東京で不動産管理会社を選ぶときの注意点は？成功させるポイントも解説

東京の不動産は、地方に比べると需要が比較的安定しているとされますが、エリアによって差が大きい傾向があります。また、単身世帯が多いことからワンルームマンションの建築規制も設けられています。

需要が安定している

東京は人口減少が進んでいる日本の中でも、転入超過が続くエリアです。令和7年国勢調査によると、東京都の人口は1,424万6,000人で最も多く、2020～2025年の人口増加数も19万9,000人となっています。
また、東京ではリニア中央新幹線の開通やJR羽田空港アクセス線の開業を目指して開発が進められており、今後も都市インフラの拡充が見込まれています。品川周辺エリアや日本橋兜町・茅場町周辺でも大規模な再開発が進んでおり、雇用・商業・居住機能が集中する都市として、今後も一定の求心力を維持・向上する可能性があります。こうした背景から、東京の賃貸需要は長期的に見ても安定しているといわれています。
出典：令和７年国勢調査 人口速報集計結果 結果の概要

エリアによって差が激しい

東京といっても、エリアによって賃貸市場の特性はさまざまです。例えば、港区・渋谷区・新宿区など都心のターミナル駅周辺は家賃相場が高く、入居希望者からの需要も集まりやすい傾向があります。一方、練馬区・足立区・葛飾区などはファミリー層や長期入居者様の割合が高く、家賃相場は比較的低めです。
また、路線の特性も重要で、中央線沿線と京王線沿線ではターゲットとなる入居者層や求められる設備が異なります。物件のエリアの人口動態や競合物件の状況、地域の家賃相場を事前に調べて賃貸経営を進めましょう。

単身世帯が多い

令和7年国勢調査によると、東京都の1世帯当たり人員は1.88人で、全国で最も少ない水準です。単身者の割合が多く、特に都心部では20～30代の単身層が入居者様の多くを占めています。そのため、ワンルームや1Kなどの小型住戸の需要は比較的高い傾向があります。
また、大学・専門学校・企業が集まっている東京では、進学・就職・転勤などのライフイベントに伴い、引っ越し需要も一定程度見込まれます。短期的には空室リスクも生みますが、継続的に集客できる可能性があるでしょう。
出典：令和７年国勢調査 人口速報集計結果 結果の概要

ワンルームマンションの建築規制がある

東京23区では、各区がワンルームマンションの建築規制を設けています。規制内容は区によって異なりますが、1室当たりの最低専有面積が定められていたり、一定割合でファミリー向け住戸の設置が義務付けられたりするケースが一般的です。
東京都ではワンルーム需要が比較的高い水準で推移しているとされますが、規制によって新規供給が制限される場合もあるため、既存のワンルーム物件の希少性が意識される可能性があります。これにより、資産価値や家賃が下がりにくくなる可能性もあります。ただし、規制内容が見直される場合もあるため、各自治体の条例を事前に確認しておくことが望ましいでしょう。

東京の賃貸市場は需要が安定していますが、入居者様獲得の競争が激しいという特徴もあります。また、入居者様の入れ替わりも早く、物件価格が高いことから利回りも低くなりやすい傾向です。

入居者獲得の競争が激しい

東京には多くの不動産会社や投資家が参入しており、賃貸物件の数も多く、入居者様獲得の競争が激化しています。特に、都心部の主要エリア（港区・渋谷区・新宿区など）は物件が集中しており、条件の似た競合物件が多数存在するため、入居者様に選ばれやすくするためには、物件の特徴に応じた工夫が求められるでしょう。設備や清潔感、インターネット環境などを改善し、入居率の向上を目指しましょう。
また、管理会社を通じた情報発信や仲介会社との関係構築も集客力向上につながります。競合物件の動向や周辺の家賃相場を把握しながら、物件の魅力を維持・向上させましょう。

