アパート経営はどこに相談したら良い？よくある悩みの対策方法も紹介

アパート経営を行う際には、建物としての「不動産」や、資金や家賃収支などの「金銭面」、入居者との賃貸者契約などの「法律」など、いくつもの重要な要素が関係します。どれも生活に身近なテーマですが、経営を行うのであれば、より専門的な知識が必要です。まずは、アパート経営にかかわる主な相談先と特徴を紹介します。

不動産業者

もっとも一般的な相談先といえばやはり、不動産業者になります。不動産の賃貸や仲介、売買、管理だけでなく、土地開発など不動産取引全般を仕事とします。個人で営業しているところから、全国展開している大手までさまざまな規模の業者があります。

業務内容は不動産の仲介業の割合が多く、賃貸仲介会社として入居者を募り、提案や契約業務を扱います。また、賃貸だけでなく売買の仲介も行い、双方の間に立って条件を調整する役割も担う仕事です。アパート経営の際は、不動産仲介業を専門にしているような不動産業者がおすすめです。

下記に続くようなプロフェッショナルとも深いつながりがあるので、不動産業者を窓口にして、様々なことに対応してもらうことも可能です。

総合ハウスメーカー

総合ハウスメーカーとは、住宅展示場に出展している住宅メーカーのことを指します。全国展開しているメーカーも多く、豊富な人材と情報量、アパートローンの融資などの相談にも強いことが特徴です。そのため、不動産経営のなかでも、新規で建物の建築を検討している方や、修理などのメンテナンスが気になる方、アフターフォローを重視される方におすすめです。ただし、メーカーごとに特徴が異なるため「土地活用比較サイト」などを利用し、複数のプランを比較することをおすすめします。

工務店

工務店は、屋号に「工務店」と名が付く建築会社です。建築アパートなどの住宅だけでなく、ビルや商業施設などを含めた建築工事全般を請け負います。工務店の営業形態は大きく3種類に分けられ、地元密着型で少人数のものや、フランチャイズ加盟店、独自でモデルハウスを有するようなハウスメーカーに近い特徴をもつ工務店もあります。
ハウスメーカーに比べ、比較的安価で建てられるほか、設計プランを柔軟に組めることが魅力です。ただし、ハウスメーカーに比べて工期はやや長めで、工務店によってアフターフォローの対応範囲が異なります。このような特徴から、費用を抑えつつこだわりの建物を建てたいという方におすすめです。

ファイナンシャルプランナー（FP）

アパートのような不動産経営や資産計画などのお金とライフプラン全般に関するアドバイザーです。主に金融機関に所属しているほか、個人で独立している方もいます。
アパート経営の際には、まとまった資金を要することも少なくありません。ファイナンシャルプランナーは資産運用や税金、相続、年金、保険関連の分野の専門的知識も豊富に有しているため、「資金計画をじっくりと相談したい」という方にはおすすめです。

金融機関

不動産の購入やアパート経営に対する資金計画の実行には、まとまった資金が必要です。そのため、都市銀行や信用金庫、政府系金融機関（日本政策金融公庫）などから融資を受けるという方法があります。
金融機関の多くは賃貸経営に特化したアパートローンなどのローンサービスを実施しています。機関によって特徴や金利方式は異なり、種類も豊富です。なお、融資の難易度や融資基準なども異なります。

アパート経営において、融資戦略は物件選びと同じくらい重要です。融資を受ける際はいくつもの金融機関に相談し、詳細を慎重に比較するようにしましょう。

税理士や公認会計士

不動産投資によって収益が発生すれば確定申告や各種税金の納税も必要です。納税における制度は複雑な工程も多いため、税のプロである税理士のほか、公認会計士に相談することをおすすめします。いずれも税に関する専門家で、税理士は個人や中小企業、公認会計士は大手企業が主なクライアントの傾向にあります。

