マンション経営のリスクとは?効果的な対策と成功のポイント

マンション経営のリスクとは?効果的な対策と成功のポイント

マンション経営では、マンションを購入してそれを第三者に貸し出すことで、毎月安定した家賃収入を得られます。ただし、マンション経営はメリットだけではなく、リスクも当然あります。では、成功するためにはどのような対策が必要なのでしょうか。
この記事では、マンション経営に興味がある方向けに、マンション経営の仕組みやメリット、マンション経営に伴うリスクを詳しく解説します。また、それぞれの対策方法や、失敗しないための物件の選び方、信頼できる不動産管理会社の特徴も紹介します。

不動産経営の成功率は?!

目次

マンション経営とは

  • マンション経営とは
  • そもそもマンション経営とはどのようなものなのでしょうか。まずは、マンション経営の概要や仕組みを解説します。

  • マンション経営の概要と仕組み

    マンション経営とは、マンションを購入しそれを第三者に貸し出すことによって、毎月安定した家賃収入を得ることです。マンション経営における主な収入としては、入居者から徴収する家賃収入や礼金、更新料などがあります。多くのマンション経営者は住宅ローンを活用してマンション経営を始めており、月々のローン返済は家賃収入でほぼまかなえています。また、一棟貸しのマンションの場合、その他の収入として駐車場収入や自動販売機収入などもあります。ただし、家賃収入以外の収入は決して多くありません。

    マンション経営は収入だけでなく、以下の費用がかかります。

    ・マンション購入時の頭金
    ・初期費用
    ・毎月のローン返済
    ・賃貸管理手数料
    ・建物管理費
    ・修繕費
    ・固定資産税
    ・仲介手数料(売却する場合)

    マンション経営が成功しているのかどうかを知るためには、上記の費用に対する収入の割合を表す「利回り」を把握する必要があります。

  • マンション経営における利回り

    マンション経営における利回りには、「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3つがあります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

    想定利回り
    想定利回りとは、物件の購入価格に対して、マンションが満室だった場合の年間家賃収入がどれくらいになるのかを表す指標です。不動産物件情報に記載されている「利回り」は、販売会社が付けている「想定利回り」の場合があるため注意しましょう。
    以下は想定利回りの算出方法です。

    想定利回り = 満室だった場合の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格

    表面利回り
    表面利回りとは、物件の購入価格に対して、実際の年間家賃収入がどれくらいかを表す指標です。投資物件の広告に記載されている金額は、この表面利回りであることが多い傾向にあります。
    以下は表面利回りの算出方法です。

    表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格

    実質利回り
    実質利回りとは、年間家賃収入から固定資産税・火災保険料・賃貸管理費・建物管理費・修繕積立金・不動産会社に支払う費用などの年間諸経費を引いた額を、購入費用で割ったものです。実質利回りは収入と費用が反映されているため、経営判断をする上でとても重要な数値となります。
    以下は実質利回りの算出方法です。

    実質利回り =(年間家賃収入 - 年間経費)÷ 物件購入価格

マンション経営のタイプ

  • マンション経営のタイプ
  • マンション経営は「一棟所有か区分所有か」「新築物件か中古物件か」「既存のマンションを購入するか、新たに建築するか」で違いがあります。ここでは、それぞれのマンション経営のタイプを詳しく紹介します。

  • 一棟所有と区分所有

    一棟所有とは、一棟のマンションをまるごと所有し経営することです。一棟所有経営の場合、居室を複数保有するため空室リスクの対策がとりやすいメリットがあります。ただし、マンションを一棟所有するためには億単位の初期費用が必要となる可能性が高く、物件を見誤ると多額のローンを抱えてしまう恐れがあります。

    区分所有とは、マンションの1室を購入して第三者へ貸し出す経営方法です。1室のみの購入となるため、一棟マンションよりも費用が抑えられます。そのため、マンション投資初心者の方におすすめの方法です。

