正しいマンション管理費の見極め方とは？管理費の仕組みや経営のコツを徹底解説

マンション管理費の呼び方は「管理委託手数料」「賃貸管理費」などとも呼ばれます。管理費はマンションのオーナーと入居者で異なる意味合いのため、まずは双方の立場から管理費の大まかな位置づけを押さえましょう。

経営側目線でのマンション管理費

マンションのオーナー目線で考えると、マンションの管理にはさまざまな立場の方が関与します。管理に関わる主な役割は以下の通りです。

管理組合
物件の管理を行う主役であり、マンションの区分購入者（区分所有オーナー）で構成されており、購入者の意思によらず加入が義務付けられています。管理組合の収入は、入居者から徴収した管理費です。例外として、一部の賃貸マンションでは管理組合が存在しない場合があります。

管理会社
マンションの管理業務のすべてもしくは一部を、管理組合との管理委託契約によって引き受けます。管理会社では、管理組合の意向に沿って実質的な管理を行い、管理員室の管理員を派遣します。

区分所有オーナー
マンション一室もしくは複数を所有（購入）し、賃貸に出すのが区分所有オーナーです。マンションの管理組合へ加入し、賃貸入居者から徴収した家賃は物件のオーナーの収入（インカムゲイン）となります。また、将来売却した場合の売却益（キャピタルゲイン）も得られます。

一棟所有オーナー
一棟所有オーナーは、マンションを一棟丸ごと所有して賃貸に出す役割です。入居者募集や共用部清掃、家賃回収などさまざまなマンションの管理業務を行う必要があります。管理には専門的な知識も要するため、管理会社に委託するのがほとんどです。区分所有同様に家賃収入と売却益を得られます。

入居者目線でみたマンション管理費

入居者目線でみたマンション管理費は、分譲と賃貸で管理費の扱いが異なります。

分譲マンション
建物全体にかかる管理費用は居住する住民で割って負担します。建物全体にかかる管理費用に応じて支払う管理費は変動しますが、月額相場は約15,000円です。

賃貸マンション
通常マンションのオーナーは管理費と家賃をまとめて管理しているため、管理費が高い物件でもきれいで良質な物件であるとは限りません。月額相場は家賃の5～10％程度です。

入居者目線で考えると、管理費が安い物件はお得に思うでしょう。しかし、管理費は物件の維持・管理が目的で、管理費の金額と管理の質やサービスは通常比例します。そのため、安いから良いというわけではないのです。なお、マンションの規模が大きくなるほど管理費は割安になる傾向があります。

管理費に近い言葉に「共益費」があります。入居者が共同で使用する設備の維持にかかる費用ですが、実際は管理費と同じ意味合いです。そのため管理費か共益費どちらか一方がかかり、両方かかるケースはあまりないでしょう。

マンションオーナーの管理費は2種類あります。1つ目は「共用部」の管理費です。管理組合が存在する分譲マンションでは管理組合や管理会社に管理費を支払います。2つ目は「専有部」の管理費です。通常家賃の3～5％を管理代行手数料（委託料）として管理会社へ支払います。

オーナーとして所有するマンションの資産的価値を保ち、安定して経営を行うためには、管理会社に設備の管理や入居者の対応を委託することが効果的です。不動産所得の点でも、管理費は必要経費として計上できるため、管理費を多くすると節税効果が得られます。

一方、経費を正しく理解していないために節税できるはずの所得税や住民税を多く納めすぎてしまうことがあります。節税には関連法規や専門知識が必要なため、不動産経営や節税に詳しい税理士と顧問契約を交わすと良いでしょう。

マンション管理は主に入居者、管理組合、建物に関連するものに大別できます。マンションの管理会社には2通りあり、その建物の施行や販売を行う住宅メーカ子会社の子会社「デベロッパー系」、どこの系列にも属さない「独立系」の管理会社があります。