信頼できる税の専門家がパートナーにいることで、収支を見直しながら節税効果を得られることがメリットとして挙げられます。専門家を探す場合は、ホームページ検索や知人の紹介、地域別の税理士会などを利用しましょう。

アパート経営にはさまざまな専門知識が関係してくると述べたように、アパート経営を検討されている方の相談内容も多岐にわたります。ここからは、アパート経営をはじめる前とはじめた後を想定して、よくある相談内容を挙げていきます。

アパート経営をはじめる前の主な相談内容

アパート経営をはじめる前の段階では、経営に必要な収支に関連する相談や、入居者などとの対人関係の相談が少なくありません。アパート経営は、経営をはじめる前に見通しを持った収支計画や、困ったときの相談先などの基盤を整えていくことが大切です。

アパート経営に関する収支計画
アパート経営で効率的に収益をあげるには、家賃の設定額が重要です。周辺地域の需要に合った家賃設定だけではなく、設定した金額で経営上の収支面に問題がないか確認を行いましょう。
アパート経営の収支計画の相談先には、収支をはじめとした資金計画の専門家であるファイナンシャルプランナーがおすすめです。無理のない収支計画の基盤を作っておくことで、安心してアパート経営を行えるでしょう。

入居者トラブル
入居者のなかには、家賃の滞納、近隣住民への騒音や禁止行為などに関連した苦情やトラブルなどが発生することもあります。しかし、このようなトラブルの発生を危惧して入居審査を厳しくすると、空室リスクにもつながりかねません。

基本的に入居者に関連したトラブルは管理会社に対応してもらえますが、悪質な内容で裁判によって退去を求めるようなケースでは貸主であるアパートの経営者が原告となります。
そのため、トラブルが発生した場合、速やかな初期対応を行うことが重要です。管理会社や弁護士などの専門家と共に、トラブルが生じた場合の対応策を予め整えておくようにしましょう。

空室になるリスクや対策方法
アパート経営は、入居者からの家賃収入が収入源の多くを占めています。空室が続くほど見込んでいた収入が得られないため、家賃収入をローン返済に充当している場合、利益を出すことはおろか資金繰りに難航する事態になりかねません。
アパート経営の成功のカギは「空室期間をいかに短くするか」「空室数をいかに減らすか」の2点が挙げられます。地域特性をふまえ、ターゲットの需要に合った間取りであったり、好まれる内外装の建物にしておいたりすると良いでしょう。

建物の老朽化や修繕対策
経営者が日々物件のメンテナンスを行っていても経年劣化によって不具合が生じ、修繕が必要になることがあります。費用は修繕箇所や内容次第ではありますが、外壁や屋根の塗装、バルコニーや排水管などの大規模修繕工事は10～15年ごとが目安です。
また、大規模修繕工事となれば費用は数百万単位でかかることもあるでしょう。毎年修繕費用の積立金として家賃収入の5％程度を経費に計上しておくと、修繕費用を蓄えつつ所得税の節約にもつながります。

建物を売却する際の対応
アパートを経営していく上で、所有する建物の不動産価値は常にチェックしておくことが必要です。入居者から家賃収入を得ている状態がアパート経営なのではなく、不動産の取得（購入）や売却もアパート経営の一環と考えられているためです。
不動産価値の変動を読むのは難しく、最終的な売却に失敗した場合、これまで培ってきたアパート経営で生まれた財産が水の泡になりかねません。好条件で売却するには、空室が少なく稼働率が高いうちに売却するようにしましょう。そのためには、売却のタイミングこそ慎重に計画を練り、買い手が魅力に思えるかどうかという視点で準備を進めることが大切です。

アパート経営をはじめた後の主な相談内容

アパート経営をはじめた後にみられる相談内容は、経営をはじめる前と同様に入居者関連のものに加え、入居や退去時の対処法が中心となっています。不測の事態が生じたときにも経営者として冷静に対応できるよう、知っておきましょう。

