不動産小口化商品の仕組みや運用のコツ、押さえておくべき危険や対策を解説！

不動産小口化商品は、インターネットなどを通じて一棟もしくは複数棟をまとめた不動産を1口数万～1,000万円程度に小口化した形態で販売される商品です。一般的な不動産投資と同じく、家賃収入（分配金）が得られ、運用期間を終え売却した時の売却益も投資額に応じて投資家に分配されます。不動産小口化商品の対象となる不動産はアパートやマンション、戸建ての賃貸物件のほかオフィスビルや商業施設、時間が市駐車場までさまざまです。中古や新築物件が中心ですが、リノベーション物件や開発型の不動産も販売されています。不動産投資における利益には2種類あり、賃貸物件として入居者に貸し出すことで得る家賃収入の利益である「インカムゲイン」、将来的に運用してきた物件の売却によって得られる「キャピタルゲイン」で構成されます。不動産投資で成功するには空室や空室期間をなるべく抑えるほか、資産価値が低下しすぎないうちに購入時よりも高値で売却することが大切です。

投資用不動産を1棟購入するとなれば、およそ数千万円以上の資金が必要となり、資金力にゆとりがある方でなければ始めにくいでしょう。資金力を理由に始められない投資家も一定数存在しますが、不動産小口化商品は、そのような投資家のニーズにも合った商品といえます。また、販売する業者としても小口化した方が購入を検討する買い手を増やせるため、1棟まるごと販売するよりも売れやすくなることが期待できます。

不動産投資にも種類があり、投資の考え方や資金、時間といった要素と相性の良い種類の投資を選ぶのが大切です。ここでは不動産投資の主な特徴を種類ごとにまとめてみました。

不動産小口化商品はさらに3種類の契約に分かれており、それぞれに特徴があります。それぞれの仕組みやメリット、デメリットをまとめておきましょう。

任意組合型

任意組合型は投資家（オーナー）と事業者側が任意組合契約を締結し、共同で物件の購入から収益分配、売却、償還という一連の不動産事業を行います。任意組合型も2種類あり、不動産所有者になり登記費用が発生する「現物出資」、登記費用がかからない「現金出資」に分かれます。現物出資は業者が倒産した時も被害を免れますが、現金出資の場合は倒産時に資金回収が困難となる恐れがあるのを覚えておきましょう。

メリット
●相続税や贈与税の節税効果がある
●相続発生時に遺産分割しやすい
●不動産所得として青色申告特別控除を利用できる
●一般的な不動産投資よりも少ない資金（100万円程度～）で運用できる

デメリット
●数年以上の長期運用が前提で、商品によっては中途解約（換金）できない場合もある
●所得税の算定では、運用で損失があっても損益通算されない

匿名組合型

匿名組合型は、商品を扱う不動産特定共同事業者側が営業者となり、オーナーと匿名組合契約の締結によって運用する方法です。先ほど紹介した不動産クラウドファンディングも、匿名組合型の1つです。匿名組合型の場合、運用による利益は事業者がオーナーに分配する投資形態となります。出資するオーナーは事業者と金銭のやり取りのみで、少ない元手で行えるため、現在販売されている不動産小口化商品のなかでも多くの割合を占める商品です。

メリット
●数万円からの少額投資も可能
●数カ月単位の短期運用商品もある相続発生時も遺産分割しやすい
●オーナーの氏名が登記されず、匿名性がある

デメリット
●不動産の所有者にはならず、相続税対策はできない
●所得税の算定では、運用で損失があっても損益通算されない

賃貸型

賃貸型は、複数の投資家がそれぞれ小口分を購入し、事業者側に貸し出す形で運用を行う商品の種類です。任意組合型と同じく不動産所有者となるため、相続税や贈与税対策が可能です。任意組合型は共有部分に出資しますが、賃貸型では所有分をそのまま事業者に貸し出す点が異なります。賃貸型は一口100万円程度で10年以上の長期運用が前提となるほか、事業者が倒産した際の意思決定の困難さがあるため、販売される商品はごく少数に限られます。

メリット
●相続税や贈与税の節税効果がある
●相続発生時も遺産分割しやすい
●長期的な商品が中心で、安定した運用を見込める

デメリット
●出回る商品の数が少数に限られる
●所得税の算定では、運用で損失があっても損益通算されない

不動産小口化商品には、不動産特定共同事業法（不特法、FTK法）が密接に関係します。不動産特定共同事業法は、不動産特定共同事業の適正な運営と投資家の利益を保護する目的の法律です。不動産小口化商品には、バブル崩壊時に脆弱な経営基盤の事業者が相次いで倒産し、多くの投資家が多大な損失を被ったという過去も存在します。不動産特定共同事業法はこの時に生まれた法律で、現在不動産小口化商品を扱えるのは都道府県知事や国土交通大臣が認可した事業者に限られるようになりました。認可を受けた事業者は「不動産特定共同事業者（不特事業者）」「小規模特定共同事業者」があり、国や地方自治体からの許可制の不動産特定共同事業者（1号～4号）と5年ごとの登録更新制である小規模特定共同事業者（1、2号）に分類されます。いずれの事業者としても、認可を受けるには経営状況の健全性や不動産事業の専門性が高い人員の所属が必要です。