  • 新築物件と中古物件

    マンション経営では、新築物件か中古物件かを選べます。
    新築マンションは頑丈に作られており、耐震性も高いため、はじめのうちは修繕などをする必要もなく、長く運用できます。間取りやデザインが最新で顧客に人気があるため、入居率が高くなる傾向です。場合によっては有利な形で契約できそうな入居者の選別もできるでしょう。また、新築マンションは購入価格が高くなるものの、金融機関からの融資を受けやすいという特徴があり、 限られた頭金でも物件を購入できます。一方で、築年数の経過とともに家賃が下落していく恐れがあります。

    中古マンションは購入価格が安く、初期費用を抑えられる点が特徴です。また、これまでの入居率の実績を確認できるというメリットもあります。これまでの入居率が高ければ、安心して物件を購入できるでしょう。さらに、中古マンションは新築マンションに比べて高利回りの傾向にあります。一方、空室が発生するリスクがあるため、高利回りの理由をしっかりと見極めて判断する必要があります。
    中古マンションのその他の特徴として、「オーナーチェンジ物件」というものがあります。オーナーチェンジ物件とは、現在の入居者が引き続き入居し続けている状態で、物件を売買することです。入居者との賃貸借契約が継続された状態でオーナーだけが代わるため、このように呼ばれています。新しいオーナーは物件を取得してすぐに家賃収入を受け取れます。

  • 既存のマンションを購入するか、新たに建築するか

    マンション経営では販売されている既存のマンションを購入するケースが多い傾向ですが、土地を購入しそこに新たにマンションを建築するという方法もあります。
    土地を所有していて、なおかつ土地活用を検討しているなら、そこにマンションを建築するのも良いでしょう。その場合、土地を新たに購入する必要がないため費用を大きく抑えられます。
    ただし、新たにマンションを建築する場合、建築費用自体が高額になるリスクがあります。また、土地によってはマンションを建築できない場合もあるため、事前確認が必要です。

マンション経営のメリット

  • マンション経営のメリット
  • マンション経営は、安定した収入を得られるだけでなく、税金対策や空室対策にもなります。ここでは、マンション経営のメリットを解説します。

  • 安定した収入が期待できる

    マンション経営の大きなメリットは、安定した収入を得られる点です。
    マンション経営の主な収入は、入居者から回収する家賃収入です。家賃は暴落する要素が少ないため、災害による被害や周辺環境の劇的な変化などがない限り、家賃収入が短期間で下がるケースはほとんどありません。
    また、本業で会社員や自営業をしていて副業としてマンション経営をしている方の場合は、本業と別に安定した収入を得られます。経営する物件を増やし、本格的にマンション経営に取り組めば、マンション経営を本業にすることも可能です。

    なお、マンションを購入した際に組んだローンは家賃収入でまかなえるため、まとまった初期費用がなくても経営を始められます。ローン完済後には、マンションは収益を生み出す資産となります。
    また、マンションはアパートよりも耐用年数が長いため、長期的な運用に向いており、老後に収入を得る手段としても人気があるのです。

  • 空室リスクの分散ができる

    マンションは部屋数が多いため、空室リスクを分散できる点もメリットです。
    例えば、20戸のマンションを建築し、その20戸すべてが同じ賃料設定だったとします。20戸中3戸がそれぞれ年に1ヶ月間ずつ空室になったとしても、その他の部屋の家賃収入があるため、マンション全体としてはほんのわずかな収入減に過ぎないのです。

  • 景気の変動に強い

    さまざまなものの値段が上がり続けるインフレが起こった場合、預貯金などの価値は下がってしまいます。しかし、マンションの家賃収入は物価の上昇と連動するため、インフレの影響を受けにくいという特徴があるのです。また、住居は生きていく上で不可欠なものであるため、たとえ景気が悪化したとしてもニーズが低下しにくい傾向にあります。

  • 管理の手間がかからない

    マンション経営では、主に以下の業務が発生します。

    ・入居者の募集
    ・入居希望者への物件案内
    ・入居者との契約
    ・家賃の徴収
    ・家賃滞納者への対応
    ・入居者からのクレーム対応
    ・共用部の清掃
    ・共用部の修繕計画策定や修繕手配
    ・退去時の立ち合いや修繕手配