入居者募集の方法
アパート経営では入居者募集（客付け）が欠かせません。入居者募集の方法は主に以下の3パターンに分けられます。仲介会社を介する場合と、早期に入居者が決定する傾向がありますが、どの方法がベストかどうかは経営方針次第で決めましょう。

・管理会社を利用していない場合（自主管理オーナー）
オーナー自らが仲介会社に入居者募集を依頼する方法です。媒介契約とも呼ばれます。自主客付けサイトを利用するほか、物件に「入居者募集」などを掲示します。

・管理は管理会社に任せ、自分で入居者の仲介会社と媒介契約を結ぶ場合
成約時は仲介手数料を仲介会社に支払います。

・管理会社にすべて委託契約している場合
管理会社と相談のうえ、賃貸などの不動産ポータルサイトや管理会社のホームページに物件情報を掲載してもらう方法です。これは代理契約と呼ばれ、仲介会社を挟まないため募集の窓口をシンプルに一本化できるメリットがあります。

入居者退去時の留意点
管理会社に管理を委託している場合は入居者退去時の対応は管理会社主導となるため、管理会社を介さず自主管理オーナーを想定した留意点を解説します。経営側として、入居者の退去時におけるポイントは以下の通りです。

・入居者立会いの下、物件の現状を漏れなく確認する
・原状回復の責任範囲を明確にする
・電気やガス、水道、インターネット環境の使用停止手続きを確認する
・退去理由と退去後の連絡先を確認する
・鍵を返却してもらう

退去時のトラブルを防ぐには、入居段階であらかじめ丁寧に説明しておくことが重要です。円満退去のためにも入居から退去まで丁寧な対応を心掛けましょう。

ローン返済に関連した相談
ローン返済を行いつつアパート経営を行う場合、空室期間が続いたり返済が負担になったりするケースもあります。そのまま返済しないままでいると、最終的にはアパート（不動産）を失い借金だけが残ってしまいます。
ローン返済が負担になっている場合、以下の対処法があります。

・融資を受けている金融機関にローンのリスケジュール（減額や期間延長）を申請する
・アパートの売却を検討する
・他の金融機関へローンの借り換えを検討する

なお、いずれの方法も条件や審査があり、必ずしも希望通りになるとは限りません。事前に無理のない返済計画を立てておくことだけでなく、負担と感じた場合は早期の対処を心がけましょう。

アパート経営における相談先を紹介しましたが、手放しで専門家に相談すれば良いというわけではありません。有意義かつ実りある相談を行う上でも、あらかじめ自分の考えや不明点を整理しておくことをおすすめします。

アパート経営の目的や疑問を整理しておく

アパート経営では、経営者としての責任が問われることも少なくありません。そのため、経営者自身が「どのような目的のためにアパート経営を行うのか」というビジョンを明確にしておくことが大切です。自分のビジョンがはっきりとしていれば、銀行などの金融機関や管理会社と交渉を行う際に、相手から信頼を得られるようなアプローチができるでしょう。

経営の目的だけでなく、疑問やアドバイスが欲しい具体的な内容を手元に整理して相談に臨むことで、限られた時間でも実りある相談が行えます。

相談先の強みや実績をリサーチする

自分の考えを整理するとともに、相談先の強みやこれまでの実績もリサーチしておきましょう。不動産分野などに詳しい知り合いなどのほか、インターネット上の口コミなどいくつかの情報源を参考に相談先を決めることをおすすめします。
ひとつの相談先の意見だけを鵜呑みにせず、可能な限りいくつかの所へ相談し、比較検討しながら得られた内容を整理して判断すると良いでしょう。

土地活用比較サイトを利用する

不動産という大枠でアパート経営に関連した情報収集を行うには、「土地活用比較サイト」も参考になります。比較サイトの特性上、賃貸物件や駐車場などアパート経営以外の土地活用も視野に入れられるため、複数の不動産会社が提供する土地活用プランを効率的に比較できます。
また、プランを比較するだけでなく、詳細を知りたいプランに関してはワンストップで資料請求も可能です。基本的にこのようなサービスは無料のため、自分の地域に対応し多くの提携会社や実績を有する点を考慮しつつ土地活用比較サイトを探してみましょう。

