国税庁による令和3年度の申告所得税標本調査結果によると、不動産所得を得ている申告納税者の平均所得金額は、約540万円となっています。これはあくまでも平均金額であり、実際の年間所得はさまざまです。より大きな儲けを出すためには、マンション経営において把握しておくべきポイントを確実に押さえておく必要があるといえます。
まずは、マンション経営の概要や経営区分ごとの平均年収について、およびマンション経営における年収シミュレーションの結果を見てみましょう。補足として、収入と所得の違いや利回りについても解説します。

マンション経営とは？アパート経営との違いはあるのか？

賃貸不動産の経営という点において、マンション経営とアパート経営に大きな違いはありません。ただし、賃貸ではなく分譲マンションの場合は、一戸ごとに所有者が設定される点は異なります。
その他違いを挙げるとすれば、マンション経営は一棟丸ごとか、一戸や数戸ごとに経営できる一方、アパートは一棟丸ごと経営する場合が多い傾向です。また、アパート経営は比較的少ない資金からでも始められるという点で違いがあります。しかし、マンション経営とアパート経営に大きな違いはないため、自分に合っている方法を選択するのがおすすめです。

マンション経営の年収を一棟経営・区分経営ごとに紹介

マンション経営の全体的な平均年間所得について紹介しましたが、経営形態によって年収は大きく異なります。次は、一棟経営と区分経営に分けて大まかな年収モデルを見てみましょう。
まず、「一棟経営」と「区分経営」の違いについて簡単に紹介します。一棟経営とは、マンション一棟を丸ごと購入（新築マンションの建築・中古マンションの購入など）し、そのマンション全体の経営を行うことです。空室が埋まっていれば多額の家賃収入が得られるという大きなメリットがあります。しかし初期費用は高額になりやすく、マンション一棟に資産が集中するため、自然災害などの経営リスクが大きくなってしまうデメリットもあります。一方、区分経営とはマンションを部屋ごとに購入して区分所有者として経営する形態です。一部屋だけ購入する他、複数の部屋を購入して経営できます。複数の部屋を購入する場合は、同じマンションではなく異なるマンションの部屋を購入してそれぞれ経営できます。経営リスクとしては資産を分散できるため、災害リスクなどを軽減でき、少ない元手で経営を始められる点がメリットです。区分経営の場合、一棟経営ほど多額の家賃収入を得られない点はデメリットといえるでしょう。続いて、経営形態ごとの年収モデルについて、例を挙げて解説します。

一棟経営の場合
20部屋のマンションかつ家賃10万円として空室がない状態を想定した年収

20部屋 × 10万円 × 12カ月 ＝ 2,400万円（年間家賃収入）

区分経営の場合
家賃7万円の部屋を3戸、家賃5万円の部屋を2戸経営している状態を想定

（7万円 × 3部屋 × 12カ月）＋（5万円 × 2部屋 × 12カ月）＝ 252万円 ＋ 120万円 ＝ 372万円（年間家賃収入）

このように、経営形態によって年間の家賃収入には大幅な変動が発生します。ただし、満室がいつまでも続くことはなく、管理委託費やローンの利息、損害保険料や各種税金などの支出が発生します。例に挙げたモデルのような収入が丸ごと得られるわけではありませんが、参考として把握しておくと良いでしょう。

マンション経営で得られる年収をシミュレーションしてみよう

前項では単純計算による年収を例に挙げましたが、もう少し現実的な内容で年収をシミュレーションしてみましょう。まず、マンションを経営するためにはローンの返済や納税、管理委託費の支払いや修繕費用の積み立てなど多くの支出が発生します。それらを差し引いた上での金額が、実際に手元に残る年収です。
ここでのシミュレーションでは、収入のうち80％が支出、20％が手取り収入になると仮定し、マンションの経営形態は一棟経営、全20部屋で家賃10万円のマンションとして考えてみます。

（20部屋 × 10万円 × 12カ月）× 20％ ＝ 2,400万円 × 20％ ＝ 480万円

この場合、年間の手取り収入は480万円となります。冒頭で紹介した令和3年度の平均所得金額が540万円だったことを考えると、人によってはやや少ないかもしれません。では、年間の手取り収入が540万円となるにはどのような収入モデルが適切なのでしょうか。

次は、区分所有におけるシミュレーションです。マンション一部屋の購入価格が2,000万円、利回りが5％と仮定すると、年収は以下のようになります。

2,000万円 × 5％ ＝ 100万円

一部屋における年収は100万円となるため、少なくとも6部屋で600万円の年収がなければ平均所得金額には到達しません。また、6部屋の経営が必要ということは合計で1億2,000万円の購入費用が必要です。このように、マンション経営においてはマンションの購入費用、利回り、支出の割合などを加味したシミュレーションを実行した上で、慎重に経営が可能かどうか考える必要があります。

