不動産を親子間で生前贈与したときに贈与税がかかるのかを解説

親子間での不動産の生前贈与はさまざまなメリットを得られることから、近年注目されています。不動産の生前贈与を行う際は、相続との違いを把握したうえで、生前贈与と相続のどちらにメリットがあるのか十分に検討することが大切です。
まずは、生前贈与の基礎知識や相続との相違点を確認しましょう。

生前贈与とは

生前贈与とは、贈与する人（贈与者）が存命中に、自身の財産を生きている人に贈与することです。贈与できる財産は贈与者が指定した財産であれば基本的に自由で、生前贈与を行った際は贈与税が発生します。
民法においては、「贈与者と受贈者（財産を受け取る人）が贈与について合意していること」「贈与者が受贈者に無償で財産を譲り渡すこと」「贈与者に財産を渡す義務が生じること」が、贈与の条件と定められています。

相続との違い

相続とは、被相続人が亡くなった後に、法律に基づいて相続人が被相続人の全財産を自動的に引き継ぐことです。生前贈与では贈与税が課税されますが、相続の場合は相続税が発生します。
生前贈与と相続は、財産を無償で引き継ぐ点は似ているものの、以下のように明確な違いがあります。
財産を渡す人が存命中か
財産の贈与者が存命中に贈与を行うのが生前贈与ですが、相続は財産の持ち主である被相続人が亡くなった時点で発生する仕組みです。
財産を渡すことについて合意があるか
贈与は契約であるため、財産の受け渡しについては贈与者と受贈者双方の合意が必要です。一方、相続は相続人の意思に関係なく、被相続人が亡くなったら自動的に財産が相続人に引き継がれます。
遺産分割協議が必要か
相続では、相続人同士で行う遺産分割協議が必要になる場合があります。
生前贈与と相続のどちらを選択しても、不動産を譲渡する際は所有権移転登記を行わなくてはなりません。また、両者では財産が移転する要因が異なるため、基礎控除額や税率が変わります。生前贈与と相続、どちらにメリットがあるのかは財産の種類や譲渡の時期など個別の状況によって異なるため、慎重に判断することが重要です。

不動産を生前贈与するか相続するかは状況による

不動産の生前贈与と相続について、どちらがより多くのメリットを得られるのかは、資産状況や将来の見通し次第です。例えば節税を考えている場合、不動産の評価額が低いうちに生前贈与しておいたほうが、節税効果が期待できる場合があります。
贈与者や被相続人が高齢のため、認知症の懸念や判断能力の低下が心配される場合も、生前贈与であれば健康なうちに贈与者の意向を反映しやすくなります。このように節税効果や健康状態も、生前贈与と相続の選択を検討する際の要素となります。

不動産に限らず、個人から財産を贈与されたときは贈与税が発生します。このため、親子間で不動産を生前贈与した際も、贈与税の納税が必要となるケースがあります。
ここでは、贈与税の概要と、生前贈与における贈与税の計算例を解説します。

贈与税とは

贈与税は、1月1日〜12月31日の1年間に受けた贈与の合計額から、「基礎控除額の110万円」を差し引いた金額に対して課税されます。不動産の贈与額は、110万円を超えるケースがほとんどであるため、生前贈与の際は多くの場合、贈与税が発生すると考えられます。
贈与税の課税方法は、暦年課税と相続時精算課税の2種類です。受贈者は、贈与者ごとに課税方法を選択できます。暦年課税の税率は10％から55％まで設定されており、直系尊属（祖父母・父母）から贈与された場合の特例税率と、それ以外の一般税率にわかれているのが特徴です。双方を比較すると、特例税率のほうが少し低く設定されています。
贈与税の申告と納税は、財産を贈与された年の翌年の2月1日から3月15日までに行います。この期限を過ぎると、ペナルティが課されるため注意しましょう。
納税については、納付すべき日までに金銭での納付が難しい場合、納税額が10万円を超えていれば、申請による延納が認められています。なお、延納の際は担保の提供が必要です。

