一括借り上げとサブリースの違いは何？成功のためのポイントもご紹介！

賃貸住宅の経営は、入居者の募集から共益費・家賃の集金、日々の物件管理など、さまざまな業務があります。安定した経営を行うためにはノウハウが必要になるほか、毎月の家賃の集金や物件のメンテナンス、クレーム対応などは労力を要します。

一方、一括借り上げは、オーナーから一括で物件を借り上げて、賃貸物件経営に関わる業務全般を管理会社が一手に担います。そのため、賃貸住宅経営の経験が浅いオーナーにはメリットが多い方法と言えるでしょう。
さらに、空室でもオーナーに家賃が支払われることが一般的であり、リスク管理の面でもメリットがあります。

一括借り上げと同義の言葉としてたびたび見かけるのが、「サブリース」です。サブリースは、オーナーから借り上げた物件を入居者に貸し出す行為を指すため、厳密には一括借り上げと異なります。

基本的には、管理会社がオーナーから物件を一括借り上げし、その物件を入居者にサブリースするといった流れをとります。また、契約関係も異なり、一括借り上げはオーナーと管理会社との契約、サブリースは管理会社と入居者との契約です。
このように、一括借り上げとサブリースは厳密には意味合いの異なる言葉ですが、一括借り上げはサブリースを前提として行われる行為であるため、それぞれを内包した意味合いで「一括借り上げ」や「サブリース」と呼ばれる場合があります。以降の章では、サブリースを内包した意味合いで「一括借り上げ」という言葉を使用します。

賃貸住宅経営は、入居者の集客から物件の管理に至るまで、様々な専門知識やノウハウが求められます。その業務は多岐にわたるため、オーナー自らが行うのは大きな負担です。

一括借り上げでは管理会社が賃貸住宅経営に関わる業務を一手に引き受けてくれるため、賃貸経営に伴うリスクを低減して、安定した賃貸経営を実現できます。一括借り上げには「家賃収入を安定化できる」「維持管理の手間がかからない」「確定申告を簡素化できる」「クレーム処理を任せられる」などのメリットがあります。一つ一つご紹介しましょう。

安定した家賃収入を得られる

一括借り上げ契約に賃料保証が付帯する形態です。空室や家賃滞納などで家賃収入が滞った場合でも、管理会社がオーナーに家賃の支払いが保証されます。

ただ注意すべきなのは、一括借り上げは「一棟借り上げ」とイコールではないということです。場合によっては、契約時点での空室部分のみを対象に、一括で借り上げすることも珍しくありません。その場合、契約に含まれない戸室に空室が発生しても、もちろん家賃は保証されません。

このように、一部注意点はあるものの、賃貸住宅経営で最も大きなリスクとなる「空室による家賃収入の低下」を回避できる賃料保証型の一括借り上げは、メリットの大きな制度と言えるでしょう。

維持管理の手間がかからない

賃貸住宅を経営する上で、維持管理は必須の業務です。維持管理業務に含まれる業務は、以下のようなものがあります。

・家賃の集金・督促
・契約更新
・退去時の立会い・点検
・鍵管理
・クレーム処理
・共有部分の清掃
・建物の点検・定期巡回
・駐車場管理

このように、維持管理業務は多岐にわたるため、業務ごとに高度な専門知識やノウハウが必要です。これらの業務をオーナー自らが行うのは、人材面・コスト面でも現実的ではないでしょう。
一括借り上げでは、これらの業務を管理会社が一手に引き受けてくれるため、オーナーの手を煩わせることなく賃貸住宅経営が可能です。

確定申告を簡素化できる

賃貸物件経営を行っているオーナーの大部分は、年度末に確定申告をする必要があります。入居者からそれぞれ振り込まれる家賃や、入退去時の費用などを計上します。また、固定資産税や減価償却費、修繕費、借入金利子、損害保険料などの経費計算も必要です。必要経費となる基準は複雑で、「賃貸物件の経営に使った分だけを経費計上」する「家事按分」といった考え方もあります。

