100万円以下でマンションは購入できる？その方法や必要な費用、デメリットや注意点も解説

マンション投資は100万円以下でも可能なのでしょうか。
ここでは、投資用マンションの100万円以下で購入する方法を解説します。

投資用のマンションを100万円以下で購入するのは難しい

投資用マンションは数千万円単位の物件が多く、安くても数百万円以上かかることが多いため、100万円以下で投資用マンションを購入することは難しいでしょう。ただし、自己資金が100万円以下でも不動産投資ローンやREITを利用して購入予算を増やすと、投資用マンションを購入できる可能性があります。また、一棟丸ごと購入する一棟投資ではなく一室単位で購入する区分投資であれば初期費用が少なく済むため、購入しやすくなるでしょう。入居が見込める収益性の高い物件を購入できれば、十分な収益を得られる可能性もあります。

不動産投資ローンを利用する

金融機関でローンを組んで投資用マンションを購入する方法です。月々のローンを投資用マンションの家賃収入から返済し、残ったものを収益とします。自己資金が不足している場合でも投資用資金を確保できるため、少額の投資資金で大きなリターンを得られるかもしれません。
また、不動産投資ローンであれば団体信用生命保険に加入できます。団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった際にローン残高に相当する保険金が支払われる保険です。これにより、万が一の時でも家族に返済義務を負わせることなく資産を残せます。ただし、不動産投資ローンは投資用不動産の購入が目的のため、一般的な住宅ローンよりも審査基準が厳しい傾向です。返済リスクや金利変動リスクも伴うため、将来の収入や月々の返済負担などを考えたうえで利用する必要があります。

REITを利用する

REITとは、投資家から集めたお金で不動産に投資し、家賃収入や売却益を投資家に分配する不動産投資信託を指します。不動産そのものを所有するのではなく、証券化した不動産に投資する形式です。1口1万円程度から購入でき、一部のネット証券では100円から購入できるREITもあります。運用は、資産運用会社に一任できるため、不動産知識が無くても安心です。
また、REITであれば複数の物件に投資できるため、それぞれの証券の元本割れリスクを軽減できます。ただし、REITを利用する際は販売手数料や信託報酬などの手数料を投資法人に支払わなければなりません。価格変動も起きやすいため、長期的な視点から運用を判断する必要があります。

投資用マンションの購入には物件そのものの費用だけでなく、さまざまな初期費用や税金もかかります。
ここでは、投資用マンションの購入に必要な費用を解説します。

不動産登記費用

不動産を所有する場合は土地や建物の情報や所有者の住所や氏名などを明らかにする不動産登記が必要になります。この不動産登記の手続きにかかる費用が、不動産登記費用です。不動産登記費用は、登録免許税と司法書士報酬の2種類に分けられます。登録免許税とは、登記手続きを行う際に国に納める税金です。土地の場合は、固定資産税評価額×1.5%、建物の場合は固定資産税評価額×2%がかかります。不動産投資ローンを組む場合は、抵当権を設定する必要があります。抵当権とは、ローンを借りる際に金融機関や保証会社などが借主に対して購入する土地や建物を担保とする権利のことです。借入金額の0.4%が登録免許税としてかかります。
また、司法書士報酬とは司法書士に登記手続きを依頼した場合に発生する費用のことです。不動産登記の申請は個人でも可能ですが、登記申請書や添付書類の収集・作成を行う必要があるため、基本的には司法書士に依頼して登記手続きを進めます。登記の案件によって費用は変わりますが、1万〜11万円が相場です。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を作成する際に納めなければならない税金のことです。不動産売買契約書に記載された契約金額によって税額が変わります。
不動産売買契約書にかかる印紙税は以下の通りです。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋の購入・贈与などで不動産を取得した者に課される税金です。不動産を購入してから3〜6か月後に各都道府県から納税通知書が届きます。収益用の建物にかかる不動産取得税の税率は、4%です。この税率は、物件価格ではなく固定資産評価額にかかります。土地にかかる不動産取得税の税率は原則4%ですが、2024年3月31日までに取得した土地の場合、税率は3%です。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋の購入・贈与などで不動産を取得した者に課される税金です。不動産を購入してから3〜6か月後に各都道府県から納税通知書が届きます。収益用の建物にかかる不動産取得税の税率は、4%です。この税率は、物件価格ではなく固定資産評価額にかかります。土地にかかる不動産取得税の税率は原則4%ですが、2024年3月31日までに取得した土地の場合、税率は3%です。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、物件の紹介や契約の取り付けを行った不動産会社に支払う手数料のことです。不動産仲介手数料は宅建業法によって上限が定められており、不動産の売買価格によって上限が異なります。
不動産仲介手数料の上限は以下の通りです。

