親子共有名義の不動産は生前贈与した方が良い？メリット・デメリットを解説

まずは、共有持分と生前贈与の基礎知識を理解しましょう。共有持分とは不動産を複数人で共有する際の権利の割合を指し、生前贈与とは生きている間に特定の相手に対して自身の財産を渡すことを指します。

共有持分とは

共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有する際、各人が持つ権利の割合です。例えば、親と子どもが資金を出し合って家を建築した場合や兄弟で一つの土地を相続した場合、その不動産は共有名義となります。
この所有割合は不動産の購入時に負担した資金額や法定相続分に基づいて決められ、法務局での手続きによって登記簿謄本に記載されます。共有持分の所有者はその割合に応じた権利を持ちますが、不動産を売却したり建て替えたりする際は他の共有者全員の同意を得る必要があります。

生前贈与とは

生前贈与とは、財産を持つ人が生きている間に特定の相手に対して無償で自身の財産を渡すことです。民法上の贈与契約に該当し、財産を渡す側と受け取る側の双方の合意により成立します。
対象となる財産は現金・預貯金、不動産や株式などです。不動産の一部の権利も相手に移転でき、親が所有する不動産の持分を子どもに渡すことで、共有名義にすることも可能です。また、すでに共有名義の場合は、持分をすべて移転することで子どもの単独名義にすることもできます。
なお、生前贈与には年間110万円までの基礎控除がある暦年課税と2,500万円までの特別控除がある相続時精算課税制度の2つがあります。

親が所有している持分を子どもに移転することで、相続トラブルの防止や税負担の軽減などに期待できます。持分の全てを生前贈与すれば子どもの単独名義になるため、不動産の活用もしやすくなるでしょう。

相続トラブルを防げる

不動産は現金のように物理的な分割が難しく、公平に分配しにくい財産です。生前に不動産の持分を子どもに贈与しておくことで、贈与者である親の意思を明確に表示できます。
親の共有持分が子どもに移っていれば、不動産は子どもの単独所有です。この場合、不動産は相続財産の対象から外れるため、誰が不動産の持分を相続するのかという問題が起こりにくくなるでしょう。

相続税を抑えられる

生前贈与には暦年課税という方式があり、この方式では受贈者1人につき年間110万円までであれば贈与税は課せられません。基礎控除を利用し、毎年少しずつ親の共有持分を子どもに移していけば、将来の相続財産を減らし、相続税を抑えられる可能性があります。
例えば、不動産の評価額が3,000万円で親の持分が2分の1である場合、1,500万円相当が相続財産として計上されます。不動産以外に預貯金や有価証券などの財産が残っていれば、課税対象額が増え、税負担が重くなる可能性があります。
あらかじめ生前贈与によって共有持分の割合を減らしたり単独名義に移行したりしていれば、相続財産として計上される部分が減るため、課税遺産総額を抑えられます。これにより、財産を手放すことなく、課税対象額を抑えられる可能性があります。

不動産を活用しやすくなる

共有名義の不動産は売却・増改築・建て替えなどを行う際、共有者全員の同意を得る必要があります。共有者が1人でも反対すれば、売却や建て替えなどの手続きは進められません。
親子の共有名義の不動産を生前贈与で子どもの単独名義に変更しておけば、その子どもだけで売却・建て替えなどを実行できるようになります。

家賃収入を子どもに移転できる

不動産から生じる利益は持分の割合に応じて分配されるため、親の単独名義のままだとすべての収入が親に入り続け、将来の相続財産が増加してしまうでしょう。生前に持分を子どもに贈与すれば、毎月の家賃収入が子どもの手元に入るようになり、子どもの資産形成を支援できます。
ただし、家賃収入が子どもの所得になると、子どもの所得税・住民税が増える恐れがあります。青色申告や減価償却など、税務上の手続きも子どもが引き継がなければなりません。そのため、課税関係が変わる点も含めて生前贈与を検討することが重要です。

