賃貸物件を大家さんが直接管理するメリット・デメリットを解説

ここでは、賃貸物件の経営における2つの管理方法を紹介します。
管理方法によって費用や大家さんの負担が異なるため、それぞれの内容や特徴を理解する必要があります。

自主管理

自主管理とは、不動産管理会社に委託せず、大家さんが自ら物件を管理する方式です。一人で全ての管理業務を行わなければならないため、複数戸所有している方や自宅から離れた地域に物件を所有している方は管理が難しくなる場合があります。
実際、自主管理している大家さんは2〜3戸程度の区分マンションや一戸建て、総戸数が少ないアパートを所有している方に多い傾向です。

管理委託

管理委託とは、物件の管理業務を不動産管理会社に委託する方式です。
管理委託には、全部委託と一部委託の2つに分けられます。

・全部委託
入居者への対応や物件のメンテナンスや清掃など、全ての管理業務を委託する方式です。
大家さんの手間や負担が減るため、効率的に物件を管理できますが、管理費が割高になるデメリットもあります。

・一部委託
大家さんが管理業務の一部を行い、対応できない管理業務だけを不動産管理会社に委託する方式です。具体例として、清掃作業を清掃業者に委託するケースや家賃の集金作業と入居者のクレーム対応を不動産管理会社に委託するケースなどが挙げられます。
全部委託に比べて管理委託費を抑えられますが、大家さんの手間や負担が増える点がデメリットです。

ここでは、自主管理のメリットを解説します。
自主管理には、管理委託費を抑えられる、客付けの範囲が広がるなどのメリットがあります。

管理委託費を抑えられる

自主管理の最大のメリットは管理委託費を抑えられることです。管理委託の場合、物件や不動産管理会社によって異なりますが、基本的に家賃の約3〜5%程度の管理委託費を支払わなければなりません。
例えば、家賃20万円の物件で管理委託費が5%の場合、毎月1万円、年間の出費は12万円にも上ります。複数戸所有している方や一棟丸ごと所有している方は、さらに多くの出費になるでしょう。
一方、自主管理は大家さんが物件の管理業務を全て行うため、当然ですが管理委託費は発生しません。毎月の維持管理費用を抑えられるため、収益を最大化できるでしょう。

不動産管理業務のノウハウや知識が身に付く

大家さんが物件の管理業務を行うことで、管理業務のノウハウや知識が身に付く可能性があります。
不動産の管理業務は多岐にわたり、特に会計業務や賃貸借契約の締結・更新には専門知識が必要です。自ら管理業務に携わることで、どの作業にどれくらいの時間を使うのか、どれほどの手間や費用がかかるのかがわかるようになります。事業規模の拡大にあたって自主管理から管理委託に切り替える際には、業者選びや対応できる業務などを確認するうえで身に付けたノウハウや知識が役に立つでしょう。

入居者とコミュニケーションが取りやすくなる

入居者との距離が縮まり、コミュニケーションが取りやすくなる可能性もあります。管理委託の場合は全ての窓口が不動産管理会社になるため、入居者の状況を確認する機会がほぼありません。
一方、自主管理であれば大家さんが窓口になるため、入居者との関係が密接になりやすくなります。
入居者が抱えている不満やトラブルにも気づきやすくなるため、適切な対策を講じれば入居者満足度や入居率も向上できるでしょう。

建物の状態が把握しやすくなる

建物の状態を把握しやすくなり、物件の状態悪化を防げる可能性もあります。物件の清潔感や快適さは入居を決めるうえで重要なポイントであるため、経年劣化した建物や古くなった設備を放置すると入居者満足度や入居率が悪化するでしょう。しかし、管理委託の場合は大家さんが物件に出入りする機会が無くなるため、建物や設備の状況を直接把握できません。
一方、自主管理であれば物件の状況を確認する機会が増えるため、不動産管理会社に依頼する場合よりも建物の不具合やトラブルに気づきやすくなります。建物の不具合やトラブルにいち早く対応することは、資産価値を保つうえで重要です。

修繕を依頼する業者を自分で選べる

修繕やリフォームが必要になった際に、業者を自分で選べる点もメリットです。管理委託の場合、不動産管理会社が業者を手配してくれるため、手間はかかりません。しかし、大家さんが業者を選ぶわけではないため、費用や修繕工事の仕上がりに不満を持つこともあるでしょう。
一方、自主管理であれば建物の状況に応じてどの業者に頼むか判断できるため、自分が納得できる業者を選べます。