以下は、建築マンション管理会社が行う主な管理業務です。

事務管理業務
管理費や修繕積立金の集金
滞納者確認
各種経費支払い
月次会計報告
管理組合の会計管理、理事会業務の補助
重要書類保管

建物管理業務
清掃業務（日常清掃、定期清掃、特別清掃）
建物の外観点検
共用部設備の保守・点検
消防設備やエレベーターの法定点検
建物設備のリフォーム
管理員業務（訪問者受付対応、設備点検、外注業者の立会、各種報告連絡業務）

マンションの管理業務を管理会社に委託する場合は3種類の方法があります。マンションの管理主体は管理組合ですが、管理会社への委託で専門的できめ細かなマンション管理が可能です。それぞれの管理方法別に、強みや違いを解説します。

自主管理

管理会社に委託せず、管理組合自体が管理業務を行います。主に地方自宅供給公社や古い公団住宅などで行われています。管理会社に支払う管理費用が発生しない点はメリットといえますが、管理組合の理事会や個人の管理能力へ依存してしまうため、非常にしっかりとした管理組合運営でなければ自主管理を長年継続するのは困難でしょう。また、建物の修繕対応が遅れてしまうことで、物件の価値を下げるスピードを早めてしまう恐れがあります。

委託管理

管理業務のすべてを委託する「全部委託」、一部の管理業務を委託する「一部委託」に分かれます。一部委託で委託しない部分の業務は管理組合が行います。

メリット
管理業務の全部もしくは一部を簡易会社に委託するため、管理組合の負担が大幅に減る
事故や設備故障などの緊急時対応も管理会社に任せられる
管理会社の専門的知見から、さまざまなアドバイスやサービスが受けられる

デメリット
管理会社に委託管理料を支払う必要がある
管理会社に任せてしまうことで、管理の意識が希薄になりやすい

一部委託の場合委託費用の節約や、管理組合が主体となり管理を行うために当事者意識が高まり、資産価値の向上に寄与するメリットがあります。ただしおのおのに求められる管理能力や手間がかかるのはデメリットです。

サブリース（一括借り上げ）管理

委託管理の1つにサブリース会社が物件を借り上げ、サブリース会社が転貸する形で入居者を募集します。入居状況によらず家賃保証を受けられる仕組みです。

メリット
入居者によらず家賃収入が得られる
物件の管理や入居者対応をサブリース会社に任せられる

デメリット
保証される家賃が減額されることもある
サブリース会社が指定する工事・清掃業者などしか利用できない
一方的な契約解除により、オーナーのローン返済や資金計画が崩れる恐れもある
委託管理に比べ契約解除にはとても手間がかかる

マンションが建つ土地などを所有する場合はさまざまな税金が課税されます。これらの税金は課税分の経費計上が可能です。
マンション経営では、管理費以外にも支出となる費用があります。いくつかの費用は経費として計上できるものもあるため、うまく計上すれば物件の収益性を高められます。

税金（固定資産税・都市計画税）

税金（租税公課）には以下のような費用が挙げられます。

固定資産税
都市計画税
不動産取得税
印紙税
事業税（法人化している場合）
自動車税（プライベートと共用の場合は按分）

減価償却費

投資用マンションの購入費用は規定の耐用年数期間内にわたり、経費として計上できます。これは減価償却と呼ばれるもので、車や建物など長期使用が見込まれる固定資産に課せられる所得税を減らせます。

平成19年4月1日以降の場合、新築マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造）の耐用年数は47年が耐用年数（定額法、償却率0.022）です。そのため、実際の使用期間によらず耐用年数の間は節税が可能です。なお、建物の構造によって耐用年数は異なります。

中古マンションの場合、まずは耐用年数を算出します。
建物本体の耐用年数 ＝（47 － 経過年数）＋ 経過年数 × 0.2
建物付属設備部分の耐用年数＝（15 － 経過年数）＋ 経過年数 × 0.2

そして、国税庁発表の表に沿って耐用年数から償却率を調べ、最後に減価償却費用 ＝（取得価額 × 償却率）にあてはめます。

修繕積立金

マンションの外壁や屋上、電気設備などの共用部分には、新築から11年ほどが経過したころから大規模修繕が必要です。修繕範囲が広く多額の修繕費用がかかるため、長期修繕計画に沿って毎月資金を積み立てる「修繕積立金」が管理組合を通じて区分所有者から徴収されます。

