アパートの自主管理では何をする？業務内容やメリット・デメリットを解説

まずはアパートの自主管理に関して、概要や委託管理との違いを解説します。自主管理と委託管理の費用についても、どのくらいのコストが発生するのか把握しておきましょう。

自主管理の概要

自主管理とは、アパート経営に関わる管理業務を管理会社に委託せずに、オーナー様が自ら行う方法です。管理業務を全てオーナー様が行うため、管理会社への委託費用は発生しません。また、不動産経営のノウハウを、実際の経験を通して学べるでしょう。

さまざまなメリットがある自主管理ですが、家賃徴収やトラブル対応など多岐に渡る管理業務を個人で行わなければならず、負担は大きいといえるでしょう。なお、アパートを自主管理する際のメリットやデメリットについては、本記事の後半で詳しく解説します。

委託管理との違い

アパートの管理業務を管理会社に委託する方法が委託管理です。管理会社への委託費用はかかりますが、入居者様の募集から退去の手続き・修繕計画の策定・トラブルやクレームへの対応といった業務を一任できます。そのため、アパート経営がスムーズに行えます。

自主管理と委託管理の違いは、管理者が誰なのかという点です。自主管理はオーナー様が自らアパートを管理しますが、委託管理は専門知識を持つ管理会社がオーナー様と契約し、委託された管理業務を行います。現在では、 委託管理でアパートを経営するオーナー様も数多くいます。

自主管理と委託管理での費用の差はどのくらい？

管理会社に委託を行わない自主管理では、費用をどの程度まで抑えられるのでしょうか。自主管理と委託管理で発生する費用の違いを見ていきましょう。

自主管理の費用
管理会社への委託費用は発生しませんが、自主管理では広告費用がかかるケースがあります。不動産情報サイトに入居者募集の広告を掲載する際は、掲載料が無料である場合を除き、数万円の費用がかかります。広告費用を抑えられれば、費用の大幅な削減につながるでしょう。

委託管理の場合
管理会社に毎月支払う委託費用は、基本的に1か月の家賃の5％が相場です。ただし、管理会社によって設定している委託費用は異なります。空室が発生しても、委託費用の支払いは行わなければなりません。空室が増えてしまうと、赤字になるリスクも高まります。

自主管理では、数多くの煩雑な管理業務を個人で行います。アパートを自主管理で経営する場合、オーナー様は基本的に次のような管理業務を行わなければなりません。

入居者募集や内見

広告や不動産情報サイトなどを利用して入居者の募集活動を行い、内見の対応を実施します。入居者を確保しつつ、空室を防ぐためには、家賃を周辺の相場に基づいて適切に設定することが重要です。
また、希望者が入居を決める要素でもある内見では、入居時の注意事項や設備の説明をします。部屋に対して好印象を持ってもらえるよう、きれいな状態で内見希望者を迎えましょう。

入居審査から契約

内見後は、入居希望の意思が確認できたら希望者から申し込みを受けて、入居審査を行います。入居審査では、身分証明書や収入証明書といった書類を提出してもらい、信用できる入居者様かどうかを判断する必要があります。オーナー様だけで入居審査を行うのが難しい場合は、入居条件に保険会社への加入を指定し、保険会社に入居審査を依頼することも可能です。

入居審査に問題がなければ、入居者様と賃貸借契約を締結し、部屋を引き渡す準備を進めます。引き渡し日や引っ越し予定日の確認のほかに、水回りなどの設備をチェックしておきましょう。自主管理では、鍵の引き渡しもオーナー様が行います。

家賃の徴収

入居者様から家賃を徴収するのも、オーナー様が行う管理業務の1つです。
ほかにも、建物・設備の修繕費用や物件維持にかかる税金など、金銭の管理も行います。

入居者様が家賃を滞納している場合は、督促をする必要があります。入居者様が不注意で支払いを忘れてしまっているケースも考えられるため、まずは電話連絡を行い、トラブルにならないように支払いを促すと良いでしょう。電話連絡をしても未納が続くのであれば、書面での通知や自宅訪問も検討します。

契約更新や退去の手続き

賃貸借契約の更新時期が近付いたら、更新日の2〜3か月前ぐらいを目安に、入居者様や仲介業者に更新の有無を確認する連絡を行い、必要な手続きを進めます。仲介業者を利用している場合は、更新時に手数料が発生するケースもあるため注意が必要です。

入居者様が賃貸借契約を更新しない時は、空室を少しでも早く解消するために、速やかに入居者募集を行います。退去時はオーナー様が立ち会った上で敷金を精算し、1か月以内を目安に入居者様の口座に敷金を振り込みましょう。

設備修繕や清掃

オーナー様に修繕の義務がある専有部分の設備の交換・修繕や、共用部分の修繕を行うのも自主管理に含まれる管理業務です。廊下などの共用部分については、清掃作業もオーナー様が行います。

また、入居者様が退去した後は部屋の清掃を行わなければなりません。部屋の状況によっては、清掃のほかにリフォームの手配も考慮しましょう。

やらなければならない管理業務が多く、負担も大きい自主管理ですが、どういったメリットを得られるのでしょうか。ここでは、アパートを自主管理するメリットを5つ解説します。

