マンションの相続税って？国税庁の評価基準も徹底解説！

相続財産の評価は、相続開始時点の時価を用いて評価します。つまり、被相続人が亡くなった日の時価で評価するということです。
相続税は「申告納税制度」のため、相続人が相続財産を評価します。しかし、相続財産のなかには正確に時価を出すことが難しいものも少なくありません。現金や預貯金は金額がそのまま評価額になりますが、株式や不動産を評価するのは難しいでしょう。そのため、国税庁は相続財産の評価方法として「財産評価基本通達」を定めています。この通達は相続税や贈与税を計算する際の相続財産の評価基準を示したものです。税務行政を統一化するためにも、相続財産の評価には財産評価基本通達に基づいて評価を行います。

マンションの相続税評価は、家屋と敷地権に分けて評価を行います。ここでは、まず家屋の評価について見ていきましょう。

自用家屋の場合

被相続人が住んでいた、または別荘などに使用していたマンションの場合、家屋の相続税評価額の計算式は以下のようになります。

家屋の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0

自用家屋の場合、相続税評価額は被相続人が死亡した年の「固定資産税評価額」となります。たとえば、家屋の固定資産税評価額が1,000万円であるならば、相続税評価額も1,000万円です。
固定資産税評価額は、市町村から毎年送られてくる「固定資産税の課税明細書」で確認できます。この課税明細書に記載されている「家屋の固定資産税評価額」がマンション家屋の相続税評価額です。もし、この明細書を紛失した場合は、役場（東京23区では都税事務所）で「固定資産税評価証明書」の交付を受けましょう。

賃貸として利用していた場合

相続開始時点で被相続人が他人に貸していた場合は「貸家（かしや）」となります。賃貸マンションの場合の相続税評価額は以下のようになります。

賃貸物件の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 － 借家権割合30％ × 賃貸割合）

「借家権割合」とは賃貸物件を相続した際に、土地や建物の相続税評価額から減額できる割合のことです。全国どの地域でも一律で30％に設定されています。
「借家権」とは、借家借地法により定められた「入居者が建物を借りる権利」を言います。この権利によって、借主はマンションなどの物件に住む権利が守られており、本人の意志に反して退去させられるといったリスクを防止できるのです。

賃貸物件を相続した場合、すでに「借家権」を持つ入居者がいるので、相続人はマンションの売却や増改築などが自由に行えないので、賃貸物件は自用地に比べて活用に制限が出てしまいます。このような事情から、相続税評価は「借家権割合」の分だけ減額して相続税の計算が行えるようになっています。

また、「賃貸割合」は、貸し出すために提供している面積に対して、実際に賃貸されている面積の割合のことです。この面積が大きいほど賃貸割合は大きくなるため、満室では賃貸割合が100％、半分が空室なら50％、全室が空室の場合は0％として計算します。

次に、マンション宅地の相続税評価について見ていきましょう。マンションを所有しているということは、建物だけでなく、建っている土地も所有していることになります。

自用地の場合

所有者が自由に使用できる土地を「自用地」と呼びます。相続するマンションが自用地の場合は、まず敷地全体を評価します。
敷地は、「路線価方式」もしくは「倍率方式」で評価します。路線価は、毎年の1月1日を評価時点として、毎年7月1日に発表される価額です。不動産鑑定士などの専門家による鑑定価格や精通者の意見価格などをもとに国税庁が定めるもので、土地売買の際の指標となる地価公示価格の約80％を目安としています。
一方、倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を乗じて敷地を評価する方法です。

土地の相続税評価額は、基本的に路線価を用いて計算します。まず、相続した際の土地面積を登記簿謄本等で把握し、国税庁ホームページ内にある「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で路線価を調べましょう。

なお、倍率方式で計算するには、あらかじめ固定資産税評価額を調べておくなどの事前準備が必要です。まず、被相続人が亡くなった年の固定資産税評価額を、毎年送付される納税通知書や市区町村の役場で確認します。その次に、以下の計算式で算出します。

倍率方式による土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率

評価倍率は国税庁のホームページで確認できます。路線価と同様、毎年7月に最新の倍率表が発表されます。

貸家建付地の場合

アパートやマンションを建てて人に貸している土地を「貸家建付地」と言い、自分が住んでいる自用地より評価額が下がります。これは、土地に他人が住んでいることで、所有者の利用が制限されるためです。土地の所有権は貸主にありますが、借主には「借地権」があります。借主が借りている土地や家は借地権で守られているため、更地にして入居者を追い出すなど所有者は自由にその土地を使用することはできません。このような理由から、貸家建付地の評価額は自用地より下がるのです。