    これらすべての業務を一人でこなすのは困難だという方もいるでしょう。しかし、業務に時間がかけられない場合は、家賃の数%ほどの手数料で不動産管理会社に委託できます。そのため、平日の日中は自由に動けない会社員の方でも、マンション経営が可能です。

  • 資産になる

    マンション経営では、そのマンションが建築されている土地も自身の所有物になります。そのため、マンションの築年数が経過して建物の価値が低くなっても、土地自体の価値は残るのです。建物の価値が低くなった頃に、自分の子供に相続することになったとしても、入居者がいない状態であれば土地として売却できます。
    また、土地によっては建築時よりも需要が高まっている場合もあります。購入時よりも高い値段で土地を売却できるため、売却益を得られるでしょう。土地としての価値に関しては立地に大きく左右されるため、「マンションをどこに建築するのか」という点が資産形成のポイントです。

  • 節税効果が得られる

    マンション経営では、節税効果が得られるという点もメリットの一つです。以下は、マンション経営において節税効果が期待できる税金です。

    相続税の節税効果
    相続税とは、亡くなった親などからお金や土地といった財産を相続した場合に、その受け取った財産にかかる税金です。
    実は、現金をそのまま相続するよりも、所有している土地にマンションを建築して相続する方が、相続税は安くなります。理由としては、土地にマンションなどの賃貸物件を建てると、土地の相続税評価額が「貸家建付地評価減」を受けるためです。また、建物に関しても「借家権割合による評価減」が適用されるため、評価額が下がります。加えて、マンションを建築する際の借入金もマイナスの資産となるため、相続時に残っている残債分は資産の評価額を下げてくれるのです。
    このように、資産の評価額が下がると支払う相続税も減るため、節税対策となります。

    固定資産税の節税効果
    固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や住宅、マンションなどの固定資産を所有する方に課せられる税金です。対象は「土地・家屋・償却資産」であり、土地は田・畑・山林・牧場などが該当します。土地に建物を建築することで、固定資産税の軽減につながります。建築した建物がマンションなどの貸家の場合は、さらに固定資産税が下がります。

    減価償却による所得税の節税効果
    マンション経営をはじめとする賃貸では、建物の取得費用の一部を毎年「減価償却費用」として経費に計上できます。経費計上ができるということは、不動産所得の減額が可能ということであり、所得税の節税につながるのです。減価償却費用を計上できる期間は法定耐用年数に比例します。例えば、鉄筋コンクリート造のマンションであれば耐用年数が長く、その分減価償却費用を計上できる期間も長くなります。そのため、所得税の節税ができる期間も長いのです。

マンション経営のリスクと対策方法

  • マンション経営のリスクと対策方法
  • 多くのメリットがあるマンション経営ですが、一方でリスクも抱えています。続いては、マンション経営におけるリスクとそれぞれの対策方法を解説します。

  • 初期投資が高額・ランニングコストがかかる

    マンション経営をするためには、初期投資に大きな金額が必要となります。マンション自体の価格に加えて、登録免許税や不動産所得税、司法書士に支払う手数料などがかかるためです。経営初期には高額な借り入れをしなくてはならない場合もあるでしょう。
    また、マンションのオーナーは入居者が快適に暮らせる空間を提供し続ける義務があります。そのためのメンテナンスにかかる管理費も必要です。突発的な修繕だけでなく、日常清掃業務にかかる費用も含まれるため、管理費は毎月のランニングコストになります。
    さらに、マンションが老朽化した際には大規模な工事を行うことになるため、修繕積立金を積み立てておく必要があります。
    上記に加えて、固定資産税や火災・地震保険料などを継続的に支払うことになります。
    初期費用屋ランニングコストを抑えると、利益にならずかえって失敗するリスクがあるため、正しい対策が重要です。例えば、