親が認知症になった場合のリスクへの備え

親が重度の認知症を発症して法的に意思能力を失うと、贈与契約を新たに結べなくなります。すでに共有名義となっている状態で親が認知症になった場合、不動産の売却やリフォーム、抵当権の設定などの重要な手続きが進められなくなります。
成年後見制度を利用して家庭裁判所から後見人を選定してもらえれば手続きを進められる可能性はありますが、時間と費用が必要です。また、後見人は本人の財産保全を目的とするため、節税や子どもの資金繰りを目的とした生前贈与や不動産売却は認められない恐れがあります。

権利関係が複雑になるのを避ける

親子の共有名義不動産の場合、親が死亡して残りの持分が複数の相続人に分割されると、1つの不動産に多くの権利者が存在する状態になります。共有者の一人が亡くなるたびにその持分が枝分かれして相続されるため、そのまま世代を重ねると相続人が連鎖的に増えかねません。
また、建物の老朽化による解体や土地の売却を検討する際、共有者全員の合意を得にくくなる恐れもあります。一部の共有者が行方不明になったり売却を拒否したりすれば、不動産を処分できず固定資産税や維持管理費の負担だけが残るかもしれません。このような理由から、将来的に共有状態を解消したい場合は、生前贈与による単独名義化が有力な選択肢となります。

親子の共有名義不動産の生前贈与にはさまざまなメリットがある一方、いくつかのデメリットもあります。特に、小規模宅地等の特例や生前贈与加算など相続税に関する制度との兼ね合いには注意が必要です。

贈与税を課される

不動産の持分を受け取った子どもには、年間110万円の基礎控除額を超える部分に対して贈与税が課されます。贈与税の税率は、相続税よりも累進課税の負担が大きいため、一度に大きな持分を移転すると多額の税負担が生じかねません。手元に十分な資金がないまま親から土地の持分を受け取った場合、納税資金の工面に苦しむ恐れもあります。特に、評価額が高い都心の不動産では、相続時まで待って相続税として納めた方がトータルの税負担が少なくなるケースもあります。

小規模宅地等の特例が使えなくなる

小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅や事業用土地を相続する際、一定の要件を満たすと土地の評価額を減額できる特例です。自宅の土地は330㎡まで最大80%減額、特定事業用宅地等は400㎡まで最大80%減額できます。一方、貸付事業用宅地等の場合、限度面積は200㎡、減額割合は50%です。
しかし、生前贈与された土地は相続によって取得した財産ではないため、小規模宅地等の特例の対象外となります。そのため、そのまま相続するよりも税負担が重くなる恐れがあります。

負担付贈与になると税金が高くなる

負担付贈与とは、財産を贈与する代わりに受贈者に一定の債務を負担させる契約です。代表的な例として、住宅ローンの残債がある不動産を贈与するケースが挙げられます。
この場合、通常の贈与で用いられる相続税評価額ではなく市場で実際に売買される時価を基準に贈与税が算出されます。不動産の時価は相続税評価額よりも2～3割程度高くなる傾向があるため、贈与税額が高くなる恐れがあります。また、贈与者側は債務の免除により経済的利益を得たものとみなされ、譲渡所得税や住民税が課される恐れもあるため注意が必要です。

過去の贈与が相続財産に加算される恐れがある

相続が始まる前の一定期間に、亡くなる人から贈与された財産は、相続税を計算する際に遺産に加えて計算する仕組みがあります。これが、生前贈与加算です。税制改正により、2024年1月以降の贈与分から持ち戻し期間が段階的に延長される仕組みとなり、2031年1月1日以降に発生する相続では最長7年となります。ただし2026年時点ではまだ経過措置の途中で、加算期間は相続開始前3年です（延長分の贈与については合計100万円まで加算対象外となる措置もあります）。適用時期は今後の税制改正で変わる可能性もあるため、最新情報をご確認ください。
そのため、不動産の持分を生前贈与しても、生前贈与加算期間に含まれていた場合、持分が相続財産として扱われます。生前贈与は長期的な視点で考えることが重要です。