なお、自身が使用している土地の評価額を「自用地評価額」と言い、この評価額を基準に貸家建付地の評価額を算出します。計算式は以下の通りです。

貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

「借地権割合」とは、自用地評価額に占める借地権の価格の割合です。路線価図で確認ができます。割合は地域によって異なり、地価の高い地域ほど借地権割合が高くなる傾向があります。

土地の形状や立地に応じた補正がかる

前述したとおり、土地の評価額は路線価から計算するのが一般的です。しかし、土地には「奥行きがある」「間口が狭い」「形が整っていない」「がけ地である」など、土地として使いにくい場合なども少なくありません。そのため、条件によって土地価格を補正する目的で「補正率」が定められています。
補正率には、様々な種類があり、良く使用されるのは以下のようなものです。

・奥行価格補正率
・間口狭小補正率
・側方路線影響加算率
・二方路線影響加算率
・不整形地補正率
・がけ地補正率

条件に該当する土地は、この補正率を掛けて評価額を計算します。なお、補正がかかる土地の種類と補正率の数値は、国税庁のホームページで調べられます。

「控除」とは、ある金額から一定の金額を差し引くことです。相続税にはさまざまな控除制度があり、設けられた要件を満たすことで適用できます。
ここでは、どのような控除があるかご紹介します。

基礎控除

相続税は、遺産相続の際に必ず申告しなければならないものではありません。申告は、財産が一定の金額以上である場合のみ必要になります。その「一定の金額」のボーダーラインが、相続税の「基礎控除」です。

相続税は、相続人の遺産総額から「基礎控除額」を差し引いた額に対して、課税されます。計算式は以下のようになります。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（法定相続人の数 × 600万円）

基礎控除額は、相続税の申告義務の有無を判断したり、相続税額を決定したりする上で非常に重要な要素です。マンションなどの不動産を相続する可能性のある方は、基本的な知識として知っておくと良いでしょう。

配偶者控除

相続財産が基礎控除額内に収まっていたら相続税の申告は不要です。また、相続財産が基礎控除額を超えたとしても「配偶者控除」が適用できれば、配偶者の方は相続財産1億6,000万円以下までは相続税がかかりません。相続税法上や国税庁では「配偶者の税制軽減」とも呼ばれています。この制度を活用すれば、配偶者が相続税を支払うケースはほとんど無いと言えるでしょう。

被相続人の配偶者に税制上の優遇処置が設けられているのは、主に以下の3つの理由があるからです。

・配偶者の老後の生活を保障するため
・財産の形成において、配偶者の貢献があったため
・短期間に連続して相続が発生し、同じ財産に2回税金がかかることを避けるため

これらの事情を考慮し、配偶者は相続税の軽減措置を受けられるようになりました。また、配偶者の相続財産が1億6,000万円を超えても、民法で定められた法定相続分の範囲内までであれば、相続税はかかりません。ただし、配偶者控除を適用させるには、次の3つの要件を満たさなければなりません。

戸籍上の配偶者である
配偶者控除を利用できるのは、婚姻届けを提出している法律上の配偶者だけです。婚姻期間は最低1日以上とされているものの、「居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与」の際に受けられる2,000万円までの控除は、20年以上夫婦関係であることが求められます。
なお、籍を入れていない、いわゆる「内縁の妻・夫」には、相続税の配偶者控除は認められません。

遺産の隠蔽がないこと
税務調査により、遺産隠しの仮想隠蔽が発覚した場合には、相続税申告の修正をしなければなりません。そのとき、隠していた遺産については、配偶者控除を受けられなくなります。さらに、遺産隠しの仮想隠蔽が発覚すると、恣意的な税逃れとして重加算税35％（もしくは40％）が課税される場合もあります。

未分割の遺産がない
配偶者の税額軽減を適用して申告するには、期限までに相続人間で遺産分割協議を行い、配偶者が相続する分を確定させておかなければなりません。

なお、相続税の配偶者控除を適用して相続税が0円になったとしても、税務署に対して相続税の申告は行わなくてはいけません。相続税の申告をせずにいると、税務署が「配偶者控除で税額が0円になったのか」「申告漏れなのか」という判断ができないためです。無申告では配偶者控除が受けられないため注意しましょう。