客付けの範囲が広がる

好きな不動産仲介会社に、客付けを依頼できる点もメリットです。客付けとは、不動産売買や賃貸契約に応じる顧客を見つけること、またはその仲介業者を指します。管理委託の場合、不動産管理会社から不動産仲介会社に客付けを依頼することが一般的です。
一方、自主管理であれば状況に応じて近隣や大手の不動産仲介会社に客付けを依頼できるため、客付けの範囲が広がります。広告料や仲介手数料も発生しないため、費用削減にもつながるでしょう。
また、入居希望者も自分で探すため、信頼できる入居希望者と契約できる可能性も高まります。

自主管理にはさまざまなメリットがある一方で、デメリットも少なくありません。
ここでは、自主管理のデメリットを解説します。

管理委託よりも業務に負担がかかる

自主管理では入居者の募集や会計業務、建物の点検や修繕業務などさまざまな管理業務を一人で行う必要があります。物件を複数所有している場合は、それぞれの物件で管理業務を行わなければなりません。
また、自宅から遠い場所に物件を所有している場合、現地に行くまでの時間や費用もかかります。
肉体的・精神的な負担が大きくかかるため、自主管理が難しい方は管理委託に切り替えましょう。

不動産管理業務について専門的な知識が必要になる

管理業務を適切に行うには、専門知識や経験が必要です。
例えば、賃貸借契約書の作成や家賃の督促では法的知識が、業者との交渉では建築の知識が求められます。基本的に所有している物件が多ければ多いほど、クレームや家賃の督促などの問題は発生しやすくなる傾向です。不適切な対応を取ってしまうと、問題が深刻化したり重大な法令違反を犯したりする恐れがあります。

トラブルやクレームへの対応が求められる

自主管理では、トラブルやクレームの対応も必要です。
トラブルやクレームの初期対応が遅れると、入居者の不満が募り、退去につながる恐れがあります。特に、水道・電気・ガスなど日常生活に影響を与えるトラブルやクレームは迅速な対応が必要です。また、家賃滞納が起きた場合は家賃滞納者へ督促を行う必要があります。こうしたトラブルやクレームは年中通して発生するため、大家さんは24時間365日体制で対応しなければなりません。

入居者募集の費用がかかる

自主管理では入居者の募集も大家さんが行いますが、入居者を募集するうえで発生するホームページの維持費や広告の掲載費などは大家さんが負担しなければなりません。
そのため、場合によっては管理委託の場合と同じかそれ以上の費用がかかる恐れもあります。
また、住宅情報サイトに募集を掲載してもらうには不動産仲介会社へ営業に回る必要があります。
しかし、不動産仲介会社は自社で管理する物件の掲載を優先するため、掲載してもらえないことも少なくありません。そのため、費用だけでなく業務負担も大きくなる恐れがあります。

修繕を依頼する場合は自分で業者を探す必要がある

自主管理では修繕を依頼する業者を選べますが、それは言い換えれば自分で業者を探す必要があるということです。
しかし、信頼できる業者なのか、適切な価格なのか見極めることは専門知識や経験が無ければ難しいでしょう。万が一施工後に問題が生じると経営に悪影響を及ぼすため、工事内容や業者の実績や評判は入念に確認しなければなりません。

物件の資産価値が下がる恐れがある

自主管理は大家さんが一人で管理業務を行うという性質上、安定して物件を管理しづらいため、物件の資産価値が下がる恐れがあります。
例えば、多忙から日常的な清掃や点検を行えなくなると建物の経年劣化が進行しやすくなるため、物件や設備の状態が悪化するでしょう。
また、劣化が進行すると建物の不具合や設備の故障なども起こりやすくなるうえ、点検を怠ったことで重大な事故に発展する恐れもあります。
さらに、管理が行き届かなくなると退去者の増加や入居希望者の減少にもつながるため、収益も期待できません。その結果、売却しようとしても買い手が見つからなくなる恐れがあります。

ここでは、自主管理における主な業務を解説します。
不動産管理業務は、入居者への募集から建物の管理まで多岐にわたります。

入居者の募集

入居者の募集は収益を得るうえで欠かせない業務です。募集方法として、不動産仲介会社への営業やSNSの活用、知人経由での入居希望者の紹介や該当物件への張り紙・看板の設置などが挙げられます。物件の図面作成や問い合わせ対応も必要です。
なお、不動産広告は宅地建物取引業法や不動産の表示に関する公正競争規約の2つのルールに従わなければなりません。
また、基本的に住宅情報サイトへの登録・掲載は宅地建物取引業免許の所持が条件となります。
近年は大家さんが直接広告を掲載できるマッチングサイトも登場していますが、一般的な住宅情報サイトと比べて利用者数が少ないため、入居希望者は集まらないでしょう。そのため、入居者の募集業務は不動産仲介会社に依頼した方が無難といえるでしょう。

