アパート売却に確定申告は必要？アパート相場や税金計算を解説

アパートを売却する方法は、「買取」と「仲介」の2つです。それぞれ特徴があり、売却までの早さや価格、売却先（購入者）に違いがあります。ここでは、買取・仲介について、特徴と違いを押さえておきましょう。

不動産会社に「買取」を依頼する

買取は、不動産会社が直接アパートを買い取る方法です。つまり、アパートの売却先は買取を行う不動産会社になります。不動産会社はアパートを買い取った後、リフォームやリノベーションを行い、不動産価値を高めてから第三者に販売するのが基本です。
買取の大きなメリットは、買主を探す手間を省くことができ、売却手続きがスムーズに進むことです。現金化が早いため、時間に制約がある方や資金繰りが厳しい場合などに向いています。ただし、買取は仲介よりも買取価格が3〜4割程度安くなる傾向にあるため、価格と売却スピードのどちらを重視するか、よく考えることが大切です。
買取の流れとしては、まず不動産会社に査定を依頼し金額の提示を受け、売買契約の後に決済と引き渡しが行われます。

不動産会社に「仲介」を依頼する

アパートを含め、不動産売却では、仲介が選ばれるケースが多い傾向にあります。価格を重視して売却したい場合は、仲介を選ぶとよいでしょう。仲介は、不動産会社に依頼してアパートの買主を探してもらう方法で、購入希望者との交渉や契約をサポートしてもらえるため多くのオーナー様が利用しています。基本的に不動産市場の相場に準じた売却価格で成約することから、市場価格に近い金額で売却できる可能性がある点がメリットです。
ただし、仲介を依頼するという特徴から、売却までに時間がかかることを意識しておかなければなりません。販売を始めてすぐに売れるケースもありますが、半年経っても売れないこともあります。
仲介の流れは、買取よりも多少複雑です。不動産会社に査定を依頼し金額を提示された後は、媒介契約を結び販売活動を始め、買主と売買契約を締結します。その後、買主へアパートが引き渡され、売却が完了します。

アパート売却時にかかる税金は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「消費税」の4種類です。税金の内容と課税の条件を把握することで、理解度を高められます。税金によっては軽減税率が適用される場合もあるため、自身の状況と納税すべき税目を照らし合わせて、納付する税額を確認しましょう。

印紙税

印紙税は、契約書や領収書といった課税文書を作成した際に課される税金です。アパート売却の場合、不動産売買契約書に記載された売買金額に応じて、その税額分の収入印紙を貼り付けて納税します。
印紙税額は、課税文書の種類や契約金額ごとに決まっており、買主と売主で契約書を2通作成したときは2通分の印紙税が課税されるため、それぞれ1通ずつ負担することになります。
現在、不動産売買契約書については、税額の軽減措置を受けられるケースがあります。軽減措置の対象になるのは、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの期間に作成された課税文書です。

登録免許税

不動産登記の際に発生する税金が登録免許税です。登録免許税の税額は、不動産を取得した要因や登記の種類によって変わります。アパートの売却では、抵当権の抹消登記を行うときに売主側が登録免許税を負担します。抵当権は自動で抹消できないため、アパートに抵当権を設定している場合は、抵当権の抹消手続きを行わなくてはいけません。
登録免許税の計算式は以下の通りです。
登録免許税額＝固定資産税評価額×税率
なお、抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき「1,000円」です。所有権移転登記で発生する登録免許税については買主が負担しますが、契約によって異なる場合があるため、不動産会社に契約内容を確認した方が良いでしょう。登記手続きを司法書士へ依頼したときは、依頼に対する報酬もかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産などを譲渡した際に発生した所得に対して課税される税金です。不動産の所有期間によって税率が異なり、アパート売却でかかる税金の中では、負担が大きくなる傾向にあります。譲渡所得に税率を乗じて税額を算出することから、売却損失が発生した際は税金がかかりません。
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
課税譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
アパート売却でいう「取得費」とは、アパートの購入代金と、購入にかかった費用の合計額です。「譲渡費用」は、アパートを売却するために発生した費用を指します。
例えば、所有期間が6年で（所有期間5年超）アパートの譲渡価額が6,000万円、取得費が4,000万円、譲渡費用が300万円だったときの譲渡所得はいくらになるでしょうか。なお、所有期間が5年を超えると（譲渡した年の1月1日時点で判定）、長期譲渡所得の税率が適用されます。
6,000万円－（4,000万円＋300万円）＝1,700万円（課税長期譲渡所得金額）
上記、課税長期譲渡所得金額1,700万円に対して、所得税15％を乗じて所得税額を算出し、その所得税額に復興特別所得税（所得税額の2.1％）が課税されます。加えて、住民税5％が別途課税される仕組みです。