    ・仲介手数料がかからない物件を選ぶ
    ・金利の低い金融機関でローンを組む
    ・自分でマンションの登記を行う

    といった対策が挙げられます。

  • 新築マンションへの投資で失敗する

    新築マンションであることがリスクになってしまう場合もあります。新築マンションへの投資は失敗する確率が高いからです。以下は、新築マンションへの投資において特に注意したいポイントです。

    賃料下落率が大きい
    新築マンションの家賃設定は割高の傾向ですが、入退去が発生すると途端に家賃が中古価格になってしまいます。そのため、家賃下落のリスクが大きいのです。

    利回りが低い
    例えば都内23区で人気の新築マンションの場合、利回りの相場は3〜5%です。ここからローンの返済分や管理費などを引くと、赤字になる恐れがあります。

  • 空室が埋まらず経営に支障が出る

    マンション経営において、特に気を付けなければならないのが空室リスクです。空室が発生してしまうとその分の家賃収入が入らなくなり、マンション経営の収支が赤字になってしまう恐れがあります。そのため、空室期間をいかに短くできるかが重要となります。
    以下は空室リスクへの対策方法です。

    需要の高い立地でマンション経営をする
    公共施設が密集しているエリアや駅が近いマンションは利便性が高く、需要があります。このような場所は比較的治安も良いため、一人暮らしの女性へのアピールポイントになります。
    また、日本では人口の減少が進んでいるのが現状です。今後は人が減っていく地域と増えていく地域が明確に分かれていくでしょう。そのため、将来的に人口が減少しない地域でマンション経営をするのがおすすめです。東京・名古屋・大阪の三大都市と、政令指定都市を中心としたエリアは人口減少の可能性が低く、狙い目といえます。

    集客力が高い管理会社を選ぶ
    マンションに空室が発生した際に、すぐに次の入居者を見つけてきてくれる管理会社と契約しましょう。そのためには管理会社の実績を調べて、高い入居率を実現しているかどうかを確認するのが大切です。

    管理会社とサブリース契約を結ぶ
    サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから物件を一棟まるごと借り上げて、第三者である入居者にまた貸しすることです。オーナーに代わってサブリース会社が賃貸経営を行います。空室の有無にかかわらず、オーナーは一定額の賃料を受け取れる他、管理業務の負担を減らせます。

  • サブリース契約における賃料見直しや突発的な出費

    空室が発生しても安定して家賃収入を得られるサブリース契約ですが、以下のようなリスクがあります。

    数年ごとに賃料の見直しが行われる
    安定して家賃収入を得られる点がサブリース契約のメリットです。しかし、同額の家賃保証が続くわけではありません。約2年ごとに保証家賃の見直しが行われ、賃料が下がるケースがほとんどなのです。

    免責期間が設けられている
    サブリース契約では、新築後や入居者の退去後に免責期間が設けられている場合があります。面積期間は通常1ヶ月〜半年程度に設定されており、たとえサブリース契約であっても家賃収入を得られません。

    このように、サブリース契約はサブリース会社に任せておけば自動的に毎月お金が入ってくるというシステムではありません。これからサブリース契約を結ぼうと思っている方は、以下のポイントを意識しましょう。

    ・数年ごとに賃料の見直しが行われても黒字になるか
    ・どのタイミングで免責期間が起こるのか
    ・広告費や原状回復費はサブリース会社とオーナーのどちらが負担するのか
    ・信用できるサブリース会社か

    サブリース契約のリスクを理解し安定した資産形成を行うためには、契約内容をしっかりと確認して、信頼できるサブリース会社と契約することが大切です。

  • 家賃の下落により収入が減る

    マンション経営において家賃が上がるのは、リフォームや修繕などにお金をかけて部屋の価値を向上させた場合のみです。何もしなければ家賃は下がり続けてしまいます。例えば、新築12万円で貸していた部屋が、10年後には10万円になってしまう恐れがあるのです。このように、家賃が下がると思い描いていた資産形成からずれてしまうため、家賃の下落についてしっかりと理解しておく必要があります。