特別受益や遺留分侵害を主張される恐れがある

特定の子どもにだけ不動産の持分を贈与すると、他の兄弟姉妹から不満を持たれ、親族間の関係が悪化するかもしれません。特定の相続人への生前贈与は相続の先渡しである特別受益とみなされる場合があり、遺産分割協議で贈与を受けた子どもの取得分を減らされる恐れがあります。
また、不動産の贈与により、他の兄弟姉妹が最低限受け取れる権利である遺留分を侵害した場合、遺留分侵害額請求を起こされるかもしれません。この場合、相続財産を多く受け取った人は不足分を現金で支払う必要があります。

相続トラブルを回避したい場合や将来的に不動産を活用したい場合は、生前贈与が向いているでしょう。一方、相続した方が税負担を軽くできる場合や、子どもが将来その不動産を利用するか不確定である場合などは相続を待った方がよいかもしれません。

生前贈与が向いているケース

生前贈与が向いているケースとして、以下が挙げられます。
・将来の相続トラブルを回避したい
・相続税対策をしたい
・親の認知症リスクに備えたい
・将来的に不動産を活用したい
・相続時精算課税制度を利用したい
生前贈与を進めることで相続トラブルを防ぎ、将来的に不動産の活用もしやすくなります。
また、親の判断能力があるうちに共有名義を解消すれば将来の認知症リスクにも備えられるでしょう。さらに、相続時精算課税制度を利用して2,500万円までの特別控除を適用したい場合にも適しています。

相続を待つべきケース

一方、以下のようなケースでは相続を待った方がよいでしょう。
・贈与税を課されたくない
・相続税の基礎控除や特例を使った方が節税できる
・贈与後も共有状態が残る
・生前贈与が特別受益や遺留分侵害に当たる
・不動産の評価額が低い
・子どもが将来その不動産を利用するか不確定である
贈与税は基礎控除額が低く、税率も相続税に比べて高いため、税負担を抑えたい場合は注意が必要です。相続税には基礎控除や小規模宅地等の特例など、条件次第で税負担を軽くできる制度もあります。
また、生前贈与で取得した共有持分が特別受益や遺留分侵害に当たる場合、相続の際に調整が必要になり、トラブルにつながる恐れがあります。さらに、子どもが転勤・結婚などでその家に住み続けるか決まっていない場合、生前贈与により子どもに不動産の管理の負担をかけてしまうケースも見受けられるため注意しましょう。

不動産を生前贈与する場合、一括贈与をするか基礎控除を利用した暦年贈与の2つがあります。暦年課税ではなく、相続時精算課税制度を選択するのも一つの選択肢です。

一括で生前贈与する

一括で持分をまとめて子どもに渡す方法です。短期間で権利関係を確定させたい場合や、家賃収入を素早く移転したい場合に適しています。
主なメリットは登記手続きが1回で済む点です。暦年贈与と異なり、毎年手続きを繰り返す必要がないため、手続きの手間や登記に伴う費用を抑えられます。
一方、不動産の評価額が高い場合は贈与税の基礎控除額である年間110万円を超え、贈与税が発生する恐れがあります。特に、評価額が大きい共有持分を一括贈与すると、想定以上の税負担になるかもしれません。しかし、親が高齢である場合や健康状態に不安がある場合は生前贈与加算の対象になる恐れもあるため、税金を払ってでも素早く移転を済ませた方が良い場合もあります。

数年かけて暦年贈与する

年間110万円の基礎控除を活用し、親の共有持分を少しずつ子どもに贈与していく方法です。贈与額を基礎控除の範囲内に抑えれば、贈与税は課せられません。例えば、評価額1,100万円の持分を渡す場合、10年かけて毎年110万円相当の持分を移転すれば、理論上は贈与税を発生させずに贈与を完了させられます。
一方、共有持分を贈与するたびに名義変更が必要になるため、持分移転登記の手続きを毎年行わなければなりません。その際、登録免許税や不動産取得税、司法書士費用なども発生します。
また、毎年同じ時期に同じ金額を贈与していると、税務署から定期贈与と判断されるかもしれません。この場合、複数年にわたる贈与を初年度にまとめて行ったものとみなされ、多額の贈与税が課せられ、暦年贈与による節税効果はなくなる可能性があります。定期贈与とみなされないためには、贈与するたびに贈与契約書を作成したり贈与の時期・金額を毎年変えたりすることが重要です。

