不動産オーナーになるには？仕事内容やメリットも解説

まずは、不動産オーナーの種類と収入源を把握しましょう。不動産オーナーになるための資格の要否も解説します。

不動産オーナーになるための選択肢は3種類

不動産オーナーになるための選択肢として、以下の3つが挙げられます。

一棟不動産オーナー
一棟不動産とは、アパートやマンションなどの建物全体のことです。建物と賃貸物件がオーナーの所有物であり、全室の賃料はオーナーの収入になります。
所有している広大な土地を活用するためにアパートやマンションなどを建てる方は、一棟不動産オーナーに最適です。また、一棟アパート・マンションを購入することでも一棟不動産オーナーになれます。

区分不動産オーナー
区分所有とは、一棟の建物を構造上区切られた各部屋単位で所有・管理することです。例えば、マンションの一室を購入すると、その一室のオーナーになれます。なお、アパートは一棟まるごと販売されるのが一般的なため、区分不動産には含まれません。
初期費用が比較的少ないため、自己資金が少ない方におすすめです。また、分散投資につながるため、一棟不動産オーナーよりもリスクを軽減できる可能性があります。

戸建不動産オーナー
一戸建ての家を賃貸物件として貸し出すタイプです。戸建てには、オーナーの居住部分と賃貸用の住戸が一体となっている賃貸併用住宅、戸建てにテナント部分がある店舗併用住宅、二世帯住宅などさまざまな種類があります。戸建賃貸の形であれば、木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造など構造は問いません。
所有している土地を活用するために戸建てを建てることで、戸建不動産オーナーになれます。近年は中古の戸建住宅を安く購入し、リフォームして貸し出す手法も人気です。ただし、不動産投資の場合は土地・建物の両方を購入する必要がありますが、貸し出せる物件は一つしかないため、経営計画に無理が生じるかもしれません。

不動産オーナーの収入

不動産オーナーの収入源はインカムゲインとキャピタルゲインです。不動産におけるインカムゲインとは、家賃収入や駐車場収入など物件を保有し続けることで得られる収益を指します。例えば、家賃が月10万円で総戸数10戸のアパートを所有している場合、満室経営であれば毎月100万円のインカムゲインを得られます。ただし、実際の収益はここから税金や物件維持にかかる経費などを差し引いた金額です。
また、キャピタルゲインとは、購入した不動産を購入価格よりも高い価格で売却することで得られる売買差益を指します。例えば、マンションを5,000万円で購入し、6,000万円で売却できた場合、キャピタルゲインは1,000万円です。ただし、所有期間に応じて譲渡所得税が課されます。

不動産オーナーになるのに資格は不要

不動産オーナーになるために特別な資格や許可、行政への届出が不要とされています。不動産経営に関する知識は求められますが、自身の所有物件を他人に貸し出すだけであれば宅地建物取引業法の適用対象外となります。
しかし、不動産経営が成功するかどうかは個人の能力や知識にかかるため、いくつかの資格を取得しておくほうが望ましいでしょう。具体的には、以下の資格が挙げられます。

・ファイナンシャルプランナー
・マンション管理士
・宅地建物取引士
・不動産鑑定士
・日商簿記
・賃貸不動産経営管理士

不動産オーナーの仕事内容は多岐にわたります。具体的には以下の6つの業務です。

入居者の募集

入居者のいる物件を相続した場合を除き、賃貸経営を始める際は入居者を募集する必要があります。住宅情報サイトの中には宅建業の免許がなければ利用できないサイトもあるため、宣伝広告は一般的に仲介会社や賃貸管理会社に依頼するのが一般的です。以下の書類をそろえて、不動産会社に入居者の募集を依頼しましょう。

・間取り図
・案内図
・登記簿謄本の写し（最新のもの）
・マンション管理規約
・印鑑
・鍵
・本人確認証明書

なお、一般的に物件の内見案内や契約手続きは不動産会社の業務です。ただし、賃貸借契約の前に行う入居者審査はオーナー自ら行うことをおすすめします。
この業務も不動産会社に任せられますが、入居審査が甘い会社も存在するため、家賃滞納や入居者トラブルなどのリスクが高まるかもしれません。入居者の職業・年収・属性などを確認し、家賃の支払い能力や生活態度などを判断することが重要です。