アパートなどの不動産経営には、経営に関連した用語や特定の知識も必要になります。金銭面に関連したものが主ですが、後々「こんなはずではなかった」と慌ててしまうことのないように注意が必要です。

利回り

利回りとは、投資額に対する見込み利益の割合を指す言葉です。高利回りであるほど多くの利益が得られ、アパートなど不動産経営において投資額は物件の購入代金、利益は家賃収入となります。利回りにも3種類あり、それぞれの基本的な意味合いは以下の通りです。

想定利回り
物件の購入価格に対し、満室が一年間続いた時の家賃収入の割合です。
想定利回り（％）＝ 満室時年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

表面利回り
物件の購入価格に対し、年間の家賃収入の割合です。物件情報として掲載されている利回りは表面利回りが大半です。
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

実質利回り
アパート経営で重要なのが、「実質利回り」です。経営による年間収入から、委託管理料、税金や保険料、ローン金利分などの経費分を差し引いたもので、実際に手元に残る金額が算出できます。
実質利回り（％）＝（年間収入 － 年間経費）÷ 物件価格 × 100

サブリース

アパート経営の経営手法のひとつに、「サブリース契約」があります。サブリース契約とは不動産管理会社がアパートの持ち主（オーナー）からアパートを建物ごと借り上げ、入居者に転貸する形態のことです。
サブリース契約を有効活用することで、空室リスクを解消し安定収入が得られます。また、一定期間ごとに賃料の見直しが行われるのもサブリース契約の特徴です。なお、収入の目安は満室時の収入の80～90%が相場です。
サブリース契約で重要なのは、「不利なサブリース契約を判別できるかどうか」という点です。家賃保証率の根拠や解約条件をはじめ、契約内容は慎重に確かめましょう。

収支項目

アパート経営に伴う収支項目も、一通り理解しておきましょう。収支項目の一例は以下の通りです。手取りの収入としては、家賃などの総収入から修繕費、税金などを差し引いた金額となります。

収入
・家賃
・家賃以外の収入（敷地内自販機やソーラーパネル売電代金など）
・共益費（管理費）
・駐車場利用料
・礼金（発生しない物件もある）
・更新料

支出
・ローン返済費用（元金 ＋ 利息）
・修繕費
・管理委託料
・保険料
・仲介手数料
・諸経費
・不動産取得税
・登録免許税
・所得税
・印紙税
・固定資産税
・都市計画時
・住民税

減価償却費

減価償却費とは、時間経過によって価値が下がる建物や車などの固定資産に対し、耐用年数に応じた経費として計上する仕組みです。アパートのような不動産経営には、建物だけでなく塀やアスファルト舗装などにもあてはまります。

減価償却によって節税効果が得られますが、定められた法定耐用年数の満了後は課税額が増えていきます。一見長期間減価償却した方がお得に思えますが、実際のところは1年あたりの減価償却金額を多く、また年数は短い方が余剰分を他の投資資金に回せるためお得になります。

各種税金関連

支出の項目でも挙げたように、アパート経営にはさまざまな税金が関係します。税金は主に経営初年度に限り発生する税金と、毎年発生する税金の2種類があります。初年度に発生するものは「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」などです。一方で、毎年発生するものには「固定資産税」「都市計画税」「所得税」」「住民税」などがあります。

税理士などと相談し、毎年の確定申告によって経費（支出）を計上し、所得税や住民税の負担を減らすことや税金の控除制度を活用しましょう。

各種保険料

自然災害による保険だけでなく入居者に関連したトラブル対応なども含め、アパート経営には加入が推奨されるいくつかの保険があります。当該年度分の保険料は、経費として計上できる点を覚えておくと良いでしょう。 なお、アパート経営に関連する主な保険は以下の通りです。