利回りが低くなりやすい

東京の不動産は物件価格が高いため、地方と比べると表面利回りが低くなりやすい傾向です。例えば、地方では8～10%の利回りが見込める物件でも都心部では3～5%にとどまる場合があり、想定よりも収益が少なくなる恐れがあります。利回りを計算する際は、管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託手数料などの諸経費を差し引いた実質利回りで判断することが重要です。
また、東京での賃貸経営は初期費用が大きいため、少しでも空室や修繕費が発生すると収支が圧迫される恐れがあります。空室期間が長引いた場合の収入減少も考慮し、慎重に資金計画を立てましょう。

入居者の入れ替わりが早い

進学・就職・転勤・結婚などのライフイベントに伴って東京に転入する人もいれば、同じ理由で東京から転出する人もいます。特に、若い単身層を主なターゲットとするワンルームや1Kの物件では、2～3年で退去されるケースも珍しくありません。入居者様が退去すると原状回復工事やクリーニングが必要になり、空室中は家賃収入が途絶えるため、収益が悪化する恐れがあります。
入居者様の定着率を高めるためには、物件の設備を充実させたりトラブルに迅速に対応したりすることが重要です。管理会社を活用して入居者様との関係を良好に保つことで、安定した賃貸経営につながる可能性があります。

東京で賃貸経営を成功させるためには、前述の課題を踏まえたうえで、設備投資や定期的なメンテナンス、余裕を持った資金計画が重要です。
ここでは、オーナー様が実践すべき3つの成功ポイントを解説します。

設備投資を行う

築年数が経過した物件は、設備の面で競合物件に比べて劣っている場合もあります。入居者様に選んでもらうためには、設備投資が重要です。
設備投資では、費用対効果を見極めることが重要と考えられます。例えば、宅配ボックスは10万～30万円程度で設置できるケースがあり、入居者満足度の向上が期待できます。また、Wi-Fi環境の整備やモニター付きインターホンの設置なども効果的です。管理会社と相談しつつ、物件の価値を高めましょう。

余裕を持った資金計画を立てる

東京の不動産は物件価格が高く、初期費用もかさみやすいといわれます。賃貸経営では空室の発生や予期せぬ修繕などが起こる恐れもあるため、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
ローンを利用する場合は、物件価格の2～3割程度を自己資金の目安とし、借入負担や金利上昇時の影響を抑えられる計画を立てるとよいでしょう。空室が発生しても赤字にならないような計画を立てることで、経営の安定性を高められます。

定期的に物件をメンテナンスする

建物は時間の経過とともに劣化し、放置すると資産価値が下がり、入居者満足度にも悪影響を与えかねません。定期的にメンテナンスすることで、建物の寿命を延ばし、入居者満足度も維持できるようになります。特に、外壁・屋上・共用部は劣化しやすく、目に見えやすい部分であるため、大規模な修繕が必要になる前に対応するのが重要です。管理会社と連携し、建物の予防保全を徹底しましょう。
賃貸管理における不動産管理会社の選び方については、こちらの記事も参考にしてください。
賃貸管理は不動産管理会社に委託するべき？メリットや選び方を解説

賃貸物件の管理を管理会社に委託することで、管理負担の軽減が期待できます。ここでは、具体的なメリットについて解説しましょう。

管理負担を軽減できる

賃貸経営では、家賃の集金・送金や入居者様の対応、建物の清掃や設備点検などさまざまな業務が発生します。これらの業務を自主管理で対応するためには、多くの時間と労力が必要です。特に、入居者様からのクレームや夜間・休日の緊急連絡への対応は負担が大きく、本業や日常生活に支障が出るかもしれません。
管理会社に委託すれば、こうした管理業務を自分で行う必要はありません。オーナー様は収支の確認や空室対策などに集中できるようになり、賃貸経営を効率的に進められるようになります。特に、複数の物件を保有するオーナー様や遠方にある物件を保有するオーナー様におすすめです。

トラブルを早期解決できる

入居者様間の騒音トラブルや設備の故障、家賃の滞納など賃貸経営では予期せぬトラブルが発生します。管理会社の中には、24時間365日の対応体制を整えている会社も少なくありません。こうした管理会社に委託すると、トラブル発生時にも迅速な対応が期待でき、問題が深刻化する前に解決しやすくなるでしょう。
また、管理会社は法律知識や過去の対応事例のノウハウを持っているため、退去交渉や滞納対応など法的判断が求められる場面でも適切な対応が可能です。自主管理では対応が難しいトラブルでもスムーズに解決できる可能性があるため、オーナー様の精神的な負担も抑えられるでしょう。