家賃の回収・管理

家賃の回収・管理は収入につながる重要な業務です。一般的に家賃は銀行振込で入金されるため、入金日には銀行での記帳もしくはインターネットバンキングを利用して家賃が振り込まれているか確認しましょう。滞納がある場合は以下の手順で家賃を回収します。

1.本人に連絡し、支払いを催促する
2.連帯保証人に連絡し、支払いを催促する
3.督促状を送る
4.賃貸契約を解除する
5.明渡請求を行う

催促を繰り返しても入金されないケースもあることから、オーナーにとっては精神的な負担の大きい業務です。そのため、家賃回収の専門知識を持った不動産会社に依頼するほうがリスクは低いといえます。

入居者からの問い合わせ業務・対応

入居者から寄せられる問い合わせや要望などにも対応します。特に、電気・ガス・水道などのライフラインの異常や設備の故障などは入居者の生活に大きな影響を与えるため、迅速に対応しなければなりません。
また、問い合わせの中には「生活音がうるさい」「ゴミ出しのマナーが悪い」など、入居者トラブルも含まれます。いずれも放置すると深刻なトラブルにつながる恐れがありますが、迅速な対応が難しい場合は不動産会社に業務を委託するのも一つの手です。特に、会社に勤めている場合や所有する物件数が多い場合は業務の委託をおすすめします。

契約・更新の業務

賃貸借契約やその更新手続きも本来はオーナーの業務です。一般的に賃貸借契約の更新は2年ごとで、更新の通知や契約・更新書類の作成、署名・捺印などの手続きが必要になります。
なお、仲介会社が入る場合は宅建士による重要事項説明が欠かせません。また、契約書に記載する項目も法律で定められています。専門的な知識が必要になるため、契約・更新業務は不動産会社に委託したほうが無難です。

建物や設備のメンテナンス・修繕

入居者が安心して住めるように、建物や設備のメンテナンス・修繕も行います。一棟不動産オーナーの場合、共用部分や外壁など建物全体もチェックしなければなりません。建物や設備は経年劣化していくため、耐用年数が近づいたら点検し、適宜修繕・交換しましょう。

退去の手続き・立会い

入居者が退去を申し出たら、退去手続きを行います。退去時には立ち会って、室内を点検して原状回復工事の要否も判断します。故意・過失によって生じた破損・汚損は入居者負担となるため、原状回復費用を請求しましょう。敷金を預かっている場合は、そこから原状回復費用を精算します。

不動産オーナーになるための流れは、物件の選定と契約に関する手続きの2つに大別できます。以下の流れを参考に、不動産オーナーになりましょう。

予算と購入する物件の条件を決める

予算と購入したい物件の条件を決め、それを基に物件を探しましょう。具体的な条件は以下の通りです。

・物件価格の目安
・エリア
・築年数
・間取り
・設備

周辺相場や競合物件なども調べ、予算に合う条件を絞り込みます。物件探しはインターネット上、または不動産会社に相談するのが一般的です。

現地調査を行う

条件に合う物件が見つかったら、不動産会社に連絡を取って現地調査を行います。現地調査の際は以下の点をチェックし、物件の収益力を判断しましょう。購入する場合は、買付申込書を作成・提出して不動産会社に購入の意思を示します。

・周辺環境
・建物のメンテナンス状況
・日当たりや窓からの景観
・共用部分の設備環境や管理状況

金融機関にローンの審査を申し込む

物件を決めたら、金融機関にローンの審査を申し込みます。必要書類は以下の通りです。

・本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
・収入証明書類（源泉徴収票や確定申告書など）
・物件情報資料（購入予定の物件の販売図面や物件概要書）
・他ローンの書類（他に組んでいるローンがある場合のみ）

なお、不動産会社や建築会社によっては提携金融機関があり、審査手続きを任せられるケースもあります。

不動産の売買契約を締結する

ローンの審査に通ったら、不動産売買契約を締結します。その際は宅地建物取引士から重要事項説明があるため、不明点や疑問点がないようによく確認したうえで契約書に署名・捺印しましょう。
手付金を支払ったら、正式に契約締結です。手付金は売買金額の約5～10%が相場で、一般的に現金で支払います。万が一融資が下りなかった場合に備え、融資が通らなかった際に売買契約を解除できる融資特約を付けておくと安心です。