消費税

アパートの売却時、消費税が課税されるのは建物部分のみで、土地部分には消費税が発生しません。アパート売却の際にかかる仲介手数料や土地の測量費、司法書士に支払う報酬などは、消費税の課税対象になります。消費税率は一律であることから、取引の金額が高額になるほど消費税も高くなるため注意が必要です。

アパート売却では、税金以外にもさまざまな費用が発生します。そのため、売却によって得られた利益をそのまま受け取れるわけではありません。税金以外の費用を事前に把握し備えておくことで、スムーズな売却が可能になるでしょう。
ここでは、アパート売却で税金以外にかかる費用を解説します。

仲介手数料

不動産売却の仲介を依頼したときに、不動産会社へ支払う成功報酬が仲介手数料です。売却にかかる諸費用の中では、特に大きな割合を占めるといえます。 仲介手数料は法律によって上限が決められており、売却価格により計算式が異なるのが特徴です。
売却価格が200万円以下
（成約価格×5％）＋消費税
売却価格が200万円超～400万円以下
（成約価格×4％＋2万円）＋消費税
売却価格が400万円超
（成約価格×3％＋6万円）＋消費税
アパート売却では、多くのケースで売却価格は400万円を超えるでしょう。仲介手数料を支払うタイミングは基本的に、売買契約時と物件の引き渡し時に半額ずつですが、契約内容により異なります。仲介を不動産会社に依頼する際は、手数料の金額と支払いの時期を必ず確認しましょう。

抵当権抹消登記の費用

売却するアパートにローンが残っている場合は、抵当権を抹消する手続きが必要です。登記手続きは司法書士に依頼するのが基本で、依頼の際は報酬を支払わなければなりません。司法書士への報酬に加えて、登記申請には登録免許税も発生します。
登録免許税は、不動産1件につき1,000円と定められており、土地1筆と建物1棟であれば、登録免許税は合計で2,000円となります。司法書士への報酬は事務所によってそれぞれ異なりますが、1万円〜2万円程度が相場です。登記に関する費用は、残代金の決済時に支払います。

測量費

土地付きでアパートを売却する場合、その土地の境界を明確にするために、土地家屋調査士による測量が必要になるケースがあります。測量費の相場は、40万円〜80万円程度です。ただし、金額は状況によって異なり、土地の面積が広いほど費用も多くかかります。土地の形状が複雑だったり、隣地の数が多かったりする場合も、測量に手間と時間がかかることから、費用が高くなる傾向にあるようです。

解体・撤去の費用

売却するアパートの状態によっては、解体して更地にするための解体費用や、不要な家具などの残置物を撤去するための費用がかかることがあります。また、建物が老朽化している場合には、修繕費が発生するケースもあるため注意しましょう。解体や撤去の費用は、数十万円〜数百万円ほどかかることも考えられます。費用が高額になる可能性も考慮し、前もって見積もりを取っておくと良いでしょう。

アパートの売却では、売るタイミングが重要です。売却の時期によっては、数百万円の差が生まれる可能性があります。また、アパートの築年数や収益性も、物件の価値に影響を与えるため注意しなければなりません。
高く売却するには、これらの要因のほか、不動産市場の相場や金利の動向なども考慮が必要です。ここでは、アパート売却に適したタイミングを押さえておきましょう。