管理委託費用を抑えられる

管理会社への委託費用を抑えられるのが、自主管理の大きなメリットといえるでしょう。管理会社にアパートの管理業務を委託すると、毎月委託費用が発生しますが、自主管理はオーナー様が管理業務を行うため委託費用がかかりません。

不動産経営・管理に関する知識が身に付く

自主管理アパートの経営では、入居者募集や家賃徴収、クレーム対応、設備の修繕や清掃といった管理業務をオーナー様が個人で行います。そのため、不動産経営や管理に関係する知識が身に付きます。実際の管理業務を実践しながら、不動産経営のノウハウが学べるのはメリットといえるでしょう。

建物や設備の不具合に気付きやすくなる

自主管理により、建物や設備の些細な変化に気付きやすくなるでしょう。急な点検や修繕が必要になった場合でも、迅速に対応することが可能です。建物や設備を良好な状態に保ち、管理が行き届くようにすれば、入居率も向上するでしょう。
また、建物の適切な管理は物件の資産価値にも影響します。

入居者と顔を合わせる機会が増える

管理業務をオーナー様が行うことで、入居者様と顔を合わせる機会が増えるでしょう。その結果、もし入居者様に何かトラブルがあった場合でも、オーナー様が直接窓口の役割になるため、スムーズに対応できます。早急にトラブルを解消し、入居者様と良い関係を築ければ、入居者様の満足度も高まるでしょう。

キャッシュフローを良好な状態に保てる

アパート経営をはじめ、不動産投資は自己資金に加えて融資を受けながら行うケースが多いといえます。融資を受けると毎月返済の負担がかかるため、アパート経営のキャッシュフローを良好な状態に保たなければなりません。

委託管理だと、融資の返済のほかに委託費用が毎月発生するため、キャッシュフローが悪化する可能性があります。しかし、自主管理であれば委託費用がかからず毎月の支出を抑えられるため、キャッシュフローを良好な状態に保てるでしょう。

アパートの自主管理にはメリットがある一方で、負担が大きく資産価値の低下を招くなどのデメリットも見られます。ここでは、アパートを自主管理する際のデメリットを4つ解説します。

業務の負担が大きく時間や手間もかかる

これまで述べてきたように、自主管理ではオーナー様が行わなければならない管理業務が多岐にわたります。
また、設備の不具合や入居者間のトラブルといったアクシデントの発生は時間に関係なく起こります。こういった事態に対して、オーナー様は24時間365日対応しなければならず、肉体的にも精神的にも大きな負担がかかるといえるでしょう。

集客が難しい

仲介業者に依頼せず、オーナー様が自ら入居者募集を行う場合、個人で広告を出したり集客したりしなければなりません。そのため、新しい入居者様がなかなか決まらないケースも少なくありません。空室が長期間続くと、家賃収入が得られないといったリスクもあります。

物件の資産価値が下がる可能性がある

建物は、経年劣化するものです。点検や清掃などの管理が行き届いていないと、経年劣化がさらに進行しやすくなります。劣化が進むと、設備の故障や雨漏り・水漏れといったトラブルを招いてしまう恐れがあります。

また、建物の劣化は物件の資産価値の低下を招くほか、入居希望者が集まりにくくなるリスクも高まるため注意が必要です。

初期対応が遅れた場合は入居者の不満が募るリスクがある

オーナー様の住まいから離れた距離に賃貸アパートを所有している、またはアパート経営のほかに本業がある方などは注意が必要です。トラブルやクレームがあった際に初期対応が遅れてしまう可能性があるためです。

緊急性の低いトラブルであればそこまで問題ではありませんが、早急な対処が必要な場合に初期対応が遅れると、入居者様の不満が募る原因になります。不満が溜まってしまうと、退去につながる恐れがあるため注意しましょう。

自主管理でアパート経営を始めても、個人での管理業務が難しくなってしまうケースもあるでしょう。管理会社へ委託する場合を考慮し、委託管理のメリットや注意点を押さえておくと安心です。

管理会社へ委託するメリット

自主管理でアパート経営を行うかは、上述したメリットとデメリットの両方を踏まえて慎重に検討するのが賢明です。委託管理の代表的なメリットとしては、以下の3点が挙げられます。

・委託費用や仲介手数料は発生するが適切な管理を期待できる
・高い営業力で入居者募集も行ってくれる
・遠方の物件も管理を委託できる

管理会社へ委託する際の注意点

委託管理では、次に挙げる2つのポイントに注意しましょう。

管理会社選びをしっかりする
委託管理の委託費用には相場がありますが、管理会社によって費用額は異なります。委託先は1社だけでなく複数社に見積もりを依頼し、希望する条件に合う管理会社を選びましょう。

委託する業務の範囲を決める
委託管理によっては、一部の管理業務だけを委託できるサービスもあります。入居者募集だけを委託するのか、同時にクレーム対応も一任するのか、委託する業務の範囲をしっかり決めましょう。

アパートの管理方法は、自主管理と委託管理の2つです。自主管理には、委託費用を抑えられたり不動産管理のノウハウが学べたりといったメリットがある一方、業務の負担が大きいなどのデメリットもあります。

自主管理でアパート経営を行うか迷っている場合は、自主管理のメリットやデメリットを把握し、慎重に検討しましょう。自主管理から委託管理への移行の際は、両者の特徴をよく比較することが大切です。