長期修繕項目は19点あり、屋根や床の防水、外壁や鉄部塗装、排水・ガス・通信などの設備、エレベーター、駐車場などが含まれます。

明確な長期修繕計画が備わっていると長期的な修繕資金の確保、節税の恩恵が受けられる仕組みです。なお、修繕積立金の相場は専有床面積1平方メートルあたり、約200円が目安となっています。

修繕費

時間と共に老朽化する建物や設備を安全に使用し続けるには、維持管理や修理が必須です。部屋のクリーニングや退去後の原状回復、床板や壁紙交換、共用部のメンテナンスは修繕費として1年で1ヶ所あたり20万円まで経費と見なされます。設備のグレードアップを行うものの費用は「資本的支出」となり、経費扱いにはできません。

なお、建物の共用部分は管理組合が行いますが専有部分の費用の扱いや共用部分と専有部分の区分けはマンションの管理規約によって異なります。故障やトラブルはいつ発生するか分からないため、費用の負担者のみならず、破損時の賠償責任の所在に関しても居住者側と明確にしておくことが大切です。

ローンの返済額

投資用マンションを取得するためのローンを利用している場合、ローンの利息部分は経費として扱えます。利息と共にローン手数料、抵当権の登記費用、印紙税なども対象です。元本部分は対象外のため、全額を計上してしまわないよう注意しましょう。

ローンを利用した方がメリットを受けられるようにも見えますが、ローン期間に比例して利子の支払総額も増えます。そのため少しでも早期の収益化を実現するには、ローンの利用は少ない範囲にとどめておくのが賢明です。

専従者給与

マンション経営によって得られる家賃収入などは一部、生計を一つにする親族への「専従者給与」という支払いとの相殺で総額の課税所得を減らせます。確定申告には、65万程の特別控除が受けられる「青色申告」、手続きが速やかな「白色申告」の2つがありますが、専従者給与が認められるのは、確定申告の青色申告のみです。青色申告では給与全額を経費として計上できます。白色申告の場合「事業専従者給与」として、以下の計算式でより低額の方を上限に経費扱いが可能です。

1.配偶者86万円、他の親族は一人あたり50万円
2.事業専従者控除を差し引く前の所得を「事業専従者の人数 ＋ 1」で割った金額

損害保険料

マンション経営において賃貸部分の火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険などの保険料は経費として見なされます。1年ごとの保険ならば全額、10年などの場合は保険料を年数分で割った金額を経費として計上できます。

保険対象期間が複数年度の場合、次の計算式が便利です。
その年に経費計上できる金額 ＝ 保険料 ÷ 保険期間 × 契約月数

管理委託料

マンションの入居者募集や広告宣伝費の費用も経費扱いが可能です。管理会社に管理を依頼しており、管理会社が広告宣伝を行っているケースは少なくありません。そのため、管理会社に支払う管理委託料の他、賃貸管理代行費用（PM委託費）なども計上できます。なお、経費に含むには「管理委託料が相場範囲」「管理実態を確認できる記録」などが必要です。サブリース形式は対象外のため注意しましょう。

プライベートと共用の場合の経費（家事按分）

車やインターネット環境、自宅の1スペースなどをプライベートと事業で共用にしている場合、「家事按分」という方法で費用の一部を経費へ計上できます。主な対象費用は家賃、水道光熱費、通信費、自動車関連費用です。これらを使用した面積や日数、時間で合理的と認められる基準での按分により、費用の一部を経費として計上できる仕組みです。

その他経費

上記で挙げたもの以外に関しても、以下のような費用は経費として計上できる費用です。まとまった期間分を一度に整理するのは手間になるため、支払いの根拠となるレシートや領収書、現金出納帳などは整理して保管しておきましょう。

・借家や借地のマンションを経営する際の賃料、賃貸手数料や借地手数料
・入居者募集や契約更新時の仲介手数料
・共用部の水道光熱費
・関連会社との打ち合わせに使用した接待交際費
・管理組合で使用する事務用品などの消耗品費（10万円以上の場合は減価償却が必要）
・マンション経営に関連した通信費（インターネット、郵便、電話）
・税理士などへの報酬