贈与税の計算例

贈与税額は、贈与された金額によって変動するのが特徴です。計算時は、贈与の総額から基礎控除額の110万円を引き、税率を乗じた後に贈与税控除額を差し引きます。
例えば、Aさん（25歳）が父親から生前贈与で3,500万円の不動産を渡されたケースで贈与税を計算してみましょう。
国税庁の贈与税の速算表を参考にすると、親子での贈与は特例税率となり、適用する税率は50％、控除額は415万円となります。
計算式は以下の通りです。
（3,500万円－110万円）×50％－415万円＝1,280万円
つまり、このケースでの贈与税額は「1,280万円」となります。

不動産の生前贈与には、贈与税のほかに不動産取得税や登録免許税といった税金が発生します。また、贈与税の申告や名義変更の際に専門家へ手続きを依頼している場合は、依頼料として報酬を支払わなければなりません。
ここでは、贈与税以外に不動産の生前贈与でかかる税金や費用の概要を解説します。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産取引などで家屋や土地を取得した際に課税される税金です。生前贈与など、不動産を人に贈与したときも不動産取得税がかかります。不動産は、建物・土地それぞれに課税されますが、課税は取得時点の1回のみです。納税するのは贈与された人（新しい不動産の持ち主）で、贈与した不動産の所在する都道府県に納めます。
不動産取得税の計算式は以下の通りです。
不動産の固定資産税評価額×税率（4％）
基本の税率は4％ですが、2030年3月31日までに取得した建物・土地に関しては（令和8年度税制改正により延長。財務省「令和8年度税制改正の大綱」）、軽減税率として3％が適用されます。また、同様に2030年3月31日までに宅地・宅地評価された土地を取得していれば、固定資産税評価額を2分の1します。

登録免許税

建物や土地を取得したときは、所有権の登記が必要です。登録免許税は、不動産の所有権が移った事実を証明するための、登記手続きにかかる国税を指します。
贈与時に発生する登録免許税の計算式は以下の通りです。
不動産の固定資産税評価額×税率（2％）
登録免許税は、現金での納付が原則です。金融機関で納付した後、交付された領収書を法務局に提出しますが、税額が3万円以下であれば収入印紙で納付できます。

専門家への依頼料

不動産の生前贈与では、不動産登記や贈与税の申告などが必要です。これらの手続きの際は、専門的な知識を持つ司法書士や税理士に依頼するケースが多く見られます。専門家へ手続きを依頼するときは、報酬として依頼料を支払わなければなりません。
司法書士や税理士への報酬は、依頼内容や事務所によって異なるため事前に確認しておきましょう。報酬の相場は一般的に、5万円〜10万円程度です。贈与時に土地の価格の算定を行うときは、測量のために追加で費用がかかることもあります。

生前贈与を行う際に、発生する贈与税を抑えたい場合、相続時精算課税制度は有効な手段といえます。
60歳以上の父母・祖父母が、18歳以上の子・孫に贈与する際に、毎年110万円の基礎控除に加えて、累計2,500万円までの特別控除を受けられる制度が相続時精算課税制度です（2024年の税制改正により、年110万円の基礎控除が新設されました）。2,500万円を超える部分には、一律20％の税率が課されます。この制度では、一時的に贈与税が抑えられるものの、贈与者が亡くなった後は、贈与された財産（各年の基礎控除110万円分を除く）が相続財産に加算され、相続税が課税されることになります。
例えば、相続時精算課税制度を利用し、Aさん（25歳）が父親（60歳）から2,500万円の不動産を贈与されたケースでは、贈与した年に贈与税は課税されません。その後、父親が亡くなったときには、贈与額からその年の基礎控除110万円を差し引いた2,390万円が相続財産として加算され、相続税の課税対象となります（2024年の改正により、基礎控除分は相続財産への加算対象から除外されています）。
相続時精算課税制度によって贈与税の負担を軽減できても、最終的には相続税として精算されます。つまり、贈与時の納税を一旦先送りにする仕組みです。このため、節税効果をよく見極めてから、制度を利用するか判断しなければなりません。なお、相続時精算課税制度を利用すると、その贈与者との間では、その後暦年課税を選択できなくなります。