不動産小口化商品が注目されるのは、どのような理由があるのでしょうか。続いては、不動産小口化商品の主なメリットを紹介します。

少額から投資のプロが選んだ物件を運用できる

不動産投資では、運用する物件選びが特に重要です。同じ額の資金でも、選ぶ物件によって収益は大きく異なるほか、運用を誤れば多大な損失を生む恐れもあります。その点、不動産小口化商品は不動産投資のプロが選んだ優良物件を運用できる点がメリットです。安定的な運用はもちろん、先々不動産価値が高まる予測がある物件を選べます。また、不動産小口化商品ではオフィスビルや商業施設といった個人では購入できないような大型物件の運用もできるという魅力もあるでしょう。

相続税対策になる

不動産小口化商品が注目される理由には、相続税の課税制度が強化されたことも関係します。相続税の改正によって課税対象が広がり、課税対象となる方が増えました。被相続人（故人）が遺した遺産総額が基礎控除額内に収まれば納税は不要ですが、改正によって基礎控除額は引き下げられています。不動産小口化商品の任意組合型や賃貸型であれば、実物不動産よりも相続税の評価額が低くなるため、課せられる相続税の額を抑えられます。相続が発生した際、現金や有価証券を相続すると額面と同じ金額が相続税の課税対象です。一方の不動産小口化商品ならば「路線価」「固定資産税評価額」に基づき相続税の評価額が計算されます。加えて相続税の金額を抑えるだけでなく、相続人が複数いるケースでも分配しやすい点もメリットです。また、相続と同様に贈与の場合も贈与税を抑えられます。生前贈与を行う場合も年間110万円という基礎控除が利用できるため、相続人に課税される金額も減らせます。

運用の手間は少なめ

一般的な不動産投資であれば、運用する物件の管理は必須です。通常は不動産管理会社に管理の委託を検討しますが、オーナーが主体となり行う必要があり、細かな煩わしさも伴います。また、委託管理の場合も管理会社選びや契約といった手間があり、管理会社や担当者によって管理の質が大きく異なる懸念があるのです。その点不動産小口化商品ならば、不動産の管理は専門の管理会社が行います。

収益から管理費といった名目で差し引かれますが、管理会社を利用した時よりは手間を抑えられるでしょう。不動産という性質上、築年数が経過するほど資産価値は下がります。所有する物件を日頃からどのように管理するかで、価値が下がるスピードを早めも遅らせもします。安心できるところへ管理を任せられるという点は、運用上の安心材料となるでしょう。

リスク分散しやすい

不動産小口化商品は、リスク分散しやすい点もメリットです。リスクを考えれば、資産運用では、分散投資が良いとされます。投資資金の全額を1つの物件に投資するよりも、複数の物件に投資資金を分けて投資する方が安定した収益を見込めます。不動産小口化商品ならば、1口当たりの必要資金が少額に抑えることが可能です。また、不動産投資以外の金融商品も組み合わせながら、目的や用途に応じた柔軟なポートフォリオを形成しやすい特徴があります。

どのような投資商品にも、少なからずデメリットや危険性はつきものです。ここからは不動産小口化商品が持つデメリットや危険性をまとめていきます。

元本保証や賃料収入は保証されない

不動産小口化商品は、株式や投資信託といったほかの金融商品と同様に元本保証はありません。よって、物件の資産価値が下落すれば元本割れの危険もあります。悪質な業者の場合、言葉巧みに「必ず儲かる」というようなうたい文句で、出資者を集めるといった被害も発生しています。不動産小口化商品と言えども、投資する不動産がこの先も安定して賃料収入が得られる物件であるか、値下がりのリスクが大きすぎないかという点には慎重な判断が欠かせません。不動産小口化商品は利益が確約された商品ではないことを、運用する前に理解しておくことが大切です。

