているので、物件を探しつつ不動産投資に関する知識も増やせます。
現時点で対象物件がなくとも、後日物件が見つかったタイミングで連絡をもらう方法もあるため、焦って物件を決めず、複数の物件を長期的なスパンで比べることが大切です。また、さまざまな仲介業者や管理会社が存在するため、不動産投資のパートナーともいえる業者選びも慎重に行いましょう。
相談先の候補を考える際は、銀行や証券会社などの営利企業は好ましくないといえます。ファイナンシャルプランナー（FP）も身近に思えますが、商品の売買権限はありません。そこでおすすめなのは、IFAとよばれる独立系ファイナンシャルプランナーです。IFAは、金融機関でのキャリアを経て独立した方々を指します。不動産以外に株式や投資信託、債券なども扱っており、中立的な視点でアドバイスを受けられます。
優良業者に依頼する際は、以下の基準を参考にしましょう。

優良業者の特徴
・業界歴が長い（10年以上）
・取引実績として売買棟数が豊富（500棟以上、可能であればリピーター数も参考に）
・グレードが高く、入居審査が厳しい拠点に事業所を持つ
・取引を行った「お客様の声」を公開している
・多くの金融機関と取引を行っている（会社としての信頼度の高さ）
・弁護士や税理士などの専門家と提携している
・不動産売買だけでなく、賃貸管理や建築も手がけている

経営方法・資金計画の考案

不動産投資の難所といえるのが、金融機関から不動産投資ローンなどの資金融資を受けられるかどうかです。投資物件を探した不動産会社から金融機関を紹介してもらうのがおすすめですが、自身で金融機関にアポイントを取る方法もあります。不動産会社から紹介してもらう金融機関の場合、自力で探すよりも条件が緩やかに設定される傾向です。自力で探す場合、会社経営者や地主であり、以前から金融機関と付き合いのある人物以外が融資を打診しても、門前払いになることがあります。
審査のポイントは「借主の属性」「物件の採算性」「勤務先の属性や規模」です。スムーズに1つの金融機関で融資が受けられるとは限らず、状況次第ではいくつかの金融機関に融資を相談するようなケースも少なくありません。同じ金融機関内でも、支店や担当者次第で審査の難易度に差がある場合もあります。
投資用のローンの性質上、投資対象の物件を契約する前に事前調査が行われ、問題がなければ物件の売買契約を行う流れです。売買契約後に本審査が承認され、融資金額が振り込まれます。以下の表は金融機関ごとの審査の特徴を示しています。こちらも参考にしてください。

物件の購入・契約

融資の事前調査が順当に進めば、物件の売買契約を交わします。売買契約の締結前には、不動産取引の専門家である宅地建物取引士から、重要事項の説明を受けましょう。契約する物件の所有者や広さ、手付金やキャンセル時の扱いなど、さまざまな内容を「重要事項説明書（35条書面）」を基に慎重に確認していきます。
重要事項説明書の内容に納得できれば記名押印を行い、契約内容の重要事項が記載された書面（37条書面）に記名押印を行います。2つの書類への記名押印が完了すると、正式に物件の契約が締結されるのです。
契約が締結されたら本審査を申請します。審査に要する目安は2週間〜1か月程度で、内容に問題なく進めば金銭消費貸借契約（ローン契約）を交わすことで借り入れが可能です。
なお、金融機関の事前調査を通過していても契約後の本審査が承認されないケースもあります。契約時には「融資特約」を入れ、万が一本審査が承認されなかった場合に契約を白紙に戻せるよう取り決めておくと安心です。
審査に通過し、購入資金の目途が立った後は決済金の処理へと移ります。大半のケースでは売買契約からおよそ1か月以内に、融資が決まった金融機関において売り主と買い主の双方、不動産会社の担当者、司法書士などが集まります。司法書士主導の下、登記手続き、融資実行、決済金手続きの順で進める流れです。

決済金手続きでは、主に以下の費用を支払います。
・手付金を除いた売買代金の残り
・固定資産税の清算金
・登記費用（手数料を含む）
・仲介手数料

滞りなく進めば、購入物件関連書類や鍵を受け取り、建物の引き渡し完了です。運用開始後は徹底した空室対策、周辺地域の競合物件との差別化のみならず、将来的な建物の売却も長期化することを見越して対策を講じましょう。
日本国籍ではない方が物件を購入する場合、外国為替及び外国貿易法（外為法）において財務省への事後報告が必要です。物件取得から20日以内と定められているため、忘れずに申告を行いましょう。

中古アパート投資は、対象の不動産がさらに細かく分かれます。人によって適した物件の種類が異なるだけでなく、同じ中古アパート投資でも対象が異なれば必要な対策も変わってきます。中古アパート投資の中でも代表的な2つのアパートを例に、それぞれの特徴や注意点を確認しましょう。

中古アパートを一棟買った場合

家賃変動が起こりにくく、堅実な不動産投資といえるのは中古アパートを一棟買いした場合です。主な特徴は以下の通りです。

・1室ごとの区分投資よりも購入費用が抑えられる分利回りが高め
・家賃収入が増えるため、資産形成のスピードが速い
・建物の資産価値が低下しても土地の価値として資産を高く評価される
・建物が古くなってきたらリノベーションや改装しやすい
・空室リスクを分散できる
・所得税や住民税の節税効果が大きい

リスクを抑えた不動産投資を行いたい方に向いている反面、建物を一棟丸ごと購入するために必要な元手が億を超えるケースもあり、融資を受けられるかが課題となります。また、中古の物件である以上、常に修繕リスクが付きまといます。

木造アパートを投資する場合

木造アパートと聞くと、古いイメージを持つ方もいるでしょう。木造アパートの場合も建物を丸ごと購入する形となり、主な特徴は以下の通りです。

・中古アパート一棟買いの中でも初期費用を抑えられる
・一棟買いのため高利回りの傾向がある
・耐用年数が短く節税効果も大きい
・木造故に建物が老朽化しやすく災害や修繕のリスクが高い
・物件の供給が過剰になりやすい
・遮音性が高くないため住民同士のトラブルが起こりやすい

この特徴から、所得税の圧縮を重視される方や固定資産税を抑えたい方に向いているといえます。

この記事では中古アパートへの投資に注目し、他の住居用不動産への投資との違いや、運用で利益を出すコツを中心に解説しました。どのような物件を選ぶと良いかも、ご自身の属性や投資の目的次第で異なります。
物件次第では数千万単位の資金が必要なため、銀行などの金融機関から融資を受けられるかどうかで、投資の可否や投資内容が決まります。中立かつ経験豊富なIFAなどの専門家と共に、綿密な計画を立てると良いでしょう。
また、不動産投資に限らず投資には必ずリスクが伴います。あらかじめリスク対策できるものもありますが、不動産は関連法規も含めて内容が複雑になりやすいのが特徴です。売買契約時は信頼できる仲介業者から説明を受け、納得した上で契約を交わしましょう。