補足①収入と所得の違いについて

いわゆる「収入」とは、特に支出分を差し引かない単純な家賃収入を指します。一旦手元に入ってくる金額の全て、ということです。一方「所得」とは、収入から必要経費を差し引いて残った金額を指します。手取りとして最後に手元に残る金額が所得です。また、キャッシュフローと呼ぶ場合もあります。マンション経営においては、この所得＝キャッシュフローがマイナスにならないように経営することが非常に重要です。

補足②表面利回りと実質利回りについて

マンション経営で儲けを出すためには、「利回り」についても正確な知識を持っておく必要があります。利回りとは、利益（家賃収入）を費用（マンションの購入費用）で割ることで算出できる数値であり、マンション経営でどれくらいの稼ぎを出すことができるのか計算する際に必須の要素です。そして、利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。

表面利回り
表面利回り（グロス利回り）とは、「年間の家賃収入」を「マンション購入費用」で割り、100をかけた数値です。簡易的な利回りの目安として用いられており、マンション投資の広告などに表示されている利回りは基本的にこの表面利回りとなっています。分かりやすく利益が想定できるものの、実際のマンション経営で必要となる修繕費や税金などといった経費が加味されていないため、現実的な収益の想定には向きません。

実質利回り
実質利回り（ネット利回り）は、「年間の家賃収収入」から「年間の諸経費」を差し引いた額を、「マンション購入費用」と「マンション購入時の諸経費」を足した額で割り、100をかけることで算出できる数値です。実際にかかる諸経費を加味した上で算出するため、より現実的な数値となり、想定される収益も現実に近いものとなります。

マンション経営における平均所得金額や、シミュレーション例などを紹介しましたが、実際のところ、マンションを経営する上ではどれくらいの年収を目指すのが理想なのでしょうか。
これについては、マンション経営を始めようと考えている方の属性や、購入するマンションの価格、想定される収益などに左右されるため、一つの答えがあるわけではありません。十分な自己資金とマンション経営の実績がある場合、一棟マンションの経営にあたって高額な頭金を支払い、マンションローンの融資を受ければ経営を行っていける可能性は高いでしょう。しかし、マンション経営初心者の方がいきなり高額なマンション投資を行うのはあまりおすすめできません。そのため、まずは区分経営で一部屋のマンション経営から、副業として始めてみるのが最も現実的といえます。

例として、ワンルームマンション一部屋を経営するとします。このマンションの一戸あたりの購入価格はちょうど2,000万円です。利回りは9％のため、年間の想定家賃収入は180万円となります。月収に換算すると15万円です。また、購入時に頭金を総額の10％にあたる200万円を支払うとすると、月々の支払額は8.1万円となります。この内訳は、金利が0.8万円、元金が4.3万円、管理費/修繕積立費が合わせて3万円です。返済期間は35年となります。
月収15万円から支出8.1万円を差し引くと、6.9万円の収入が手元に残りますが、ここからさらに税金や保険料、場合によっては管理委託費、仲介手数料なども差し引かれると想定すると、実際に手元に残る金額はあまり多くないでしょう。ただし、管理委託費や仲介手数料は自身で管理業務・仲介業務を行えば支払う必要はないため、節約は可能です。副業と考えても、一戸の管理・仲介であれば何とか本業と並行して行える可能性があります。

マンション経営では、可能であれば購入価格の3割程度の自己資金は用意しておき、月々の返済額を減らすことが重要です。そして、節約できる部分は節約し、その他の支払いも減らすことで、実際に手元に残る収入を増やせます。しかし、物件管理には知識と時間、手間が必要なため、複数戸の経営は初心者にとっては難しいというのが現実です。

以上のことから、マンション経営者がまず目指すべき年収としては、今回例に挙げた180万円（月収にして15万円程度）が現実的といえるでしょう。平均所得金額の540万円には遠く及びませんが、マンション経営は経験と知識を積み重ね、自己資金も増やし、融資を受けられるようにすることで手取り金額を増やしていける可能性が高まります。よほど自己資金に余裕があり、十分な融資を受けられるだけの信用がある場合を除き、高額なマンション投資には手を出さず、堅実に始めていくことが重要です。

ここでは、マンション経営において得られる年収/月収の内訳、および支出の内訳について解説します。併せて、マンション経営を始めるために必要となる資金の目安を紹介します。