管理会社を選定する

物件の管理業務を委託する場合は、管理会社の選定も行います。業務内容や管理委託費など複数の管理会社を比較検討し、委託先を選びましょう。通常の管理業務に加え、工事対応や売却まで賃貸経営を全面的にサポートしてくれる管理会社が理想的です。ただし、管理会社によって得意分野は異なるため、入念に情報収集して慎重に選ぶ必要があります。

物件の引き渡しを受ける

ローンの振込や登記手続きは同日に行われるのが一般的です。引き渡しが行われる場所は基本的に金融機関や司法書士の事務所で、売主・買主・金融機関の担当者・不動産会社・司法書士の立ち会いのもと手続きが進められます。決済が完了したら、物件に関わる書類や鍵などが渡され、物件の所有権が移転し、正式にオーナーとなります。

ここでは、不動産オーナーになることで得られるメリットを解説します。主に、長期的に安定した収入の獲得や節税が期待できます。

不動産が実物資産になる

まず、不動産は実物資産である点です。現金や預貯金はインフレによって価値が下がる恐れがあり、株式や債券も元本割れするリスクがあります。不動産の場合、建物は築年数に応じて価値が下がっていく傾向ですが、土地の価値は比較的変動しにくいとされています。価格変動の動きも比較的緩やかなため、比較的安心して保有しやすい資産といえるでしょう。
また、活用方法を選べるのも実物資産の強みです。居住用不動産であれば、賃貸物件として売りに出すだけでなく、自身の住居として利用することもできます。売却すれば現金化も可能で、タイミングによっては売却益を得られるかもしれません。

長期で安定した収入を期待できる

不動産オーナーになれば、入居者がいる限り長期的に安定した収入を得られる可能性があります。賃貸経営が軌道に乗れば、毎月家賃収入を得られるでしょう。ローン返済後は手取りが増え、より安定した収入源となります。

管理会社に任せれば業務の負担が減る

一般的に、賃貸経営に関する業務は管理会社に委託します。この場合、不動産オーナーの業務は基本的に管理会社から送られてくる家賃明細と入金の確認のみです。万が一トラブルが起きても管理会社から報告が挙がってくるため、管理会社に相談しながら判断すれば問題ないでしょう。
不動産オーナー自身が業務を行う必要はないため、本業をしながら副業として賃貸経営もできます。実際、副業として不動産投資を検討している会社員も少なくありません。

レバレッジ効果が高い

レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな金額の取引を行い、より大きなリターンを目指す効果です。不動産を購入する際は一般的に融資を利用するため、自己資金が少なくても数千万～数億円の不動産を購入できる場合があります。これにより、資金が貯まるのを待たずに若いうちから不動産投資を始められ、早期に資産形成を目指せます。
ただし、レバレッジ効果はリスクになり得る点に注意です。収支計画やリスク管理を誤ると借入負担が大きくなり、自己資金を全て失う恐れがあります。

生命保険の代わりになる

不動産を購入する際に融資を利用する場合、ほとんどの金融機関は団体信用生命保険への加入を条件にしています。団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡・高度障害になった際、保険金でローン残高が完済される保険です。その場合、遺族に負債は残らず不動産のみが残ります。
ローンが完済された不動産は売却することで生活資金を工面でき、収益物件であれば賃貸経営を続けて家賃収入を得られます。万が一の際に家族が経済的に困らないように、生命保険代わりに物件を購入するオーナーも少なくありません。

老後の資金など将来の備えにつながる

早い段階で不動産オーナーになり、定年までの間にローンを完済すると、毎月の手取りを老後の資金代わりとすることも考えられます。以下のリスクがあることを押さえ、対策を講じましょう。

ある程度の自己資金が必要になる

不動産オーナーになるためには、ある程度の自己資金が必要です。融資を利用すれば自己資金以上の物件を購入できますが、金融機関の審査では十分な金融資産があるかどうかもチェックされます。一般的に頭金として借入金額の約1～2割を用意できないと、融資を受けにくくなる場合があります。
仮に融資を利用できても、自然災害による損害や家賃下落などのアクシデントに見舞われる恐れもあります。こうしたアクシデントに対応するためにも、手元にはある程度の資金を残しておかなければなりません。

