サブリースとは？サブリース業者の選び方や契約時の注意点を解説

サブリースとは、サブリース業者が物件を一括で借り上げ、入居者様へ転貸する仕組みのことです。サブリースのメリットや注意点、業者の選び方を確認する前に、ここではサブリースと管理委託の違いを理解しておきましょう。

サブリース契約の概要

サブリースは、前述の通り転貸による賃貸管理です。サブリース業者が不動産のオーナー様と賃貸借契約を締結し、一棟を借り上げた上で入居者様を探し、サブリース業者がその入居者様と転貸借契約を結びます。この仕組みがサブリース契約です。
オーナー様とサブリース業者との間で締結する賃貸借契約を、マスターリース契約と言います。サブリース契約とマスターリース契約をまとめて、サブリースと呼ぶケースもあります。
サブリース契約により、オーナー様は入居者様と直接的なやり取りを行わずに、賃貸経営の管理業務をサブリース業者に一任でき、不動産の賃貸経営を行えます。なお、オーナー様は転貸借契約には直接関与しません。管理手数料に相当する金額を差し引いた賃料が、サブリース業者からオーナー様に家賃収入として支払われます。

管理委託との違い

管理委託とは、不動産の賃貸経営に関わる管理業務を、不動産管理会社に委託する契約のことです。管理委託もサブリースと同様に、家賃の徴収や入退去の手続き、共有部分などの清掃、クレーム対応といった業務を一任した不動産管理会社やサブリース業者が行います。
大きな違いとして挙げられるのは誰が入居者様と賃貸契約を結ぶかとされています。管理委託の場合、不動産管理会社とは業務を委託する関係であるため、オーナー様と入居者様との間で直接賃貸契約が締結されますが、サブリースは入居者様とサブリース業者が締結する契約になります。
管理委託では家賃収入はオーナー様に全額入金され、その金額に応じた管理手数料が不動産管理会社へ支払われます。一方のサブリースでは、入居者様からサブリース業者に家賃が支払われ、そこからサブリース業者が毎月一定金額をオーナー様へ支払うのが特徴です。
また、サブリース契約は「空室保証」と混同されがちな点に注意しましょう。空室保証とは、空室が発生した際に家賃の保証が受けられるサービスです。保証会社に毎月保証料を支払う必要があります。サブリースは、サブリース業者がオーナー様に対して決まった金額の賃料を支払う家賃保証であるため、空室保証とは異なります。

サブリースには、「家賃保証型」と「実績賃料連動型（パススルー型）」があります。それぞれ家賃の支払い方法などが異なるため、契約前に確認した上で、経営方針に適した契約方法を選びましょう。

家賃保証型サブリース

家賃保証型は、オーナー様に対し、空室の有無に関係なく一定の賃料が支払われる方式です。入居状況によって家賃収入が変動しないため、家賃保証とも呼ばれています。
毎月安定した収入が得られる点が、大きなメリットの一つとされています。空室があっても、基本的に収益が減少することはありません。しかし、市場動向と一致した家賃が得られるわけではないため、周辺物件の家賃が上がっても入金される賃料は変わらないのがリスクといえます。契約の改定によって賃料を引き下げられるケースもあり、契約内容を十分に確認しなければなりません。

実績賃料連動型（パススルー型）サブリース

パススルー型は、オーナー様に支払われる賃料が、空室状況に応じて変動する方式です。オーナー様が受け取る家賃に、周辺物件の家賃の市場価格が直接反映されます。市場動向により相場が上昇すれば、その分の家賃収入も期待できるのがパススルー型のメリットです。
しかし、賃料が下がるケースもあるため、安定した収益が得られない可能性もあります。また、家賃保証型とは異なり賃料の保証がないため、空室リスクへの対策が必要です。まとめると、パススルー型は市場動向に応じた賃料設定が可能な反面、空室が発生すると収益が下がるリスクがあります。

