【2026年最新】アパートローンの金利は今後どうなる？

まずは、アパートローンの金利の種類や住宅ローンとの違いを理解しましょう。アパートローンの金利には、変動金利型・全期間固定金利型・固定金利選択型の3つがあります。

アパートローンの金利の種類

アパートローンの金利は、以下の3種類です。
変動金利型
金融市場の変化に連動し、返済途中で金利が変動するタイプです。固定金利に比べ、借入時の金利は低く設定される傾向があります。市場金利が低いまま推移すれば、返済総額を抑えられ、高い利回りを確保できるでしょう。また、将来的に繰り上げ返済や他行への借り換えがしやすい傾向です。
しかし、市場金利が上昇すると返済総額が増え、キャッシュフローが圧迫される恐れがあります。金利動向を読めないと、事業計画が成り立たなくなるかもしれません。そのため、短期間でローンの完済を目指す人や金利動向をチェックできる人に適しています。
全期間固定金利型
契約時に設定された金利が全返済期間にわたって変わらないタイプです。完済まで金利が変わらないため、収支のシミュレーションがしやすいでしょう。市場金利が上昇しても、借入時の低い金利が維持されます。
一方、市場金利が低下しても適用される金利は下がりません。また、金利は変動金利よりも高く設定される傾向があるため、借入時の金利負担は大きいといえます。金利上昇リスクを避けたい人や綿密な収支計画を立てたい人に最適です。
固定金利選択型
契約から一定期間まで金利が固定され、期間終了後に再度固定か変動かを選び直すタイプです。金利変動リスクを避けつつ、長期的には市場金利に合わせて選択できる柔軟性があります。金利は全期間固定金利型と変動金利の中間の水準です。
ただし、選択時期の市場金利によっては想定以上の負担となるかもしれません。返済期間の初期のみ金利を確定させたい場合や再度金利を選び直したい場合に適しています。

住宅ローンとの違い

アパートローンと住宅ローンはどちらも不動産を取得するためのローンですが、以下のような違いがあります。
資金使途
アパートローンは賃貸事業を目的に、収益物件を取得する際に利用するローンです。一方、住宅ローンは借入者本人が住む物件を取得するために利用するローンであるため、その物件を他人に貸し出す場合は住宅ローンを利用できません。
返済原資
住宅ローンの返済原資は借入者の給与所得が一般的ですが、アパートローンの返済原資は取得した物件から得られる家賃収入が基本です。そのため、アパートローンの審査では事業計画の妥当性が見られます。
金利水準
住宅ローンは自己居住用のため、比較的低金利で借り入れられます。一方、アパートローンは賃貸経営という事業に対する融資のため、金利相場は住宅ローンよりも高い傾向です。
審査基準
住宅ローンはパッケージ化された商品が多いため、物件や借入者が同じであれば条件は大きく変わりません。一方、アパートローンは金融機関ごとに審査基準が異なるため、金融機関によって融資の可否も変わります。

金融機関によって、金利相場は異なります。ここでは、各金融機関の特徴とともに、金利相場を紹介します。（以下の金利相場はインターネット上の複数の不動産・金融関連サイトを基にした目安であり、一次情報での裏付けは取れていません。実際の金利は金融機関や審査結果によって変動するため、最新の実勢は各金融機関へ直接ご確認ください）

都市銀行

全国展開する大手銀行です。低金利の傾向がありますが、審査は厳しめです。金利相場は金融機関や借入者の属性によって幅がありますが、目安として1～3%程度とされています。

地方銀行

地域密着型の銀行で、エリア内物件には強みがあります。金利相場は目安として1.5～3%程度です。

信用金庫・信用組合

地域の中小企業向け融資が中心で、柔軟な対応が期待できます。金利相場は目安として2.5～5%程度です。

ネット銀行

実店舗を持たず、オンラインで完結する銀行です。コストを抑えているため手数料は比較的低めですが、アパートローンの取り扱いは限定的で、審査は厳しい傾向があります。金利相場は金融機関や審査結果によって差がありますが、目安として2.5%前後からとされています。

