フルリノベーションの賃貸物件の特徴は？メリットや相場などを解説

ここでは、フルリノベーションの賃貸物件の特徴や可能なことやできないこと、関連用語との違いを解説します。フルリノベーションは間取りの作り替えや設備の交換などができますが、構造上重要な部分の撤去や共用部の変更には制限がある場合があります。

フルリノベーションとは

フルリノベーションとは、住宅全体を一新する改修工事です。自由度が高く、間取りの変更や配管の移動など大規模な改修が行えます。建て替える場合より建築費用が安くなるのも特徴です。

フルリノベーションで可能なこと・できないこと

フルリノベーションで可能なことは以下の通りです。

間取りの変更
建物の骨組みだけを残して工事を行う場合は間取りを変更できます。増築や減築も可能です。

内装の変更
好きな内装材を使えるため、部屋の雰囲気を一新したり、家具のサイズや配置に応じたスペースを設けたりすることができます。ただし、マンションによっては管理規約で使用できない床材や、遮音等級（遮音性能を表す数値）が指定されている場合があります。

設備の交換
専有部分の給排水管やガス管や電気配線を交換したり、水回りの設備を最新のものにしたりできます。また、収納の増設や作り付け家具の設置も可能です。

住宅性能の向上
天井や床や壁などを取り払う場合は、目的に応じて住宅性能を高められます。例えば、断熱材や断熱パネルや断熱サッシなどを使用すれば断熱性能を高められるでしょう。また、耐震補強工事も行いやすいため、住宅全体の耐震性能を向上させられます。さらに、省エネ化やバリアフリー化も可能です。

一方、以下の内容はフルリノベーションでは実現できません。

構造上重要な部分の撤去
建物を支える柱や梁やマンションの配管スペースなど、フルリノベーションでは撤去が不可能な部分も存在します。そのため、間取りの変更に制約が生じることがあります。

共用部の変更
アパートやマンションの場合、住戸を仕切る床・壁・天井、ベランダや玄関や窓などは基本的に管理組合の許可がなければ変更できません。

立地条件や周辺環境の変更
部屋からの景色や日当たりや音環境など、住宅の元々の条件や環境は変更できません。

リノベーション・スケルトンリノベーションとの違い

フルリノベーションと似た言葉にリノベーションやスケルトンリノベーションがありますが、厳密には意味が異なります。それぞれの違いは以下の通りです。

リノベーション
リノベーションとは、既存の建築物に改修を加えて価値を高める工事です。部分的に改修する部分リノベーションと住宅全体を改修するフルリノベーションに分けられます。フルリノベーションはリノベーションの一種です。

スケルトンリノベーション
スケルトンリノベーションとは、建物の天井や床や壁などを全て取り払って骨組みの状態にしたうえで行う大規模な改修工事です。主に、間取りの変更や断熱・耐震工事の実施の際に行われます。スケルトンリノベーションはフルリノベーションの一種です。

リフォームとの違い

リフォームとは、老朽化した建物を新築の状態に戻す、または使いやすいように改善する工事です。具体例として、劣化したフローリングを張り替える、ユニットバスを交換するなどが挙げられます。フルリノベーションとは異なり、建物の根本的な構造には触れず、大規模な工事は行わない点が特徴です。また、リフォームはマイナスをゼロに戻すことを目的にしていますが、リノベーションは価値を高めることを目的にしています。

ここでは、賃貸物件をフルリノベーションする理由を解説します。一般的に、築年数の経過や入居者のニーズを満たすためにフルリノベーションが行われます。

築年数が古くなったため

築年数の経過による壁や床や設備などの経年劣化は避けられません。場合によって異なりますが、一般的には、築10年を超えると経年劣化が目立ち始めることがあるといわれています。
経年劣化による原状回復費用は、基本的にオーナーや管理会社が支払わなければなりません。建物を建て替えるほど築年数が古くない場合、修繕するよりもフルリノベーションの方が多くのメリットを得られる可能性があります。修繕だけでなくフルリノベーションによって見た目や性能を向上させることで、物件の価値を高められ、新築物件との競争にも競争力を高めることが期待されます。

物件の価値を高めて入居者のニーズを満たすため

フルリノベーションで物件の価値を高めることで、入居者のニーズを満たせます。例えば、ライフスタイルの洋式化に合わせて和室を洋室にリノベーションすれば、空室対策につながることが期待されます。また、近年は単身世帯や夫婦のみの世帯など少人数世帯化が進んでいるため、部屋数の多い家よりも部屋の広い物件が好まれる傾向です。こうしたニーズに合わせて、2DKや3DKを1LDKにすることで、入居者に合った住まいを提供できます。さらに、人気の設備を導入したり内装をおしゃれにしたりすれば競合物件との差別化につながり、入居してもらえる可能性が高まるでしょう。

