不動産投資に失敗する人の特徴は？失敗しないために成功者の事例に学ぶ

どのような投資にもリスクは存在しますが、不動産投資に失敗してしまう人には特徴があります。失敗に共通するケースは以下の通りです。

不動産投資に関しての勉強を怠っている

「投資に関係する不動産や情報を不動産会社に任せ、投資した物件の管理は管理会社に依頼する」ため、不動産投資の勉強をする必要はないと考えてはいないでしょうか。自分から学ばないと何もかも人任せになってしまうケースが多く、投資が失敗しやすくなります。

不動産投資の勉強をすることで、投資に役立つ知識が身に付きます。勉強を怠ると、不動産の価値を判断するのも難しくなるでしょう。投資物件の価値を客観視できないと、相場よりも高い金額で物件を購入してしまったり、売却のタイミングが判断できなかったりといった状況につながります。

行動しようとしない

不動産投資では不動産業者や金融機関、管理会社といった関係者と深く関わります。たとえ信頼できる相手であっても、受け身の姿勢で全てを鵜吞みにし、人任せにしては失敗を招いてしまうでしょう。自分で考えて判断し、自分の意志で行動できる方でなければ、不動産投資は難しいといえます。

また、自分から不動産や投資に関する情報を集めることも大切です。情報収集を怠ると、収益を上げられる場面の判断ができず、不動産市況の把握が難しくなります。

無計画である

しっかりとした計画を立てずに投資を始めることで、失敗のリスクが高まります。

不動産投資は長期間で運用するケースが多く、賃料収入などによる収益が得られる一方で、運用期間中には修繕費やローンの返済費といった支出も発生します。計画の見立てが不十分であると、想定外の出費に対応できなくなり、運用がうまくいかなくなってしまうのです。 また、運用期間中に空室が増えたり、自然災害に見舞われたりする可能性があります。
不測の事態にも対応できるよう、出費がどのくらいになるか、いくら赤字になったら物件を売却するのかを想定しておくことが大切です。

運用期間中には予算と実績を比較し、立てた計画の見直しも定期的に行わなければなりません。計画通りに進行しているかどうかも、注意して確認します。

積極的に不動産投資の勉強や情報収集を行い、綿密な運用計画を立てても、不動産投資の営業トークによって投資に失敗してしまうケースが少なくありません。
ここでは、不動産投資でよくある営業トークを4つ紹介します。相手の発言を受け身で聞かず、内容をきちんと確認するようにしましょう。

「銀行に預けるよりも、不動産に投資した方がお金が増えます」

銀行預金の金利が低いのは事実で、預金するよりも投資にお金を回した方が良いという意見は間違ってはいないでしょう。しかし、不動産投資で必ず資産が増えるわけではありません。投資に失敗すれば余計に資産が減るでしょう。

金利の低さはローリスクを表します。資本市場では、金利が高いほどハイリスクになるのです。不動産投資で利回りが良いと言われたら、ハイリスクハイリターンな投資であることを理解しておきましょう。

「サブリース契約だから安心ですよ」

サブリースとは、物件を所有するオーナーから賃貸物件を借り上げ、入居者に転貸する契約です。サブリースによって入居の有無に関係なく、オーナーにはサブリース会社から賃料が支払われます。

サブリース契約は賃貸経営の空室リスクを回避できるとされていますが、一定期間が過ぎると家賃の見直しが行われるケースが多くあります。そのため、一定の賃料収入が必ず保証されるとは限らないのです。

「生命保険の代わりになります」

ローンを組んで不動産投資を行う場合、団体信用生命保険（団信）に加入できます。団体信用生命保険とは、ローン返済中に死亡あるいは高度障害を負った場合に、ローンの借入残高をなくす保険です。この保険に加入すれば残りのローンはなくなり、不動産を資産として残せます。

しかし、ローンを組んで不動産投資を行い、生命保険の代わりにするということは、借金をして生命保険に加入することと変わりません。家族のためにお金を残したいのであれば、通常の生命保険への加入をおすすめします。

「将来の資産や年金の代わりにもなりますよ」

将来の資産形成のために、不動産投資を勧めてくる営業担当は多くいます。不動産投資ではローンを組んで運用する方が大半ですが、ローン完済後にどれくらいの資産価値が物件に残っているかが問題です。

新築で30年のローンを組んだ場合、首都圏や都市部ではない地方では、築30年以上の物件に資産価値を見いだすのは難しいでしょう。空室を発生させないために家賃を下げて入居者を募集したとしても、入居希望者が集まらないケースがあり、十分な収益を生み出すことが困難になります。