ノンバンク

預金業務を行わず、融資に特化した金融機関です。柔軟な審査が期待できますが、金利は高めに設定されます。金利相場は目安として3～5%程度です。

日本政策金融公庫

国が100％出資する政府系金融機関です。中小企業や個人事業主向けに固定金利で融資を行っています。借入期間は最長20年程度で、金利相場は目安として2～3%程度とされています。

JAバンク

農協系の金融グループで、地域密着型の融資を行っています。不動産投資ローンを取り扱う場合もあり、取り扱いのある地域や条件によって差がありますが、金利相場は目安として2%前後からとされています。

店頭金利と適用金利は異なる

ここで紹介している金利相場は、あくまで店頭金利である点に注意しましょう。店頭金利は金融機関が公表している金利で、定価のような位置づけです。実際には借入者の属性・取引状況や物件の評価などを考慮し、金利が適用されます。これを適用金利といい、店頭金利より約1～2%低くなる傾向です。

アパートローンの金利は低水準で推移していましたが、近年は上昇傾向にあり、今後も上昇が続く可能性があるとみられています。そのため、賃貸経営に深刻な影響が及ぶかもしれません。

過去の金利推移

1990年代のバブル崩壊以降、経済低迷やデフレに対応するため、日銀はゼロ金利政策やマイナス金利政策を長期間にわたって実行していました。ゼロ金利政策は政策金利をほぼ0%に誘導する政策、マイナス金利政策は中央銀行が民間銀行から預かる当座預金の一部にマイナスの利息を適用する政策です。これにより、アパートローンや住宅ローンなどの金利は長期間にわたって歴史的な低水準で推移してきました。
しかし、2020年代に入ると世界的にインフレが進行し、日本の金利にも上昇圧力がかかります。FRBやECBでも利上げが行われたことから、日銀も金融緩和政策の見直しに入り、2024年にマイナス金利政策を終了しました。これにより、日本の市場金利は徐々に上昇しており、長期間続いた低金利時代は終わりを迎えつつあります。

2026年の金利予測

2025年12月18日・19日の日銀会合において、政策金利を0.5%から0.75%に引き上げることが決定されました。2026年1月23日の会合では現状維持が決定されましたが、市場では年内の追加利上げが予測されています。日銀の2026年1月の展望レポートでも、2026年度の消費者物価指数の見通しは1.9%となりました。上昇率は見通し期間の全てで上方修正されており、日銀はこの見通しに基づいて今後も段階的に政策金利を引き上げる可能性もあるとみられています。
また、アパートローンの固定金利に影響を与える10年国債の利回りは2025年末から2026年にかけて上昇し、約27年ぶりとなる2.3%台に達しました。今後も金利上昇局面が続けば、さらなる水準の切り上がりが意識される可能性があります。

賃貸経営に与える影響

政策金利の引き上げに伴い、多くの金融機関が短期プライムレートを引き上げました。これにより、変動金利では適用金利が上昇しています。2026年に追加利上げが行われれば、返済額はさらに増加するかもしれません。
また、固定金利でも長期金利が2%台で推移しており、数年前の1%台から水準は上がっています。そのため、新規借入の際は金利上昇にも耐えられるような事業計画が必要です。

元金や借入期間は同じでも、金利によってローンの返済総額は変わります。以下の条件を基にシミュレーションし、金利別の返済額の違いを見ていきましょう。なお、ここでは返済期間中に金利が変動しないものとして計算します。
借入条件
・借入金額：5,000万円
・返済期間：30年
・元利均等返済
・全期間固定金利
・ボーナス返済なし
元利均等返済の場合、月々の返済額は以下の手順を踏むことで計算できます。
1.月利を出す
年利を12か月で割ることで、月利を算出できます。金利2%の場合は約0.1666%、金利3%の場合は0.25%です。
2.複利乗数を出す
複利乗数とは、借り入れた元本が将来いくらになるかを計算するための係数です。（1＋月利）を返済期間で乗算することで、複利乗数を算出できます。返済期間は30年のため、360か月で累乗します。
3.返済額を出す
「（借入金額×月利×複利乗数）÷（複利乗数－1）」で、月々の返済額を求められます。
金利2%の場合、月々の返済額は約18万4800円です。年間の返済額は221万7600円となります。
一方、金利3%の場合、月々の返済額は約21万1200円、年間で約253万4400円です。
金利が1%上がるだけで、月々の返済額は約2万6400円増加します。30年間では総額約950万円もの差になるため、金利は重要な要素といえるでしょう。