実物不動産より利回りが低い傾向

同じ不動産投資でも、不動産小口化商品は一般的な不動産投資よりも利回りは低い傾向があります。 不動産小口化商品は2～7％が相場ですが、一般的な不動産投資は5～10％程度です。不動産小口化商品の場合、オーナーには物件の管理や運用に伴うさまざまな手間がかかりませんが、その分事業者から手数料（管理費や保険料、税金分など）が引かれた額が収益となります。また、不動産小口化商品は商品の種類によって利回りの定義が異なる点には注意が必要です。匿名組合型の場合は実質利回り、任意組合型は表面利回りが一般的に用いられています。実質利回りは年間収入から諸経費が差し引かれた利回りで、実際得られる金額により近い利益が計算されています。一方、表面利回りは数字だけ見れば実質利回りより高くなりますが、諸経費が含まれていない利回りで、参考にとどめる利回りです。不動産投資商品には度々見かける用語のため、意味合いを正しく理解できるようにしましょう。
2つの利回りの計算方法は次の通りです。

実質利回り ＝（年間収入 － 年間支出）÷ 購入価格

表面利回り ＝ 年間収入 ÷ 購入価格

中途解約しにくく流動性が低い

不動産小口化商品を運用する場合、中途解約しにくいことを理解しておかなければいけません。中途解約できない商品もあり、急にまとまった資金が必要になった場合などもすぐに現金化できない恐れがあります。不動産小口化商品には株式投資のように売買される市場がないため、流動性が低い点はデメリットです。解約する場合は市場価格より安値で買い取られるだけでなく、買い手だけでなく、仲介者も必要になるという理由からもハードルは高くなります。始める際は中途解約の取扱いや中途解約手数料の説明も受け、なるべく不動産小口化商品の販売実績や顧客の多い事業者を選ぶよう心がけましょう。

融資を利用できないため自己資金が必要

不動産小口化商品も不動産投資の1種のため、運用資金に金融機関の融資を利用しようと考える方もいるかもしれませんが、基本的に不動産小口化商品は融資対象ではありません。融資を利用したレバレッジ効果（自己資金に融資額を加えた金額で投資をしてリターンを狙うこと）は、期待できないのを理解して始めたほうがよいでしょう。資産拡大のスピードは早いとはいえませんが、不動産小口化商品は1口数万～1,000万円程度で購入できるため、多少のゆとり資金があれば始めやすいといえます。くれぐれも生活資金を圧迫するような投資は危険なため、収支バランスに支障が出ないよう気をつけましょう。

信頼性の低い業者も存在する

商品だけでなく、不動産小口化商品を扱う業者の質が良いとは限らない点にも注意が必要です。 初期の不動産特定共同事業法は厳しい規制があり、参入事業者も限られましたが、2019年に取引拡大を目的に改正されたことで参入業者が増え、結果として質の低い業者も現れてしまいました。どのような業者の商品を扱うかも重要ですが、信頼できる業者であるという判断は容易ではありません。投資目線で考えると、以下に当てはまるような業者や担当者は信頼しないほうが無難といえます。

●ヒアリングより営業が優先されている
●「成約済み」のおとり広告を使って宣伝している
●メリットだけを伝えデメリットやリスクを説明しない
●目立った実績はなく、悪評が目立つ

不動産小口化商品のメリットやデメリット、危険性を解説してきましたが、商品の仕組みを理解してリスク管理ができれば有効な資産形成手段です。最後に、不動産小口化商品を運用する際のコツをまとめていきます。

資産運用の目的に合っているかを確認

資産運用全般に共通しますが、投資商品の性質と自分の資産運用の目的が合っているかは特に大切です。不動産小口化商品は、以下に当てはまる目的の方に向いているでしょう。

●自己資金の範囲で少しずつ資産を拡大したい
●不動産投資がどのようなものか確かめたい
●複数の投資先に分散投資をしたい

一方、短期的な収益や融資を利用したレバレッジ効果で利益を生み出したい場合、不動産小口化商品は不向きといえます。参考までに、資産運用の目的別で分類した投資方法の一例は以下の通りです。

投資家へのリスクヘッジがされた商品を選ぶ

不動産小口化商品には元本割れや分配金が減るリスクも伴いますが、商品によってはオーナーが被るリスクを抑えるようリスクヘッジがされた商品も存在します。どの不動産小口化商品を運用しようか選ぶ際は、できるだけリスクヘッジがされた商品を選ぶのがおすすめです。リスクヘッジの具体例を挙げると、次の通りです。

●優先劣後構造（賃料下落や収益が減った際は業者側が負担する仕組み）を採用している
●希少性の高い優良不動産を投資対象としている

また、資産運用にはリターンとリスクがつきものですが、種類別にリスク分けると以下のように分類されます。リスクが少なければ得られるリターンも少なめですが、リスクが大きいほど得られるリターンも大きくなります。自分がどの程度リスクを許容できるか考え、投資方法を決めていきましょう。