収益物件の需要が高い

収益物件（賃貸物件）の需要が高まるのは、新生活が始まる1月〜3月頃や、転勤が多い9月〜10月の時期です。これらのシーズンでは、不動産会社が入居者を確保しやすい物件を探していることが多く、アパート売却がスムーズに進められる可能性が高まります。
反対に、夏場や年末は収益物件の需要が落ち着く時期です。売却が完了するまで時間がかかるケースもあるため、できるだけ短期間で売却を進めたい場合、需要が高まる繁忙期に合わせて売り出すのが良いでしょう。

入居率と空室率も影響する

物件の入居率が高い状態を維持できていれば、収益物件としての評価も高まるでしょう。入居率が高いアパートは、売却時に買主を見つけやすく、高値で売却しやすいとされています。満室で稼働していれば、買主は十分に家賃収入を得られるようになるため、買主にとっては魅力的な物件です。高値での売却を希望するのであれば、なるべく空室が少ないタイミングで売却しましょう。
賃貸アパートなどの収益物件は、その収益性が重視されるため、入居率が高い状態での売却が重要といえます。しかし、空室が続き赤字のリスクが高まっている場合、早めの売却によってオーナー様の損失を抑えられる可能性もあります。こういった状況で売却を進める際は、空室対策を行っておく必要があります。

物件の築年数が一定年数を超えていないとき

建物の築年数は、不動産売却においては買主の重要な判断基準となります。通常は、新築や築年数が比較的浅い物件ほど、金融機関からの融資が受けやすく、買主が見つかりやすいうえに高値で売れる傾向にあります。需要や売却価格の差が大きくなりやすい、具体的な築年数は20年です。築20年は、建物の劣化や設備の交換が必要になる目安とされる時期であるため、20年を超えると、物件価値が下がる傾向があります。
木造アパートの場合は、法定耐用年数は22年と定められています。融資の際の評価基準になるケースも多く、築20年を超えると、売却が難しくなるケースもみられます。修繕を考えたとき、多額の費用が発生する可能性を考慮し、出費が大きくなる前にアパートを売却することも手段の1つです。
築30年を超えるアパートであっても、立地や周辺環境によっては物件価値を高めることも可能です。 しかし、老朽化が進んでいる場合、買主が探しにくくなるため注意しましょう。

周辺環境の変化などで相場価格が上昇している

不動産価格は、エリアの再開発や金利、景気などによって変動するのが特徴です。アパートの近隣に大型商業施設や学校ができたり、交通インフラが整備されたりすると、地価やアパートの売却価格も上昇しやすくなります。
金利が低くなると、買主は不動産投資ローンを組みやすくなるため、売却の需要が高まります。そのため、不動産価格が上がりやすくなるのです。反対に、金利が高くなると、売却の需要が下がり価格も下落する可能性が高まります。

アパートの所有期間が5年を超える

アパートを売却して譲渡所得が発生したときは、所得税と住民税が課税されます。 アパートを売却した年の1月1日時点で、土地や建物の所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、税率が変わります。
長期譲渡所得の税率は、所得税は「15％」、住民税は「5％」です。短期譲渡所得の方は、所得税が「30％」、住民税が「9％」と定められています。
長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率に約2倍の差があるのが特徴です。売却益が大きく見込めるのであれば、アパートの所有期間が5年を超えたタイミングで売却すると良いでしょう。節税につながるうえ、手元に残る収益も増やせます。

ライフステージの変化

オーナー様自身のライフステージが変化した場合も、売却の理由につながります。被相続人から相続したアパートの管理が難しい、子どもの教育費や老後資金を確保したいといったケースなどです。将来の資産確保やリスク削減のためにアパートを売却するのは、資産活用につながるといえます。

アパート売却の際は、売却相場を調べることが大切です。相場を調べるには、不動産の情報サイトやポータルサイトを利用すると良いでしょう。これらのWebサイトは物件の築年数や面積、エリアなどを自由に指定して検索できるため、売却したいアパートと条件が近い物件の売却価格を確認できます。
相場がわかる具体的なWebサイトは以下の3つです。相場は、売り出し価格を決めるときの参考にできるため、売却活動を始める前に調べておきましょう。

