【アパート建設に必要な土地の広さ】目安をまとめてみた

基本的に、アパートを建てる土地面積が狭ければ、初期投資費用は抑えられ、安定した経営を行いやすくなります。そのため、「アパートを狭い土地で経営したい」と考える方も多いはずです。
しかし、狭い土地が増え続けることは、自治体も避けたいと考えており、建築基準法では200平方メートル以下の範囲で敷地面積の最低限度を設けられるように定められています。具体的な最低面積は市区町村ごとに異なり、アパートを建設するには、定められた最低面積より広いものを建てなければなりません。

また、建築基準法では、建物と道路の接地面積も定められています。都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければなりません。
ただし、旧市街地内などでは、道路幅が4mに満たないものもあります。その際は、道路の中心線から2m後退したところからが敷地となります。

アパートと土地の広さを考えるときに重要な【建ぺい率と容積率】

建築基準法で定められている条件以外にも、注意しなければならない項目があります。それが、「建ぺい率」と「容積率」です。
建ぺい率とは、土地の広さに対して、どれくらいの面積の建物を建ててよいかを表す指標のことです。具体的な値は、地域や用途によって異なるため、確認したい場合は市区町村役場の都市計画課で調べましょう。
建ぺい率が定められている理由として、防災や隣人関係、景観などの理由が挙げられます。ゆとりのある建物を建てるように誘導することで、入居者本人の暮らしを守る意味があります。

一方、容積率とは、敷地内に建てられる建物ののべ床面積を表す割合のことです。こちらも、地域や用途によって値が異なります。のべ床面積とは、すべての階の床面積を合計した値のことです。
容積率が定められている理由は、人口制限にあります。たとえば、容積率の大きい建物ばかりが建って人口が増加してしまうと、インフラ設備などの機能が処理しきれなくなり、街全体に影響を及ぼします。そこで、制限を設けて人口の調整を行っています。

建ぺい率と容積率を合わせて考えると、「何階建ての物件が建築可能なのか」が把握できます。なお、玄関やバルコニー、ベランダなどは床面積に含まれず、地下室などは緩和措置が設けられています。

アパートを建てる際に必要な費用は、「坪単価」によって大きく変化します。坪単価とは1坪あたりの建築費用を指す値のことで、坪単価にアパートののべ床面積をかければアパートの建築費用が求められます。
坪単価の金額は、アパートを建てる地域やアパートの建材によって異なり、基本的に東京や大阪など都市部では地価が高いため坪単価も高くなる傾向です。また、鉄筋コンクリートなど高価な建材を使用すると、坪単価は上がります。

では、アパートを建設する前に確認しておきたい条件についてご説明したところで、実際の坪数別に、建てられる部屋数や費用目安を見ていきましょう。

30坪の土地に建てられるアパート！部屋数・費用目安は？

30坪の土地でも、各種基準を満たせばアパートの建設・運営は可能です。ここまでご紹介してきた建ぺい率・容積率や、接道義務を満たしているか確認しましょう。

30坪はアパートを建てる土地として非常に狭い大きさです。そのため、多くの入居者を募集したい場合は、ワンルームの部屋で、部屋数を増やす方法をとります。しかし、都市部では、ワンルームの建築は「ワンルーム条例」により、ワンルームのような単身者向け物件の建築が制限されているケースもあります。
ワンルーム条例を設定する目的は各自治体によって異なりますが、一般的には「近隣トラブルの防止」「生活環境の形成」「家族世帯向け住戸の供給」「高齢者居住の安定」などです。ワンルームは収益性に優れる一方で、トラブルも目立つ傾向にあります。そのため、市区町村が各種規制によりワンルームアパートの収益性を悪化させて、ワンルームアパートの建築を抑制しているのです。

なお、30坪でワンルームとする場合、部屋数は4部屋ほどになります。間取りを大きくすればするほど、部屋数は少なくなっていきます。

では、アパートの建設費用を見ていきましょう。アパートのコストは、建築に用いる建材によっても大きく変化します。近年増加している3階建てのアパートを木造・鉄筋など各種建材で建てた際の費用相場は以下のようになっています。