マンション経営を始めるために必要な資金は？

区分経営でマンションを購入する場合を想定すると、購入費用のうち1~3割程度の自己資金は用意しておく必要があります。これは、頭金とその他初期費用を合わせたものです。頭金は余裕をもって確保しておかないと、その後の返済が滞る恐れがあるため、できる限り用意しておきましょう。ワンルームマンション一戸を購入して経営する場合は、フルローンを利用して頭金ゼロという選択肢もありますが、審査は厳しくなります。

2,000万円のマンション一戸を購入すると仮定した場合、頭金を3割用意するとなると600万円かかります。国税庁による令和3年度の民間給与実態統計調査結果を見てみると、働き盛りの30代給与所得者の平均給与は、30代前半で約400万円、30代後半で約450万円程度です。この場合、頭金を用意するには自身の年収分だけの資金を用意しておく必要があるため、マンション経営を始めたいと検討している場合は計画的な資金調達をしましょう。

マンション経営の収入内訳について

続いて、マンション経営における収入内訳について見てみましょう。収入の内訳は、「家賃収入」「共益費」「礼金」「更新料」「駐車場代」の5つに分けられます。

家賃収入
マンション経営において最も重要な収入源です。一棟経営であれ区分経営であれ、部屋数が多く入居率も高ければ相応の収入が期待できます。しかし、部屋数だけ多くても空室が多ければ支出が増えるだけになってしまうため、重要視すべきは入居率の高さといえるでしょう。

共益費
共益費はマンション共用部の管理維持費などに使われることが多い費用で、家賃とともに徴収されます。管理費が管理組合に支払われるのに対し、共益費は物件の所有者（オーナー）に支払われます。共益費の相場は物件の条件次第で変動し、使途についても必ず管理維持費に使わなければならないという法的拘束力はありません。

礼金
礼金は入居が決まった方がマンション入居時に支払うもので、家賃の1カ月分または2カ月分が設定されるケースが多い傾向です。経営目線では魅力的な収入ですが、礼金が設定されていると入居率低下につながります。部屋を探している方からすると、築年数が経過していたり立地環境などがよくなかったりする場合、礼金の設定はマイナスに働く恐れがあるのです。

更新料
更新料は多くの場合2年ごとに部屋の住人が支払うもので、賃貸借契約の更新に際して支払われます。更新料自体は必須ではなく、高めに設定していると入居率の低下や退去者の増加につながる恐れがあるため、設定する場合は慎重に行いましょう。

駐車場代（または駐輪場代）
駐車場代はマンション敷地内に駐車場を併設し、マイカーや自転車を持つ住人が利用する際に支払う費用です。地域や駅からの距離、ファミリー層向けの物件の場合は十分な数の駐車場や駐輪場のスペースが必要となります。マンションの資産価値上昇に役立つ場合があるため、地域の需要を確認した上で併設を検討してみると良いでしょう。

マンション経営の支出内訳について

支出の内訳も、マンション経営において必ず把握しておくべき要素です。「ローンの返済費」「管理委託費」「仲介手数料」「修繕費用/積立費用」「各種保険料」「各種税金」「その他諸経費」が支出として挙げられます。

ローンの返済費
マンションを購入するにあたって、ほとんどの方はローンを組むことになるでしょう。そのため、毎月元金と利息を支払う必要があります。

管理委託費、仲介手数料
管理委託費や仲介手数料は、それぞれマンション管理業務、入居者の募集業務を管理会社に委託する場合に発生する費用です。マンション経営では管理業務が複雑なため、自主管理はわずかな戸数に限られる場合を除き避けておいた方が賢明です。

修繕費用/積立費用
修繕費用および修繕積立費用は、マンションの劣化を防いだり、設備破損を直したりするために必要な費用です。特に、大規模修繕に向けて修繕費用の積み立ては必ず行っておきましょう。いざという時に修繕費用が足りないと、自己資金から多額の費用を捻出しなければならない事態に陥る恐れがあります。

各種保険料
保険料は、火災保険や地震保険だけでなく、万が一の事態に備えて団体信用生命保険への加入が必要です。自然災害などはいつ起こるか分からないものですが、保険に加入していれば最悪の事態は防げます。

各種税金
税金は、マンション経営開始時に納税するものと、経営開始後に継続して納税するものがあります。所得税や住民税が代表的な税金で、経営開始時には不動産取得税や登録免許税、印紙税などの納税が必要です。