賃貸物件経営における確定申告の流れは下記の通りです。

・青色確定申告書を提出する（青色申告の場合）
・領収書や必要書類を集める
・帳簿と突合し漏れや間違いが無いことを確認する
・確定申告書を作成する
・税務署に確定申告書を提出する

このように、確定申告は専門知識が必要で、手間と時間のかかる作業です。一括借り上げでは、家賃や細かな経費の出納管理などを管理会社が実施してくれるため、確定申告の手間を大幅に低減することができます。

クレーム処理に悩まされない

賃貸物件経営では、水回りや電気・ガスなどの設備関係から、隣家・上下階からの騒音、ペット問題などの生活関係など、様々なクレームが寄せられます。設備関係については業者を手配して適切に対応すればなんとか解決できるかもしれませんが、騒音やペット問題などの入所者同士の問題は対応に苦慮するでしょう。
対応によっては問題が深刻化し、退去につながる恐れもあります。また、鍵の紛失など、昼夜を問わず対応が必要な場合もあり、クレーム処理は非常に負荷の高い業務と言えます。

しかし、これらのクレーム処理を円滑に行うことで退去予防や空室対策につなげられるため、重要度は高い業務と言えます。このような、難易度・重要度ともに高い業務を、一括借り上げでは管理会社が一手に引き受けてくれるため、オーナーはクレーム処理の悩みから解放されます。

一括借り上げは、「家賃収入の安定化」「維持管理の手間の低減」「確定申告の簡素化」「クレーム処理の一任」など、非常にメリットの多い制度です。しかし、いくつかのデメリットも存在します。
具体的には「手数料が比較的高額である」「礼金や更新料収入が得られない」「賃料保証には免責期間がある」「保証賃料の見直しによる家賃収入低下の可能性がある」「不採算な場合は契約解除の恐れもある」「経営に意見できない」「契約条件が変更される可能性がある」などです。一括借り上げを利用する場合は、これらのメリット・デメリットを十分に考慮する必要があります。

手数料が発生する

賃貸住宅経営をオーナー自らが行う場合は、もちろん手数料などは発生せず、入居者からの家賃がすべて、直接オーナーの収益となります。家賃の集金や維持管理などの管理委託を行った場合でも、委託手数料は賃料の5％程度となるのが一般的です。

一方、一括借り上げの場合、家賃は一旦管理会社が受け取ります。その上で、賃料の10程度の手数料を差し引いた金額がオーナーに支払われます。空室リスクがなく安定した賃貸経営が可能ですが、手数料は高めです。

敷金・礼金や更新料収入が得られない

一般的に、賃貸物件の賃貸借契約を結ぶ場合は敷金・礼金が発生します。定期的な契約更新時には更新料が発生し、オーナーの収益となります。しかし、一括借り上げ契約を結ぶ際には、敷金・礼金などは無く、オーナーは保証賃料のみを受け取ることになります。

また、入居者との賃貸借契約で敷金・礼金や更新料が発生した場合でも、受け取り手は管理会社となるため、オーナーの収入にはなりません。一括借り上げにおけるオーナーの収益は保証賃料のみなので注意が必要です。

賃料保証には免責期間がある

一括借り上げ契約には賃料保証が付帯しますが、特定の条件を満たす一定期間、管理会社がオーナーに保証賃料を支払わなくてもよい「免責期間」が存在します。免責期間として、一般的に以下の期間が設定されています。

新築初回募集免責
新築物件の最初の入居者を募集する期間：1～3ヶ月程度

退出時募集免責
退去者が発生した時に次の入居者を募集する期間：～1ヶ月程度

契約更新時免責
契約更新（見直し）時に発生する免責期間：～1ヶ月程度

免責期間中は、オーナーに家賃が支払われません。例えば、新築物件の場合、完成後すぐに満室になっても免責期間が存在するため、最大3ヶ月間オーナーは家賃収入が得られないことになります。ローンで物件を取得した場合なども、この期間の返済は家賃収入で補填できません。また、退去者が発生した際も一定期間家賃収入が途絶えるので注意が必要です。