不動産流通機構「レインズ」

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構によって運営されているシステムです。Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）という頭文字を取って付けられた名称で、主に不動産会社の間で物件の情報を共有するために利用されています。
一般向けに公開されているものは、「REINS Market Information」です。これも、不動産流通機構が運営しているWebサイトになります。このサイトでは実際のアパート売却の事例を閲覧でき、築年数やエリアだけでなく、駅からの距離や間取りなどの細かい情報を検索条件に入力して調べることが可能です。
レインズには、不動産取引のデータが数多く蓄積されています。これらの情報を参考に適正な価格を調査することができるため、アパート売却の参考情報として活用しやすいでしょう。ただし、掲載されている事例は直近1年分しか閲覧できません。
なお、レインズは全国で東日本・中部・近畿・西日本に分かれており、これら4つをまとめた通称となっています。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」

国土交通省が運営する不動産情報ライブラリは、不動産の取引価格や周辺の施設情報、地価公示、都市計画情報などを閲覧できるWebサイトです。アパート・マンションの売却事例と成約価格を、過去5年間に渡って調べられます。具体的に確認できる情報は、物件の間取りや面積、最寄り駅、取引総額や改装の有無などです。
過去5年分のデータによって、売却したいアパートの近辺にある物件の売却相場を把握でき、現在、価格が上昇している傾向にあるかを判断できます。ただし、不動産情報ライブラリはレインズのように条件を細かく絞り込むことができません。そのため、オーナー様自身で物件に関する情報を取捨選択する必要があります。レインズと併用して利用することで、より詳しく相場を把握できるでしょう。

不動産投資のポータルサイト

不動産投資ポータルサイトは、不動産に特化したWebサイトであるため、掲載数も多く参考になります。売却したいアパートと条件が近い物件が、どのくらいの価格で販売されているか確認することが可能です。
ただし、こういった民間のWebサイトは、不動産情報ライブラリなど国が調査したデータよりも、信頼性が劣る点に注意が必要です。また、ポータルサイトに掲載されている価格は売却希望価格であり、実際の売却価格ではない可能性があります。そのため、実際の価格は掲載されているものよりも、少し低めと見た方が良いでしょう。

売却相場は、大まかな金額を計算してみることも可能です。具体的な計算方法としては、以下の3つが挙げられます。

収益還元法

収益還元法では、収益性に基づいて価格を算出します。売却するアパートが、将来どれだけの収益を生み出すのか評価し、現在価値に還元して計算するのが特徴です。収益還元法は、「直接還元法」と「DCF（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法」の2種類に分けられます。
直接還元法
賃貸経営で発生した純収益を、還元利回りで割って算出する方法です。計算式は以下の通りです。
不動産価格（収益価格）＝1年間の純収益÷還元利回り
純収益は、家賃収入から必要経費を差し引いて算出します。必要経費は主に、人件費や税金、管理費、修繕費などです。
還元利回りは投資額に対する年間利益の割合で、数字が大きいほど収益性が高いことがわかります。アパートの還元利回りの相場は、おおよそ4〜7%です。「1年間の純利益÷対象不動産の購入価格×100（%）」で還元利回りを計算できます。
DCF法
将来得られる不動産の収益（キャッシュフロー）を、一定の割引率を用いて現在価値に換算し、その合計で不動産価格を評価する方法です。将来の収益だけでなく、最終的な売却価格も含めて現在価値に割り引いて算出する点が特徴になります。計算式は以下の通りです。
不動産価格＝年間の純収益における現在価値の合計値＋将来の売却価格の現在価値

原価法

原価法は、実際の取得コストや投資した資本に基づき、物件の価格を算出する方法です。原価法によって求めた金額は、「積算価格」と呼ばれます。積算価格は、土地と建物をそれぞれ分けて評価し、合算して算出します。
積算価格＝土地価格＋建物価格（減価修正後）
建物価格は、以下のように算出されます。
建物価格＝再調達価格×延床面積×残存年数÷耐用年数
再調達価格とは、現在と同じ場所に同じ建物を新しく建てた際にかかる費用のことです。残存年数は、耐用年数から築年数を差し引いて計算します。耐用年数は、建物の構造や利用目的に応じて定められており、木造住宅の場合は22年、鉄筋コンクリート造であれば47年です。