不動産小口化商品のみが適用できる相続税の特例制度はない

不動産投資として収益物件を購入するのは、相続税対策に有効な手段です。しかし、不動産投資のなかで不動産小口化商品の運用が特に相続税対策となるわけではありません。相続税対策として有効な理由は複数ありますが、現金（財産）を不動産に換えたり、その不動産を他人へ賃貸に出したりすることで相続税評価額を下げられます。投資の際に金融機関の融資を受ければ、マイナスの資産を作れます。しかし、これらの理由はほかの不動産投資投資とも共通するものです。不動産小口化商品のみに適用される特例制度ではないため、相続税対策ばかりを期待するのはおすすめできません。

相続税の節税方法は相続財産の種類によって最適解が違う

不動産小口化商品には節税効果が期待できる種類の商品もありますが、ほかにも相続税の節税に役立つ方法があります。相続財産の種類や相続人の状況も関係しますが、節税に関しては以下に示すような節税方法も検討するとよいでしょう。

元本保証や高利回りを謳う業者に注意

不動産小口化商品の知識が浅い方や投資初心者の場合は特に、元本保証や高利回りを謳う業者には注意が必要です。販売される商品の運用状況だけでなく、商品を扱う販売業者には倒産リスクがあることも覚えておかなければいけません。もし業者が倒産した場合、投資の継続は困難となるでしょう。現在は不動産特定事業法の許可を受けた業者が販売していますが、業者の財務状況が健全であるかというのも気にする必要があります。なかには「元本保証」「元本割れなし」「高利回り」といった確証がない文言で営業を行う悪質なケースも存在します。ほとんどの業者が法令を遵守して営業を行っていますが、一部に悪質な業者がいるのも理解したうえで投資を検討しましょう。

不動産小口化商品の運用は資産運用の1つですが、具体的にどのような方に向いている商品なのでしょうか。最後に不動産小口化商品がおすすめの方の特徴を挙げていきます。

相続税対策と資産運用を両立させたい

相続税課税強化や老後の年金不安という悩みは、多くの方に共通します。不動産小口化商品の運用は、相続税対策と資産形成という両方を期待できます。ただし「不動産」と一口に言っても、千差万別です。以下に該当する不動産は相続税対策向きの不動産の特徴です。以下の特徴を参考に、運用する不動産選びを検討するのもよいでしょう。

●時価と相続税評価額の額が大きい（都心部は差額が大きい傾向）
●好立地で人気があり、流動性が高い物件

都心部の不動産に投資したい

不動産投資にかかる資金は、地方より都心の不動産に高額な資金が必要です。都心部の不動産は空室リスクを抑えやすく、安定した運用を見込みやすいメリットが魅力です。資金不足を理由に都心部の不動産を諦めてしまう方も少なくありませんが、不動産小口化商品ならば必要な資金を大幅に抑えられます。資力の同額の場合、一般的な不動産投資先よりも不動産小口化商品のほうが選択肢の幅が広がる良さもあります。

物件管理に手間をかけられない

不動産投資には日頃からの物件の管理が伴いますが、管理に労力を割けるオーナーばかりではありません。メリットの項でも挙げたように、不動産小口化商品の性質上、物件の管理はプロの管理会社によって行われます。そのため、物件管理に手間をかけられないという方向きの商品です。自分がどの程度物件管理を行えるかという点も、不動産商品を選ぶ際のチェックポイントとなります。

複数の物件に投資したい

不動産小口化商品が一口数万円という少額から販売されているのを利用し、運用資金を分けて複数の物件に投資することはリスクに対する有効策です。いくつもの投資先を吟味するのは手間に思えるかもしれませんが、複数の投資先があれば1つの物件で生じたリスクをほかの投資先の利益で相殺することも可能でしょう。なお、不動産小口化商品を検討される場合、相談先の候補となるのは以下の通りです。

●不動産投資会社（不動産特定共同事業者）
●FP（フィナンシャル・プランナー）
●税理士

不動産小口化商品の情報はインターネット上にも出回っていますが、投資初心者の方はなるべく専門知識を持った方に相談するほうがよいでしょう。商品の収益性といった良い面だけに囚われず、リスクも鑑みて十分検討することも大切です。

不動産小口化商品は数万円という少額からも運用できる商品のため、検討されている方も少なくないでしょう。注目度合いの高まりとともに参入事業者や商品も増えているからこそ、商品の性質をよく理解してから購入することは欠かせません。不動産投資に限らず、資産運用は自分に合った投資用商品を選ぶのが成功の秘訣です。ただし、販売される不動産小口化商品だけでなく、商品を扱う業者の質を慎重に見極める必要があります。そのためには良い面だけでなく、収益性（リターン）と危険性の両方をきちんと説明してくれる事業者を選ぶことが重要です。今回の記事を参考に、自分とニーズが合致するならば資産形成の1つとして不動産小口化商品を取り入れてはいかがでしょうか。