物件の維持・管理に手間や費用がかかる

物件の維持・管理は、不動産オーナーの重要な業務ですが、これには手間と費用がかかります。具体にできます。
これにより、老後の資金といった将来の備えにもつながります。
なお、不動産収入は雇用による収入と異なり、在職老齢年金制度の収入基準に含まれません。そのため、不動産収入がいくらあっても公的年金の支給額が減額・停止されないという特徴があります。

税金対策になる

不動産オーナーになることで、相続税・贈与税・所得税・住民税・固定資産税などを節税できるかもしれません。現金や預貯金などはその全てが課税対象になりますが、不動産は評価の基準が異なり、同じ額の資産でも約8割ほどに抑えられます。収益物件として第三者に貸し出している場合、評価額から約3割が控除されるため、税金対策として有効です。
また、給与所得や事業所得や不動産所得などは損益通算の対象となります。損益通算とは、1年間に発生した利益と損失を相殺し、最終的な所得を計算する制度です。不動産所得で赤字が出た場合、他の所得から赤字分を差し引くことで、全体の課税所得が減り、所得税や住民税が軽減されます。ただし、一部損益通算の対象外となる費用がある点には注意です。

不動産オーナーになるとさまざまなメリットを受けられますが、同時にいくつかのリスクも存在します。日常的な清掃や点検・修繕などの建物管理、入居者や近隣からの問い合わせ対応などです。管理会社に委託すれば自身で維持・管理業務を行う必要は無くなりますが、家賃の数パーセントの管理委託費が毎月発生します。固定資産税や修繕費が発生する恐れもあるため、事前に綿密な収支計画を立て、中長期的な運用によって利益が出るかどうかシミュレーションすることが重要です。

賃貸経営が立地の影響を受ける可能性がある

物件の立地が良い場合、比較的安定した経営が期待できますが、立地が悪い場合は空室が埋まらない恐れがあります。良い立地とは、駅近で交通の便が良く、周辺にスーパーや病院など生活に必要な施設がそろっている、生活利便性の高い場所です。
また、立地が悪い物件は周辺の人口動態の変化や地域の衰退により、将来的に家賃が下がるリスクもあります。売却を検討する際も買い手が付きにくくなり、希望価格での売却が難しくなるかもしれません。一度物件を購入すると立地は変更できないため、経営を開始する前に慎重に見極める必要があります。

不動産経営のあらゆるリスクに対応しなければならない

不動産経営では、あらゆるリスクに対応しなければなりません。具体的なリスクは以下の通りです。

空室リスク
物件に入居者が付かず、家賃収入がなくなるリスクです。空室が続くと、ローン返済に支障が出ます。

家賃下落リスク
物件の老朽化や競合物件の増加などにより、家賃を下げざるを得なくなるリスクです。想定より家賃が下落すると、ローン返済や収支計画に悪影響を与えます。

金利上昇リスク
市場の金利上昇により、ローンの返済額が増加するリスクです。借入額が大きいほど影響があり、収支が悪化して自己負担が発生する恐れがあります。

入居者トラブルリスク
家賃滞納や騒音やゴミ問題など、入居者が原因で発生するリスクです。放置すると空室の増加や評判の低下を招くため、未然に防ぐ必要があります。

災害リスク
地震や台風などの自然災害や火災により、建物が損壊するリスクです。ハザードマップや地盤情報で危険とされているエリアは被害を受けやすいため、購入段階で考慮する必要があります。

資産の流動性が低い

不動産は高額な資産であり、1対1で買い手を見つける必要があることから、他の資産に比べて売却して現金化するまでには時間がかかる傾向です。特に、投資用不動産は居住用不動産に比べて需要が少ないため、買い手を見つけにくいでしょう。

投資には種類によって適切な方法が異なるため、人によって向き不向きがあります。不動産オーナーに向いている方の特徴として、以下の6つが挙げられます。

収入が安定しており勤続年数が長い

融資の審査では、返済能力の有無がチェックされます。高収入の方は返済に充てられる資金が多いと判断されるため、融資の承認を受けやすいでしょう。
また、融資の返済には一般的に10年以上かかります。そのため、長期的に安定して収入が得られているかどうかもポイントです。勤続年数が長い方は社会的な信用度が高いため、審査で有利に働く可能性があります。