不動産投資に失敗してしまう理由はさまざまです。その中で、失敗につながりやすいケースは以下の10個になります。不動産を順調に運用するためにも、失敗の事例を把握しておきましょう。

表面利回りのみで判断してしまった

利回りの高さを見て物件を購入したにもかかわらず、空室が埋まらず想定の利回りを下回ってしまったケースです。
利回りとは投資額に対しての収益額の割合を指し、物件価格に対する年間賃料収入の割合を示したものを「表面利回り」、物件管理の諸経費を差し引いた収入を「実質利回り」といいます。

不動産情報として記載されている表面利回りには、物件管理・維持のための諸経費が含まれていないため、実際の運用時には表面利回りを参考にするのは向いていません。表面利回りだけを見て投資先の物件を選ぶのは危険です。

ローンの返済計画が甘かった

物件購入時にローンを利用する方は多いでしょう。ローンの返済プランが不十分であることも、投資の失敗につながります。

物件をフルローンで購入する方も少なくありません。キャッシュフローを考える際、満室状態で運用計画を立ててしまうと、設備故障などによる突発的な修繕費の支出や市場の変化に対応できないことがあります。
キャッシュフローがマイナスになった場合は、ローンの返済が難しくなるため注意が必要です。

物件の購入金額が高すぎた

不動産投資において割高で物件を購入してしまうと、運用に失敗しやすくなります。購入時は、投資運用でしっかり利益を出せる相場価格の物件を選ばなければなりません。

不動産会社が提示する金額で納得するのではなく、物件が周辺の相場に合っているか、どういった経緯で販売されているかを購入前に確認しておく必要があります。

賃料の下落が想定以上だった

初めに設定した賃料から、予想以上に下がってしまったケースです。
新築物件の場合、将来的にそこまで賃料が下がらないだろうと判断して計画を立てることがあります。しかし、運用を始めたばかりの頃は想定通りの賃料を得られたとしても、経年により物件価値が下がり、空室が発生しやすくなるでしょう。入居者を集めるために、家賃を下げざるを得ない状況になってしまうのです。

家賃が下がれば、得られる賃料収入も少なくなります。賃料の下落に対応するには、不動産会社が提示する想定賃料だけで判断せず、近隣の家賃相場を調査し、想定賃料のシミュレーションを厳しく行わなければなりません。

空室が多すぎて家賃収入が入ってこなかった

不動産投資の賃貸経営で、特に注意しなければならないのが空室リスクです。空室が増えると賃料収入が少なくなり、オーナーの手元に入る収益も下がります。

空室が多くなる、つまり入居者が集まりにくくなる要因は、建物の老朽化や周辺地域に賃貸物件が増えるなどです。都心や駅前といった好立地に建っていない物件であれば、あらかじめ空室リスクの対策を取っておかなくてはなりません。

修繕費用が想像以上に高かった

どんな建物も経年によって老朽化します。マンションなどの投資物件は、数十年に一度の割合で大規模修繕を行わなくてはなりません。物件価格の低さから中古マンションを購入しても、設備の故障により結局は予想以上の修繕費用が発生してしまった、というケースも見られます。

立案した修繕計画に沿って実施しても、設備故障や自然災害の影響で想定より修繕費がかかってしまう場合があるため、修繕積立金は余裕を持っておくことが大切です。

管理会社の財務状況悪化により家賃回収が不可能になった

不動産投資では、物件の管理を管理会社へ任せる方もいるでしょう。管理を一任している管理会社の財務状況が悪化すると、賃料の振り込みが遅れることがあり、サブリース契約している場合は、賃料の減額を交渉される可能性があります。

財務状況が安定せず倒産してしまうと、家賃の回収が遅れたり踏み倒されたりする恐れもあるため注意しなければなりません。
リスク管理のためにも、管理会社の財務状況を定期的に確認する対策が必要です。

入居者が家賃を滞納してしまった

入居者が家賃を滞納すると、その分賃料収入を得られません。立案した運用計画より賃料収入が下回ることで、ローン返済が難しくなります。

借地借家法の借家人権利により、家賃滞納があっても入居者を簡単に退去させられません。明渡し請求になった場合、手続きにそれなりの費用や時間がかかってしまいます。

競合物件よりも勝る部分がなかった

不動産投資は不動産市場や立地だけでなく、周辺に建つ競合物件の状況にも影響を受けます。投資物件に、周りの競合物件よりも優れている部分がないと、入居者が集まらず空室リスクは高まるでしょう。