サブリース契約を結ぶと、長期間にわたり業者と契約関係が続きます。親身になってくれるような、信頼できるサブリース業者を選ぶことが重要です。契約後のトラブルを防ぐためにも、サブリース業者を選ぶ際に考慮すべきポイントを押さえておきましょう。

管理実績や財務状況を確認する

サブリース業者を選ぶ際は、これまでの管理実績を確認することが大切です。管理している物件数や契約の継続年数などを確認できれば、業者の信頼性や経営の安定性を見極めるのに役立ちます。
併せて、財務状況も確認しておきましょう。サブリース業者の財務状況が悪く倒産してしまった場合、家賃保証が続かないなどオーナーに損害が及ぶ恐れがあるためです。目先の条件だけでなく、長期的に信頼できる業者であるかを判断することが求められます。

口コミや評判を調べる

インターネットでの口コミや評判を調べることで、会社の対応力や信頼性を把握できるでしょう。契約前後の対応やトラブル時のサポートなど、実際にオーナー様の意見を聞くのは業者選びの参考になります。
ただし、口コミや評判は個人的な意見が濃く反映されています。口コミの全てを鵜呑みにするのではなく、全体的な意見を見て参考にするようにしましょう。

調査能力と提案内容が充実している

賃貸経営を安定させるには、周辺物件・環境を調査しつつ、戦略的に事業を進めなければなりません。そのため、調査能力と分析機能を持ったサブリース業者を選択することが重要です。また、戦略的に事業を進めるためには、明確な事業ビジョンを提示し、適切な提案を行える業者であることが重要です。

親身になってくれるか担当者の対応をチェックする

賃貸経営について、親身に相談に乗ってくれる担当者かどうかも確認しましょう。実際に相談したとき、説明が丁寧でわかりやすいか、連絡した際の対応がスムーズか、質問に対する回答が的確かどうかをチェックしましょう。気持ちの良い対応をしてくれる担当者がいる業者であれば、契約後も安心して任せられます。

複数のサブリース業者から見積もりを取る

見積もりは1社だけでなく、複数のサブリース業者から取りましょう。できれば、3社以上から経営プランなどを含めて見積もりを取ると安心です。複数社であれば、それぞれを比較して契約に必要な費用などを考慮できます。

サブリースには、安定した家賃収入や管理業務の負担削減といったメリットがあります。業者とのサブリース契約を検討している場合は、契約前にどういったメリットがあるかを確認しておきましょう。

安定した家賃収入が得られる

サブリースの大きなメリットとして挙げられるのは、入居状況に関わらず毎月一定の家賃収入が確保できる点です。毎月の収入が保証されるため、資金繰りも安心でき、安定した経営が実現しやすくなります。滞納リスクがない点もメリットで、日々の運用リスクを抑えたい方に向いている契約といえるでしょう。

不動産管理の負担を軽減できる

不動産のオーナー様は、サブリースにより賃貸物件の管理業務を業者に委託できます。家賃の回収や入退去の手続き、問い合わせへの対応など、管理業務は契約するサブリース業者によってさまざまです。
オーナー様は、サブリース業者から毎月手数料を差し引いた賃料を、家賃収入として受け取るだけで済みます。そのため、不動産の管理業務を行う負担を大きく軽減することが可能です。

長期的な資産運用に活用できる

サブリースは、安定した家賃収入を確保できるのがメリットであるため、相続の手段としても活用しやすい仕組みといえるでしょう。不動産の管理業務を委託していることから、万が一オーナー様が変更になった場合でも、スムーズに引き継ぎを行えます。
家賃収入が確保できるということは、将来的な資金計画も立てやすくなり、将来への備えにもなるでしょう。そういった面でも、サブリースを選択肢に加えるのは有力といえます。

確定申告の手間を省ける

不動産所得がある場合、必ず確定申告をしなければなりません。確定申告の際は、サブリース業者が毎月作成する収支報告を活用できます。煩雑な確定申告において一定の整理がしやすくなるため、忙しい方にも大きなメリットといえるでしょう。