アパートローンの審査では、年収・年齢・職業・保有資産・借入状況・事業計画などのポイントが確認されます。審査ポイントを理解し、融資を受けられる可能性を高めましょう。

年収

賃貸経営における主な返済原資は家賃収入ですが、空室の発生や周辺環境の変化などにより、収入が不安定になる恐れがあります。そのため、本業による収入があるかどうかは申込者の返済能力を審査するうえで重要なポイントです。
給与所得者は源泉徴収票や課税証明などで収入を確認され、昇給やボーナスなどは保守的に評価されます。自営業や法人役員は直近数年の確定申告書や決算書を基に判断され、収入の変化が激しい場合は平均的に評価される傾向です。
また、副業は継続性や証明書類がそろっていれば合算対象となる可能性があります。配偶者の収入を合算できる商品もあるため、世帯年収ベースでの検討も有効です。

年齢

金融機関によって基準は異なりますが、申込可能な年齢を20歳前後～65歳未満、完済時年齢を80歳未満とするケースが一般的とされています。高齢の場合、融資期間が短くなるため、月々の返済額が高くなってしまうでしょう。定年退職による収入減少や健康上のリスクなども懸念されるため、返済能力が低いと判断される恐れもあります。
一方、年齢が若い場合は長期間の融資を受けやすくなり、月々の返済負担額を軽減できる可能性が高いでしょう。ただし、若すぎると収入の安定性や経験不足を懸念されるかもしれません。
年齢だけでなく収入や社会経験なども踏まえて総合的に判断されるため一概にはいえませんが、30代～50代であれば有利に働きやすいとされており、安定した収入と十分な社会経験があれば多少若くても問題ないでしょう。また、年齢がやや高い場合でも配偶者や子どもとの連帯債務により対応できる可能性もあります。

職業

職業の安定性や雇用形態なども審査のポイントです。公務員や上場企業の正社員は安定性が高いため、優遇金利の適用を受けられる可能性があります。一方、中小企業の場合は企業の財務状況や業界の将来性も考慮されるため、決算書の提出を求められるかもしれません。
また、自営業や個人事業主の場合は直近数年の確定申告書と収入の安定性を証明する資料が必要になります。転職を考えている場合は転職前に融資を受けるか、転職先で1年以上の実績を作ってから申し込む方が有利でしょう。

保有資産

資産の保有状況も重要な要素です。預金や株式、投資信託など、金融資産を保有している人は万が一の際の返済余力があると判断されます。特に、換金しやすい普通預金や定期預金は高く評価される傾向です。
また、自己資金の割合も判断されます。物件価格の2～3割の自己資金があれば、優遇金利の適用や審査通過の可能性が高まるでしょう。自己資金が不足していても、親族からの借入や資産の売却などで調達できるケースもあります。

借入状況

借入状況も資金を貸し付けるかどうかを判断する重要な要素です。住宅ローンがある場合、その返済額も考慮して返済負担率が計算されるため、借入可能額に影響する恐れがあります。カードローンやリボ払いは高金利であるため、未払い分があると厳しく評価されるでしょう。自動車ローンや教育ローンは比較的影響しにくいですが、ローン残高が多い場合は注意が必要です。
また、信用情報としてクレジットカードの利用履歴や延滞の有無も確認される場合があります。借入がある場合は速やかに完済し、返済実績を積みましょう。

事業計画

アパートローンの審査には、事業計画書の提出が必要です。事業計画書では、家賃設定や空室率・年間収支のシミュレーション・将来の修繕計画・資金調達や返済計画などを記載します。
金融機関は計画書の内容を基に、申込者が事業リスクを正しく理解し、どのような対策を立てているか、計画が実現可能かどうかを判断します。市場調査に基づいて客観的なデータを使い、説得力のある事業計画書を作成しましょう。