    家賃の下落への対策として、中古物件を選ぶ方法があります。物件の築年数が経過すると、家賃の下落幅が緩やかになるからです。物件運用の見通しも立てやすくなるでしょう。特に、築20年以上の物件は家賃の下落がほぼなく、家賃リスクを抑えたい方にはおすすめです。

  • 家賃滞納者が出る

    経営者にとって、入居者の家賃滞納は深刻な問題です。その部屋の分の家賃収入を得られなくなることに加えて、家賃を払っていない状態の入居者がそのまま住んでいるため、他の入居者を募集することができません。収入が得られないまま部屋の劣化だけが進む、という状況に陥ってしまいます。
    家賃滞納者が出るのを防ぐためには、次の2つの対策方法が効果的です。

    入居前審査を厳しくしてもらう
    管理会社に入居前審査の基準を厳しくしてもらい、家賃を滞納しそうな人を入居させないようにします。

    家賃保証会社への加入を入居条件にする
    家賃保証会社への加入を入居条件にするのはとても効果的な対策です。家賃保証会社とは、家賃滞納者が出た場合、オーナーに家賃の保証をしてくれる会社です。また、家賃保証会社は入居者が家賃を滞納した際に取り立てを代行してくれます。家賃保証会社を利用する際の手数料は入居者が支払うため、オーナーの負担がないのも大きなメリットです。

  • 入居者間のトラブルが発生する

    マンションでは、入居者間でトラブルが発生することもあります。実際に入居者同士が顔を合わせなくても、近所から聞こえてくる騒音によりトラブルへと発展するケースは少なくありません。クレーム源になる入居者がいる場合、オーナーが注意を促す必要があります。しかし、こうした業務にあたる際には大きなストレスがかかるでしょう。
    そこでおすすめなのが管理会社と契約することです。管理会社と契約している場合、入居者間のトラブルにも担当者が対応してくれます。

  • 建物の老朽化により修繕費用がかかる

    マンション経営を長く続けていくと、建物の老朽化に伴う修繕費用が必要になります。建物の老朽化を抑えるためには、補修工事を含む定期的なメンテナンスが欠かせません。しかし、建物の劣化が進むほど、修繕やメンテナンスにかかる費用も高くなっていきます。10〜15年に一度実施する大規模修繕工事では、マンション一棟あたり数百万円の修繕費がかかるケースもあります。

    対策としては、大きなトラブルが起きないように日頃のメンテナンスを欠かさず行うことです。問題を小さいうちに解決していけば、売却や立て替えレベルのトラブルにまで発展することはありません。また、大規模修繕工事のために、普段から家賃収入の一部を修繕積立金として積み立てておくことをおすすめします。

  • 金利の上昇によりローンの負担が増える

    マンションは非常に高額なため、多くの方がローンを組んで購入します。当然、ローンを組めば元金に加えて金利の返済も必要です。
    ローンの金利には、金利の割合が固定される「固定金利」と、景気に合わせて金利が変動する「変動金利」の2つがあります。固定金利であれば景気の影響を受けませんが、変動金利の場合は好景気になると金利も上昇するため注意が必要です。

    金利上昇に対する効果的な対策は、計画的な物件の運用です。安定した家賃収入があれば、多少金利が上がってもローンの返済に困りません。安定した家賃収入を得るには、利回りが良く入居率が高いマンションを経営する必要があるため、好立地で築浅、設備が整っているマンションを選ぶと良いでしょう。
    また、ローンの金利は元金に対してかかるため、余裕がある時に繰り上げ返済をして、元金を減らす方法もおすすめです。

  • 地震や火災により損害が出る

    全国どこでマンション経営をしていても、大地震に巻き込まれれば建物が損壊してしまいます。他にも、火災・台風・洪水などの災害もマンションに被害を与えます。このような自然災害、あるいは人災による被害は、1日で建物を全壊させてしまう恐れがあるため、「物件を利用できなくなった場合の対処方法」を考えておきましょう。