ここでは、フルリノベーションの賃貸物件に住むメリットを解説します。主なメリットは、新築の賃貸物件よりも家賃が比較的安い点や内装がきれいな点です。

内装がきれい

フルリノベーションの賃貸物件の多くは、内装部分が新築のようにきれいになっています。
外観は古いものの、室内空間の新しさやきれいさは新築物件に劣らないほどのクオリティです。
また、新築物件の多くはさまざまな入居者に受け入れられるように、ナチュラルな色のクロスや木目調のフローリングなど、無難なデザインが採用される傾向です。一方、フルリノベーションの賃貸物件は付加価値を生み出すためにデザインにこだわっている物件も多く見られます。家具や照明があらかじめ設置されている物件もあり、おしゃれな部屋を作りやすいでしょう。

希望に合う立地で探しやすい

物件を探す際、希望の条件を全てかなえるのは難しいでしょう。しかし、築年数にこだわらずフルリノベーションの賃貸物件も候補に入れると選べる物件数が増えます。そのため、希望に合う立地で探しやすいでしょう。例えば、駅や商業施設に近いエリアや都市部などは人気が高く、予算内では入居が難しいケースも少なくありません。一方、フルリノベーションの賃貸物件であれば予算内で内装が美しい物件を見つけられる可能性があります。

新築の賃貸物件よりも家賃が安い

フルリノベーションの賃貸物件は既存建築を再利用しており、建築コストを抑えられるため、新築の賃貸物件よりも家賃が安い傾向です。特に、築年数が経過している物件の場合は家賃が安く、中には周辺相場よりも1〜3割以上安い物件もあります。
こうしたメリットを持ちながら、内装や設備は新築物件と遜色ないため、あえてフルリノベーションの賃貸物件を探す方も少なくありません。将来的にマイホームを持ちたいと考えている方にも、暮らしやすく家賃を抑えられるフルリノベーションの賃貸物件はおすすめです。

個性的で特徴のある物件に住める

フルリノベーションの賃貸物件はデザイン性が高く、個性的かつ特徴的です。建築家によってデザインされた物件もあり、造作のキッチンや浴室が備えられている物件も少なくありません。
また、コンクリート打ちっぱなしの物件や建物の構造を活かした物件など、新築物件にはない個性を持つ物件もあります。オリジナリティのある賃貸物件を探している方にとって、リノベーションの賃貸物件は有力な選択肢の一つです。

便利で人気の高い設備が多く配管なども新しい

フルリノベーションでは設備面でも大規模な改修が行われるため、便利で人気の高い設備が備わっている可能性があります。システムキッチンやユニットバス、温水洗浄便座付きトイレなどの設備が備わっていれば、快適な暮らしを実現できるでしょう。
また、給排水管やガス管などの配管も新しくされている可能性があるため、衛生面も安心です。さらに、収納スペースが増設される場合もあるため部屋をより広く活用できる期待が持てます。

ここでは、フルリノベーションの賃貸物件に住むデメリットを解説します。フルリノベーションの賃貸物件はさまざまなメリットがありますが、同じ築年数の物件に比べて家賃が高い、エリアによっては物件数が少ないというデメリットもあります。

一般的な相場よりも家賃が高いケースがある

新築物件より家賃が安い傾向ではあるものの、同じ築年数の物件に比べると家賃は高めです。特に、築年数が古い物件や最新設備が備わっている物件は家賃が高くなるでしょう。
また、人気エリアに多い傾向があるため、最低でも10万円以上かかるといわれます。そのため、お金に余裕のある方や住環境にお金をかけたい方でなければフルリノベーションの賃貸物件に住み続けるのは難しいでしょう。

エリアによっては物件数が少ない

フルリノベーションの賃貸物件は需要が高まっているものの、一般的な賃貸物件と比べると物件数が少ない傾向です。そのため、駅や商業施設に近いエリアや都市部などの人気エリアではなかなか良い物件が見つからない恐れがあります。
また、フルリノベーションの賃貸物件に特化した不動産サイトも少なく、物件を探しづらい点もデメリットです。物件数が少なく比較検討もしにくいため、理想の物件を見つけるためには時間と根気が必要になります。

ここでは、フルリノベーションの賃貸物件の探し方と選ぶ際のポイントを解説します。以下のポイントを意識して、好物件を見つけましょう。

物件について早めに問い合わせる

フルリノベーションは同じ建物内で何部屋か行うケースも多いですが、これからの工事の予定は不動産サイトには掲載されていません。そのため、気になる物件がある場合は不動産会社に問い合わせておくことをおすすめします。これにより、改修予定の他の物件も含めて紹介してもらえる可能性があります。