家賃収入が減少する場合がある

一括借り上げの一番のメリットは、家賃保証がある点です。空室や家賃滞納などのリスクを気にせずに賃貸住宅経営を行うことができます。 しかし、契約期間中ずっと同じ家賃が保証されるわけではありません。多くの場合、2～5年ごとに保証賃料の見直しが行われます。管理会社によっては、物価変動などが起こった際に定期の見直し以外で賃料改定協議を行う場合もあります。

賃料改定協議では、近隣の家賃相場や築年数を考慮し、賃料が値下げされることも少なくありません。そのため、定期的な見直し・値下げによって家賃収入が減少する可能性があることを覚えておきましょう。

一括借り上げは、「家賃収入が安定する」「維持管理の手間が省ける」などメリットの多い制度です。一方で「一定の手数料が発生する」「契約更新時に家賃収入が減少してしまう場合もある」などのデメリットもあります。しかし、これらのデメリットを考慮した上でも、マンション経営に関わる業務全般を一任できる一括借り上げはメリットの大きな制度と言えます。
特に、賃貸経営の経験がない、もしくは浅いオーナーは、積極的に選択肢に含めるべきでしょう。この章では、実際に一括借り上げ契約から賃貸経営をスタートするまでの一連の流れをご紹介します。

物件の現地調査を依頼する

まずは、対象物件の現地調査を依頼しましょう。依頼を受けた管理会社は、当該物件の状態確認だけでなく、住環境や近隣物件の家賃相場などをリサーチします。築年数や室内設備などの物件の状態・住環境・賃貸需要・競合物件の家賃相場などを鑑みて、賃料保証率や契約内容を決定します。建物が古い場合は、競合物件との競争率を高めるため修繕やリフォームを提案することもあります。

なお、賃料保証率については、近隣相場と乖離していないことを確認する必要があります。相場より高い賃料保証率を提示された場合でも、契約更新時に近隣相場に合わせて値下げ提案される可能性があるため、注意が必要です。契約更新時の賃料改定協議はトラブルになることが多いため、あらかじめ賃料改定基準を明確にしておくと良いでしょう。

管理会社と契約を結ぶ

現地調査を経て、管理会社から提示された査定結果を精査します。確認する点は、「賃料保証率は適正か」「賃料保証の免責期間は適当か」「賃料改定基準は明確か」「契約更新条項や解約条項が明確か」などです。

査定結果に納得が行かない場合は、管理会社と協議し、それでも合意に至らなかった場合は他の管理会社を検討しましょう。一括借り上げは管理会社によって条件や経営方針が大きく異なるため、必ず複数社を比較して検討する必要があります。また、将来的な契約解除のリスクもあるため、一括借り上げだけに頼った賃貸経営は避けた方が良いでしょう。
査定結果に納得できた場合は、契約を結び、以降の賃貸経営は全て管理会社に一任されます。

管理会社が入居者を募集する

契約を結んだら、サブリースするために管理会社が入居者を募集します。管理会社のWebサイトや店舗だけでなく、住宅情報サイトや仲介業者など、様々な媒体で募集をかけます。ネットワークの広さや物件情報の拡散能力、競合物件との差別化など、管理会社の経営手腕が問われる業務です。

その後、入居希望があれば、入居審査を行います。審査結果に問題が無く、入居条件にも合意できた場合は入居希望者と管理会社で賃貸借契約を締結します。

なお、契約直後の入居者募集期間は、多くの管理会社で免責期間に該当するため保証賃料が支払われません。前述したとおり、通常1～3ヶ月程度の免責期間が設けられているため、この期間のローンの返済などはオーナーの持ち出しとなるため注意しましょう。

管理会社が物件を運営する

契約後は、管理会社が物件の運営を引き受けます。入居者募集から入居審査、家賃集金、日々の管理業務、クレーム対応、退去時の対応などの各種業務を担当します。一括借り上げでは賃貸経営を管理会社に一任するため、オーナーが物件運営で担う業務はありません。オーナーの出番は、数年に一度実施される契約更新の際の賃料改定協議などです。