競合物件が家賃を下げたり、周辺に賃貸物件が増加したりすると、投資物件の競争力が低下します。競争力の低下は空室率を悪化させるため、早急に売却するなどの対応が求められます。

節税目的で購入したが見通しが甘かった

節税目的で不動産投資を行う投資家は多くいます。実際、不動産投資によって所得税や住民税が節税可能です。
節税の効果はありますが、節税を主目的にした購入は安定しません。不動産投資単体では、十分に効果が得られないケースがあるためです。

不動産投資での失敗は、具体的にどういった意味を表しているのでしょうか。

合算して赤字になること

不動産投資における赤字は合算した場合をいうため、運用中の赤字は失敗に該当しません。
多くの投資家が、投資物件の購入に金融機関のローンを組みます。ローンの返済には、入居者からの賃料収入を充てるのが基本です。
賃料収入から、ローンの返済分や諸経費を引いたキャッシュフローが赤字でも、失敗にはなりません。物件の売却時に黒字になれば、投資は成功といえるでしょう。ローン完済後は、賃料収入がそのまま収益になります。

ローンの返済計画は、賃料収入よりも返済額が上回らないように立てていきます。しかし、空室が増えたり設備投資の費用が多くかかったりすると、返済額が賃料収入を超えてしまう場合があります。こういった状態で、不動産を売却しても赤字のまま変わらないのであれば、投資は失敗したといえるでしょう。

リスクを適切に把握していないこと

不動産投資には、以下9つのリスクがあります。それぞれのリスクを適切に把握・管理していないと、失敗につながりやすくなるため注意が必要です。

空室
物件が空室になると賃料収入が得られません。管理会社に依頼すると、空室保証を利用できます。ワンルームマンションで空室が発生した場合は収益がありません。

家賃滞納
入居者に家賃を滞納されると賃料収入を得られません。入居者が家賃保証会社へ加入するとリスクを回避できます。

家賃下落
景気の変動や、周辺に競合物件が建つことにより家賃を下げざるを得ないリスクです。家賃を下げなければ、入居者が集まらない状況になってしまいます。

修繕
設備の修理費や老朽化による修繕費、退去時のリフォーム費用などが必要です。

火災
火災保険へ加入するとリスクを減らせますが、物件が損傷すると修繕費用が発生します。

地震
地震保険へ加入するとリスクをカバーできますが、物件に被害があると修繕費用がかかります。

金利上昇
金利が上がるとローン返済の負担が重くなるため、家賃を引き上げないと利益が出ず赤字になりかねません。

物件価値の上昇と下降
市場の変動や周辺環境の変化、建物の老朽化により物件価値が変動します。

倒産
物件の管理を管理会社に委託している場合は、倒産のリスクを考えなければなりません。

不動産投資を失敗せずに運用するには、いくつかのポイントがあります。投資を成功させるためにも、注意点を押さえておきましょう。

海外勤務者は損益通算を行えない

不動産投資で所得税を節税するには、給与所得と不動産所得の赤字で損益通算を行います。物件を購入して運用し、順調にキャッシュフローが出ていたとしても、運用途中で本業が海外勤務に変わってしまうケースがあるでしょう。

海外勤務によって得た給与所得は損益通算できません。不動産投資で損益通算ができないと、キャッシュフローが発生しない物件を持つことになります。

キャッシュフローが出る物件を選ぶ

投資物件は、ローン返済額と賃料収入の差でキャッシュフローを得られるようにします。そのため、不動産投資ではキャッシュフローが重要です。利回りが低くなるとキャッシュフローも少なくなり、ローン返済の負担も大きくなります。

キャッシュフローを出すことで、金融機関の融資を受けやすくなるのもメリットです。収支シミュレーションを十分に行い、赤字にならないような物件を選びましょう。

節税対策とならないパターンに要注意

不動産が節税対策になるのは、損益通算と減価償却を行う場合です。損益通算とは、不動産投資での赤字と本業の給与所得を相殺する仕組みで、減価償却は不動産価格の全額を毎年分割して計上する仕組みになります。

不動産業者のチェックポイントを把握しておく

不動産業者が信頼できるかどうか、以下のポイントを把握しておくことが大切です。

・不動産業者が投資物件の事情や土地勘を持ち、現地を確認して紹介している
・税理士や弁護士などの専門家がいる
・メリットとデメリットの両方を説明している
・物件販売後に賃貸管理を行っている
・不動産業者の担当者が不動産投資を経験している
・地方銀行や信用金庫と取引している

