不動産の買取が安いとされる理由とは？高値で売却する方法も解説

不動産を売却する方法を大まかに分けると、「買取」と「仲介」の2種類になります。2つはそれぞれ、取引の仕組みや特徴が異なる売却方法です。
通常、不動産売却では買取よりも仲介のほうが価格は高くなります。では、買取と仲介の特徴を押さえつつ、買取が安価になる理由を確認していきましょう。

なぜ仲介でないと買取価格が安価になるのか？

不動産会社や買取業者が取り扱う不動産買取は、売主から買い取った物件をリフォームまたはリノベーションをして、再販売を行うことが目的です。仲介では、不動産の購入希望者と売主との間に不動産会社が入り、売却のサポートを行います。

再販売のためのリフォーム・リノベーションの費用や、買取にかかる経費などを相場価格から差し引いた金額が、買取での売却価格になります。この場合の相場価格は、仲介で売却した際での金額です。再販売にかかる費用に加え、買取で得られる利益分を差し引くため、仲介よりも買取のほうが安価になってしまいます。

不動産買取について

不動産買取は、買取業者あるいは不動産会社が直接物件を買い取る売却方法で、「即時買取」と呼ばれることもあります。買取の進み方は、業者が物件を査定して買取価格を提示し、売主が金額に納得できればそのまま契約に移るという流れです。
買取の売却価格は、相場から利益分や経費を差し引いた金額になりますが、経費としては主に登記費用や印紙代などがかかります。

買取の大きな特徴としては、売却まで期間が仲介と比べて短いことや仲介手数料が不要なこと、買主を探す手間が省けるため不動産の現金化が早いことが挙げられます。また、買取は業者が直接買い取ることから物件の広告や宣伝がなく、周囲に不動産売却を知られずに済むのがメリットです。
不動産会社に買取を依頼するケースもありますが、仲介のみで買取を扱っていない会社があるため、買取を希望する際は注意しましょう。

不動産仲介について

不動産仲介とは、売主と物件の購入希望者との取引について、不動産会社に間に入ってもらい売却手続きのサポートを行ってもらう方法です。
仲介は買取とは異なり、不動産が売れた場合は成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。通常の不動産買取というと、買取ではなく仲介を指すケースが多いため注意が必要です。
仲介で売却を進める際は、不動産会社と媒介契約を結びサポートを依頼します。媒介契約後、不動産会社と相談した上で売り出し価格を設定して広告を出し、買主を探す流れです。

仲介は不動産の売り出しから契約、引き渡しに至るまでを不動産会社がサポートしてくれますが、買主を探すのに多少の時間がかかり、買取のように短期間で売却が終わりません。しかし、高くても欲しいという買主が現れれば、相場よりも高値で売却できる可能性があります。

買取保証について

一部の不動産会社が取り扱っているサービスには、買取と仲介の間のような「買取保証」があります。買取保証は、まず仲介で一定の期間売却に出し、期間内に買主が見つからなかった場合に、不動産会社が物件を買い取ってくれるサービスです。

買取保証を利用することで、買取だけでなく仲介で売却できる可能性が高まります。仲介で売れなくても、不動産会社が買取を進めてくれるのは安心できるポイントです。
買取保証は、相場より安くても早めに不動産を売却したいと考えている方には向いていませんが、数か月かかっても確実に売却したい方には向いているといえます。

不動産を売却する方法には、買取と仲介の2つの方法があります。しかし、買取は仲介よりも売却価格が安くなるのが基本で、金額は市場相場の7〜8割ほどと見ておいたほうがよいでしょう。
では、なぜ不動産買取の相場は市場価格よりも安くなるのでしょうか。買取の仕組みから理由を解説します。

不動産業者は買取に際して利益を受け、リスクを負う

買取で売却した不動産は、業者がリフォームやリノベーションを行い再販売します。再販売している間は不動産を所有しなければならず、また必ずしも買主が見つかるわけではありません。業者が不動産を所有している期間は、固定資産税といった経費もかかります。そのため、業者は買取に関して、一定のリスクを負うのです。