相続時精算課税制度を利用する

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母・祖父母が18歳以上の子ども・孫に贈与する際に利用できる制度です。累計2,500万円までの生前贈与であれば、持分を一括贈与しても贈与税はかかりません。2024年以降は年110万円の基礎控除が適用されるようになったため、合計2,610万円までは贈与税が発生しない仕組みとなっています。
一方、2,500万円を超える部分には贈与時に20%の贈与税が課されます。また、贈与された財産のうち年110万円の基礎控除を超える部分は、将来の相続発生時に相続財産に加算され、相続税の対象として精算されるため、税負担を回避できるわけではありません（2024年以降、毎年110万円の基礎控除枠内の贈与は相続財産への加算対象外です）。
例えば、5,000万円相当の共有持分を生前贈与した場合、基礎控除110万円を差し引いた4,890万円を相続財産に加算したうえで相続税を計算します。ただし、すでに納めた贈与税は、相続税の計算時に控除されます。なお、一度この制度を選択すると同じ親からの贈与について暦年課税には戻せなくなる点には注意しましょう。

不動産を生前贈与する際は贈与税のほか、不動産取得税や登録免許税なども発生します。また、場合によっては渡す側にも譲渡所得税や住民税が課税される恐れがあります。

受け取る側にかかる税金

財産を受け取る側には、主に以下の3つの税金が課されます。
贈与税
年110万円の基礎控除額を超えた分の持分評価額に対して贈与税が課せられます。
不動産取得税
不動産の所有権を取得した際に一度だけ課されます。生前贈与の場合、税額は原則として固定資産税評価額の4%です。ただし、土地・住宅の場合は軽減措置が設けられており、2030年3月31日までに取得した場合は3%に軽減されます。なお、相続の場合は非課税です。
登録免許税
不動産の権利を移す際に課されます。贈与の場合、税額は「固定資産税評価額×贈与持分の割合×2%」です。なお、相続の場合、税率は2%ではなく0.4%となります。

渡す側にかかる税金

基本的に財産を渡す親に税金は課せられません。しかし、ローンや借金などの債務を引き受けることを条件に持分を渡す負担付贈与を行った場合は渡す側に所得税が課される恐れがあります。
この場合、親はローン・借金が無くなり、経済的利益を得た状態です。不動産の取得費よりも免除された債務額が大きい場合、その差額に対して譲渡所得税や住民税が課税されます。そのため、ローン残債がある状態での持分の移転には注意が必要です。

その他の費用

その他の費用として、以下の2つが挙げられます。
印紙税
契約書や領収書など、金銭的な取引に伴って作成される課税文書に課される税金です。文書の作成者が定められた金額の収入印紙を文書に貼り付け、消印をすることで納付します。通常の贈与契約書の場合は契約金額の記載のない文書として扱われるため、印紙代は一律200円です。一方、負担付き贈与契約の場合は契約金額に応じた印紙税がかかります。
司法書士報酬
法務局での所有権一部移転登記手続きは書類作成が複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。報酬額は事務所や対象不動産の数によって異なりますが、5万～10万円が目安となります。

ここでは、生前贈与する場合のシミュレーションを解説します。条件は、全て評価額2,000万円の不動産を持分50%（1,000万円相当）として親から子どもに移転するケースです。

毎年少しずつ贈与した場合

1,000万円相当の持分を毎年100万円ずつ、10年かけて暦年贈与するケースです。年110万円の基礎控除を下回っているため、この場合贈与税はかかりません。
ただし、贈与の度に法務局での登記手続きが必要です。登録免許税は毎年100万円の2%である2万円がかかり、10年間では合計20万円となります。また、司法書士への報酬が毎年5万円かかると仮定した場合、10年間の出費は約50万円です。
これに軽減税率（3%）の不動産取得税を加えると、トータルの諸経費は100万円となります。軽減措置によって金額は前後する場合がありますが、贈与税がかからなくても一定の費用がかかる点には注意が必要です。

