アパート経営ではローンも活用できる！融資の流れや注意点などを紹介

アパートローンは、アパートを購入する際に利用できる融資制度です。資金使途が限られており、融資を受けた資金は投資用物件の建設や購入、関連費用にのみ使うことが許されています。あくまで投資目的の借金であるため、収入や勤続年数といった個人属性だけでなく、アパートの収益性や担保価値なども審査の対象です。
ここでは、アパートローンと住宅ローンの違いや、資金使途についてご紹介します。

住宅ローンとの違い

住宅ローンは、マイホームを購入する際に利用できる融資制度です。アパートローンと異なり賃貸経営などの事業性は考慮されないため、審査基準は収入や勤続年数などの個人属性のみとなります。また、事業計画などを立案する必要もなく、アパートローンほど審査は厳しくありません。
その他の違いとして、住宅の確保を促進するための「住宅ローン減税」が利用できる点が挙げられます。住宅ローン減税制度を利用することで、年末調整や確定申告の際に一定の所得控除を受けられます。金利についても「優遇金利」によってアパートローンより低く抑えられているのが特徴です。

アパート建設には住宅ローンは利用できない

金利も低く、税制優遇も受けられる住宅ローンですが、不動産投資用のアパート建設には利用できません。住宅ローンはあくまでマイホームの取得を目的とした融資制度です。投資物件のアパートは事業用資産に当たるため、事業ローンの一種であるアパートローンを利用します。アパートローンは、住宅ローンと比べると金利も高く税制優遇も受けられません。しかし、借入可能額はアパートローンの方が高額です。
なお、同じ賃貸物件でも、物件内に自身の居住スペースも確保した「賃貸併用住宅」であれば住宅ローンを利用した建設が可能です。

アパートローンは、収益性や担保価値、事業計画なども審査されるため、住宅ローンとは異なります。ここでは、アパートローンを組む際の流れをご紹介します。

金融機関ごとの金利状況を確認する

アパートローンを扱っている金融機関は都市銀行や、地方銀行、信用金庫・信用組合、日本政策金融公庫、ノンバンク系などがあり、それぞれ独自の金利を設定しています。金利が低い金融機関ほど、審査が厳しくなる傾向にあるため、申込みを検討している金融機関だけでなく、さまざまな金融機関の金利を確認しておくと良いでしょう。

一般的に金利が低い金融機関ほど審査が厳しい傾向にあるため、自身の個人属性と物件評価を考慮し、金利と審査基準のバランスが良い金融機関を選択することをおすすめします。いくつかの金融機関に同時に融資を申し込んで、審査の通った中から最も金利の低い金融機関を選択すると良いでしょう。

審査基準を確認する

アパートローンの審査は「個人属性」と「物件評価」によって行われます。個人属性は、保有資産や収入状況、勤務先、勤続年数などで評価されます。法人の場合は、業種や業態、存続期間、過去の業績、資産状況などです。
加えて、アパートローンでは、アパートの事業性や収益性を推し量るために、物件評価が重視されます。物件評価は「原価法」や「収益還元法」などの手法で算出されます。原価法は、同じ不動産を再び取得する再調達原価はいくらか、その原価から経年劣化分を減額するといくらかを考慮して評価する手法です。「積算評価」とも言います。一方、収益還元法は、土地や建物などの不動産が将来生み出す収益に着目して評価する手法です。「直接還元法」と「DCF法（Discounted Cash Flow）」の2つに分けられ、収益を考慮して評価する点が原価法とは異なります。
金融機関によってどの評価を重視するのかが異なり、物件評価額も大きく異なる可能性もあるため注意しましょう。

返済期間を確認する

アパートローンの返済期間は、物件の「減価償却期間」を基に金融機関が上限を定めます。減価償却期間は「法定耐用年数」によって決まるため、建設を予定している物件の法定耐用年数を確認しましょう。構造別の法定耐用年数は下記の通りです。