買取の多くが、目標利益を売却価格の10％程度に設定しており、上記で述べたようなリスクに備えるため、市場価格の7〜8割ほどの買取価格になっています。

買取の場合、仲介手数料が発生しない

不動産仲介を利用する際は業者に仲介手数料を支払わなければなりませんが、買取の場合は仲介手数料が発生しません。

仲介では、不動産会社は売主や買主から仲介手数料を得られるため、その分が利益となります。しかし、買取は仲介手数料分の利益を得られません。そのため、業者は市場価格よりも低い価格で売主から不動産を買い取り、収益を上げているのです。
つまり、売主から買い取った不動産の転売益が、買取において業者が得られる利益となります。

「不動産買取の相場は7割」が適正かどうかについて

不動産買取の相場が7割程度かどうかは、取引する業者によって異なります。買取業者の中には、あえて安い価格を提示して買取契約を結ぼうとする悪質な業者もいるためです。

現在は不動産の買取競争が高く、比較的高値で買い取ってくれる業者も存在します。買取相場は7割程度だと業者が話したとしても、必ずしもそうとは限らないということです。

不動産買取が相場よりも安価になる理由としては、仲介を行わない以外にも物件の状態や土地の形、トラブルの有無なども関係します。
ここでは、買取の売却価格に影響を与える不動産の条件を10点確認しておきましょう。

トラブルや瑕疵

ここでいうトラブルや瑕疵とは、物件に設備故障や雨漏りなどの欠陥が見られる状態です。不動産買取は、売主が売却する物件を業者がそのままの状態で買い取ります。業者によっては、照明器具や空調設備を置いたままでも買い取ってくれるところも少なくありません。

物件を現状のまま買い取ることは、業者にとってはトラブルや瑕疵があってもそのまま残ってしまうため、買取の際にリスクを負います。

リフォーム

先にも述べたように、不動産買取では買い取った不動産を、業者がリフォームやリノベーションを行って購入希望者に再販売します。
不動産の状態によっては、単純なリフォーム・リノベーションだけでなく、建物の解体やインフラの整備を行う必要が出てくるケースがあり、その分負担する費用も大きくなります。

リフォーム・リノベーションの費用、その他に発生する費用を買取価格から差し引くため、結果として売却価格が安くなってしまうのです。

手続きにかかる諸経費

不動産を取得して再販売となると、登記費用をはじめ各種税金がかかります。不動産買取の場合、こういった諸経費は不動産を買い取る業者が負担するのが基本です。

買取の売却価格は、手続きにかかる諸経費を考慮して設定されるため、諸経費分を差し引いた金額を売却価格として提示されます。

不動産業者の利益差し引き

不動産買取を扱う業者は、物件を買い取ってから再販売するまでに発生するコストを差し引いた分、利益を出さなければなりません。

業者として収益を出すため、買取の売却価格は基本的に利益分や発生するコストを考慮し、売主に提示されます。

築年数

不動産買取の売却価格の設定において、物件の築年数は重要です。不動産は、築年数が経過するほど価値が下がるのが基本です。また、築年数が古くなると経年劣化や建物の不具合も多くなり、そのための修繕費もかかります。

そのため、築年数が古すぎる物件は売却価格が安価に設定されやすいのが特徴です。買取で少しでも売却価格を上げるには、築浅の物件が有利といえます。

物件の状態

長く住まれていた物件ほど、建物には汚れや傷みが出てきてしまいます。建物の設備不良・破損といった問題も出てくるでしょう。

物件の状態が悪い場合、良好な状態で再販売するためには、業者は物件の修繕を行わなければなりません。買取後に業者が負担する修繕費は増加するでしょう。
物件そのものの状態不良だけでなく、修繕費を考慮することによる買取価格の低下もあるのです。

間取りとエリアニーズの不一致

「二世帯で住みたい」「子供部屋が欲しい」など、希望する間取りは人それぞれです。物件の間取りとエリアのニーズが合っていないと、再販売のためにリフォームやリノベーションが行われるためその費用がかかり、売却価格は下がりやすくなります。

間取りとエリア、それぞれにニーズがなければ買主は見つかりません。買主を探しにくいと判断できるような不動産は、業者側も高く買い取ろうとはしないでしょう。

周辺環境と立地

売却したい不動産の周辺環境に問題があると、買取価格が安くなる傾向にあります。具体的には、周辺にゴミ処理場や下水処理場、墓地といった嫌悪施設がある場合です。
嫌悪施設が物件周辺に存在すると買主が見つかりにくくなるため、業者が再販売する際の売り出し価格も安く設定し、それが売却価格に影響します。