    地震や火災といった災害リスクへの対策として有効なのは、保険に加入することです。地震については地震保険、火災については火災保険に加入しておけば、被害を受けた際に保険金が下ります。また、火災保険は空き巣や浸水などの被害もカバーしているため、加入していればより安心です。

  • マンションを手放す際にも費用がかかる

    マンションを売却する際には、取得時と同様に「仲介手数料」「印紙税」「所有権移転登記費用」に加えて「司法書士報酬」がかかります。また、購入時より高い金額で売却できた場合には「所得税」や「住民税」の支払いも必要となります。
    なお、以下はマンションの売却で利益が出た場合の税率です。

    所有期間 項目 所得税 住民税 復興特別所得税 合計
    5年以下 短期譲渡所得 30.0% 9.0% 0.63% 39.63%
    5年超 長期譲渡所得 15.0% 5.0% 0.315% 20.315%
    表の通り、所有期間が5年を超えると税率が軽減するため、マンションを手放したい場合は所有期間を確認してみましょう。

マンション経営で失敗しないための物件の選び方

  • マンション経営で失敗しないための物件の選び方
  • では、より低リスクで安心なマンション経営をするにはどうすれば良いのでしょうか。ここでは、マンション経営で失敗しないための物件の選び方を紹介します。

  • 立地

    マンション経営において、空室リスクは避けて通れません。入居者は転勤や結婚、病気などさまざまな理由によって退去することがあるからです。しかし、空室が発生してもすぐに次の入居希望者が現れるような、賃貸需要の高いエリアにあるマンションを選べば過度に心配する必要はありません。
    例えば、駅の近くのマンションは利便性が高く、常に一定の需要があります。万が一投資に失敗したとしても、物件を売却すれば初期費用を回収できる可能性が高いでしょう。
    また、銀行や役所などの公共施設が密集しているエリアにあるマンションも狙い目です。このような場所は便利であることに加えて治安も良く、一人暮らしの女性へのアピールポイントになります。総合病院が近い、大型のスーパーが近い、といった「安心して暮らせる立地」は自然と入居希望者がやってくるため、成功率が高い傾向です。

  • 築年数

    マンション経営では築浅物件に人気が集中します。そのため、マンションを購入する際は築10年未満の物件がおすすめです。
    以下は、築年数の浅い物件と古い物件の比較です。

    築年数 物件価格 家賃相場 ランニングコスト
    10年未満 高い 下がりやすい 比較的安い
    10年以上 安い 下がりにくい 比較的高い
    このように、築浅物件であれば資産価値が落ちず、メンテナンスやランニングコストも比較的安く済ませられます。ただし、家賃相場が下がりやすい点には注意しましょう。
    古い物件は維持管理の手間が増えるため、経営に自信を持てない場合は避けた方が無難です。

  • 利回り

    マンション購入時には、利回りの良い物件を選ぶことも大切です。高利回りの物件は家賃収入が大きいため、短期間でローンを完済したり、資金計画に余裕を持ったりできます。ローンを返済できれば生活を楽にできるだけでなく、さらに新しい物件を購入して資産運用の幅を広げることもできます。
    しかし、不動産業界ではランニングコストを含めていない「表面利回り」だけをアピールしている物件が多く存在します。数値が良くても実態が伴っていなければ意味がありません。優良物件を見極めてマンション経営で成功するためには、より現実的な収益率が分かる「実質利回り」を意識しましょう。

  • 管理会社

    上記を踏まえてもどのようなマンションを選べば良いのかが分からない時は、マンション管理会社におすすめの物件を相談してみましょう。通常、マンション管理会社は複数のマンションを管理しており、マンション経営の事情に精通しているため、隠れた優良物件を知っている場合があります。信頼できる管理会社から、大々的に広告を出していない隠れた優良物件を紹介してもらえれば、安定した賃料収入につながるでしょう。

マンション経営において信頼できる不動産管理会社の選び方

  • マンション経営において信頼できる不動産管理会社の選び方
  • マンション経営において、普段の管理業務を管理会社に委託するオーナーは多く存在します。そのため、信頼できる管理会社選びはとても重要です。ここでは、マンション経営における不動産管理会社の選び方を紹介します。