一括で生前贈与した場合

1,000万円相当の持分を一括贈与した場合、適用できるのは基礎控除110万円のみです。この場合、課税価格は890万円となります。
直系尊属から18歳以上の直系卑属に贈与する場合は特例贈与財産に該当するため、特例税率が適用されます。課税価格が600万円超1,000万円以下の場合、税率は30%、控除額は90万円です。最終的な贈与税額は177万円となります。
一方、所有権移転登記は1回で完了するため、諸経費は下がるでしょう。登録免許税は20万円と変わりませんが、司法書士報酬は5万～10万円で済みます。不動産取得税も含めた場合、諸経費の合計は55万～60万円程度に収まる計算です。

相続時精算課税制度を利用して贈与した場合

1,000万円相当の持分を相続時精算課税制度を利用して一括贈与した場合です。累計2,500万円の特別控除枠内に収まるため、一括贈与でも贈与税は0円となります。登記手続きは1回で完了するため、一括贈与した場合と同様に諸経費は55万～60万円程度に収まる計算です。
なお、贈与した持分のうち、年110万円の基礎控除を差し引いた890万円分は将来の相続税の計算時に加算されます。ただし、親の総資産が相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を下回っている場合、相続税も発生しません。

生前贈与をする際は、贈与契約書を作ってから登記手続きや申告手続きを行うことが重要です。以下の手順に従って、生前贈与を進めましょう。

不動産の評価額を計算する

対象となる不動産の価値を把握するため、国税庁の定めたルールに基づいて相続税評価額を計算します。土地の場合、市街地は道路ごとに定められた路線価に面積を掛ける路線価方式、郊外は固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式で算出するのが原則です。建物の場合は固定資産税評価額をそのまま使用します。
贈与税はこの評価額を基に計算されるため、あらかじめ評価額を計算することで、持分を何%移転すれば基礎控除枠内に収まるのかがわかります。なお、不整形地や底地など評価が複雑な場合は税理士に相談しましょう。

贈与契約書を作る

贈与内容を法的に証明するための贈与契約書を作ります。主な記載内容は贈与者と受贈者の氏名や贈与契約日、不動産の情報や贈与する共有持分の割合などです。実印を押印し、印鑑証明書を添付すると、書類の信頼性が高まります。なお、通常の贈与であれば作成した契約書には200円の収入印紙を貼り付け、消印を行わなければなりません。

所有権一部移転登記を行う

不動産の名義を変更するため、法務局で所有権一部移転登記を行います。主な必要書類は登記申請書や贈与契約書、印鑑証明書や住民票、固定資産税評価証明書などです。登記手続きは個人でも進められますが、万全を期すためにも司法書士への依頼をおすすめします。特に、共有持分の移転は登記内容が複雑になるため、専門家に任せた方がスムーズに手続きを進められるでしょう。

贈与税を申告・納付する

贈与税が発生する場合は、持分の移転を受けた翌年の2月1日～3月15日までの間に子どもの住所地を管轄する税務署へ贈与税を申告・納付しなければなりません。暦年課税の場合は基礎控除額以下であれば申告は不要ですが、相続時精算課税制度を利用する場合は税額が0円でも期間内に専用の届出書と申告書を提出する必要があります。
申告時の必要書類は、贈与契約書の写しや戸籍謄本や本人確認書類などです。期限を過ぎたり申告し忘れたりすると、延滞税や無申告加算税が課されるため、早めに手続きを済ませましょう。

親が所有している持分を子どもに生前贈与することで、相続トラブルの防止や税負担の軽減などが期待できます。一方、小規模宅地等の特例や生前贈与加算など相続税に関する制度との兼ね合いには注意が必要です。相続トラブルを避けたい場合や将来的に不動産を活用したい場合は生前贈与、相続の方が税負担を軽くできる場合や子どもの将来が不透明な場合は相続が適しているでしょう。
また、生前贈与では贈与契約書の作成や所有権一部移転登記や贈与税の申告・納付などの手続きが必要です。内容が複雑になるため、適宜税理士や司法書士などの専門家に依頼しましょう。