不動産の立地条件も重要な要素です。駅やバスといった交通のアクセスが良いか、商業施設やスーパーが近くにあるかなど、住みやすい場所に物件が建っているかどうかも売却価格に影響を与えます。
また、都市部と郊外を比較すると、地価は基本的に都市部のほうが高く、都市部にある不動産は郊外よりも売却価格も高くなります。

土地の形状

業者は、不動産買取で売主から買い取った物件を再販売する前に取り壊し、一旦更地にする場合があります。買取の際は、物件を更地にするケースを考慮し、土地の形状を重視する業者は少なくありません。

不動産が正方形や長方形といった整形地であれば、売却価格は高くなる傾向にあります。しかし、三角形や台形、旗竿地などの不整形地の場合は使い勝手が悪く、売却価格が安くなりがちです。

事故物件

事故物件とは、以前にその場所で事件や自殺が発生した物件です。事故物件は不動産としての価値が低く、売却価格は通常の物件よりも2〜3割程度下がるケースが多いといえます。

買取・仲介に関係なく買取価格が安価になりやすい事故物件ですが、場合によっては相場よりも安い金額で買い取られることもあるため注意が必要です。

不動産の売却には買取と仲介がありますが、買取の相場は直接調べられません。そのため、相場を調べる際は仲介での相場を確認し、買取相場を予測します。

買取を依頼する前に相場を調べておくことで、不動産売却で失敗するリスクを抑えられるでしょう。ここでは、相場を調べる方法を6つ紹介します。

条件別の買取相場

以下では、実際の取引価格や不動産の取引情報など、さまざまな条件に分けて相場を調べられるサイトを解説します。

国土交通省地価公示

国土交通省では、毎年1月1日時点の地価を3月に公示し、インターネットで公開しています。地価公示を閲覧することで、一般の土地取引に対する指標として不動産買取を行う際に活用できるでしょう。
なお、地価公示で調べられるのは土地価格のみで、戸建て住宅やマンションの相場把握には適切ではありません。

地価公示は、一般財団法人の資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」でも閲覧できます。地価公示の他に、固定資産税路線価や相続税路線価なども調べられるのが特徴です。

土地総合情報システム

国土交通省では、不動産の相場情報をまとめた「土地情報検索システム」も運営しています。土地総合情報システムは、実際に不動産取引を行った当事者にアンケートを取り、そのデータを基に相場価格の情報を収集しているサイトです。

土地の価格だけでなく、戸建て住宅やマンション、農地まで広い範囲で種類別に相場を検索できます。取引が成立した際の価格をベースにデータ化されており、売却価格の予想がしやすいのが特徴です。
ただし、検索できる情報は国土交通省の地価公示と不動産取引でのアンケート結果、都道府県が行った地価調査の結果のみになります。

REINS Market Information

「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」は、過去に成約した取引事例を確認できる不動産情報サイトです。不動産情報の検索と登録を行うレインズが運営しています。

REINS Market Informationを利用すれば、取引事例に基づいた情報から大まかな成約価格の把握が可能です。
サイトは戸建てとマンションの2種類に分けられており、都道府県と地域を選べるようになっています。築年数や間取り、最寄駅など詳細な条件を入力して検索することで、売却したい不動産と近い条件で相場を確認できるのもポイントです。

不動産ポータルサイト

不動産ポータルサイトとは、売却物件の情報が掲載されているサイトになります。さまざまな種類がある不動産ポータルサイトは物件情報を検索しやすく、手軽に不動産の価格を調べられるのがメリットです。物件情報が更新されるスピードも早く、最新のデータをチェックできます。

注意点としては、不動産ポータルサイトにある不動産価格は売り出しでの価格です。実際の成約価格が掲載されているわけではないため、混同しないように注意しましょう。

都道府県地価調査

都道府県地価調査とは、各都道府県が毎年7月1日時点での地価を判定するものです。適正な地価の形成を図ることを目的として実施されています。

地価公示と同様に、都道府県地価調査でわかるのは土地価格のみです。戸建て住宅やマンションなど建物の相場を把握したい場合は、他のサイトを確認しましょう。

条件が似ている物件と比較

不動産ポータルサイトでは、物件の間取りや最寄り駅など細かい条件を絞り込んでの検索が可能です。このポータルサイトを活用することで、希望する条件の物件と似ている物件を比較しておおよその相場を把握できます。