地積規模の大きな宅地

「地籍規模の大きな宅地」とは「広大地」に代わって導入された土地の評価方法です。面積が一定規模以上の土地に対しては「地積規模の大きな宅地」の評価が適用されます。
この評価方法は、単純な「路線価 × 地積」で出した評価額に比べ、約6～8割の評価額に減額できるものです。さらに、相続税は累進課税率になっているため、課税される財産の評価額が下がれば税額はさらに下がることになります。

「地積規模の大きな宅地」は、「広大地」の問題点を解消するために定められた評価方法です。「広大地」とは、500平方メートル以上で、一定の条件を満たしている土地の評価額を半減できるという制度です。しかし「広大地」の定義が非常に複雑かつ曖昧であったために、その判定で納税者と税務当局で争いになることが多くありました。その他にも、適正な時価を反映しないケースや、一部の富裕層に租税回避手法として利用されていたケースなどが多発したのです。そのため、要件を明確にし、絶対的な評価方法となる「地積規模の宅地」が定められました。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」は、亡くなった人や親族が居住していた土地、事業を営んでいた土地、貸していた土地について、所定の要件を満たした人が相続した場合、遺産となった土地の一定の部分の評価額が80％または50％減額される特例です。亡くなった人が住んでいた土地や、事業を営んでいた土地の全てに相続税が満額課税されると、相続人が住むあるいは事業をする土地を失ってしまうかもしれません。そのような状況に追い込まれないために、この制度が設けられています。

なお、この特例は一度選択したら、対象の土地を変更できません。適用される土地が複数ある場合、最も大きく恩恵を受けられる土地を選ぶと良いでしょう。

ここまで、マンションの相続税評価について解説してきました。では、より具体的な数字を用いて、実際の相続税がいくらになるか計算してみましょう。

土地部分の評価には路線価方式を使います。
建物の固定資産税評価額などの設定は以下の通りです。

・建物の固定資産税評価額：3,000万円
・路線価：1㎡あたり20万円
・借地権割合：50％
・賃貸割合：100％
・マンション全体の敷地面積：1,000㎡
・法定相続人：2人
・基礎控除以外の制度は適用外

自用家屋の相続税評価額シミュレーション

マンションの建物部分の相続税評価額は固定資産税評価額と同額なので、そのまま3,000万円です。

建物部分の相続税評価額：3,000万円 × 1.0 ＝ 3,000万円

土地部分については、マンションの敷地面積に路線価を掛けて算出するので、以下の通りに計算します。

土地部分の相続税評価額：1,000㎡ × 20万円 ＝ 2億円

最後に建物と土地の評価額の合計が、マンションの相続税評価額です。

マンションの相続税評価額：3,000万円 ＋ 2億円 ＝ 2億3,000万円

今回の計算例では、相続財産がマンションのみというケースを想定しています。ここまでの計算では2億3,000万円が相続税評価額でしたが、実際に支払う相続税を算出する場合には、国税庁が発布している「相続税の速算表」から税率と控除額を適用させます。取得金額は「3億円以下」に該当するので、税率は45％、控除額は2,700万円となり、この数値を用いて計算します。

マンションにかかる相続税：2億3,000万円 × 45％ － 2,700万円 ＝ 7,650万円

また、相続税には基礎控除があります。この計算例では法定相続人を2人に設定しているため、次のように計算します。

相続税の基礎控除：3,000万円 ＋（600万円 × 2）= 4,200万円

基礎控除の計算は簡単です。相続税に大きく影響するため、忘れずに計算しましょう。
以上の計算で出した「マンションにかかる相続税」から「相続税の基礎控除」を引いた額が、実際に納める相続税の額になります。