賃貸の契約と案内

入居希望者が見つかったら、物件への案内と契約業務を行う必要があります。
主な業務は以下の通りです。

・内見案内対応
入居希望者が内見する際の案内対応を行います。物件を紹介する際は、物件そのものの情報だけでなく、最寄り駅までの距離・所要時間や学校・スーパー・病院などの周辺状況も提供します。

・入居希望者の審査
入居希望者の職業や年収や滞納歴などを確認して、入居させても問題ないかを審査します。家賃滞納や近隣トラブルを未然に防ぐうえで欠かせない業務です。

・賃貸借契約書の作成
契約を結ぶうえで必要な賃貸借契約書を作成します。項目は、物件情報・設備・契約期間・契約の種類・支払い方法・違約金などです。作成には、特別な資格は必要ないため、自主管理を行う大家さんでも作成できます。ただし、法的知識が求められるため、管理業務の中でも難易度が高い業務です。
自分で作成する場合は、無料で公開されている国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」に掲載されている賃貸契約書のひな形を参考にしましょう。

・賃貸借契約の締結
入居希望者に氏名や住所や保証人など、必要に応じて契約書に記入させることで賃貸借契約が締結します。契約を締結する前には、初期費用として入居者から敷金礼金や前家賃などを受け取ります。

また、契約によっては住民票や印鑑証明書や連帯保証人の同意書が必要になる場合もあるでしょう。
契約が締結したら、入居者に部屋のカギを渡します。

家賃の入金管理

入居者から家賃が入金されているか、金額に過不足が無いかを確認する業務です。家賃回収の主な方法として、口座引き落としやクレジットカードや現金での支払いなどが挙げられます。口座引き落としやクレジットカードの場合、入居者側が毎月の支払い手続きを行うため、大家さん側の手間がかかりません。現金での支払いの場合、大家さんと入居者の両方に負担が増えますが、手数料がかからないメリットがあります。
なお、不動産所得が年間で20万円を超える場合は確定申告が必要です。家賃の入金管理は不動産所得を明確にするうえで重要な業務ですが、不動産所得を記録するためには簿記の知識が必要になります。そのため、会計業務が苦手な方はアプリやソフトを利用したり税理士に依頼したりして、管理業務の負担を減らしましょう。

入居者への対応

入居者の家賃滞納やクレームに対応する業務です。家賃を滞納している入居者がいる場合は、大家さんが自ら督促をしなければなりません。家賃の支払い日から約1週間が過ぎたら、電話や書面や口頭で未入金であることを伝えます。それでも入金が確認されない場合は、内容証明郵便で予告通知書を送付します。内容証明郵便とは、郵便局がいつどんな内容の文書を誰から誰に送ったかを証明するサービスです。これにより、のちに法的措置を取る際に証拠品として裁判所に提出できます。
それでも入居者・保証人のどちらからも家賃が支払われない場合は、訴訟や強制執行などの法的措置を取らなければなりません。

また、クレーム対応では入居者・近隣とのトラブルや設備不良に対応します。
例えば、騒音や悪臭などのトラブルが発生した場合は、チラシの配布や張り紙の設置などの方法で入居者に注意を促しましょう。水漏れや設備の故障が発生した場合は専門の修理業者を手配したうえで、原因を調査して当事者で費用負担について話し合う必要があります。いずれもイレギュラーな業務ですが、冷静に対応することが重要です。

建物の維持・管理

建物の清掃や点検や修繕など、建物を維持・管理する業務です。定期的な点検や修繕を行うことで、建物の資産価値を守れます。
また、玄関や階段などの共用部は建物のイメージを左右するため、日常的に清掃することが重要です。
なお、修繕のタイミングは大家さんが判断する必要があります。一般的には、約12年が修繕するタイミングの目安といわれますが、判断が難しい場合は住宅診断士や建築士などの専門家に判断してもらいましょう。