融資を申し込む

金利状況・審査基準・返済期間などを確認したら、必要書類を用意して融資を申し込みましょう。融資を受けるまでの一連の流れは下記の通りです。

事前審査
物件が決まった段階で、アパートローンを取り扱っている金融機関に相談しましょう。その際、設計図面やアパート経営の事業計画書、自身の収入・資産・借入状況が分かる書類を提出し、事前審査を受けます。事前審査によって融資の可否やどのくらいの融資が受けられるのか、大まかな状況が確認できます。

本審査
事前審査に通過したら、必要書類を用意して本審査に申し込みます。本審査に必要な書類は金融機関によって異なるため、事前に確認するようにしましょう。一般的には以下のような書類の提出を求められます。

個人属性に関する書類
・源泉徴収票
・職務経歴書
・保有資産がわかる書類
・借入の返済予定表

物件評価に関する書類
・設計図面
・物件概要書・重要事項説明書
・登記簿謄本・公図
・レントロール
・事業計画書

融資決定
金融事故などもなく事業計画が適切であれば、融資を受けられます。審査期間は数週間から1ヶ月程です。本審査に通過すると金融機関から融資決定の通知が届きます。この通知で、実際にいくら融資を受けられるのか、金利はいくらなのか、返済期間はどのくらいなのかを確認しましょう。

融資実行
提示された融資額・金利・返済期間などの条件に問題がなければ、金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結します。金銭消費貸借契約書には融資の実行日が明記され、金融機関はそれに従い融資を実行します。
なお、融資の実行は土地や建物に抵当権を設定することが条件となるため、物件の引渡し日に行われるのが一般的です。引渡し日には、建物保存登記・所有権移転登記・抵当権設定登記などが行われます。

アパートローンは多額の借入なので、金融機関選びが重要です。アパートローンを扱っている金融機関は色々ありますが、それぞれ特色が異なります。各金融機関の特徴をしっかりと把握し、自身に合った金融機関から融資を受けるようにしましょう。

都市銀行

メガバンクとも言われる都市銀行は、金利が低い金融機関です。金利が低い分、審査基準は厳しい傾向にあります。また、銀行によってはアパートローンに積極的でなかったり、高い個人属性を求められたりすることもあります。銀行ごとに重視する評価が異なるため、評価基準を分析すると良いでしょう。
都市銀行からの融資は高難易度ですが、取引実績は信用につながるため、幅広く不動産投資を行いたい場合は積極的に選択することをおすすめします。

地方銀行

地方銀行は、銀行によって金利に幅があることが特徴です。都市銀行並みの金利の銀行もある一方、都市銀行より数パーセント金利が高い地方銀行も存在します。審査基準は都市銀行ほど厳しくないものの、簡単に融資が受けられる金融機関でもありません。
なお、銀行には「営業エリア」というものがあり、融資を受ける際の条件として、物件の所在地が営業エリア内でなければならないとされています。都市銀行と違い全国展開していない地方銀行は、特に注意が必要です。

信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合は、審査基準は都市銀行や地方銀行ほど厳しくありません。しかし、金利は銀行より高い傾向にあります。アパートローンを初めとした事業ローンを積極的に展開している金融機関が多く、幅広い金融商品を提供しています。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、民間の金融機関を補完するために設立された実質的な国営企業です。個人事業主や中小企業を対象とした金融商品を多数提供しており、その一つとして「企業活力強化資金」の貸付けを行っています。企業活力強化資金は不動産賃貸業にも活用できるため、アパートローンとして利用可能です。
金利は都市銀行ほど低くないものの、個人でも利用しやすい水準に保たれています。また、民間の金融機関で融資を受ける場合は変動金利と固定金利から選択する必要がありますが、日本政策金融公庫は固定金利に一本化されています。個人事業主の場合は、保証人を立てる必要もありません。
ただし、返済期間が10～20年以内と定められているため、月々の返済額が高額になる恐れがあります。さらに、売却を目的とした投資には利用できません。