経費扱いにできない項目

マンション経営に関連する出費であれば経費として計上できますが、中には経費扱いできない費用があることも把握しておく必要があります。誤った申告を行えば、税務調査により指摘されるかもしれません。経費扱いできない費用には、以下のようなものが挙げられます。

・土地の売却や建物の取り壊し費用
・入居者に支払う立ち退き料（立て替えの場合は例外あり）
・個人の支出と見なされる税金（法人税、所得税、住民税）
・不動産投資ローンの元本部分
・駐車違反などの罰則金

マンション経営を行う場合、本業とは別に家賃などの不動産所得が得られます。収入としては以下のものがあります。

家賃
収入の大部分を占めます。周辺地域で比較し割安だと利益が小さくなる傾向です。数千円でも割高だと入居者が集まりにくいため、バランスの見極めが大切です。利回りによって家賃収入額は増えます。

共益費
物件の共用部の管理や修繕にかかる費用です。共益費は家賃に含まれる場合もあります。

礼金・更新料
入居者の契約時に受け取るのが礼金、更新のタイミングで受け取るのが更新料です。敷金は退去時に返還しますが、礼金や更新料は返還しません。

この他、一棟貸しの場合は入居者などが利用する駐車場やバイク置き場、自動販売機、インターネット利用料なども収入に含まれます。

経営に伴う収支を挙げてきましたが、マンション管理費や経費などの支出を見直すことで物件の収益性が高まります。見直しの際は、以下の5点を中心に検討すると良いでしょう。

マンション経営のリスクを把握する

マンション経営について、成功とは「収支のバランスを適切に保ち、キャッシュフローを高めること」と考えるかもしれません。しかし、長期的な視点でいえばマンション経営に伴うリスクを把握し、リスクの1つずつに具体的な対応策が準備されている体制こそ重要です。マンション経営には、以下のようなリスクが挙げられます。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・建物老朽化リスク
・資産価値低下リスク
・自然災害リスク
・借入金返済・金利上昇リスク

マンション経営の初期費用を適切に節約

近年より注目されているマンション経営ですが、長期的に収支を安定させるには初期費用と収入のバランスが保たれているかどうかが重要です。想定通りの家賃収入が得られれば、大きな資産的価値がありますが、マンションという規模の大きさから初期費用も高額となる傾向があります。

建物のグレードを下げれば初期費用を節約できますが、賃料を下げると空室リスクが高まりやすく、収益性を考えると好ましくありません。初期費用節約には、物件購入時の仲介手数料を節約する方法があります。物件の購入方法は以下の3通りです。

売主
不動産会社を介さず、物件所有者と直接取引を交わす

販売代理
物件所有者（売主）と買い主の間に代理契約を交わした不動産会社が入り、買い主は不動産会社（代理店）と契約を交わす

仲介
不動産会社が介入するが、契約自体は物件所有者（売主）と直接交わす

このうち「仲介」以外が仲介手数料を節約できます。物件の購入方法にも種類があることを理解し、賢い物件購入を行いましょう。

管理費・修繕積立金の見直し

管理や修繕計画はマンションの建設時点で作成されますが、時がたつにつれ実態やニーズとかけ離れてしまうケースは少なくありません。そのため管理組合が主体性を持ち、マンション管理の在り方をより優れた方法へカスタマイズする姿勢が理想です。管理会社に任せてしまっていては、見直しによって節約できる費用があるかもしれません。

当初の計画と収支が合わない場合は計画の見直しを検討し、収益を改善することによって管理費の過剰な値上げを防止する効果が期待できます。

保険料の見直し

火災保険料などの保険料も支出に含まれるため、省ける特約に加入していないか、立地条件などに合った補償内容となっているかを見直すことも大切です。保険料の見直しについて、以下の項目を見直しましょう。

・「一部保険」について、必要な範囲がきちんと網羅されているか
・保証範囲の選択で保険料が変動する場合、不要な特約や補償はなるべく外す
・契約する保険金額は「全部保険」を選択する