賃貸需要がない・違法建築である・瑕疵物件である場合は購入しない

賃貸需要がない立地は空室が埋められず、安定した賃料収入が得られなくなる可能性があります。東京や大阪といった都市圏や政令指定都市エリアなど、賃貸需要が安定している地域は問題ありませんが、将来的に人口減少が見込まれる地域の物件は避けた方が良いでしょう。

違法建築は銀行の融資が受けづらく、売却時に買い手が見つかりにくいのがデメリットです。不動産購入の際は、物件に「確認済証」があるかどうかを確認しましょう。建築基準法に適合した建築計画で建てられた物件であれば、確認済証を取得しています。

瑕疵物件とは、以前に殺人事件や自殺、孤独死などがあった物件のことです。事故物件と呼ばれる場合もあります。瑕疵物件を賃貸する際は、入居者に対し物件の状況を告知しなければなりません。空室リスクが高まる上に、物件の資産価値も減少してしまうため、投資用物件として購入するのは避けましょう。

配偶者の同意は必須

不動産投資は、配偶者の同意を得てから行いましょう。物件の管理・運用には、入居者の入居審査や賃料などの収支管理、確定申告など対応しなければならない業務が多く発生します。こういった業務を一人で行うことは難しいため、配偶者や家族のサポートが必要です。

余剰資金による繰上返済を行う

繰上返済のメリットは、毎月の利息を削減し収益化を早められることです。キャッシュフローが良くなる点もメリットで、健全に資産運用をサポートできます。なお、繰上返済は必要というわけではありません。

表面利回りと実質利回りについて正しく理解する

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があることは前述しました。不動産投資の広告には表面利回りが記載されているケースが多く、管理費用や税金といった支出が含まれていません。

キャッシュフローを考える上でも、表面利回りと実質利回りの違いと特徴を把握しておきましょう。長期的な視野で、今後発生する経費を考慮して利回りを計算します。

入居審査は厳しくする

家賃の支払い能力があるかを見極め、入居審査を厳しくすることで、家賃滞納の予防につながります。
契約時には家賃保証会社への加入や、連帯保証人を立てることを入居者に求めることが有効です。支払い方法を、クレジットカード払いや銀行引き落としにするのも対策になります。

相談窓口を把握しておく

ローンの返済が賃料収入を上回り、赤字が改善しない場合などは投資失敗につながります。不動産投資に失敗したと判断したら、不動産会社や税理士、弁護士といった専門家に相談することが大切です。

相談窓口としては、「一般社団法人全国住宅ローン救済」や「任意売却支援協会」が挙げられます。念のために、投資を行う前にはこのような相談窓口を把握しておくと安心です。

不動産投資で、失敗しないための対策を考え実行できていたとしても、万が一のケースがあります。投資が完全に失敗した段階でないのであれば、以下で解説する対応策を検討してみましょう。

空室率を下げる

空室率が上下する大きな要因は立地と利便性です。都市部で、周辺に学校や商業施設、スーパーなどがある駅近物件は、多少築年数が古くても空室率は高くありません。反対に、交通の利便性が悪く人気の低いエリアでは、空室率は上がりやすいといえます。

空室率をできるだけ下げるには、間取りや設備が重要です。入居者層に合った間取りや設備を重視し、空室率がなかなか回復しないのであれば、模様替えやリフォームを検討しましょう。

安易に賃料を値下げしない

空室があるからといって、安易に家賃を下げるのはやめましょう。1回でも家賃を下げてしまうと、再び値上げすることが難しくなる上に、毎月得られる収入が減ってしまいます。
まずは、家賃を下げるのではなく、礼金の費用を下げるといった初期費用を抑える対策を実施し、入居者の負担を減らす施策がおすすめです。

設備・内装をリフォームする

空室リスクを考えた時、対策として設備や内装のリフォームを行う方法があります。リフォームし、新しい設備を入れてきれいな内装に整えることで、入居者が集まりやすくなるでしょう。物件の売却時は資産価値が上がる可能性があります。

ただし、立地に恵まれた物件でない場合は、リフォームによる空室対策の効果が見込めません。また、リフォームには多額の費用がかかるため、状況によっては売却など別の方法を検討した方が良いでしょう。

ローンについて見直しを行う

不動産投資を始めた後は、ローンの見直しを行いましょう。返済の条件や返済期間の変更、金利の見直しなどを金融機関に相談します。なお、ローンの借り換えは、物件の築年数が10年以内であると応じてもらいやすくなるでしょう。

管理会社を変更する

物件の管理会社を変更することによって、空室率が改善される可能性があります。管理会社を変更する際は、管理実績を確認し信頼できるところを選びましょう。なお、基本的に管理会社の変更は、3か月前に解約通知を行う必要があります。