保有する金融資産が多い

不動産投資ローンの返済原資は基本的に家賃収入ですが、空室や家賃下落が発生した場合は自己資金から返済することになります。返済に充てられる預貯金や株式などの資産が多ければ多いほど金融機関から評価されるため、不動産オーナーへのハードルは下がるでしょう。

長期的な視点で物事を考えられる

賃貸経営は、株や仮想通貨のように短期間で利益を得る投資ではありません。徐々に規模を拡大しながら利益を増やしていく投資です。そのため、長期的な視点で物事を考えられる方は不動産オーナーに向いているでしょう。また、突発的に修繕費や空室が発生する場合もあるため、収支を意識して将来を見据えた資金計画を立てられる堅実さも求められます。

勉強熱心で真面目

賃貸経営では、市場の動向や法律・税制など幅広い知識が求められます。特に、市場や法律は常に変化しているため、新しい情報を学び続ける勤勉さが必要です。そのため、勉強熱心で真面目な方は不動産オーナーに向いているでしょう。情報収集を怠らない方であれば、さまざまなリスクに対して対策を講じられます。

決断力や行動力がある

物件の購入や管理業務や売却など、不動産オーナーは決断が求められるシーンが多くあります。不動産会社や管理会社に相談すればアドバイスを受けられますが、最終的に決断するのはオーナー自身です。そのため、決断力や行動力のある方が不動産オーナーに向いています。

人とのコミュニケーションが苦ではない

オーナーは不動産会社や入居者など、さまざまな方と関わります。こうした関係者と良好な人間関係を築くためには、明るく挨拶をしてコミュニケーションを取ることが重要です。そのため、人とのコミュニケーションが苦ではない方が不動産会社のオーナーに向いています。

不動産になるうえでは以下の4つが重要です。ポイントを押さえて、不動産投資を成功させましょう。

不動産投資・経営に関する知識を習得する

収益性のある物件の見極めには不動産の知識、契約時のトラブルを防ぐためには法律の知識、安定した経営を行うためには金融・経営の知識が必要です。不動産オーナーになるために資格は不要ですが、こうした知識を習得することで、長期的に安定した賃貸経営が実現できます。
しかし、こうした知識の習得には時間がかかる点に注意です。スピーディーに知識を習得したい場合は、信頼できるパートナーとともに学ぶことをおすすめします。

物件に関する情報収集を怠らない

情報収集を怠ると、決断が遅れたり周りの意見に流されたりする恐れがあります。物件を購入する際は、市場相場や周辺環境や都市開発計画などを入念に調べ、判断基準を設けることが重要です。
情報収集の方法として、インターネットやセミナーや書籍が挙げられます。専門家に相談する場合もあくまで一つのアドバイスとして受け止め、うのみにしないようにしましょう。

リスク対策を整える

不動産投資にはさまざまなリスクがあるため、その対策を整えることが重要です。複数あるリスクを完全に対策するのは難しいため、管理会社や保証会社の利用も視野に入れましょう。万が一の場合を考え、出口戦略を考えておくと損失を避けやすくなります。

良質な管理会社を選ぶ

安定した経営を実現するためには、良質な管理会社の委託が重要です。客付け力が高くトラブルへの対応力が高い管理会社であれば、空室リスクを抑えられます。業務範囲が広く担当者の対応も丁寧であれば、安心して業務を委託できるでしょう。

不動産オーナーになるために取っておくとよい資格はありますが、いずれも必須ではありません。
予算と物件の条件を決めて現地調査を行い、ローンの審査の申込や管理会社の選定など契約に関する手続きを進めることで、不動産オーナーになれます。長期的に安定した収入が期待できる点や税金対策になる点などのメリットがある一方、資産の流動性が低い点、立地の影響を受ける点には注意です。リスクを抑えるためには、不動産投資に関する知識を習得し情報を収集し続け、リスク対策を整えることがポイントです。本記事を参考に不動産オーナーになって、成功につなげるための参考としていただければ幸いです。