ノンバンク

ノンバンクとは、預金の受け入れは行わず、貸金業などの与信業務に特化した金融機関です。融資するための資金は基本的に銀行から得ているため、銀行より金利は高くなります。実際、アパートローンの金利もこれまで紹介した金融機関の中でも高い傾向です。しかし、融資が迅速で審査基準も銀行ほど厳格ではないため、短期の借入であれば選択肢に含めても良いでしょう。

一般的に、アパートローンの融資は高額です。住宅ローンとは異なり事業性も重視されるため、簡単に融資を受けられるものではありません。特にメガバンクなどに融資を申し込む場合は、高い個人属性と収益性が求められます。
融資を受けるためには、申し込みの段階でいくつかのポイントに注意しておきましょう。

個人属性を引き上げる

アパートローンでは「個人属性」の審査後、融資額などの条件が決定されます。短期間での年収の引上げなどは現実的ではありませんが、ちょっとした工夫で個人属性を良く見せることが可能です。
例えば、「勤続年数」では、安定した収入があり、滞りない返済が可能かどうか判断されます。正社員としての勤続年数が長ければ長いほど評価は高まるため、アパートローンを初めとした高額融資を受ける場合は、申し込み直前に転職したり独立したりすることは避けましょう。

次に、「クレジットカードの利用状況」も重要な判断材料です。融資の申し込み前には利用を控え、カードの枚数を減らすなどの対策を取りましょう。また、ショッピング枠やキャッシング枠などの与信枠も借金として見なされる場合があるため、利用限度額を引き下げておくことも効果的です。

さらに、アパートローン以外の「ローンの利用状況」も審査に影響します。例えば自動車ローンや住宅ローンなど、申し込むローン以外の返済がある場合は、アパート経営の収益性が悪化した際にローンの返済が難しくなる可能性があるためです。借り換えや繰り上げ返済などで残債を減らす工夫が必要です。
アパートローンを申し込む前は転職や独立、大きな買い物などを控えてなるべく個人属性を良く見せるように心がけましょう。

現実的な事業計画を立てる

アパートローンの審査では、アパート経営の事業計画も重視されます。実際に、アパートローンの申し込み時には「事業計画書」の提出を求められます。事業計画書には家賃の妥当性や空室リスク、将来的な修繕費用などの収益シミュレーションを記載します。 「家賃の妥当性」は、近隣のライバル物件と比較し優位性のある家賃設定であることが重要です。高すぎれば空室リスクが高まり、低ければ収益性が悪化します。
収益シミュレーションには一定の「空室リスク」も必ず織り込む必要があります。空室による家賃損失が発生しても安定的にローン返済が続けられることが大切です。
また、将来的な修繕費用を事前に計画しておく必要もあります。不動産は年月の経過とともに劣化が進むため、定期的な大規模修繕が必須です。その際には物件の規模に応じて数百万円から数千万円の出費が発生します。まとまった資金が必要となるため、必ず事業計画に組み込んでおきましょう。
アパートローンの申し込み時には、空室リスクや将来的な修繕費用を加味した妥当な家賃設定など、現実的な事業計画を提示することが重要です。

賃貸経営は入居者からの家賃収入によって成り立っているため、家賃滞納リスクは大きな脅威です。滞納が長期に及ばないよう、早めに対策を取ることが重要です。月々の入金状況を確認し、延滞等があったらこまめに通知するようにしましょう。また、再三に渡る督促にも応じない場合は、法的手段を検討する必要があります。賃貸借契約書に「家賃の滞納が続く場合は解約・退去・強制的な契約解除などを行う」旨を明記することで、万が一の事態に備えてください。

アパートは老朽化するため、定期的なメンテナンスや修繕が必須です。適切なメンテナンスを怠ると、賃貸ニーズの低下に伴う賃料下落だけでなく、設備不良によって入居者が怪我をした場合、責任問題に発展する可能性もあります。こういった事態を防ぐために、適切なメンテナンスが欠かせません。定期メンテナンスには一定の費用がかかるため、事前に事業計画に組み込んでおきましょう。