40坪の土地に建てられるアパート！部屋数・費用目安は？

40坪（およそ132平方メートル）の土地は、一般的な3～4人家族世帯が希望する戸建て住宅にちょうど良い広さとされています。実際に、国土交通省の調査によると、快適に過ごせる家の広さは3人世帯で100平方メートル、4人世帯で125平方メートルでした。30坪より、ターゲットとなる世帯数が大きくなるため、ワンルームだけでなく1Kやメゾネットタイプのアパート建設も視野に入れましょう。

部屋数の目安は、以下のようになっています。

50坪の土地に建てられるアパート！部屋数・費用目安は？

50坪の土地はおよそ165平方メートルにあたり、戸建て住宅であれば4LDKに庭や駐車場をつけられる広さです。しかし、アパートを建てるうえではやや不足していると感じるでしょう。建ぺい率やデッドスペースに注意して、スペースを無駄なく使う必要があります。

50坪のアパートであれば、ワンルームで6部屋つくることができるため、採算ベースに乗せることも難しくありません。特に、人が多くアパートの需要も高い都市部に建てられれば、より安定的な家賃収入が期待できるでしょう。
部屋数の目安は以下のようになっています。

60坪の土地に建てられるアパート！部屋数・費用目安は？

60坪の土地があれば、中規模程度のアパートが建てられます。大規模なアパートを建てられるほどの余裕はありませんが、設備・デザインなどで大規模アパートと差別化を図れば集客力を保てるでしょう。

また、60坪あれば、アパートの部屋数を立地や需要に応じて設定できます。学生や社会人など単身世帯が多い地域であれば、ワンルームや1Kなど単身者向けの間取りを増やすと良いでしょう。一方、ファミリー世帯が多い地域では2LDKや3LDKなど、比較的広めの間取りを中心にしましょう。
建ぺい率や容積率によっても差が生じますが、60坪の土地にアパートを建てる場合にワンルームであれば、以下のような部屋数を確保できます。

100坪の土地に建てられるアパート！部屋数・費用目安は？

100坪の土地は、一戸建てには広すぎるとされていますが、アパート・マンション経営には少し狭い面積です。そのため、上手な土地活用には工夫が必要です。
加えて、建設の際には、周辺地域のニーズに合わせた間取りを検討しなければなりません。需要の低い間取りで設定してしまうと、空室リスクが高まる恐れがあるためです。周辺のアパート・マンションなどの入居者層や、公共交通機関などを考えて、単身世帯・ファミリー世帯など需要の高い世帯を把握しましょう。

では、100坪のアパートはどれほどの部屋数が見込めるのでしょうか。

200坪の土地に建てられるアパート！部屋数・費用目安は？

200坪の土地は非常に広いため、運用する際は注意が必要です。多くの場合、広い土地は確保できる場所が少なく、郊外になってしまう傾向です。そのため、アクセス面が悪くなり、入居希望者が遠のくこともあります。
アパートだけでなく、面積や立地などによってはマンションの建設も選択肢に入れられます。200坪ほどの広い土地を活かした方法は競合相手が少ないため、適切な活用をできれば多くの収入が期待できるでしょう。

では、200坪アパートのおおよその部屋数を見ていきましょう。一般的には、10～20戸程度とされており、間取りや階数などによって増減も可能です。そのため、小さな部屋を多く作って単身世帯をターゲットにしたり、部屋の広さを重視してファミリー世帯を積極的に入居させたりと、立地や地域の需要に応じて柔軟に検討しましょう。

また、200坪の土地に建てるアパートは、もちろん建築費用が高くなります。そのため、建材や階数なども考えて、よりお得な選択肢を考えましょう。なお、広い土地がある場合は周辺の施設が少ないケースもあり、駐車場の設置も積極的に行うと入居希望者から人気を集めやすくなります。