退去時の手続き・立会い

入居者が更新手続きをせず解約する場合は、入居者の退去手続きや立会いを行います。立会い時の業務は、カギの受け渡しや部屋の状態確認や転居後の連絡先確認などです。
また、退去する際は敷金精算を行います。敷金精算とは、入居時に預かった敷金から未払いの家賃や原状回復費用などを差し引いて精算することです。精算して残った敷金は後日退去者の口座に振り込みます。
退去が終わったら、次の入居者が問題なく住めるように室内のクリーニングや修繕を行います。

自主管理は難しい側面もありますが、いくつかのポイントに気を付けることで賃貸経営を成功させられる可能性が高まります。
ここでは、自主管理する際のポイントを解説します。

状況に応じて管理委託と使い分ける

管理業務には大家さん一人では対応が難しい業務もあるため、状況に応じて管理委託を検討することをおすすめします。
例えば、日常的な清掃や入居者のクレーム対応などは専門知識があまり必要ではないため、大家さん一人でも十分に行えるでしょう。
一方、入居者の募集業務や契約業務は専門知識が無いと対応が困難です。
こうした業務だけ不動産管理会社に委託することで、安定して物件を管理できます。

家賃保証会社を利用する

家賃滞納者への督促・回収は大家さんにとってストレスの多い業務ですが、家賃保証会社の利用を契約時の条件にすればさまざまなメリットを得られます。家賃保証会社を利用すれば、入居者の審査も行ってくれるため、家賃滞納が発生するリスクを軽減できるでしょう。
また、入居者が家賃を滞納したとしても家賃保証会社が代わりに支払ってくれるため、確実に家賃を受け取れます。
さらに、入居者への家賃の督促・回収も代わりに行ってくれるため、面倒な督促業務も不要です。
ただし、保証範囲は家賃保証会社によって異なるため、利用する際は契約内容を確認する必要があります。

修繕を依頼する業者を選んでおく

設備が故障したり地震や台風により建物に不具合が生じたりした際に迅速に対応できるように、修繕を依頼する業者はあらかじめ選んでおきましょう。
あらかじめ複数社から見積もりを取って比較検討しておくことで、迅速に工事を依頼できます。
ただし、1社しか候補がないと日程の都合がつかず対応できない恐れがあるため、候補を選ぶ際は最低でも2〜3社以上は確保しましょう。
また、工期の遅延や近隣への騒音・振動など工事トラブルが発生する恐れもあるため、管理と工事は一括して依頼することをおすすめします。

ここでは、自主管理で注意したい問題を解説します。
賃貸経営にトラブルはつきものですが、中でも家賃滞納や入居者同士のトラブルなどは注意すべきです。

家賃滞納

賃貸経営で意外と多いトラブルが家賃滞納です。日本賃貸住宅管理協会の「賃貸住宅市場景況感調査」によると、2020年下半期の月初全体の滞納率は全国で5.0%でした。これは25戸に1戸の割合であり、引き落とし口座の残高不足や払い忘れなどから滞納率が高くなっていると考えられます。
また、督促は適切な手順で対応しないと違法と判断され、かえって訴えられる恐れがあるため注意です。家賃滞納の対応に困っている場合は管理会社や弁護士に相談しましょう。
参考：賃貸住宅市場景況感調査

入居者同士のトラブル

賃貸経営では、騒音や悪臭やゴミ出しの問題などにより入居者同士でトラブルが発生する場合もあります。一人の迷惑行為が原因で他の入居者が退去してしまうと家賃収入が減少するため、トラブルの原因となった入居者には注意勧告をしなければなりません。入居者同士のトラブルがきっかけで刑事事件に発展する恐れもあるため、早急に対応することが重要です。大家さん一人では解決が難しい場合は、弁護士や行政機関への相談も検討しましょう。

設備の故障

エアコンやガスコンロや給湯器など、室内設備が故障する場合もあります。放置すると生活に支障を来たしてしまうため、クレームが入った場合は迅速な修理業者の手配や応急処置が必要です。
なお、設備の故障は入居者が家にいる夜に発覚しやすいため、夜であっても入居者からの連絡を受けられる状態にする必要があります。

自主管理とは、大家さんが自ら物件を管理することです。管理委託費を抑えられる、客付けの範囲が広がるなどのメリットがある一方、管理委託より負担がかかる、専門知識が必要になるなどのデメリットもあります。賃貸経営では家賃滞納や入居者同士のトラブルなどの問題が発生しやすく、慎重な対応が必要です。状況に応じて不動産管理会社に委託したり家賃保証会社を利用したりすることで、業務負担を軽減できます。自主管理による賃貸経営を検討している方は、これらのメリットやデメリットや注意点を踏まえて、安定して管理できる環境を整えましょう。