なお、アパートは築年数に応じて資産価値が下落します。築年数が古くなると賃貸ニーズが低下するため、家賃も下げざるを得ないでしょう。アパートを手放す場合でも、建設から一定期間経過した物件は希望の価格で売却できるとは限りません。建設・購入時の事業計画には、必ず資産価値や家賃の下落を織り込んでおきましょう。また、リフォームやリノベーションを行うことで賃貸ニーズを底上げし、これらのリスクをある程度軽減することが可能です。これらの費用についても、事業計画に盛り込んでおくと安心です。

担保設定可能な資産があることを明示する

基本的に、アパートローンは建設予定の土地や購入予定の建物を担保に融資を受けることになるため、その他の資産がなくても申し込めます。ただ、不動産投資を手広く展開していてまとまった資産を有している場合は、より審査を有利にすすめられるでしょう。アパートローンを申し込む際は所有している資産を明示し、賃貸経営の実績を積極的にアピールすることをおすすめします。

節税対策を講じる

アパートローンを滞納しないためには、節税対策も重要です。不動産投資におけるアパートは事業用資産に当たるため、「減価償却費」を計上することで税金を節税できます。元本返済額については経費扱いできませんが、支払利息については経費算入できます。
さらに、赤字経営となってしまった場合は、給与所得などの他の所得と「損益通算」することで節税可能です。知らなければこれらの税制優遇を受けることはできないため、しっかりと知識を身に付け節税対策を講じましょう。

見やすくわかりやすい書類を作成する

融資の申込みに必要な書類は、見やすく分かりやすく作成するように心がけましょう。書類に不足があったり乱雑であったりすると、担当者の印象が悪くなるだけでなく審査そのものを進めることができなくなってしまいます。例えば借入に関する書類を提出し忘れ、後日金融機関が信用情報を参照した際に発覚した場合は、虚偽申告として融資が却下される可能性もあります。必要書類は見る人のことを考え作成し、過不足なく期日までに提出しましょう。

複数の金融機関に融資を申し込む

融資を申し込む際は、複数の金融機関に相談するようにしましょう。アパートローンは金融機関によって金利が大きく異なり、評価基準もまちまちです。金融機関ごとに得意不得意があり、物件評価などでも大きな差が生じる可能性があります。アパートローンに積極的な金融機関から、そもそも取扱いのない金融機関もあるため、並行していくつかの金融機関に問い合わせてみましょう。審査基準と金利のバランスを考慮し、自身の条件に合致した金融機関を探すことが重要です。

また、リスクヘッジの面でも、複数の金融機関への申し込みがおすすめです。必ず審査に通るという保証はないため、当てにしていた金融機関から融資が受けられなかった場合、後から他の金融機関に申込みをしているとアパートの建設計画が遅れてしまいます。並行して融資を申し込んでおけばリスクも回避できます。複数の金融機関で審査が通った場合は、金利などより条件の良い金融機関を選択も可能です。

事前に審査方法を把握しておく

金融機関によって審査方法が異なるため、対象の金融機関が重視している評価基準を把握しておくことが重要です。保有資産を重視する金融機関もあれば、事業計画を重視する金融機関もあります。例えば、融資を受ける物件の収益性が高くなくても、保有資産を担保に融資を受けることができるかもしれません。一方、保有資産が少なくても、収益性などの物件評価が高ければ審査が通る金融機関も存在します。自身の属性と審査方法を照らし合わせ、相性の良い金融機関も選ぶと良いでしょう。

長期的に安定した収益を得られる不動産投資ですが、一定のリスクはつきまといます。そのため、アパートローンでは個人属性とともに事業性も重視されます。ここでは、3つの視点でアパートローンを申し込む前に確認すべきことをご紹介します。

返済比率は適切か

アパートローンにおける返済比率は「年間家賃収入に占める年間返済額の割合」です。空室リスクを加味すると、50％前後が目安とされています。この返済比率を上回ると、空室が増えた時の滞納リスクが高まると言われています。
アパート経営には、ローン返済の他に固定資産税、入退去時のリフォーム費用、入居者募集にかかわる広告費、不動産管理会社への管理委託費用などがかかります。これらのランニングコストは満室賃料のおよそ20％に上ると言われており、返済比率が高すぎるとランニングコストで赤字になってしまう可能性があります。赤字経営にならないためにも、ランニングコストを加味して返済比率が適切かを判断しましょう。