ローンの保証料・事務手数料

不動産投資ローンを組む場合は、ローン保証料とローン事務手数料がかかります。
ローン保証料とは、返済不能となった時に保証会社が金融機関へ借入残金を支払ってもらうための対価として支払う費用です。ローン保証料の支払い方法は、一括で支払う「外枠方式」と金利に上乗せして払う「内枠方式」の2つに分けられます。費用は、金融機関によって変わりますが、外枠方式の場合は借入金額の2%、内枠方式の場合は金利に0.2〜0.3%上乗せした利息を支払うことが一般的です。
また、ローン事務手数料とは融資手続きを行う際にかかる費用を指します。ローン事務手数料は、借入額にかかわらず一律の金額を支払う定額制と借入額に一定の手数料率をかけた金額を支払う定率制の2種類に分けられます。定額制は3万〜5万円、定率制は借入額の1〜3%が相場です。

固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、土地や家屋など固定資産にかかる税金です。毎年1月1日時点で不動産を所有している者に課せられ、投資物件を所有する限り毎年納める必要があります。固定資産税の税額は固定資産評価額の1.4%です。税率は、自治体によって異なり、市町村が財政上で必要と判断した場合は1.4%を超える税率を課す場合もあります。
また、購入した投資物件が市街化区域内にある場合は都市計画税も納めなければなりません。都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の費用に充てることを目的とした税金です。固定資産税と同様に、毎年1月1日時点で市街化区域内に不動産を所有している者に課せられます。都市計画税の税額は、固定資産評価額の0.3%です。税収が安定している自治体では、税率が0.3%を下回る場合もあります。

火災保険料

火災保険料は、不動産を購入するうえで必要ではありませんが、不動産ローンを組む場合は火災保険への加入が融資の条件になります。火災保険料の金額は、保険の対象と同一の構造や質や能力などを再取得するのに必要な金額である再調達価額を基準にすることが一般的です。マンションの場合、10年間で10万〜15万円ほどの火災保険料がかかるでしょう。
また、水災補償や風災補償などの有無によっても金額は変わります。

不動産投資ローンやREITを利用することで100万円以下でもマンションは購入できますが、少額からマンション投資を始める場合はいくつかのデメリットも伴います。
ここでは、100万円以下でマンションを買うデメリットを解説します。

物件の選択肢が少ない

100万円以下で購入できるマンションは限られており、購入できたとしても収益が期待できないことがほとんどです。
また、不動産投資ローンを組む際、金融機関によっては借入金の10〜20%程度の自己資金を求められることがあります。その場合、自己資金100万円で購入できる物件は500万〜1,000万円となり、首都圏では築古の中古マンションしか購入できないでしょう。限られた物件から優良物件を見つけ出すには、不動産投資の知識や経験が必要です。
さらに、自己資金が少ないと2件目以降の不動産投資ローンの利用を金融機関から拒否されやすくなるため、投資の拡大が難しくなるでしょう。

ローンを利用する場合は返済の負担が大きくなる

限られた自己資金で高額の物件を購入すると、月々の返済の負担が大きくなります。
以下の表は、1,000万円の物件を金利2.5%の30年ローンで支払ったケースです。なお、毎月の返済額が一定となる元利均等払いを想定して計算しています。

ここでは、100万円以下でマンションを買う時の注意点を解説します。
以下の点に気を付けながら、物件選びや資金計画などを行いましょう。

著しく価格が安い物件には見極めが必要

投資用マンションの価格は、価値に直結しているため、著しく価格が安い物件はそれ相応の問題を抱えている恐れがあります。具体的には、築古物件や駅遠物件など賃貸需要が見込めない物件や事故物件、シロアリ被害や雨漏りなどの物理的瑕疵を抱えている物件です。不動産投資に強い方の中には、こうした物件を狙って利益を出している方もいますが、不動産投資初心者にはリスクが高くおすすめできません。家賃収入も安定しづらく貴重な資金を無駄にしてしまう恐れがあるため、避けた方が無難でしょう。