不動産を親から子どもへ生前贈与を行うと、相続税を節税できたり相続トラブルを事前に予防できたりといったメリットを得られます。また、相続とは異なり贈与する時期を選べるのもメリットの1つです。
ここでは、不動産を親子で生前贈与するときの4つのメリットを解説します。

贈与のタイミングを選べる

相続では、将来不動産を贈与したいと考えていても、不動産の所有者が亡くなるまで相手に受け渡すことはできません。反面、生前贈与は贈与するタイミングを選べるのが大きなメリットです。
贈与は贈与者と受贈者の合意が必要なものの、双方の意思で自由に贈与のタイミングを決められるため、資産が必要な時期に受け渡せます。例えば、子どもがマイホームを建てたいと考えているとき、親が所有する不動産（土地）を生前贈与することも可能です。
生前贈与で相続するよりも早く不動産の所有権を移転できれば、受贈者はより長い期間、贈与された不動産を自身で所有できる点はメリットとして大きいでしょう。なお、不動産はさまざまな要因により価格が変動するため、贈与税額に影響する評価額についても常に変動します。

相続税を節税できる可能性がある

基本的に、贈与税の税率は相続税よりも高く設定されています。小規模宅地等の特例といった制度は贈与には適用できず、相続のほうが生前贈与より税負担を軽減できるケースが多いのが特徴です。
しかし、生前贈与によって相続税を節税できるケースもあります。権利関係が複雑になるものの、不動産は複数の人物が共同で所有することが可能です。親子で不動産の相続が決まっている場合は、少しずつ持分を生前贈与していけば相続税の負担を軽減できる可能性があります。
例えば、1,000万円の不動産を生前贈与するとき、一括で贈与すると基礎控除額の110万円を超えた分に贈与税がかかります。1年に100万円分（10分の1の持ち分）で贈与すれば、他に贈与を受けていない限り基礎控除額の範囲内となり、贈与税はかからないとされています。不動産の持分を分割で贈与し、将来の相続財産を減らすことで、相続の際に発生する相続税の節税につながります。

認知症による相続トラブルを防げる

親が高齢だと、認知症によって判断能力が低下したり、遺言書の作成が難しくなったりといった状況になる可能性があります。親に十分な判断能力があるうちに子どもに対して不動産の生前贈与を行うことで、相続トラブルを防げるほか、スムーズな資産の移転ができるでしょう。

収益物件の場合は家賃収入を受贈者が得られるようになる

贈与する不動産が通常の建物・土地ではなく、マンションやアパートといった収益物件であるケースもあります。収益物件を生前贈与する場合、課税価格に応じた贈与税が発生するものの、贈与後に受贈者が不動産収入を得られるようになるのはメリットです。
収益物件の経営が軌道に乗ると家賃収入も増加しますが、将来相続が発生したときに相続財産も増加するため、発生する相続税も高くなると考えられます。生前贈与を行うとその時点で家賃収入を得られるようになり、贈与者が不動産を所有し続けるよりも将来の相続財産を減らすことが可能です。

不動産の生前贈与には贈与のタイミングを選べたり、相続税を節税できたりといったメリットがありますが、注意すべきポイントも存在します。ここでは、不動産を生前贈与する際のデメリットを5つ解説します。受贈者が損をしないためにも、メリットだけでなく注意点も押さえておきましょう。

相続税よりも税率が高い

先にも述べたように、贈与税は相続税よりも税率が高いのが特徴です。贈与税と相続税の税率はそれぞれ「10％〜55％」の累進課税で、資産の価格に応じて増加していきます。
相続する財産が6億円を超えたときに相続税の税率は55％となりますが、贈与税の場合（親子間などの特例税率が適用されるケース）は、基礎控除後の課税価格が4,500万円を超えると税率が55％となります。また、差し引かれる控除額に関しても相続税のほうが高いため、控除を利用しないと贈与税のほうが納税額が高くなる点に注意です。

納税用の資金が必要になる

生前贈与で贈与税が発生したときは、納税用の資金が必要です。贈与税は条件次第で延納が可能ですが、物納は認められていません。課税される贈与税額によっては多額の現金を用意する必要があります。贈与税がいくらかかるのか、不動産の評価額から前もって確認しておくとよいでしょう。