サブリース業者との契約はメリットもある一方で、家賃の減額や収益の低下といったリスクもあるため注意が必要です。ここでは、サブリースの注意点を4つ解説します。

借主を選べない

サブリースでは、オーナー様が物件の入居者様を選ぶことはできません。入居者様の審査や契約の締結は、全てサブリース業者が行います。
このため、オーナー様は不動産の所有者であるものの、入居者様がどのような人物なのかわからないという不安があります。どういった人物が入居しているのか確認したい場合は、サブリース業者に問い合わせましょう。

手数料の負担がかかる

サブリース契約を締結すると、オーナー様はサブリース業者に手数料（賃料の差額分）を支払わなければなりません。業者に支払う手数料の相場は、およそ「10％〜20％」です。
管理委託の手数料は、賃料の「5％～10％」程度が相場であるため、サブリース契約の方が手数料は高い傾向にあるといえるでしょう。そのため、サブリース契約の収益性が低い点に関しては注意が必要です。

建物の修繕費が発生する

サブリースでは、不動産の維持・管理に必要な修繕に関しては、メンテナンス計画を含めて全てをサブリース業者が行います。建物の内装・外装の修繕、転居後の原状回復、これらの工事にかかる費用は、オーナー様が負担しなければなりません。工事の内容や担当する会社はサブリース業者が決定するため、修繕費が割高になる可能性があります。
サブリースの契約時は、建物の修繕や原状回復などの費用の負担割合がどうなっているのか、サブリース業者に必ず確認しましょう。

免責期間が設けられている場合がある

サブリース契約には、「空室発生時の賃料を支払わなくてもよい」とする「免責期間」が設定されているケースがあります。免責期間に該当するのは、募集開始から入居者様が決定するまでの期間や、入居者様の物件退去後の数か月間などです。契約する前に、契約中の免責期間が設定されているのかを確認しましょう。設定されているのであれば、適用される条件や期間の長さを把握しておきます。
また、サブリースの契約内容は2〜3年に1回程度、定期的な見直しが行われる場合もあります。空室が続き、サブリース業者が利益を期待できないと判断すると、賃料の引き下げを提案されることもあるため注意しましょう。

サブリース契約においては、サブリース業者との間で、違約金の請求や賃料の減額要求といったトラブルが発生する場合もあります。なかには、業者が倒産してしまう事例も見られるため、できるだけトラブルを回避するためにも、事前に対策しておくことが大切です。

自身でも情報収集を行う

サブリースを始めてみると、想定した賃料収入を得られなかったというケースも少なくありません。こういった事態を避けるには、オーナー様自身でも不動産やサブリースに関する情報を収集しておくことが重要です。近隣の家賃相場や周辺環境、物件の需要を、ホームページなどでリサーチするようにしましょう。

信頼できるサブリース業者と契約する

サブリース契約を締結する相手は、財務状況が安定しており、信頼できるサブリース業者を選びましょう。賃貸管理の実績や財務状況、トラブル時のサポート体制、営業担当者の対応力などを確認し、複数社で比較すると安心です。

契約内容を十分に確認する

サブリース契約における内容をしっかり確認することも大切です。契約内容の確認が不十分だと、違約金の請求や賃料の減額といったトラブルが発生する可能性があり、想定外の費用がかかるケースも見られます。
手数料の金額など基本的な内容のほか、修繕費の負担割合や家賃保証の有無といった項目をチェックしましょう。契約内容に関して疑問点があれば、契約する前に担当者へ確認します。

サブリース契約を検討する場合は、信頼できるサブリース業者を選びましょう。契約内容も細部までしっかり確認し、慎重に判断する必要があります。
また、サブリースには安定した家賃収入や管理業務の負担軽減といったメリットがあります。一方で手数料などのリスクもあるため、それぞれメリットや注意点を把握しておくことも大切です。