ただし、ポータルサイトで調べて出てくる物件情報は売り出し価格です。不動産取引では、売り出し価格よりも金額が低くなる値引き交渉が行われるケースも多いため、実際の相場はサイトに掲載されている金額より低い場合があります。

不動産買取において、売却価格が安く設定されてしまう理由はさまざまです。買取では、価格が安くなる理由を把握した上で、できるだけ高値で買い取ってもらえるように行動しなければなりません。
ここでは、高値で買い取ってもらうポイントを6つ解説します。

高値で売却可能なタイミングを見つける

不動産価格は、市場における需要と供給のバランスから影響を受けるのが特徴です。不動産の需要と供給は季節によっても変わるため、適切なタイミングを見極めることができれば、高値で売れる可能性もあります。
春頃は進学や就職などで引っ越しが増えるため、2月〜3月の時期に不動産の需要が高まります。買取業者が行う再販売を考慮し、この時期に合わせて買取を依頼することで、より高値での売却が狙えるでしょう。

また、経済情勢や区画整理による開発などでも不動産相場は変動します。経済や地域の開発状況によっては、高値での売却が可能です。
不動産取引に不慣れな場合、高値で売却できるタイミングを見極めるのは難しいかもしれません。タイミングについては、信頼できる専門家といった第三者からの意見やアドバイスを受けてみるとよいでしょう。

実績のある不動産買取業者に依頼する

不動産買取を依頼する際は、買取・再販売の実績が豊富な業者を選びましょう。地域性の観点から、できれば売却したい不動産がある地域での実績が多い業者を選択します。

業者が買取を行う場合は売れ残りのリスクがあるため、査定額が保守的になりがちです。しかし、実績が豊富な業者は相場に精通していることから、他社と比較しても高値の買取価格を提示する可能性が高いといえます。
買取や再販売の実績に関しては、業者のホームページで確認が可能です。

買取相場を把握する

買取業者が提示する売却価格が、相場を考慮して適切であるかを判断するには、買取相場の調査が必要です。買取相場を事前に把握することで買取価格の予想ができ、業者との価格交渉もやりやすくなるでしょう。

相場の調査には不動産ポータルサイトや、前述したREINS Market Informationといった相場価格を調べられるサイトを利用するのがおすすめです。

即時買取に固執しない

不動産買取の基本は即時買取です。しかし、業者の中には即時買取の他に買取保証を取り扱っているところもあるため、無理に即時買取を進める必要はありません。

買取保証を依頼すると相場に近い価格で売却できる可能性があり、また期間を過ぎても買主が現れなかった場合は業者が確実に物件を買い取ってくれます。
不動産を急いで手放したい方は即時買取を選ぶケースが多く見られますが、それ以外の方は買取保証の依頼を視野に入れてもよいでしょう。

買取と仲介を比較し、手元に入るお金が多い方を選ぶ

不動産売却の方法は買取と仲介の2つです。不動産買取というと、買取ではなく仲介での取引を指す場合がほとんどですが、どちらの方法を選ぶかは得られる金額の多い方を選びましょう。

売却時、買取と仲介でそれぞれ得られるおおよその金額を算出して比較し、より利益が多い方で取引を進めます。不動産買取を行う業者の中には、仲介だけで買取を扱っていないところもあるため、業者を選ぶ際はどの売却方法を取り扱っているかを調べておきましょう。

複数の業者に査定してもらう

売却時の査定額が適正かどうかは、複数の業者に査定を依頼することで判断しやすくなります。複数社への査定依頼によって、不動産買取の適正価格を予測できるだけでなく、高値で売却できる可能性も高まるでしょう。

また、複数社に査定を依頼して買取価格の根拠を明示してもらえれば、安価で売却してしまうリスクを抑えられます。査定先としては、少なくても3社以上の業者に依頼するようにしましょう。

不動産売却での買取は、仲介よりも安価になってしまうケースがほとんどです。しかし、不動産や売主の状況によっては、買取が向いている場合があります。
ここでは、買取の利用が向いている方の特徴や不動産の状況を確認しましょう。

早めの現金化を求めている場合

不動産を売却して早めの現金化を希望している方には、買取が向いています。
仲介では売り出しから売却完了まで、内覧や手続きなどで通常3か月〜半年程度かかりますが、買取であれば早くて1週間から10日ほどで代金を受け取れます。