空室リスクを下げられる

管理会社によっては独自のネットワークを持っており、自主管理に比べて空室期間の短縮が期待できる場合があります。自社サイトや大手ポータルサイトへの掲載だけでなく、提携する仲介業者にも物件情報を流し、さまざまな集客ルートを確保します。適切な家賃設定の提案や入居審査も管理会社が行うため、入居者様の定着率向上も期待できるでしょう。空室率や退去率を低下させられれば、原状回復費や募集コストなども抑えられ、安定して収益を確保できるようになります。

前述のメリットを最大限に活かすには、適切な管理会社の選択が重要です。実績、集客力、対応品質、費用バランスなどの基準を基に、複数の管理会社を比較検討しましょう。

実績が多いか

管理会社の信頼性を判断するためには、実績の確認が必要です。管理戸数や創業年数、取り扱い物件の種別などを確認することで、管理会社の経験値や安定性を把握できます。一棟マンションや分譲マンション、戸建てや事務所など自分が保有する物件に近い種別での管理実績が豊富か確認しましょう。
また、全国賃貸管理ビジネス協会や日本賃貸住宅管理協会などの業界団体への加盟状況も参考になります。業界団体は定期的に研修や情報共有を行っているため、加盟企業はコンプライアンス意識が高く、優良企業である可能性が高いでしょう。

集客力が強い

管理会社の集客力は空室を埋めるうえで重要です。自社の物件情報サイトを運営しているか、大手ポータルサイトへの掲載体制が整っているか、地域の仲介会社と連携しているかなどを確認しましょう。特に、ターミナル駅近くに拠点を持つ会社や地元のネットワークを持つ会社は入居者様に物件を露出させやすいため、空室期間を短縮できる可能性があります。

多様なターゲットに対応できるか

東京には、年齢や国籍などが異なるさまざまな入居者様が存在します。外国人や高齢者などにも柔軟に対応できる管理会社を選ぶと、入居者様の幅が広がり、空室リスクを下げられます。
例えば、外国人をターゲットにする場合は多言語対応している会社を選びましょう。高齢者をターゲットにする場合は、地域の福祉サービスや見守り業者とのネットワークを持つ会社や、安否確認・緊急連絡先への対応が可能な会社を候補にするとよいでしょう。また、ペット可・楽器可の物件を管理した経験があるかも確認しましょう。

費用と対応範囲のバランスが良いか

管理委託手数料が安くても対応範囲が限定されていたり中間マージンが上乗せされていたりする場合、結果的にコストが割高になる恐れがあります。逆に手数料が高くても対応範囲が広く、高い入居率を実現している会社であれば収益面でプラスになるでしょう。
そのため、契約する前に費用に含まれる業務の一覧を確認することが重要です。広告費・更新事務手数料・緊急対応費・清掃費などが追加費用になるかどうかを確認し、費用の全体像を把握しましょう。

平均入居率が高いか

管理物件の平均入居率は、管理会社の集客力や管理品質を判断する指標の一つと考えられます。一般的に、年間の平均入居率が95%を超えていれば高水準といわれています。管理会社に問い合わせて、平均入居率を確認しましょう。
ただし、管理会社の中には計算する際にサブリース物件を含めていたり特定の時期のみ切り取っていたりして入居率を高く見せる会社もあるようです。そのため、入居率の算出根拠も併せて確認することが重要です。
また、空室から次の入居者様が決まるまでの平均期間も重要です。平均空室期間が短いほど、集客力が高いと考えられます。ただし、空室を埋めるために家賃を下げている場合もあるため、家賃の下落幅も確認しましょう。

担当者の対応品質が高いか

管理会社との関係は長期にわたるため、担当者との相性や対応品質も重要な要素になります。問い合わせへの対応スピードや説明のわかりやすさ、トラブル発生時の対応などが担当者の対応品質を見極めるポイントです。面談の際に専門用語を簡単な言葉で説明してくれるか、オーナー様の状況や希望を理解したうえで提案してくれるかを確認しましょう。