その他諸経費
この他にも、マンションの水道光熱費や広告費用など、諸経費が必要になります。おおよそでも支出総額は必ず把握しておきましょう。

ここでは、マンション経営でローンを組むために必要な年収はどれくらいなのか解説します。併せて、ローンを組む上で必要となる要素も紹介します。

ローンを組むために必要な年収とは

マンション購入時にローンを組むための年収は、700万円ほどが基準とされています。これはあくまでも「年収」に注目した場合であり、700万円あれば必ずローンを組めるとは限りません。年収が300~400万円では、融資を受けられるローン会社を探すのは困難です。多くの金融機関は借入条件に年収を公開していないため、700万円は一つの目安としましょう。年収がギリギリであっても、区分経営でマンションの一戸を購入する場合や、既存の借入額が多くない場合、融資審査はそれほど厳密ではない傾向です。年収が一般的な基準に満たないからといって、すぐにマンション経営を諦める必要はありません。

ローンを組むために必要な要素とは

ローンを組む際は、年収以外にも確認しておかなければならない要素が存在します。「勤務先と勤続年数」「資産の有無」「家族構成」「他のローンの有無」などです。
勤務先が大企業や有名企業であったり、勤続年数が長かったりすれば安定した収入を得ていると判断されて、有利に働くでしょう。
資産の有無については、換金可能な資産を有している場合、ローンの返済が滞ることはないと判断されやすいため、有利に働く可能性があります。
家族構成について見ると、配偶者がいる場合が有利といえます。なぜなら、配偶者は連帯保証人になることが可能であり、ローンの返済が滞ってもその損失を防止できるからです。また、配偶者が働いて収入を得ている場合も有利に働きます。
住宅ローンを筆頭に、高額なローンを抱えている場合はマンションローンを組む上で不利に働く恐れがあります。返済が滞った経歴がある場合は、より厳しく審査されるでしょう。

マンションを経営する上で、手取り年収を増やしたいのであれば何点か把握しておくべきポイントがあり、「自己資金を多めにする」「立地環境の良いマンションを選ぶ」「築浅のマンションを購入する」の3点は特に重要です。まず、ローンを組む際の自己資金負担割合はできる限り多めにしましょう。最初の負担が大きくても、ローンの借入金額が少なく返済期間も短いほど毎月の利子の支払いが少なくなり、結果的に年収アップが実現します。
そして、物件の立地環境が良いほど空室は埋まりやすく、家賃収入が増えます。築年数は浅い方が部屋を探している方に好まれ、修繕もあまり必要としません。好条件であるほど金額が高めに設定されますが、できれば立地環境と築年数の2つの条件を満たしているマンションを購入すると良いでしょう。

マンションの経営において、経営リスクと呼ばれるものが存在します。「空室リスク」「家賃滞納リスク」「災害リスク」「金利上昇リスク」などが代表的なリスクとして挙げられるでしょう。

空室リスク
空室は、物件の老朽化や住民トラブルによって退去者が出てしまったり、礼金設定の段階で入居希望者が集まりにくくなってしまったりすることで発生します。空室があれば、当然その分家賃収入が得られません。一棟経営ならば空室リスクを分散できますが、区分経営では不動産収入がゼロになってしまうことがあるでしょう。賃貸である以上退去は避けられないものの、長期間空室が続いてしまうことは回避しなければいけません。物件の修繕や建物・入居者管理やニーズの把握などを確実に行い、少しでもリスクを下げるようにしましょう。

家賃滞納リスク
何らかの理由で住人が家賃を支払えないケースがあるでしょう。家賃が滞納されてしまうと不動産収入が減るため、ローン返済計画に支障をきたします。完全には難しいですが、入居審査の段階で経済的な困窮の恐れが高い方は入居審査を慎重に行えます。経済的に困窮している、または困窮しそうな入居希望者はリストから除外し、安定して家賃を支払ってくれるであろう入居希望者を選びましょう。

災害リスク
自然災害は発生を防げないため、保証内容の手厚い損害保険（火災保険、地震保険、施設賠償責任保険）に加入し、不測の事態に備えるのが賢明です。保険のかけ方によって保証範囲が異なるため、内容を理解した上で加入しましょう。

金利上昇リスク
金利上昇リスクとは、市場の経済状況の変動によってローンの金利が変動する可能性を指しています。金利が下がれば返済額も減るため、金利変動自体は必ずしもリスクになるとは限りません。
ローンには、固定金利と変動金利の2種類あります。固定金利は変動金利より高めに設定されますが、融資開始時点から金利が変動することはありません。一方、変動金利は市場の経済状況によって数年ごとに見直しが行われます。どちらも一長一短のため、自己資金には余裕を持っておくと良いでしょう。

マンション経営における平均年収は約540万円ですが、これからマンション経営を始めようと考えている方は、まずは年収180万円を目指しましょう。そこから知識と経験を積み重ね、堅実に手取り金額を増やしていくのがおすすめです。また、マンション経営を成功させるためには、自身に合ったパートナー探しが重要になります。当社では、マンション経営初心者の方でも安心して経営を始められるようご相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。