内見を必ず行う

インターネット上に掲載されている資料や画像はきれいな部分しか見られない場合も少なくありません。そのため、内見を必ず行って見えない部分の状態を確認することが重要です。
防音性をチェックする際は、壁や窓の厚さを確認しましょう。反響音が小さい場合や壁のノック音の響きが軽い場合は、隣の部屋や上下階に音が抜けている恐れがあるため要注意です。
断熱性をチェックする際は、窓から隙間風が入らないか、物件内で室温に差がないか確認しましょう。

近隣の新築・築浅物件の家賃と比較する

フルリノベーションの賃貸物件は新築物件より安い傾向があるものの、リノベーション費用によっては家賃が相場より高くなるケースもあるでしょう。そのため、必ず近隣の新築・築浅物件の家賃と比較することをおすすめします。新築・築浅物件の中には、入居者を集めるためにあえて家賃を安くしている物件やフリーレント・敷金礼金なしの物件も少なくありません。

検討している物件エリアを広げてみる

フルリノベーションの賃貸物件は物件数が少ないため、エリアを絞り過ぎると希望の物件を見つけられない恐れがあります。そのため、希望の物件が見つからない場合は希望エリアを広げて探しましょう。希望エリアを広げる際は、以下の方法がおすすめです。
●乗り換えを1回増やす
●郊外の駅も検討する
●急行停車駅ではなく各駅停車駅にする
●駅からの距離を離す
これらの方法を取ることで、複数の沿線や駅が候補に挙がります。

改装前の間取りを確認する

基本的に、不動産サイトには改装後の間取りしか掲載されていませんが、可能であれば改装前の間取りも確認しましょう。改装前の間取りを確認することで、広さの感覚や家具の配置のイメージがわきやすくなります。
また、フルリノベーションでは構造上撤去できない部分がありますが、これらの構造がどのように改装後の間取りに組み込まれているか確認することも重要です。これにより、デッドスペースや使いにくい場所がないか判断できます。

入居者の年齢層を聞いておく

入居者の年齢層を聞いておくことで、生活リズムや価値観が合うかどうかを予測できます。例えば、入居者に学生が多い場合、話し声や生活音などの騒音に悩まされるかもしれません。
また、家族構成や職業によって共有スペースの使い方や騒音への配慮、コミュニティへの参加度が異なります。不動産会社に質問したり内見時に他の入居者の様子を観察したりして、入居後の生活トラブルを未然に防ぎましょう。

ここでは、賃貸物件をフルリノベーションするメリットを解説します。間取りを大きく変更できる点や売却時のニーズを高められる点が主なメリットです。

間取りを大きく変更できる

フルリノベーションは住宅全体を改修するため、間取りを大きく変更できます。スケルトンリノベーションの場合は給排水管も含めて一新するため、キッチンや浴室など水回りの位置の変更も可能です。戸建ての注文住宅を建てるように家づくりできるため、魅力的な物件に生まれ変わる可能性があります。
ただし、構造上撤去できない部分もあるため、必ずしも希望通りの間取りに変更できるとは限りません。

建て替えよりもコストを抑えやすい

建て替えは基礎から全て解体・撤去し、土地を更地にしてから建物を建てます。一方、フルリノベーションは基礎部分や構造部分を残して改修するため、建て替えよりもコストを抑えやすいといわれます。特に、都心では建て替えに比べて低コストで実施可能です。
ただし、建物の老朽化が激しい場合はフルリノベーションでもコストはかかります。修復に時間や費用がかかり過ぎる場合は建て替えの方がお得になる場合もあるため、事前に見積もりを取って詳細を確認することが重要です。

売却時のニーズを高められる

住宅は、築年数が経過するにつれて価値が下がり、売却時の値段も下がるのが一般的です。しかし、フルリノベーションで住宅を一新した場合、売却時のニーズを高められる可能性があります。近年はフルリノベーション済み物件の人気も上がっており、古民家や中古住宅のリノベーション需要も高まっている傾向です。
ただし、個性的な間取りやデザインは評価が分かれる恐れがあります。そのため、売却時のニーズを考えたフルリノベーションを行う際は、さまざまなライフスタイルに合う間取りにしたり設備を導入したりすることが重要です。