取引事例比較法

取引事例比較法は、売却したい不動産と条件の似た取引情報を収集し、それらを比較しながら価格を算出する方法です。過去の取引における価格や条件を参考に、アパートの価値を見積もります。取引事例比較法の計算式は以下の通りです。
不動産価格＝取引事例の価格×事情補正率×標準化補正率×地域要因格差補正率×個別要因格差補正率
取引事例比較法では、実際の取引事例から大まかな市場価値を推定することから、客観的な価値を算定できます。そのため、取引事例比較法で算出する際は、多数の取引事例を収集することが重要です。

相続したアパートの売却を考えている場合、3年以内に売却しないと税金面のリスクが発生する恐れがあります。具体的には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が利用できなくなるリスクです。なお、「事業用の資産を買い換えたときの特例」には相続開始から3年以内という期限はなく、買換資産の取得・事業供用に関する別の期限が定められています。

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できなくなる

相続や遺贈により取得し、相続税が課税された財産を、一定期限内（後述）に売却すれば、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を利用できる場合があります。この特例では、支払った相続税のうち、一部を取得費に加算できるため、売却益から算出する所得税に関して節税が可能です。
すでに述べたように、この特例の期限は、相続開始翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過するまでと定められています。そのため、相続から3年以内の売却でないと損をする、とされているのです。

「事業用の資産を買い換えたときの特例」が適用できなくなる

個人が事業用に供している特定の地域内にある土地や建物を譲渡し、一定期間内に土地や建物といった買換資産を取得したとき、取得日から1年以内に事業用に供した際は、譲渡益にかかる課税の一部を将来に繰り延べできます。この仕組みが、事業用の資産を買い換えたときの特例です。
例えば、被相続人からアパートを相続したものの、賃貸経営を継続できないために近隣で新しい物件に買い換える場合は、この特例を利用できます。期限の条件は、買換資産を取得した日から1年以内に事業用に供することです。取得後1年以内に事業用に供しなくなったときは、特例は原則適用できません。なお、この特例には相続開始から3年以内という期限はなく、買換資産の取得・事業供用に関する期限（前述）を守ることが重要です。

アパートやマンションといった不動産の売却価格は、物件の条件や市場状況など、いくつかの要素が合わさることで決定されます。アパートの売却相場は、立地や入居率、築年数などの要因によって変動するのが特徴です。売却価格に影響する要素を押さえることで、アパートがどのくらいの価値になるのか、把握しやすくなるでしょう。
以下では、アパートの売却価格が決定する要素を4つに分けて解説します。

立地条件

アパートの売却価格を左右する大きな要素の1つは、立地条件です。物件が駅から近いか（徒歩分数）、スーパーや病院、学校といった生活に必要な施設が近隣にそろっているか、治安や周辺環境が良好かといった状況を確認する必要があります。
特に、駅からの距離が近い物件は売却相場が高いのが特徴です。立地条件が良いほど、入居希望者が集まりやすく、物件としての価値も高く評価されます。
また、物件の所在地も立地に影響します。同じ都道府県内でも、所在地がある市区町村が異なることで、売却価格も大きく変動するケースがあるのです。利便性が良く、暮らしやすいエリアの方が不動産の価値は高めになる傾向にあります。

入居率や利回り

収益物件であるアパートを売却する場合、安定した収益性が確保できるかが、売却価格を決める判断基準になります。具体的には、安定した家賃収入があること、利回りが良いこと、設定している家賃が相場と大きくずれていないことなどです。入居率や利回りが良好であると、買主は魅力的な物件であると判断するため、価格も上がりやすくなります。