時間がかかってもできるだけ高値で売却したい、売却を急いでいないという方以外は、現金化が早い買取を検討してみてもよいでしょう。

仲介で売却できなかった場合

仲介で不動産売却を進めていても、必ず買主が見つかるわけではありません。物件の状態や立地が悪いなど、買主にとって需要が乏しい不動産は仲介では売れにくいのです。

仲介では、売り出し価格を高く設定してしまったことで買主が見つからないケースがあります。価格の見直しをしても不動産を仲介で売却できなかった場合は、買取であれば売れる可能性があるため、買取での取引を進めてみましょう。

契約不適合責任を負いたくない場合

契約不適合責任とは、買主に売却して引き渡した物件に欠陥やトラブルが発覚した場合に、売主が買主に対し物件の修繕義務を負うものです。

仲介のように買主が個人の時は契約不適合責任が適用されます。しかし、買取では業者が物件を現状のまま買い取るため、契約不適合責任を負いません。このため、契約不適合責任を避けたい方には買取が適しています。

リフォームが必要な場合

仲介で不動産を売却する際は、基本的にリフォームをして物件をきれいにします。買取であれば、大規模なリフォームが必要な場合でも現状のままで買い取ってもらえるケースがほとんどです。

リフォームには大きな費用がかかりますが、買取を選べば業者が費用を負担してくれるため、売主側は余計な手間やコストがかかりません。

周囲に知られたくない場合

不動産を売却したい理由は人それぞれです。事情によっては、周囲や近所に知られたくない方もいるでしょう。周りの人に売却のことを知られたくない方には、買取がおすすめです。

買取は業者に直接不動産を買い取ってもらう仕組みのため、物件を売りに出していることが周りに発覚するリスクが低い売却方法です。反対に仲介の場合は、物件情報をインターネットやチラシで広告を出すケースが多く、周囲に不動産を売却している状況が発覚してしまう恐れがあります。

ワケあり物件の場合

以下は、ワケあり物件の例として挙げられるものです。

・事件や事故が発生した
・外壁にひび割れがある
・雨漏りしている場所がある
・下水処理場や墓地といった嫌悪施設が近い

こういった物件を仲介で売却しようとしても、高値で売れる可能性は低いでしょう。買取では業者が物件のリフォームを行うため、ワケあり物件でも買い取ってもらえます。

仲介手数料を支払いたくない場合

買取では、不動産を直接買い取ってくれる業者が買主になります。仲介を利用する場合は業者に仲介手数料を支払わなければなりませんが、買取での取引は仲介手数料が発生しません。

業者に支払う仲介手数料を抑えたいと考えている方は、買取を選ぶとよいでしょう。

内見に対応したくない場合

仲介では、買主が内見を希望すれば売主が対応を行います。しかし、買取であれば内見に対応する必要はありません。

内見の対応ではストレスを感じてしまうこともあるでしょう。買主とのやり取りを含め、内見で必要な作業の手間を省けるのは買取のメリットといえます。

旧耐震基準物件の場合

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日までに適用されていた耐震の基準です。過去に発生した災害の被害状況を考慮して、この翌日以降から現在にかけては新耐震基準が適用されています。

築年数が古い物件は、旧耐震基準の建物であるケースがあるため要注意です。新耐震基準の適用や住宅ローンが通りにくいといった理由で、不動産仲介では旧耐震基準の物件が売れにくい状況にあります。
旧耐震基準の物件を売却したい場合は、買取を選ぶとスムーズに売れる可能性があります。

固定資産税を支払いたくない場合

建物や土地といった不動産を含め、資産を所有する人に対して毎年固定資産税が課されます。不動産を業者に買い取ってもらうことで、売主は資産を所有していないことになるため、固定資産税を納税する義務はなくなります。

不動産買取で売却価格が安くなる理由は、仲介での取引ではないためです。不動産売却では、買取か仲介のどちらかを選んで取引を進めることがほとんどですが、基本的に買取のほうが買取価格は安くなります。

買取価格が安価になる理由としてはこの他にも、物件の状態や間取りのニーズ、リフォームの必要性などが挙げられます。できるだけ高値で売却するためにも、事前に相場を把握し適切なタイミングを見極めて買取を依頼しましょう。