  • 集客力が高い

    集客力とは、入居者募集を行った際に、速やかに入居者との契約を決められる力です。客付け力・営業力ともいいます。集客力の高い管理会社に管理を委託すれば、空室期間を短く抑えられます。
    以下は、集客力が高いかどうかの判断基準です。

    不動産ポータルサイトを活用している
    不動産ポータルサイトとは、複数の不動産会社が所有または仲介する賃貸物件情報を、まとめてWeb上に公開しているサイトです。最近はインターネットやアプリを利用して物件を探す人が増加しているため、不動産ポータルサイトへの登録は必須といえます。しかし、単に登録しているだけでは意味がありません。写真がたくさん掲載されていたり、肯定的なコメントが多かったりする管理会社を選びましょう。

    他の管理物件の入居率が高い
    他の物件の入居率を確認すれば、管理会社のおおよその集客力を把握できます。その管理会社の管理物件をすべて確認する必要はありません。エリアや築年数の条件が近い物件の入居率を確認して、より高い入居率を維持している管理会社を選ぶのがおすすめです。

  • 具体的な提案をしてくれる

    マンションに空室ができてしまった際に、それを埋めるための具体的な提案をしてもらえるかどうかという点も、管理会社選びには重要です。
    空室が埋まらないにもかかわらず、何の提案もなかったり、あったとしても「家賃を下げる」という提案しかしなかったりする管理会社では、経営はうまくいきません。もちろん、現在の家賃設定が相場とかけ離れて高い場合には、家賃を引き下げて適正な水準にする必要があります。しかし、しっかりと市場分析をせず、家賃減額を提案するばかりの管理会社では、オーナーの収益が減ってしまいます。そのため、オーナーのことを考えて空室対策を提案してくれる管理会社を選びましょう。これまでにどのような提案を出し空室を解消したか、事例を聞いてみるのがおすすめです。
    なお、家賃減額以外の空室対策の提案例は以下の通りです。

    ・広告料の設定
    ・リフォームの実施
    ・初期費用の減額
    ・設備の導入

  • 管理戸数が多い

    管理戸数が一定以上あるということは、それだけ管理業務のノウハウが蓄積されているといえます。そのため、1万戸以上の物件を管理しているかどうかを目安として考えるのがおすすめです。
    管理戸数が多い管理会社のメリットとして、「スケールメリットが働くため工事単価などが比較的安い」「実績が豊富なためトラブルへの対応力が高い」が挙げられます。

  • 管理委託費が適正である

    管理委託費とは、管理会社に管理業務を委託した場合に支払う報酬です。管理委託費は法律上の上限が設けられていないため、管理会社ごとに設定が異なりますが、基本的には家賃収入の3〜8%に設定されています。そのため、管理委託費に見合った業務を行っているかどうかを確認することが大切です。

  • トラブルへの対応力がある

    トラブルへの早急な対応は、入居者からの2次クレームを防ぐ上で重要です。トラブルへの対応が遅かったり悪かったりすると、さらなるクレームにつながり、最悪の場合は退去されてしまう恐れがあります。しかし、管理会社と契約する前にトラブルへの対応力を見極めるのは簡単ではありません。
    そこで、管理会社のトラブルへの対応力を判断する際は以下のポイントを意識しましょう。

    連絡から1時間以内にマンションに到着できるか
    室内設備の故障などのトラブル発生時に、どれだけ早く現場にたどり着けるかどうかを判断するためのポイントです。

    管理事業に携わる人員は十分足りているか
    1時間以内に到着できる場所に拠点があったとしても、担当者が別の事案に対応していれば、すぐに対応してもらえません。それを考慮すると、ある程度人員のいる管理会社の方が良いでしょう。人員に余裕があれば、トラブル時に本来の担当者とは別の社員が対応してくれる、といったように柔軟で迅速な対応ができます。