築年数・建物の状態・間取りなど

アパートの築年数が浅いと、修繕費の負担が大きくないと判断されやすく、売却価格は高めに評価されます。築年数だけでなく、物件の管理状態やメンテナンスの有無も重要です。築古のアパートでも、修繕やリフォームがしっかりしていれば、買主に対して安心感を与えることができるでしょう。このほか、間取りや建物の構造も売却価格に影響します。
アパートは、建物の構造によって耐用年数が異なります。鉄筋コンクリート造（RC造）は木造よりも耐久性が高く、長期的に安心して保有できる物件として評価されやすいため、同一の条件であれば、RC造のアパートは木造アパートより売却相場が高くなるケースが多いようです。また、単身者向け・ファミリー層向けなど、入居者の需要に合った間取りであるかも価格に影響を与えます。

相場・取引事例・市場や景気の動向

同じエリアにあるアパートが、過去にどのくらいの価格で売却されたかどうかは、取引事例を確認することで把握できます。不動産会社は、取引事例比較法を用いて査定を行うため、アパートの近隣の取引事例を知っておくことで、アパートが適正価格で評価されているか判断できるでしょう。
また、不動産市場の流れも売却価格に影響します。金利が低い時期は融資を受けやすくなることから、投資の需要が高まります。反対に、景気が悪化すると買主が少なくなり、売却価格が下がるケースがあるのです。このように、物件の状態や立地だけでなく、市場動向による売却のタイミングも重要となります。

アパートをスムーズかつ有利な条件で売却するには、事前の準備が必要不可欠です。必要書類を用意したり、確認事項を把握しておいたりなど、準備をしっかり整えておくことで買主から信頼を得やすくなり、売却を有利に進めやすくなります。不要なトラブルを避けるためにも、売却前の準備と確認しておきたいポイントを押さえておきましょう。

必要な書類を用意する

アパート売却の際は、手続きにさまざまな書類が必要となります。早めに用意しておくことで、買主との契約をスムーズに進められるでしょう。
売却時に用意する主な書類
登記簿謄本
固定資産税評価証明書
建築確認済証・検査済証
建物図面・間取り図
公図

アパートの収益性・賃貸契約状況を確認する

アパートの収益性が安定しているかどうかは、買主が注視する要素の1つです。そのため、現在の入居率や家賃収入の実績、修繕の履歴などの情報を整理しておくと良いでしょう。収益性については、具体的な数字や記録にして示すことで、取引の際に買主に対して安心感を与えることができます。また、法的な権利関係を整理するために、入居者との賃貸契約書の内容も確認しておきましょう。

ローン残債と抵当権の有無を把握する

ローンの残債や抵当権の有無も確認します。金融機関から借りたローンが残っている場合は、現在の残債額を把握しておきましょう。売却価格で残債を完済できないと、収支がマイナスとなってしまいます。その際は、自己資金から補填して返済するといった対応が必要です。これらを事前に確認しておかないと、契約の直前で手続きが停止してしまう可能性があります。金融機関が抵当権を設定しているときは、売却前に抵当権抹消の手続きを行わなくてはなりません。

修繕・管理状況をチェックする

建物の状態は、売却時に重視されるポイントです。外壁や屋根にひび割れや劣化している部分はないか、水回りや電気設備に故障・不具合がないか、階段や廊下などの共用部分は清潔かどうかを、事前に確認しておきましょう。築古アパートの場合、リフォームが必要かどうかも含めて状態をチェックしておくことで、価格交渉の際に説明しやすくなります。

アパートの周辺環境や将来性を調査する

アパートが建つエリアの周辺環境とその将来性は、売却価格に影響します。近隣で大型商業施設や公共施設が新しく整備される、新駅が開業する計画があるなど、将来的な人口動態や需要を予測・把握することが大切です。こういった情報を前もって把握しておくことで、買主側のメリットを説明できるため、売却を有利に進めやすくなる可能性があります。

税金などの費用がどのくらいか押さえておく

アパートの売却では、仲介手数料や登記費用といった費用がかかるうえ、譲渡益が発生した場合には譲渡所得税や住民税も課税されます。売却時にかかる費用・税金がいくらなのか、事前に把握しておくことで、資金計画を考えやすくなるでしょう。