法人化を検討

マンション経営の収益性を高めるには、法人化による節税効果を得る方法があります。マンション経営による収益だけではなく、他の所得との合算で課税所得（個人）が900万円を超える場合、法人化した方が節税できます。理由として、900万円を境に個人の「所得税および住民税」と法人の「法人税」の税率が入れ替わるためです。

法人化のメリットは税率が下がる他、経費に算入できる範囲が広がり、損益の繰り越し（最大10年）や相続税・贈与税の節税効果もあります。複雑な関連法規なども絡むため、賃貸経営や相続関連に詳しい税理士などに相談すると良いでしょう。

マンション経営など賃貸契約を行う上で、マンション管理会社選びは経営の成功を左右する重要なポイントです。非常に多くの管理会社があるため、見極めに悩む方は少なくありません。最後に、管理会社を見極めるポイントを4つ解説します。

目的に合った管理会社を選ぶ

マンションの管理を委託する際、受けられるサービス内容や対象範囲は管理会社によってさまざまです。オーナー自身がマンション経営の目的や重要視するのは家賃収入、相続税対策など人によって目的は異なりますが、目的に合ったサポートを行ってくれる管理会社選びが大切です。初期費用を抑えるならワンルームマンション、土地活用を重視するなら一棟マンションがおすすめです。

サービスの質と管理委託料のバランスを見極めることも必要ですが、営業担当者の話はリスクやネガティブな話題を明確に説明しない恐れがあります。信頼できる管理会社に管理を任せることで長く資産的価値を保てます。管理会社選びの際は複数の管理会社に見積もりを作成してもらい、条件や費用を比べましょう。

補足として、マンション経営を行うのに管理会社探しが不要なケースもあります。例えば、マンション購入先の不動産会社、もしくはマンションを建築した建築会社へ管理を委託する場合、そしてオーナーチェンジの物件でこれまでの管理会社を引き継ぐケースです。

実際に物件を管理する管理担当者の質

通常管理会社の店舗の営業担当者と、実際のマンション管理担当者は別人です。そのため、物件を管理する担当者の人柄や経験、能力を信頼できるかどうかが重要です。担当者の能力次第で管理の質が左右され、マンションの資産的価値を長く保てるかに影響します。

担当者が管理している物件が多いほど、1件あたりに割ける時間が減ってしまうために十分な管理が行われないリスクがあります。目安として20件以上の場合は注意が必要です。

管理計画や修繕計画作成は適切か

マンションのメンテナンスや修繕には専門的な知識や経験を要するため、修繕部門の有資格者（一級建築士・一級建築施工管理技師）が在籍している管理会社がおすすめです。定期点検や設備点検など根拠に基づいたマンションの管理が行われ、明確な修繕計画、これまでの修繕履歴が備わっていてこそマンションの価値は保たれます。

修繕の資金は住民からの集金ですが、修繕積立金や管理費の滞納によって計画通りに資金を確保できないケースがあります。資金が不足すれば適切な時期に修繕を行えなくなる恐れもあるため、滞納について回収のノウハウや実績があるかどうかの確認が大切です。

注意したい管理会社の特徴

マンションの管理会社はマンションのオーナー、管理組合などと共に協力し合いマンションの価値を高めていきます。そのため信頼できる管理会社選びが重要ですが、管理会社の中には悪質な管理会社が存在することも事実です。管理会社は変更できるため、悪質な管理会社は契約前や早期に見極めておく必要があります。以下のような管理会社が見受けられる場合、他の管理会社を検討しましょう。

・相場に比べて見積もりが異様に安い
・電話対応が雑
・約束や依頼へ対応してもらえない
・住人から管理会社への苦情がでる

マンションオーナーの立場であれば物件のキャッシュフローに注目しますが、管理組合や管理会社と共に積極的にマンションの資産的価値や住民の満足度向上に取り組む姿勢が求められます。信頼できる管理会社や税理士などの専門家と共に、より魅力あるマンション作りに取り組みましょう。