管理会社の物件運営が適切でないと入居者の不満が高まり、退去率や空室率の上昇につながります。入居率が低下し管理会社の採算が悪化した場合は、保証賃料の値下げなどでオーナーの負担になる恐れがあります。こういった事態を避けるために、管理会社に一任して終わりではなく、管理会社の運営を逐一チェックするなど能動的な賃貸経営が大切です。

ここまで一括借り上げ・サブリースの概要からメリット・デメリット、一括借り上げの流れをご説明しました。この章では一括借り上げ契約を結ぶ上でのポイントをご紹介します。

事前にポイントを押さえておくことで、リスクを最小化して失敗無く賃貸経営をスタートすることができます。 一つずつ見ていきましょう。

最低限の知識を備える

一括借り上げでは、賃貸住宅経営を管理会社に一任できるものの、契約時には不動産や賃貸経営、一括借り上げに関する知識が必要になります。特に、管理会社から提示された査定結果から、保証賃料や免責期間は適正か、賃料改定基準や契約更新条項・解約条項が明確かを精査しなければなりません。
これらの確認を怠ると、免責期間や将来的な賃料改定協議でトラブルにつながる恐れがあります。

リスクを認識する

一括借り上げは、賃貸住宅の管理・運営を管理会社に一任できるだけでなく、多くの場合賃料保証も付帯します。オーナーの手を煩わせることなく、空室リスクなども回避できるため、賃貸経営の経験が浅いオーナーには打ってつけの制度と言えるでしょう。しかし、一見良いこと尽くめに見える一括借り上げにも、前述したようにリスクは存在します。

自己経営に比べるとリスクは抑えられますが、一括借り上げにも一定のリスクは存在することを認識しておく必要があります。

勧誘に慎重になる

賃貸住宅を保有しているオーナーには、勧誘が多いものです。管理会社は一括借り上げのメリットばかりをアピールしますが、一定のデメリットも存在します。

また、管理会社によって保証賃料や契約条項は大きく異なり、契約を結びたいがために競合他社より高めの保証賃料を提示し、初回の契約見直し時にいきなり保証賃料の値下げを提案するような管理会社も存在します。勧誘にすぐに飛びつくのではなく、一括借り上げのメリット・デメリットを確認した上で、慎重に検討し、見積りを取る際は、必ず複数社を比較検討するようにしましょう。

実績や経営状態を重視する

契約を結ぶ場合は、管理会社の経営状態や管理実績をしっかりと確認しましょう。管理会社の経営スキルが低く、退去率や空室率の上昇などで採算性が悪化した場合、契約見直し時の保証賃料の引き下げと言った形で、オーナーにしわ寄せがいきます。

また、管理会社が倒産してしまった場合、保証賃料の支払いが滞ったり、入居者から預かった敷金が支払われなかったりする可能性もあるでしょう。一括借り上げは貸主であるオーナーからの解約は難しいため、契約時には経営状態や実績を精査し、慎重に検討する必要があります。

この記事では、「一括借り上げ」と「サブリース」の違いとその概要、メリット・デメリットをご紹介しました。一括借り上げは賃貸物件の管理・運営を管理会社に一任でき、賃料保証も付帯するため、賃貸経営の経験が無いオーナーにはメリットの多い制度です。一方で、高額な手数料がかかる、保証賃料が値下げになる可能性もある、賃料改定協議で合意できない場合は契約解除になる可能性があるなどのデメリットも存在します。契約を結ぶ際はこれらのメリット・デメリットを把握した上で検討する必要があります。

なお、一括借り上げなどの相談は、不動産会社などの専門家に相談するのも一つの手です。当社でも、不動産にまつわるご相談を承っています。「一括借り上げを検討したい」「初めての賃貸経営だから慎重に行いたい」など、お悩みがある方は、ぜひご相談ください。