  • 担当者の印象が良い

    不動産経営は長期間の運用になるため、管理会社の担当者とも長い付き合いとなります。つまり、不動産経営は担当者によってうまくいくかどうかが大きく左右されるともいえるのです。
    気軽に相談しやすい雰囲気の担当者であることはもちろん、連絡に対する返答が早いかどうかも重要なポイントです。雰囲気が良かったり、返答が早かったりする担当者の場合、何かしらのトラブルがあった際に相談しやすく小まめに連絡をもらえるため、入居者がストレスを感じることは少ないでしょう。一方、返答が遅い担当者の場合、対応の遅れが原因で入居者が不満を募らせてしまう恐れがあります。
    管理会社を選ぶ際には、担当者が返答にどの程度の時間を要するのか、報告や連絡はどのくらいの頻度なのかを確認しておきましょう。

  • 管理業務の幅が広い

    管理業務は多岐にわたります。請け負う業務内容は各管理会社によって異なります。ほとんど同じくらいの管理委託費でも、業務内容の幅が異なるケースもあるため、基本的な業務内容が含まれているか、管理委託費と業務内容が見合っているかどうかなど、管理委託契約の内容をしっかり確認しましょう。

  • 管理会社全体に物件情報が共有されている

    担当者が不在の日でも、安心して業務を任せられる管理会社かどうかを調べておきましょう。例えば、すべての物件情報がデータベースで管理されている管理会社であれば安心です。担当者が不在の日にトラブルが発生しても、他の担当者が代替案を提案してくれます。また、急に担当者が転勤になったとしても情報共有ができているため、次の担当者がスムーズに物件を引き継ぎできます。
    管理会社との契約前に、物件管理は担当者だけがしているのか、それとも管理会社全体で物件情報を共有しているのかを確認することも大切です。

マンション経営に向いている人の特徴

  • マンション経営に向いている人の特徴
  • 最後に、マンション経営に向いている人の特徴を見ていきましょう。

    広い土地を所有している
    戸数の多いマンションを経営するためには、ある程度広さのある土地が必要です。所有している土地が狭い場合は、一戸建ての建築や、駐車場、トランクルームなどの経営が向いています。

    自己資金に余裕がある
    前述したように、マンション経営にはそれなりの初期費用がかかります。自己資金の目安は初期費用の20〜30%として、それ以上はローンでまかなうのが基本です。マンション経営は他の土地活用に比べて初期費用が高額になるため、自己資金に余裕がある方に向いています。

    相続税対策や資産運用がしたい
    所有する土地にマンションを建築し賃貸にすることで、相続税評価額は大きく下がります。加えて、家賃収入が得られるため資産運用をしたい方にもおすすめの土地活用方法です。

まとめ

  • まとめ
  • 入居者からの家賃によって毎月安定した収入が得られるマンション経営ですが、一方で「初期投資が高額」「空室の発生」など多くのリスクがあります。
    マンション経営で成功するためには、「立地」「築年数」「利回り」を意識して物件を選ぶことが大切です。これらを踏まえた上で、どのような物件を選んだらいいのか悩んでしまう場合は、管理会社に相談してみるのがおすすめです。
    マンション経営では普段の管理業務を管理会社に委託するケースが多いため、信頼できる管理会社を選びましょう。
    不動産にまつわるご相談は、当社でも受け付けていますのでお気軽にお問い合わせください。

FAQ

  • Qアイコン マンション経営の概要と仕組みを教えてください。

    マンション経営とは、マンションを購入しそれを第三者に貸し出すことによって、毎月安定した家賃収入を得ることです。マンション経営における主な収入としては、入居者から徴収する家賃収入や礼金、更新料などがあります。

  • Qアイコン マンション経営のタイプを教えてください。

    マンション経営は「一棟所有か区分所有か」「新築物件か中古物件か」「既存のマンションを購入するか、新たに建築するか」で違いがあります。それぞれのマンション経営のタイプを詳しく紹介しています。
    詳細はこちらを参考にしてください。

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