収益性に問題はないか

ハウスメーカーが提示した収益プランを、適切かどうか必ず確認しましょう。収益プランで高利回りと言われていても、入居率などによっては期待した利回りを実現できない恐れもあります。ある程度の空室リスクを加味した現実的な収益プランとなっていることが重要です。なお、不動産は株式などと違って即時売却することができません。収益性が悪化したからといって手軽に手放すことができるものではないため、慎重に検討しましょう。

リスクヘッジは適切か

不動産投資は、仮想通貨やFX取引ほどハイリスク・ハイリターンの投資ではありませんが、リスクをゼロにすることはできません。アパート経営には下記のようなリスクが考えられます。

・空室リスク
・賃料下落リスク
・資産価値下落リスク
・金利上昇リスク
・家賃滞納リスク
・修繕リスク
・災害リスク
・不動産管理会社倒産リスク

アパートは老朽化によって必ず資産価値が下落します。それに伴い賃貸ニーズが低下し、空室リスクや賃料下落リスクが高まります。なるべく経年劣化しないよう適切にメンテナンスすることで、リスクをある程度回避できるでしょう。

アパートローンを利用する際には、いくつかの注意点があります。住宅ローンとの違いも踏まえて、アパートローン利用時の注意点をご紹介します。

元本返済額は経費扱いできない

アパートローンの元本返済額は経費扱いできません。金銭の貸借は収入にも経費にも当たらないため、融資を受けてお金を借りた際に収入として課税されないのと同様に、ローンを返済した際の費用も経費として算入不可能です。ただし、支払利息については経費扱いできるため、確定申告の際に計上すれば所得税を節税できるでしょう。

団体信用生命保険に加入すると相続税対策にならない

アパートローンの契約時には、「団体信用生命保険」に加入できます。団体信用生命保険とは、借入人が死亡した際にローンの残債をゼロにできる生命保険です。
一方、相続税はプラスの財産からマイナスの財産などを差し引いた「課税遺産総額」によって決まります。団体信用生命保険に加入していて残債がゼロだと課税遺産総額が大きくなるため、相続税も高額になります。相続税対策でアパート経営を行っている場合は、団体信用生命保険には加入せずに負債を残すようにしましょう。

連帯保証人を求められる

アパートローンは、推定相続人が連帯保証人になることを求められます。推定相続人とは、現時点で被相続人が死亡した際に相続人となり得る人のことで、配偶者や子供などが該当します。推定相続人を連帯保証人とすることで、相続放棄を防ぐ狙いがあります。アパートローンは賃貸経営の収益でローンを返済するため、推定相続人の収入は考慮されず、たとえ無職であっても連帯保証人として指定されます。

住宅ローンを組んでいると借入可能額が減る

住宅ローンを組んでいると、アパートローンの借入可能額が住宅ローンの残債分だけ減額されます。アパートローンの他に高額のローンを抱えている場合、多重債務の状態となるため、万が一の場合に債務不履行リスクが高まるためです。貸倒れを回避するために、金融機関は住宅ローンの残債分を控除してアパートローンの借入可能額を決定します。

この記事では、アパートローンの概要、申込みの流れ、金融機関の選び方、融資を受ける際のポイント、注意点などをご紹介しました。アパートローンは高額融資なので、慎重に比較検討する必要があります。金融機関によって得意不得意があり、金利も大きく異なります。審査基準なども異なるため、自身の個人属性と物件評価に合った金融機関を見つけることが重要です。
また、アパートローンの審査では事業性も重視されます。不動産経営には一定のリスクが伴うため、リスクを考慮した現実的な事業計画を立案しましょう。アパートローンを利用し、効果的に不動産投資を行えるようにしましょう。