さまざまなメリットがある一方で、フルリノベーションにはデメリットもあります。ここでは、賃貸物件をフルリノベーションするデメリットを解説します。

工事費が高額になりやすい

フルリノベーションは建て替えよりコストは抑えやすいものの、部分リノベーションに比べて工事費が高額になりやすい傾向です。追加工事を行う場合は工期の延長や予算の超過につながるため、見積もりを依頼する際に確認しましょう。部分リノベーションでも理想の住宅を実現できる場合は、併せて検討することをおすすめします。対象の補助金や減税制度を確認することも重要です。

工期が長い

工事の内容や規模によって異なりますが、フルリノベーションの工期は2か月〜半年程度が一般的です。工期が長い原因として、大規模な工事を伴う点だけでなく打ち合わせに時間がかかる点も挙げられます。フルリノベーションは自由度が高いため、多くの部分を考えて作り上げていかなければなりません。複雑な作りになればなるほど打ち合わせも長引くため、着工までの期間が長くなるでしょう。
工事を行っている間は居住できないため、仮住まいの確保が必要です。仮住まいの家賃や引っ越し費用も必要になるため、入居者がいる状態でのフルリノベーションは非現実的でしょう。

住宅ローンと比較すると金利が高い

自己資金でフルリノベーション費用を支払えない場合、ローンを利用して支払うことになるでしょう。しかし、リノベーションでは住宅購入と同時にリノベーションを行う場合や住宅ローンが残っている際に借り換える場合しか住宅ローンを利用できません。その場合は、リフォームローンを利用してリノベーション費用を支払います。
リフォームローンは借入れの上限額が低く審査に通りやすいといわれますが、住宅ローンと比較すると金利が高めです。金利の相場は住宅ローンが0.5〜2.0%、リフォームローンが2.0〜4.0%といわれます。金利が高いと返済額が増えるため、計画的に利用しないと返済が困難になるかもしれません。
なお、フルリノベーション済みの物件を購入する場合は住宅ローンが適用されるため、理想の物件が見つかった場合はそちらを購入するのも一つの手です。

構造部分の補修が必要になるケースがある

築年数が経過している建物の場合、構造部分の老朽化や劣化が見つかるケースがあります。例えば、シロアリやカビによって耐久性や耐震性に問題が生じている場合は、耐震・換気・断熱など住宅性能を向上させる工事が必要です。これらの工事は安全に住み続けるために必要ですが、当初の予定より費用が増える恐れがあります。そのため、中古物件を探している方や持ち家のフルリノベーションを検討している方は、築年数や建物の状態を把握しておくことが重要です。

ここでは、フルリノベーションの相場を解説します。マンションも戸建ても面積にかかわらず、素材やデザイン性や機能性にこだわると費用総額が1,000万円を超える場合があります。

マンションの場合

マンションの場合は、広さや間取りや使用する建材などによって費用が変わりますが、1平米あたり10万〜20万円が目安です。費用総額は500万〜1,500万円が相場となっています。業者によっても費用は変わるため、事前に見積もりを取ることが重要です。

戸建ての場合

戸建ての場合は、外観にも手を加えられるため、費用はマンションよりも幅広くなります。1平米あたり10万〜30万円が目安で、費用総額は700万〜2,500万円が相場です。2階建てのように延べ床面積が多い場合は、さらに費用が高額になるでしょう。

フルリノベーションにかかる費用の目安

フルリノベーションの工事内容ごとにかかる費用の目安も確認しましょう。なお、ここで解説する内容は工事単体の費用であり、実際には廃材処分費や諸経費なども別途かかる場合があります。

●間取りの変更

●水回りの工事

●内装工事

●外装工事

●耐震・断熱工事

フルリノベーションの費用を予算内に抑えるためには、目的を明確にし、優先順位を設定することが重要です。また、予備費を考慮した予算の上限を定めることも必要です。費用を抑えるために低グレードのものばかり選ぶと満足度が低くなる恐れがあるため、費用の影響が大きい設備や素材のグレードにメリハリをつけるのも一つの手です。
中古物件を購入してフルリノベーションを行う場合は、それを見越して理想に近い物件を選ぶことでリノベーション費用を抑えられます。

住宅全体を一新する改修工事であるフルリノベーションは、間取りや内装を大きく変更できる点や、建て替えよりもコストを抑えられる点がメリットです。そのため、フルリノベーションの賃貸物件は内装が美しく、設備も充実している一方で、新築の賃貸物件よりも家賃が安いといわれます。
しかし、同じ築年数の物件に比べて家賃が高い点や、エリアによっては物件数が少なく見つけにくい点がデメリットです。
フルリノベーションの賃貸物件を探す際は、物件について問い合わせたり、検討している物件エリアを広げたりすることをおすすめします。また、フルリノベーションを行う場合は、目的の明確化と優先順位を決めておくことが重要です。