不動産の名義変更に費用が発生する

先にも述べたように、生前贈与で不動産の譲渡が行われると、不動産の名義変更（所有権移転登記）を手続きしなければなりません。所有権が移転したことを証明する登記の手続きを行う際は、登録免許税が課税されます。また、不動産の取得時は、有償・無償に関係なく不動産取得税の納付が必要です。
また、生前贈与の手続きや、贈与税などの申告手続きを専門家に依頼する場合、依頼料がかかります。所有権移転登記を含め、生前贈与でかかる費用を考慮しておかないと、相続税の節税ができても費用面で負担が大きくなってしまう恐れがあります。

生前贈与加算がある

生前贈与を活用すると、毎年分割での贈与によって将来の相続財産を圧縮することも可能です。
こういったメリットがある一方で、相続税には「生前贈与加算」という仕組みがあります。
この制度は、生前贈与を暦年課税で行ったとき、相続開始前の7年間（令和5年12月31日以前の贈与では3年間）に贈与された資産について、贈与者が亡くなった際に相続財産に含まれる仕組みです（ただし、延長された相続開始前4〜7年分の贈与については、合計100万円まで加算対象外となります）。つまり、相続税の計算上は、その贈与財産を相続財産に足し戻して計算することになります。
生前贈与加算は、相続税の回避を目的に、被相続人が亡くなる直前に駆け込みで財産を贈与することを防ぐために設けられました。親が子どもに生前贈与を行っても、贈与後すぐに亡くなってしまった場合は、贈与した財産にも相続税が課税されます。

「小規模宅地等の特例」が使用できない

被相続人が、生前に居住用や事業用で使用していた土地について、一定の条件で評価額を最大80％まで減額できる「小規模宅地等の特例」という制度があります。この制度には、相続税の圧縮効果があるのが特徴です。
小規模宅地等の特例は、被相続人が亡くなり相続が発生した場合に適用できるため、生前贈与された土地には使用できません。節税のために生前贈与を行っても小規模宅地等の特例が使用できず、将来高額な贈与税が発生するケースも考えられます。

不動産の生前贈与では、贈与契約書の作成や所有権移転登記、税金の申告といった手続きが必要です。生前贈与する際の手続きに関して流れを押さえておきましょう。

不動産の贈与契約書を作成する

まずは贈与契約を結び、贈与契約書を作成します。贈与契約とは、贈与者が財産を渡すことと、受贈者がそれを受け取ることを互いに意思表示して成立する契約です。贈与者・受贈者の双方の合意ができたら、贈与する内容を定めた贈与契約書を作成します。
贈与契約は口頭での約束でも成立するとされることから、贈与契約書の作成は法律上必須ではありません。しかし、不動産は財産のなかでも高額であるため、贈与契約の証拠を残しておかないと、今後トラブルが発生する要因にもなり得ます。親子間でも、贈与契約書は作成しておいたほうがよいでしょう。

所有権移転登記に必要な書類を用意する

不動産の所有権移転登記には、以下の書類が必要です。司法書士に依頼すると、必要書類の作成・収集を代行してもらえます。
贈与契約書
登記申請書
登記識別情報通知または登記済権利証
贈与する土地の固定資産評価証明書
受贈者の住民票
贈与者の印鑑証明書
登録免許税の収入印紙
委任状（司法書士に委任する場合）

不動産の所有権移転登記を進める

受贈者を所有者にするために、贈与する不動産所在地を管轄する法務局で、所有権移転登記を行います。移転登記により、不動産所有者の名義が変更され、正式に受贈者のものとなります。
贈与後の所有権移転登記に関しては、手続きの期限は定められていません。しかし、移転登記がないと贈与者の所有のままになってしまうため、早めに手続きを進めましょう。

贈与税と不動産取得税を申告する

贈与税の申告と納税は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに行いましょう。贈与税の申告書は、受贈者の住所を所轄する税務署に提出します。
不動産を取得したら、不動産所在地を管轄する都道府県税事務所で申告します。申告期限内に登記申請を行った場合は、原則申告が不要となる場合があります。申告後は都道府県から納税通知書が送付されるため、記載されている期限内に納付します。