キャッシュフローを考慮する

不動産投資を行う際は、キャッシュフロー（収入と支出のバランス）を考慮することが重要です。キャッシュフローは家賃収入から支出とローンの返済額と税金を引くことで算出でき、これを計算することで理想通りの収益が出ているかがわかります。キャッシュフローが悪い場合は、空室や家賃滞納が発生した場合や修繕が必要になった場合に資金が不足する恐れがあるため、早急に対策を講じなければなりません。キャッシュフローを計算する際は、空室リスクを考えた家賃収入の見込み額と毎月払う経費を整理することが必要です。毎月の費用だけでなく物件の税金や修繕費など年単位で発生する費用も盛り込むことで、より正確なシミュレーションができます。

初期費用の用意も検討する

不動産の購入には、さまざまな初期費用がかかるため、実際に購入する前に初期費用を用意しておくことも大切です。初期費用には、不動産仲介手数料や不動産登記費用や各種税金のほか、手付金も含まれます。手付金とは、不動産の売買契約を結ぶ際に買主から売主に支払うお金のことです。契約成立の証拠としての意味合いのほか、万が一契約が解除された場合の担保としての役割も持っています。契約が問題なく進んだ場合は、そのまま売買代金に補填されるため、基本的に手付金が返ってくることはありません。金額は売買代金の約10%前後が一般的です。
また、新築物件を購入する場合は申込証拠金が必要になるケースもあります。申込証拠金とは、買主が購入の意思を示すために売主に一時的に預けるお金のことです。まれに中古物件の購入を申し込む際にも支払われるケースがあります。金額は、1万〜10万円程度が一般的です。

投資金額に対する利益の割合を示す利回りは、投資物件を選ぶうえで重要な指標です。
ここでは、不動産投資における利回りを解説します。

実質利回りを重視する

利回りには、不動産投資でかかる経費を考慮せずに計算した表面利回りと不動産投資でかかる経費を考慮して計算した実質利回りがあります。物件の多くには、表面利回りが掲載されていますが、一見高利回りと思われる物件も実質利回りを計算すると収益が残らないことも少なくありません。そのため、物件を選ぶ際は実質利回りを重視することが重要です。実質利回りの目安は、エリアや一棟マンションか区分マンションかによって異なりますが、首都圏の区分マンションの場合は新築・中古を問わず3〜4％前後といわれています。自分で計算できない場合は、不動産会社に実質利回りのシミュレーションを作成してもらいましょう。

利回りが高い物件は条件を確認する

極端に利回りが高い物件は、周辺の環境や物件の条件を確認すべきです。立地の悪さや築年数の古さなどの理由で物件価格が安くなった結果、利回りが高くなるケースも存在します。
また、住人同士のトラブルや劣悪な設備や告知事項などを抱えている物件は買い手を見つけづらいため、売出価格が低くなり利回りが高くなるでしょう。こうした物件はいくら利回りが高くても入居者が見つかりにくいため、家賃収入を得られない恐れがあります。一般的に資産価値が高い物件は物件価格も高いことが多く、利回りが低くなるケースも少なくありません。しかし、立地条件が優れていて設備も充実している物件は賃貸物件として人気が高く空室リスクも低いため、投資対象として非常に優れています。
利回りだけでなく物件の条件や周辺の環境を不動産会社に確認したり、現地に足を運んで詳細を自ら調べたりして購入を判断することが大切です。

100万円以下でマンションを購入するのは難しいですが、不動産投資ローンやREITを利用すれば少額からでもマンションを購入できます。ただし、物件の選択肢が狭まったり月々の返済の負担が大きくなったりするため、入念な資金計画を立てなければなりません。
また、価格が安すぎる物件や利回りが高すぎる物件は問題を抱えている恐れがあるため要注意です。
キャッシュフローや利回りを考慮しながらできる限りリスクを減らして、マンション投資を進めましょう。