アパートを売却する際の順序を理解しておくことで、スムーズに手続きを進めやすくなるでしょう。ここでは、売却の基本的な流れを解説します。

1.売却の目的を整理する

相続したアパートを現金化したい、老後のための資金を確保したいなど、物件を売却したいと考える理由と目的を整理しましょう。このように、売却の目的を明らかにすることで、希望の価格や売却の流れも見えてきます。

2.不動産会社に査定を依頼する

目的の整理後は、不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社の規模や実績などにより、売却価格に差が出る可能性があるため、依頼は1社だけでなく、複数の不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。査定の依頼時は、建物図面や公図といったアパートに関する資料を用意しておくと、より詳細な査定を受けやすくなります。

3.売却方法を決める

アパートの売却方法には、仲介と買取があることはすでに解説しました。不動産会社と契約する前に、どちらかの売却方法を選びましょう。
仲介は、相場に近い価格で売れる可能性が高い反面、売却までに時間がかかる点がデメリットです。 買取は、不動産会社が直接購入するため売却完了まで時間がかかりません。しかし、売却価格が相場より低くなる傾向があります。価格とスピードのどちらを優先するかがポイントです。

4.不動産会社と媒介契約を締結する

仲介を選んだ場合は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。それぞれ、依頼できる業者数や契約期間、報告義務などが異なります。
例えば、一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できるため、3種類の中では自由度が高い契約形態です。一方で、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、複数ではなく1社のみに依頼が可能な契約となっています。なお、どの媒介契約でも、支払う仲介手数料は一定です。

5.販売活動・購入希望者との交渉・条件の調整を行う

媒介契約の締結後は、不動産会社が販売活動を開始します。具体的な販売活動は、不動産ポータルサイトへの広告掲載、買主の内覧案内、問い合わせの対応などです。不動産会社によって販売方法は異なるため、取り組み内容は確認しておきましょう。
売却活動自体は、基本的に不動産会社に一任します。オーナー様側で建物の共用部分を掃除したり、物件のアピールポイントを伝えておいたりすると、買主へ良い印象を与えられるでしょう。

6.買主と売買契約の締結する

提示された価格と売買条件に納得できたら、契約内容や手続きに関する話し合いを行い、必要書類を用意して売買契約に進みます。
契約時は、不動産会社から重要事項の説明が行われ、その後に売買契約書を取り交わし、手付金を受け取る流れです。契約書の内容を十分に確認し、双方が合意します。内容に不明点があれば、その場で質問しましょう。なお、売買契約書のフォーマットは決められておらず、自由に作成できます。
売買契約書に記載する内容
建物の面積・間取り
物件の権利者の詳細
売却価格
手付金額
支払い日
公租公課の精算
ローン特約
所有権の移転・引き渡し日
引き渡し前の物件の滅失・毀損
付帯設備等の引き渡し
負担の消除
契約不適合責任
特約事項

7.決済・引き渡しを進める

契約成立後は、指定された期日に代金が支払われます。ローン残債がある場合、売却代金を使って一括返済した後に抵当権の抹消登記を行い、アパートを正式に引き渡すことになります。なお、決済・引き渡しが行われる当日は、売主・買主双方の代理人である、不動産会社や司法書士が立ち会うケースがほとんどです。

8.税金・確定申告の対応を行う

売却完了後は、翌年に確定申告を行います。申告期間は、原則として売却した翌年の2月中旬〜3月中旬です。売却益が発生すると、譲渡所得税や住民税が課税されますが、特例や控除によって節税できる可能性があるため、税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。確定申告が必要なケースで申告を行わなかった場合、加算税や延滞税が発生する可能性があるため注意しましょう。

アパートの売却は、大きな金額が動く取引です。注意点を事前に把握しておくことで、リスクを回避しつつ有利な条件での売却を目指せるでしょう。

オーナーチェンジでは権利関係を整理しておく

入居者がいる状態でアパートを売却し、買主が賃貸経営をそのまま引き継ぐことを「オーナーチェンジ」といいます。買主が購入後すぐに家賃収入を得られるため、投資用物件として需要が高いこと、売却活動中も売主に家賃収入が入ることがオーナーチェンジのメリットです。
デメリットとしては、入居者がいるため部屋を内覧できず、購入希望者が物件の状態を詳しく確認できない点が挙げられます。修繕が必要な箇所を隠して売却したり、家賃を滞納している入居者がいたりすると、買主から損害賠償を請求される可能性があります。
オーナーチェンジの場合は、建物の状態や入居者の情報を正確に伝え、権利関係の引き継ぎをスムーズに進めることが大切です。