火災保険
火災以外の補償も受けられるため、全般的な自然災害対策として有効です。火災保険にも種類があり、補償範囲も異なるので、予算やニーズに合わせた保険選びが行えます。

地震保険
地震保険は火災保険に付帯する形での加入となります。地震による火災は火災保険の対象外となることは覚えておいてください。また、建築年数や耐震強度によって各種割引制度もあるので、該当する割引制度は有効に活用することをおすすめします。

施設賠償責任保険
火災保険に付帯することが基本ですが、単体の施設賠償責任保険もあります。建物の老朽化や管理不備による事故の補償が受けられます。

家賃収入特約
火災保険の特約としてあるのが家賃収入特約です。火災保険のみでは、家賃収入の補償はありません。これは空室率が5割以上だと付けられない特約ですが、賃貸として貸し出していた物件の家賃収入が何らかの理由で途絶えた場合に補償が受けられます。

家主費用特約
孤独死などの増加と共に需要が増しているのが、家主費用特約です。賃貸住宅において死亡事故が発生した際、当初見込まれていた家賃収入のほか清掃費用や遺品整理費用なども補償されます。

団体信用生命保険（団信）
団体信用生命保険はアパートローンや住宅ローンの融資を受ける際、ほとんどの金融機関で加入が義務付けています。債務者自身が不慮の事故で死亡した場合や高度障害状態となった場合、ローン残債の補償が受けられます。

そのほか経営にかかる費用

アパート経営に想定される費用は、一通り把握することをおすすめします。これまでご紹介したほかに経営にかかる費用は以下の通りです。

・建物や設備の維持費や修繕費、消耗品の費用
・管理会社への管理委託費用や賃貸管理代行手数料
・通信費
・接待交際費
・交通費

費用がかさんでしまうと、税務署からチェックが入ることもあります。税理士などの協力のもと費用として計上できるものはきちんと計上し、確定申告を行ってうまく節税効果を得ながらアパート経営を行いましょう。

副業でアパート経営を行う場合、実質的な管理は管理会社へ委託する方パターンが少なくありません。管理会社と契約すれば、入居者対応や修繕など煩雑な業務も代行してもらえます。ただし、管理会社によって業務内容の範囲が異なり、管理や仲介のみの所やどちらも行う場合もあります。担当者の対応や管理内容の説明を受け、複数の管理会社において比較しながらプランを比較しましょう。
ここでは管理会社を選ぶポイントを紹介します。

管理戸数や業歴を確認する

管理戸数の実績数や担当者の業界歴が長いほど、知識やノウハウが豊富で手続きにも慣れており、さまざまな事例のトラブルに適切な対応が見込めます。なお、管理会社への委託費用の相場は月額家賃の5％程度です。相場より明らかに低額もしくは高額である場合、何らかのリスクが隠れていることもあるので気をつけましょう。

賃貸需要のあるエリアの取り扱い数も確認する

空室リスクの対策には、エリアの賃貸需要が深く関係します。賃貸需要が低いエリアにどれほど良い物件があっても、当然入居者を集めるのは難しくなるためです。自分で検討しているエリアだけでなく、管理会社のプロの視点で賃貸需要が見込めるエリアの取扱い状況や物件数を確認し、うまく物件と入居者がマッチングするように検討することをおすすめします。

この記事では、アパート経営に際して、経営をはじめる前の段階から相談先ごとの特徴や相談のポイント、よくある相談内容などをご紹介しました。
不動産経営は、自然災害などの不測の事態は防ぎきれないこともありますが、もしもの時に冷静に対応できる備えや知識があればより安心です。また、資産運用の一環としてアパート経営が軌道に乗れば、老後の蓄えや将来的な相続税対策にもなります。

アパート経営には自分で知識を身につけることも必要ですが、入居者の豊かな生活の質に貢献しうる意義深さもあります。今回の記事を参考に、アパート経営を検討してみてはいかがでしょうか。