家賃の督促は早め早めに行う

家賃の滞納は長期化するほど、滞納金額が高くなります。入居者の連帯保証人が支払える金額を超えてしまうと、回収がさらに難しくなってしまうでしょう。入居者から家賃がなかなか支払われない場合は、できるだけ早めに文書で督促を行います。

物件の売却も検討する

空室や今後の見通しが厳しい状態が続いてしまうと、損失がさらに大きくなる恐れがあります。そのため、物件を売却するなど、損益を最小限に抑える行動が必要です。

物件の売却価格がローン残債を上回れば、ローンは完済できますが、売却価格でローンを完済できなかった場合は任意売却の手続きを行います。任意売却とは、ローンの債権者と交渉して抵当権の抹消に同意してもらい、市場取引で物件を売却する手段です。

もし物件を売却しても借金が残った場合

物件を売却する方法を選んだ時、必ずしも負債をなくせるわけではありません。負債が残り、返済するのも難しいと判断できる場合は、債務整理を検討しましょう。債務整理には主に、「任意整理」「個人再生」「自己破産」があります。

債務の返済が可能と認められる際は、任意整理や個人再生を選びましょう。債務の返済が不可能であれば、自己破産の手続きを行います。

不動産投資を成功させるには、物件を所有する利益と売却した時の利益が重要です。投資の成功を考える際は、「キャッシュフロー」と「キャピタルゲイン」で判断しましょう。

キャッシュフローへの正しい理解

不動産を所有している際に発生する利益がキャッシュフローです。キャッシュフローは収益となる賃料から、管理費や修繕費、ローンの返済額、固定資産税などを差し引いたものになります。

不動産投資では、このキャッシュフローをプラスにしておくことが基本です。月単位あるいは年単位で、どのくらいの利益が発生しているかを把握しておきましょう。

キャピタルゲインへの正しい理解

不動産を売却した際に発生する利益がキャピタルゲインです。キャピタルゲインは売却価格から、登記費用や仲介手数料などを差し引いたものになります。

キャッシュフローがプラスでも、物件を売却して赤字になってしまえば意味がありません。そのため、不動産投資は物件の所有期間と売却のタイミングを意識する必要があります。キャピタルゲインが出ることで、投資に成功したといえるでしょう。

不動産投資を成功させる人には、3つの特徴があります。実際の成功事例も一緒に確認しましょう。

地道に努力する人

不動産投資を行うには、物件や投資に関する知識を幅広く学ばなければなりません。情報収集と勉強を怠らず、地道に努力して資産を育てられる方でなければ、不動産投資を進めていくのは難しいでしょう。

長期的な目線で計画を立てられる人

不動産投資には多額の費用がかかりますが、すぐに収益が手元に入ってくるわけではありません。基本は長期間で不動産を運用し、ローンを支払いながら収益を上げていきます。このため、年単位で目標を決めて計画を立案し、出口戦略を考慮しなければなりません。長期的な目線で計画を考えられる方に向いているといえます。

行動力と決断力に長けた人

不動産は相場やタイミングが重要です。普段から情報収集を続けつつ、いざという時に決断し、行動に移せる方であれば不動産投資に向いているでしょう。行動力と決断力を備えた方が、投資を成功させやすいのです。

事例①利用者の立場になって検討したAさん

Aさんは中古のワンルームマンションを購入する際、入居者の立場になって物件を選びました。自身が入居者として外せない条件は、トイレと風呂が別々であることです。そのため、物件もトイレと風呂が別の間取りを購入しました。
実際に部屋に住む入居者の立場になって購入することで、物件の運用がうまくできていると考えているようです。

事例②親身になってくれる営業担当に出会えたBさん

BさんもAさんと同様、中古のワンルームマンションを購入しました。その物件の購入を決めたのは、不動産会社の担当者が親身になって相談を聞いてくれたためだと言います。投資に関することや不明点などをしっかり説明してくれたため、物件購入後の不安が和らいだそうです。

事例③目的と軸を明確にしたCさん

中古のワンルームマンションを選んだCさんは、資産形成という目的を明確にして不動産投資を始めました。その上で、どういったリスクがあるかを把握したようです。資産形成を軸として、発生し得るリスクを確認したことが、成功につながったのではないかと語っています。

不動産投資は誰もが成功するわけではなく、失敗のリスクも存在します。失敗を防ぐには、キャッシュフローが出る物件を選ぶ、利回りを確認するなど、さまざま対策が必要です。
キャッシュフローだけでなく、キャピタルゲインについても考えて投資計画を建てることで、成功につながりやすくなるでしょう。