不動産を生前贈与するとき、状況によっては相続よりもメリットを感じられないケースがあります。ここでは、不動産を生前贈与したほうがよいとされるケースを3つ紹介します。

贈与する不動産が収益物件である

相続では、収益物件は物件そのもの以外に、被相続人が得ている家賃収入も相続財産に含まれていきます。そのため、実際に相続が発生したとき、課税される相続税も増加してしまいます。
子どもなど、収益物件を相続させる相手が決まっているなら、生前贈与で相続財産を減らすことが可能です。また、収益物件である不動産を生前贈与すれば、今後は受贈者が家賃収入を得られるようになります。

将来的に不動産の値上がりが期待できる

相続税や贈与税は、不動産を相続・贈与した時点での資産価値を元に税額を算出する仕組みです。将来的に値上がりが見込まれる不動産の場合、値上がり前に生前贈与をすると将来納付するはずだった相続税よりも税額を抑えられる可能性があります。
不動産の値上がりが見込まれるケースとしては、交通アクセスの向上が期待されている地域や、大規模な再開発が実施される予定の地域などが挙げられます。

相続人同士の相続トラブルが想定される場合

将来、財産の相続をめぐって相続人同士のトラブルが予想される場合は、生前贈与を検討してみるとよいでしょう。生前贈与は贈与の内容と受贈者を自由に決められるため、相続発生時のトラブルを予防できます。

ここでは、不動産を親子で生前贈与する際の注意点を3つ解説します。事前に以下の内容を確認しておくと安心です。

親子でも贈与契約書は必ず作成する

親子間の贈与でも、トラブルを防ぐためには贈与契約書を作成しておくことが重要です。贈与契約書には、贈与者・受贈者それぞれの署名・捺印、贈与の日付や内容などが記載されており、贈与契約を証拠として残せます。贈与契約書は2通作成し、贈与者と受贈者でそれぞれ保管しましょう。

相続時に特別受益とみなされる恐れがある

不動産を生前贈与すると、相続時にその贈与が特別受益と判断されるケースがあります。特別受益とは、被相続人から相続人に対し、生前に遺贈や贈与が行われて得られた特別な利益のことです。
不動産が特別受益であるとみなされた場合、遺産分割では相続財産として扱われます。不動産を相続したと判断され、相続時に受け取れる財産が少なくなってしまう恐れがあるため注意が必要です。

負担付贈与の場合は贈与税の金額に注意する

「負担付贈与」とは、贈与者の借金といった債務を受贈者が代わりに負担することを条件に、財産を贈与することです。不動産を負担付贈与すると、不動産の状態や評価額によっては贈与税額が増加する恐れがあります。

不動産の生前贈与を考えている場合は、専門家への相談も検討しましょう。税金に関しては税理士、登記手続きや契約書の作成は司法書士に相談します。

税理士

相続・贈与で課税される税金や節税対策を知りたい場合、税理士に相談することで丁寧に説明してもらえます。税金の申告書作成のほか、高額な贈与を行うケースでは、申告の際のアドバイスや相続税対策についての相談も可能です。相続時精算課税制度など、要件が細かい制度に関する相談にも対応してもらえます。

司法書士

不動産の贈与に関して、評価額の算定や所有権移転登記の手続きを行う際は、司法書士に依頼するケースがほとんどです。そのため、不動産の生前贈与を検討している場合は、司法書士に相談・依頼をするとよいでしょう。

所有する不動産を親子間で贈与したいと考えている場合、贈与者と受贈者が互いに合意しているのであれば、生前贈与で確実に不動産を渡すことが可能です。
生前贈与では贈与税が課税されます。贈与税の課税方法は、年間110万円の基礎控除が適用できる暦年課税と、2,500万円までの特別控除を受けられる相続時精算課税制度の2つです。
生前贈与を活用すると、贈与のタイミングを選べるといったメリットを得られますが、不動産取得税や登録免許税も発生するため、実施するかは総合的に判断する必要があります。