金融機関は融資可能額を算定する際、積算評価・収益還元評価または返済負担率を基に判断します。借りられる金額を推測し、現実的な予算を立てましょう。

積算評価と収益還元評価

積算評価とは、不動産の価値を土地と建物に分けて計算し、合計して求める算出法です。土地は路線価や公示価格などを基に算出し、建物は再調達価額から築年数に応じた減価を差し引いて算出します。再調達価額とは、同じ建物を再度建築・購入するために必要な費用です。
また、収益還元評価とは不動産が将来生み出す収益を基に、現在の価値を算出する評価方法を指します。投資用不動産の評価に適していますが、収益予測は不確定要素があるため、想定する利回りや空室率によって評価額は変わるでしょう。
どちらの評価方法が使用されるかは金融機関によって異なりますが、都市銀行や地方銀行は積算評価を重視する傾向です。一方、ノンバンク系では収益還元評価を重視している金融機関もあります。申し込む際は、金融機関がどのような評価基準を用いているのか確認することが重要です。

返済負担率

融資可能額を判断するもう一つの指標として、返済負担率が挙げられます。返済負担率とは、収入に占める年間の返済額の割合です。アパートローンの場合、本業の収入に対する返済負担率を見る方法と取得する不動産から得られる想定家賃収入に対する返済負担率を見る方法があります。多くの金融機関では、両方の観点から返済能力を総合的に判断しているようです。
例えば、年収1,000万円の人が年間返済額200万円のアパートローンを組む場合、給与所得に対する返済負担率は20%となります。また、取得する不動産の想定家賃収入が年間400万円の場合、家賃収入に対する返済負担率は50%です。

そのほかの要素

積算評価・収益還元評価や返済負担率だけでなく、以下の要素も影響します。
・物件の立地
・物件の築年数と残存耐用年数
・借入者の年収や保有資産
・借入者の年齢
・他の借入状況
・自己資金の割合
・賃貸経営の実績
近年の金融機関は頭金を求める傾向です。以前は全額をローンでまかなうフルローンが組める場合もありましたが、現在は一般的に物件価格の2～3割程度の自己資金が求められます。

アパートローンには、金利上昇リスク以外にもいくつかの注意点があります。特に、フルローンや安易な借り換えはキャッシュフローを悪化させるリスクがあるため、慎重に検討することが望ましいでしょう。

長期プライムレートに気を付ける

アパートローンの多くは短期プライムレートを基準にしていますが、商品によっては長期プライムレートに連動するものもあります。長期プライムレートとは、銀行が企業に1年以上の資金を貸し出す際の最優遇金利です。短期プライムレートは、1年未満の貸出に適用される最優遇金利を指します。
近年は長期プライムレートが上昇傾向にあり、連動型のアパートローン金利も上がりやすい状況です。「当初〇年間は固定、その後は変動」といったタイプのローンでも、固定期間が終わると金利上昇の影響を受ける可能性があります。
短期プライムレートは政策金利の影響を受けやすく、日銀の金融政策に沿って動く傾向です。一方、長期プライムレートは市場金利の影響を受けるため、将来の利上げを見越して先に上昇することもあります。

融資期間は可能な限り長くする

融資期間は可能な限り長くすることで、月々の返済額の負担を減らせます。融資期間が長いとその分金利の影響を受けるため、利息の支払い総額は増えてしまうでしょう。しかし、無理に短期間での完済を目指すと家賃収入が想定より下がった場合、自己資金を取り崩して返済する必要があります。
一方、月々の返済額が少なければ賃貸経営が安定する可能性が高まるでしょう。返済が滞ると次に融資を受ける際も不利に働いて資金不足に陥る悪循環が生じる恐れがあるため、自己資金を厚くしておくことが望ましいでしょう。

事前準備を怠らない

計画を練らずに賃貸経営を始めると、審査に落ちて融資を受けられなくなったり空室が増えて家賃収入が減少したりするかもしれません。失敗を避けるためにも、事前に準備を進めましょう。
賃貸経営を始めるうえで、賃貸需要の確認や家賃相場の調査などは必要です。アパートローンの融資を受けるためには、資金調達、書類の準備、事業計画書の作成なども必要になります。

