賃貸マンションを相続するには？知っておきたい具体的な流れと注意点

まず、自身が相続人となった場合、被相続人から賃貸マンションをどのように相続するのか、具体的な流れを見ていきましょう。

1.ローンなどが残っているか確認

まずは、相続したマンションの状況を確認するところから始めましょう。特にローンをはじめとした債務がまだ残っていたことが発覚すると、相続人がそのままローンを完済しなければなりません。マンションを一括現金で支払うケースはなかなか無く、ほとんどの賃貸不動産の運用者はローンを組みながら資金繰りのスケジュールを計画しています。

ただ、あまりにもローンの額が多すぎた場合、相続する資産と差し引いて債務だけを相続することになる恐れもあります。このような場合は、相続放棄を検討する余地があります。しかし、一度相続放棄をしてしまうと二度と遺された財産は手に入らなくなってしまうため、慎重に検討する必要があります。

2.管理状況や修繕積立金などの確認

ローンをはじめとした債務の確認と併せて、現在のマンションの管理状況や、修繕を必要とする内容があるかといった事項を確認しておきましょう。ローンと同じく、修繕の計画がある場合はそれだけ大きな支出が今後かかることになり、ある程度の資金を用意しておく必要があります。

また、被相続人が管理会社へ委託していた場合、管理費の支払いが今後発生することにもなります。こちらも管理会社と連絡をとりながら確認を進めましょう。そのほか、火災保険への加入状況なども確認することをおすすめします。

3.相続人を決定する

相続人を決定する方法としては、「遺産分割協議」があります。遺産分割協議とは、被相続人から相続する遺産を「いつ」「誰が」「どの程度」相続するのか、複数の相続人同士で話し合って決定するというものです。

被相続人が遺言書を遺していた場合、原則遺言書の内容通りに進行します。しかし、遺言書が遺されていない場合は、法定相続人が全員で相続内容を決定しなければいけません。

遺産分割協議によって決定された内容は、文書として残しておくことが適切です。合意内容は「遺産分割協議書」としてまとめておくと、後々の「言った」「言わない」のトラブルを回避できます。なお、遺産分割協議書は法的に作成することを義務付けられているわけではありません。しかし、遺産分割や相続税の手続き、申告などの場面で関係機関から内容を精査するために提出が求められることもあるため、必ず作成しておくようにしましょう。

4.相続登記をする

遺産分割協議によって相続人が決定し、遺産分割協議書をまとめる段階まで終えたら、相続登記をしましょう。相続登記は正確には「相続による所有権移転登記」と呼ばれ、その名の通り相続によって不動産の所有権が移転するための手続きのことを指します。

相続登記も「相続人が決定したら行わなければならない」「何か月以内まで」といった法的拘束力はありませんが、相続登記を行わないでいると後々不便なことが起こることもあります。

例えば、「被相続人の名義のままでは不動産や土地に関する売却や借り入れができない」「相続人が複数いる場合、例え税金を支払っている立場であっても所有者と認められているわけではない」「相続人の対象であった近しい血縁関係が亡くなった場合、さらに相続人の対象者が広まりトラブルの原因になる可能性がある」などが挙げられます。

なお、相続登記は相続人となった人が、相続する賃貸マンションの所在地にあるエリアを管轄している法務局で申請する必要があります。

5.保険会社・管理会社などの契約内容の変更

火災保険や地震保険は、賃貸物件を運用するなら加入しているケースがほとんどです。これらの名義は基本的には被相続人になっているため、事前に状況の確認がとれた後は相続人となった対象者の名義に変更できるよう整えておきましょう。
「名義変更を行っていなかったため保証金が受け取れなかった」という事態を避けるためにも忘れずに行うようにしましょう。

6.相続税の申告・確定申告

相続税の申告
まずは、相続税の申告が必要かどうかを確認する必要があります。相続税を申告しなければならない場合、被相続人の持つ財産総額に定められた一定の贈与額を足した金額が、相続税の基礎控除額を超える場合にのみ必要となります。

相続税の基礎控除額は、以下の計算式によって算出します。

相続税の基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

なお、法定相続人の対象となるのは、優先順位順に被相続人の配偶者、子、父母、兄弟姉妹となっています。被相続人が妻子を遺して亡くなったのであれば、配偶者と子がまず法定相続人となり、子がいない家庭であれば被相続人の父母が含まれるという流れです。

例えば、妻と子ども2人を遺して亡くなった被相続人の場合は、3,000万円+600万円×3で4,800万円が基礎控除額と算出できます。

ただし、相続税の申告には期限があり、被相続人の死亡が確認された日の翌日から10ヶ月以内とされています。申告漏れがないように注意しましょう。

確定申告
被相続人が亡くなっている場合、「準確定申告」として手続きを行います。準確定申告は亡くなった人の生前における確定申告を行うもので、法定相続人全員で行わなければなりません。