東京のエリアに詳しいか

東京は23区以外に多摩地域もあり、エリアによって賃貸市場の特性は異なります。そのため、管理物件が所在するエリアの家賃相場や競合物件の動向、入居者ニーズを熟知している管理会社を選ぶのが重要です。
例えば、品川区と足立区では入居者層も家賃も異なります。エリアに精通した管理会社であれば、適切な家賃設定や効果的な集客戦略を提示してくれるでしょう。
また、自治体の助成制度や地域特有の情報も知っている場合があります。地域の特性を踏まえて管理してもらうことで、安定した経営につながりやすくなるでしょう。

広域展開型か地域密着型か

管理会社には、全国に展開する広域展開型と特定のエリアに特化した地域密着型の2種類があります。広域展開型は知名度が高く、全国にネットワークを持っている点がメリットです。しかし、柔軟な対応が難しい場合もあり、管理委託手数料も地域密着型に比べて高く設定されているというデメリットがあります。
一方、地域密着型はエリアの特性に精通しており、対応も柔軟かつスピーディーである点がメリットです。しかし、対応しているエリアは限定的で、大手と比べると会社規模が小さいため、経営が不安定な恐れもあります。複数の区にまたがって物件を持つ場合は広域展開型、特定のエリアに物件を持つ場合は地域密着型の管理会社が向いているケースもあります。
不動産管理会社を利用するメリットや選び方については、こちらの記事も参考にしてください。
賃貸管理は不動産管理会社に委託するべき？メリットや選び方を解説

管理会社を決める際の最終判断材料となるのが、費用です。管理を委託する際は、費用の全体像を把握しておきましょう。

管理委託手数料の相場

一般的に、管理委託手数料は家賃の3～5%程度が相場です。東京23区内でも基本的に同じですが、渋谷区や港区など競争の激しいエリアでは5～7%程度に設定される場合もあります。物件の規模や管理内容によっては、7～10%になる場合もあるようです。
なお、近年では管理手数料0円を打ち出す会社も登場していますが、手数料の低さだけで判断せず、業務範囲や品質などを総合的に判断するのが重要です。

広告費や更新料の相場

入居者様を募集する際の広告費は管理手数料とは別に発生します。広告費は仲介会社への報酬として支払うもので、家賃の1～2か月分が相場です。競合が激しいエリアや空室が続く物件では、客付けを促進するために2～3か月分に引き上げる場合もあります。
また、入居者様が契約を更新する際は更新事務手数料が発生します。費用は管理会社によって異なりますが、更新料の50%や家賃の0.5か月分程度が相場です。これらの費用は毎月発生するわけではありませんが、収支計画に組み込んでおくと正確に見通しを立てられます。

修繕費用や原状回復費用の考え方

入居者様が退去した際には、室内の原状回復工事が必要になります。費用は物件の状態や入居期間によって異なりますが、単身者向けのワンルームでは10万～15万円程度が相場です。なお、経年劣化によるものはオーナー様負担、入居者様の故意・過失によるものは入居者様負担となるため、退去立ち会い時には判断が求められます。
また、設備が故障した際は基本的にオーナー様負担で修繕する必要があるほか、エアコン・給湯器・水回りなどは、耐用年数を超えた場合に交換が必要になることがあります。1台当たり数万～十数万円の費用が発生します。長期的には外壁塗装や防水工事などの大規模修繕も必要になるため、修繕費用を積み立てておくことが重要です。

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東京の不動産は需要が安定している一方、エリアによって差が激しく、単身世帯が多いのが特徴です。不動産管理会社に委託することで、管理負担を軽減でき、トラブルの早期解決や空室リスクの低下などにつながります。
管理会社を選ぶ際は実績の多さや集客力の強さ、担当者の対応品質や費用と対応範囲のバランスなどを確認しましょう。また、賃貸経営を成功させるためには、設備投資や定期的なメンテナンス、余裕を持った資金計画の作成も重要です。