フルローンは避ける

フルローンは利用できる場合もありますが、リスクは高く、審査条件も厳しくなります。頭金がない分、借入額が大きくなり、毎月の返済負担も重くなるため、収支が悪化しやすくなります。ローン残高が売却価格を上回るケースもあり、その場合は自己資金で不足分を補う必要があります。借入額が大きいほど、金利上昇の影響も受けやすくなります。
また、フルローンでは物件購入以外の費用、例えば修繕費や固定資産税などの諸費用は自己資金で賄う必要があります。そのため、一定の頭金を用意したうえで無理のない資金計画を立てることが重要です。

金利上昇に備える

先述の通り金利は上昇傾向にあるため、金利上昇に備える必要があります。返済負担率に余裕を持った資金計画を立てたり、金利上昇を想定したシミュレーションをしたりしましょう。繰り上げ返済をするための資金を積み立てるのも効果的です。金利上昇リスクに備えることで、安定して賃貸経営を続けられます。

安易な借り換えは避ける

借り換えとは、現在借りているローンを別の金融機関で借り直すことです。より低金利の金融機関へ借り換えれば、返済総額を抑えられる可能性があります。
ただし、借り換えを行うと現在の金融機関との関係性に影響が出る場合があり、将来的な追加融資で不利に働くことも考えられます。
また、必ずしも審査に通るとは限らず、結果によっては時間や諸費用だけがかかってしまうケースもあります。さらに、借り換え時の手数料や返済期間の延長によっては、総返済額が増えてしまうこともあるため、慎重な判断が必要です。

返済負担を減らすためには、アパートローンの金利を下げる必要があります。複数の金融機関の比較検討や綿密な事業計画の作成などを行って、有利な条件でローンを組みましょう。

複数の金融機関を比較検討する

有利な金利で融資を受けるには、複数の金融機関を比較検討することが重要です。同じ融資額でも、金融機関によって金利は異なります。普段利用している金融機関以外にも相談し、事前審査で得た条件を他行との交渉材料として活用することで、より有利な条件を引き出せる可能性があります。

信頼できるハウスメーカーを選ぶ

アパートの建築を依頼するハウスメーカー選びも、金利条件に影響する要素の一つです。実績のある会社であれば、理想に近いアパートの建築を進めやすいと考えられます。
また、融資実績が豊富な金融機関を紹介してくれる可能性もあります。紹介により優遇を受けられる可能性もあるため、提携している金融機関の有無もポイントです。

実績をアピールする

返済や賃貸経営の実績をアピールすることで、金融機関からの信頼を得られる可能性があります。前回のアパートローンや住宅ローンなどを滞りなく返済していることをアピールして、信頼できる借入者であることを証明しましょう。
賃貸経営の実績をアピールする際は、入居率の高さや物件管理の適切さなどを数字で示すことが重要です。確定申告書や賃貸借契約書や管理会社からの収支報告書など、資料も提出すると経営手腕を証明できます。

綿密な事業計画を作成する

金融機関が融資を行ううえで最も懸念するのは貸し倒れのリスクです。滞納のリスクが低く、安全性の高い事業だと判断してもらえれば、金利交渉は有利に進むでしょう。
そのため、綿密な事業計画の作成が重要です。周辺の家賃相場や空室率を基に、保守的なシミュレーションでも十分な利益が出ることを示しましょう。
また、所有地の近辺で開発計画が進んでいたり逆に企業が撤退を検討していたりすると、賃貸需要に大きな影響を与えます。そのため、ハウスメーカーや建築会社へ相談して土地の将来性も調べましょう。将来の収益性も見込んだ計画を立てることで、信頼性が高まります。

アパートローンの金利は低水準で推移していましたが、近年は上昇傾向にあり、2026年以降も上昇傾向が続く可能性も指摘されています。金融機関によって異なりますが、都市銀行では約1～2%、地方銀行では約1.5～2.5%が相場です。
アパートローンを組む際はフルローンや安易な借り換えを避け、金利上昇リスクに備えるようにしましょう。複数の金融機関の比較検討や綿密な事業計画の作成を行うと、有利な条件でローンを組める可能性があります。金利上昇リスクを踏まえて資金計画を立て、安定した賃貸経営を実現しましょう。