立ち退き交渉は貸主の都合では難しい

空室の状態でアパートを売却したい、建物を取り壊して更地での売却を考えているといった場合、入居者に立ち退き交渉を行う必要があります。しかし、借地借家法によって入居者の権利は手厚く保護されており、正当な理由がなければ貸主の都合での立ち退きは認められません。立ち退きを行う際は、入居者に立ち退き料を支払う、弁護士に交渉を依頼するといった対応が必要です。

築30年以上のアパートを売却するときは対応が必要

築30年を超えたアパートは、住宅ローンを組みにくいといった理由で売却が難しい傾向にあります。そのため、更地にした状態で土地を売却する、リフォームやリノベーションを行ってから売却するなどの対応を考えなければなりません。
建物が老朽化している場合は、更地にする、あるいはリフォーム・リノベーションを行うなどの方法も考えられますが、費用が高額のため費用対効果の確認が必要です。また、更地では土地に対する固定資産税の軽減措置が受けられなくなることから、節税につながらなくなるデメリットもあります。

アパート売却に強い不動産会社を選ぶ

アパート売却を成功させるためには、売却に強い信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。不動産会社のWebサイトで投資用物件の取引実績を確認したり、複数社に査定を依頼して知識や提案力を比較したりと、取引を安心して任せられるかどうか確認しましょう。また、依頼する不動産会社の担当者については、不動産に関する知識だけでなく、人柄やコミュニケーション力もチェックすると安心です。

アパート売却では売却価格が高くなりやすく、譲渡所得税が高額になるケースがあります。少しでも手元に売却代金を残すためには、節税につながるポイントを押さえたり、特例制度を活用したりすることが重要です。

計上できる経費は全て計算する

譲渡所得税を抑えるには、計上できる経費は漏れがないよう全て計算しましょう。譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出するため、差し引く費用の額が大きいほど課税対象が少なくなり、税額を抑えられます。
ただし、抵当権の抹消にかかる費用は、譲渡費用には該当しません。このほか、譲渡費用に含まれない費用があるため、経費を計上する際は注意しましょう。

不動産の所有期間が5年を超えてから売却する

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となります。長期譲渡所得と短期譲渡所得では、税率がおよそ2倍変わるため、譲渡所得税を抑えるには、長期所有の要件を満たしてから売却すると良いでしょう。

「事業用の資産を買い換えたときの特例」を利用する

この特例は先にも述べた通り、事業用の土地や建物を譲渡したとき、一定期間内に買い換えた場合に適用できる制度です。特例を受けると、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができますが、非課税になるわけではありません。
事業用の資産を買い換えたときの特例を適用できる要件
譲渡資産・買換資産が両方とも事業用である
特例を受ける資産について他の特例の適用を受けていない
取得した日から1年以内に買替資産を事業用に使用する
買替資産が土地の場合、譲渡した土地の面積の5倍以内の面積である
売却資産と買換資産の組み合わせによって、適用要件は変わります。そのため、特例の適用を検討する際は、売却前に税理士などの専門家へ相談しましょう。なお、特例の適用時は確定申告が必要になります。

アパートを売却する際には、譲渡所得税や登録免許税といった税金のほか、仲介手数料、抵当権抹消登記の費用などがかかります。アパート売却で失敗しないためにも、こういった税金や費用について把握しておくことが大切です。特に、譲渡所得税は高額になるケースが多いため、仕組みや計算方法を確認しておくと良いでしょう。
また、アパートの適切な売却の時期は、不動産によって異なります。売却の際は、不動産に強い税理士などの専門家に相談し、事業用の資産を買い換えたときの特例などの節税対策も検討しましょう。