アパート経営のメリット

■安定的に収入を得られる
アパート経営は、入居者がいれば定期的に収入を得られます。直接働かずに収入を得られるため、ケガ・病気などで働けなくなっても収入が途絶えません。アパートの部屋数や入居者が多ければ、家賃収入もさらに多くなります。
また、土地を所有していてアパート経営を行う場合、さらなる収益が見込めます。土地を持たない人がアパート経営を行う場合、まず、土地の取得から行わなければなりません。一方、土地を所有していれば、余計なコストもかからずに済みます。
ただし、これらは入居者がいなければ意味がありません。アパート経営を安定させるためには、いかに空室の期間を短くするかを考える必要があります。

■節税効果がある
固定資産税や相続税、所得税など、様々な税金の節税対策にもなり得ます。たとえば、アパートやマンション用の土地は「在宅用地」とされ、固定資産税や都市計画税が軽減されます。
また、相続税評価においても、アパートは下がります。アパート・マンション用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がるとされています。さらに、建物は固定資産税評価額で評価されることになりますが、これは建築コストの約5～6割になります。その差額分､節税が図れるということです。

■資産が残せる
ローンの支払いが終われば、手元に多くのお金を残すことができます。建物は経年劣化しますが、土地は時が経つだけでは価値が落ちません。老後の年金代わりとして保有しておき、いざとなれば土地を売却してまとまったお金を手にすることも可能です。
また、そもそもローンを使わず全額自己資金で経営している場合は、資金の確保がさらに楽になるでしょう。アパート経営は副業としても行いやすく、入居者の確保さえできれば収益性も高い方法です。そのため、老後のための資金を得たい人にもおすすめの投資方法と言えます。

■経済情勢に左右されにくい
不動産は、お金の価値が下落しても資産価値の影響は受けにくいとされています。そのため、資産の維持に効果的な方法と言えるでしょう。

アパート経営のデメリット

■費用がかかる
アパート経営を行うには、多額のお金が必要です。アパートを建てる初期費用だけでなく建設後の修繕費やリフォーム代などが発生します。修繕・リフォームなどを怠ると、建物の劣化や入居希望者からの人気低下につながるかもしれません。
このような費用は、家賃収入を回収することを前提にアパート経営を行います。しかし、人口減少やアパートの競争化が続くなかで、新たにアパートを経営するのは難しいため、綿密な計画を立てて行う必要があります。

■空室のリスクがある
前述しましたが、アパート経営は入居者がいないと成り立ちません。空室があると、その分家賃収入が発生しないため、相対的にローンや維持費などの支出額が大きくなります。もちろん、空室をできるだけ少なくするよう努めることが大切ですが、アパート経営をするのであれば複数棟所有するなどして総戸数を増やした方が空室リスクを分散させやすくなります。

■災害のリスクがある
所有するアパートが火災や台風に遭った場合、修繕費や建て替え費用がかかります。また、修繕の間は家賃収入が発生しないため、大きな出費につながるでしょう。
また、部屋で事件や自殺が起こった場合、アパート全体にも影響を与えます。新たな入居者が集まりにくいばかりか、退去してしまうリスクもあるでしょう。 こうした事故や災害は、なくなることはありません。そのため、普段から計画的な経営を行い、あらゆるリスクに備えておくことが大切です。

■入居者や近隣住民がトラブルを起こす可能性がある
入居者同士、あるいは入居者と近隣住民の間でトラブルが発生する可能性もあります。ゴミ出しのマナーや騒音などに対して苦情が寄せられることは珍しくありません。
入居者同士でトラブルが起きた際に、自主管理の場合はオーナー自身が問題解決に駆り出されることも多く、対応に追われるかもしれません。また、トラブル対応次第では、退去者が出てしまったり、悪い噂が立って新たな入居者を確保しづらかったりというリスクもあります。

土地の活用は、アパート経営以外にも多くの方法があります。いずれもアパート経営と異なるメリット・デメリットがあり、立地や家計など各要素を考慮して活用方法を決める必要があります。
では、具体的にどのような方法があるのか、見ていきましょう。