マンションの相続税：7,650万円 － 4,200万円 = 3,450万円

賃貸物件の相続税評価額シミュレーション

マンションを賃貸物件として活用していた場合は、借家権割合により建物部分の固定資産税評価額が3割減となるため、以下の計算で相続税評価額を算出します。

賃貸マンション建物部分の相続税評価額 ：3,000万円 ×（1 － 借家権割合30％）= 2,100万円

次に、土地の算出です。敷地面積に路線価を掛け、土地の評価額を出すところまでは自用家屋と同じですが、賃貸物件の場合は借家権割合と借地権割合を加味して計算します。

賃貸マンション土地部分の評価額 ： 2億円 ×（1 － 借地権割合50％ × 借家権割合30％ ）= 1億3,000万円

ここまでの計算で出した建物と土地の評価額の合計が、マンションの相続税評価額です。
自用家屋より安くなっていることがわかります。

マンションの相続税評価額：2,100万円 ＋ 1億3,000万円 ＝ 1億5,100万円

さらに自用家屋と同じく「相続税の速算表」から税率と控除額を適用させます。取得金額は「2億円以下」に該当するので、税率は40％、控除額は1,700万円です。

マンションにかかる相続税：1億5,100万円 × 40％ － 1,700万円 ＝ 7,360万円

基礎控除の額は自用家屋と変わらない4,200万円です。マンションにかかる相続税から基礎控除を引くと、実際に納める相続税額が導き出されます。

マンションの相続税：7,360万円 － 4,200万円 = 3,160万円

マンション家屋の相続税評価額は、原則として固定資産税と同額です。しかし、建築途中のマンションについては、固定資産税評価額が設定されていません。この建設期間中に相続が発生してしまったら、どのように評価をすれば良いのでしょうか。
ここでは、建築工事中のマンション家屋など、さまざまなケースでの評価について解説します。

建築中の家屋を相続した場合

マンションの建設中に相続が発生してしまった場合、まだマンションを賃貸に出していないので、自用地として相続税評価額を計算することになります。建設中のマンションの評価額は「投下した建築費用」の70％です。「投下した建築費用」は、建築業者に支払った費用ではなく、相続開始時点までにかかった工事代金を建築業者に見積ってもらうという形で割り出します。

建築中のマンションの評価 ＝ 費用現価（建築代金の総額 × 工事進捗率）× 70％

「費用原価」とは、マンションの建設が始まった日から課税時期（相続開始日）までにかかった建築費を、相続開始日に引き直した額の合計額です。マンション建築費用の総額に工事の進捗率を掛けて算出します。

相続直前に購入されたマンションの場合

マンションなどの相続資産は、取得した時点で相続税評価により評価されるので、たとえ相続発生の直前に購入したとしても評価額を下げられます。もちろん、取得と契約だけではなく、登記まで完了していた方が望ましいので、一定の期間は必要になります。
ただし、ここで重要なのが、「被相続人本人の意志によってマンションを購入したという事実」です。特に、被相続人が認知症や意識不明など、マンションの購入時点で意思能力が無かった場合は、マンションの購入が被相続人の意志によってなされたか否かが厳しく問われます。本人の判断能力なしで相続税対策にマンションを購入したとみなされたら、相続人による租税回避行為だとして、財産評価基本通達通りの評価がされない可能性があるのです。

増改築されたマンションを相続する場合

「マンションを増改築した直後に被相続人が亡くなった」というケースでは、建物の固定資産税評価額が定まっていないため、原則とは異なる方法で評価します。
例えば、マンションを増改築して、固定資産税評価額が決定していない段階で相続が開始された場合、マンション増改築費用の総額を増改築を始めた時点から相続開始時点までの築年数に応じて割引し、その70％相当額が増改築部分の価格となります。もちろん、申告期限までに増改築後の固定資産税評価額が決定した場合は、原則通りその決定した額に評価倍率の1.0を掛けて計算した金額で評価します。

「生前にお金を使ってしまえば固定資産税評価額に反映されず、相続税対策になる」と考える方も多くいるかもしれません。しかし、リフォームやリノベーションなど、増改築した部分は上記の通りの金額がかかるので、評価漏れには注意が必要です。

相続税の申告に関しては、相続税の計算過程において活用できる控除や特例を正しく用いて、適正な納税額を算出することが必要です。しかし、相続税の控除や特例には細かな要件があり、不慣れな方は見落としてしまうかもしれません。また、控除や特例などを適用させないまま申告を行うと、本来より多くの税額を支払う恐れがあり、損をしてしまう可能性もあります。
そのため、専門性の高い手続きは専門家に依頼するのも１つの手段でしょう。当社では不動産にまつわるご相談を受け付けています。相続などにお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。