駐車場経営

土地を駐車場として貸し出して賃料を得ます。月極駐車場とコインパーキングの2パターンがあり、どちらもあまり多くの初期投資が求められません。管理もあまり必要のないため、手軽に始められる土地活用方法と言えます。
駐車場が建てられるおすすめの方法として、住宅地や、商業施設やオフィス、駅の近くなどが挙げられます。周辺施設の利用者が活用できるよう促します。
大きな利益は見込めないものの、安定した収入が得られます。

ビル経営

土地にビルを建てて、各フロアをオフィスとして企業・団体に貸し出す方法です。賃料を高く設定できるうえ、貸し出しているため安定した収入も得られます。また、企業がオフィスとして利用していたビルを改装すれば、飲食店などにも利用できるため、周辺地域の経済状況に寄せた経営を行いやすい方法でもあります。
しかし、その分、景気に左右されやすく、不況になればビルから退去してしまうことも少なくありません。また、取り扱う規模が大きい分、多くの費用がかかります。

トランクルーム経営

土地や建物内にトランクルームを設けて、倉庫として貸し出す方法です。低いコストで行えて、アパート経営に不向きな土地でも運用可能です。利用者のなかには、一度荷物を預けたら長期間訪れないことも少なくありません。そのため、地方郊外でも運用しやすいとされています。
ただ、アパートやマンションなどと比べて需要把握が難しく、収入も少ない点がデメリットと言えます。

土地の売却

思い切って売却するのも、ひとつの手です。売却することで、まとまった資金を得られるうえに、固定資産税が発生することもありません。しかし、一度売ってしまえば、安定した収入を得ることはできなくなるため注意が必要です。
また、売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費がかかり、売却して得た利益には譲渡所得税がかかります。
そのため、売却する前には事前にしっかりと計算して計画を進めることが大切です。

シェアハウス

リビングやキッチン、バス、トイレなどの共用施設と、個別の居室が1つの建物のなかにある賃貸住宅です。様々な人と交流ができるため、人気を集めています。
基本的には、賃貸住宅と同じ運用方法になりますが、アパートやマンションと比べ建築費用が抑えられるというメリットがあります。しかし、管理会社へ支払うコストは大きくなりやすいため、注意が必要です。

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅は、土地上に建てた建物に住むのに使う部分と、賃貸するのに使う部分があるものを言います。アパート、マンションや、戸建賃貸などと同様に考えることができます。必要に応じて自宅部分を賃貸にしたり、賃貸部分の貸し出しをやめたりすることも可能です。
賃貸併用住宅は、小規模住宅用地の特例が適用されるため、相続税だけでなく固定資産税の節税も期待できます。また、居住部分が51%以上であれば、アパートローンより低い金利で利用できるでしょう。
ただ、賃貸併用物件は、収益物件、自己居住用どちらにしても売却しづらく、売却できてもあまり利益が生まれないかもしれません。

ガレージハウス

車庫付き住宅のことで、車やアウトドアを趣味とする人に人気の高い物件です。一階部分がガレージになっており、居住者は外に出ることなく駐車場へ行けます。
建築基準法では、車庫面積が建物の延床面積の5分の1であれば、建築面積から車庫面積を除外され、固定資産税が節税できます。また、ガレージを備え付けていることで、一般的な賃貸住宅よりも高い値段設定でも購入されやすい傾向です。
ただし、市場データが少ないことから、建設前にきちんと調査をしないと、空室が出てしまう可能性があります。

この記事では、アパート建設に必要な土地の面積や費用、その他の土地活用方法のメリット・デメリットなどについて解説しました。アパートを建設するには、ある程度の広さが必要です。広い土地を確保できない場合は、狭くとも入居希望者から魅力を感じられるように工夫しましょう。たとえば、設備を充実させたり、利便性が高い場所に建設したりなどです。入居者が確保できれば、安定した収入も得られます。

ただ、「土地が狭くてどのように工夫すれば良いのかわからない」「この土地でアパート経営ができるかわからない」という方もいるでしょう。そのような場合は、専門家である不動産などに相談するのがおすすめです。

当社でも、不動産にまつわるご相談を受け付けています。アパート経営でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。