準確定申告は、一般的な確定申告と比較しても異なる点が多くあります。たとえば、所得控除の対象となるのは被相続人が亡くなる当日までに支払った金額であること、申告の期限は相続が発生してから4ヶ月以内であること、対象となる税務署の管轄は被相続人の住所があった場所であることなどが含まれます。

7.管理会社や入居者への連絡

相続について一通りの手続きが済んだら、管理会社や現在入居している人たちに向けて運営者が変わったことを連絡しましょう。

亡くなった被相続人の口座に家賃が振り込まれる状態が続いてしまうと、やがて口座が凍結し家賃の徴収が滞ることが考えられます。遺産分割協議が長引いてしまうことも考えられますが、相続人が決定するまではなるべく代替の振込先を知らせると親切です。

また、相続までの期間に大規模な修繕や急に発生したトラブル対応などが発生することも考えられます。被相続人との連絡がつかないとなると、入居者の不信感が募りトラブルに発展することも考えられるため、連絡は滞りなく行うようにしましょう。

賃貸マンションを相続するにあたっての大まかな流れをご説明しましたが、ここで賃貸マンションを相続する際に気を付けておきたいポイントを解説します。

相続税がかかるのは不動産だけではない

今回は不動産に重点をおいていますが、相続税は不動産の資産を相続した際にのみ課税されるものではなく、その対象は被相続人の資産全体から相続税を割り出すものです。不動産はもちろん、被相続人の口座における預貯金の残額や、有価証券などプラスとなる財産に加え、住宅ローンの残額や借入金など負債においても相続税の算出対象となります。

不動産の「評価額」については、他の相続資産とは異なる方法で評価を行います。評価方法は2種類に分けられ、「路線価方式」と「倍率方式」と呼ばれます。

路線価方式は、「路線価」が定められている地域に相続した不動産があった場合に採用される手法です。路線価とは、道路に面する標準的な宅地1平方メートル当たりの価額のことを指します。国税庁のWebサイトにある「財産評価基準書」にアクセスすることで誰でも確認することが可能です。

もう一つの「倍率方式」は、上記の路線価が定められていない地域に不動産があった場合にとられる手法です。該当の土地における固定資産税評価額に、一定の倍率を乗じて計算するというもので、該当する倍率は地域によって異なり、これも「財産評価基準書」によって確認することが可能です。

居住用物件と賃貸物件の評価額は違う

不動産の価値を決める指標は一つではありません。相続税の評価額を算出するための「相続税評価額」のほかに、不動産を売却する際の価格を評価する「時価」や固定資産税を算出する「固定資産税評価額」などが含まれます。

そして、居住用の物件と賃貸マンションなどの物件を相続する場合とでは、評価額の計算方法が異なります。賃貸物件の建物における評価額の計算方法は、以下のようになります。

賃貸物件の建物における相続税評価額 ＝ 自用建物評価額 －（自用建物評価額 × 借家権割合）

「借家権割合」は、一律30%として設定されています。賃貸物件は自用建物と比較して所有者が自由に扱えなくなるため、他の用途に転換しづらくなることから評価を下げることで差別化を図っているのです。
この計算式を利用すると、たとえば自用建物の評価額が仮に5,000万円であったとして、同じ条件の建物であっても賃貸物件の評価を導き出すときは、30%分をマイナスした3,500万円となります。

共有名義ではトラブルが起きやすい

共有名義とは、被相続人から相続した不動産を、それぞれの相続割合に応じた形で共同に所有する方法です。法定相続人が複数存在する場合、共同で所有した方が公平なのではないかと感じるかもしれませんが、実際のところ後々トラブルが起こりやすいという問題があります。

民法では、共有名義とした不動産は売却・修繕・建て替えなどを行う際、共有で名を連ねているすべての相続人が同意しなければ実施できないと規定されています。そのため、共有している相続人同士で意見が食い違ってしまった場合、それぞれの思い通りに事が運ばず、訴訟問題に発展する恐れもあるのです。

また、共同所有している相続人のうちの誰かが死亡してしまった場合、相続人に該当する範囲が広まり「よく知らない人と共有している」といったトラブルを招きかねません。そのため、余計なトラブルを避けるためにも単独名義での相続をおすすめします。

相続人がローンを支払わなければならないことがある

居住用の不動産であれば、被相続人がローンを完済する前に死亡していたとしても、生命保険によって相殺されることが多くあります。しかし、賃貸物件のような収益性不動産の場合は、団体信用生命保険などに加入していないケースもあり、残りのローン額が負債として現相続人にそのまま渡ってしまう恐れがあります。
さらに、負債が残っていると法定相続人の対象者のうち実質的に不動産を相続しない人にまで負債を返済する権利が発生してしまうため、注意が必要です。

こういったトラブルを避けるためには、不動産を相続する本人と債務者が同一となるよう、相続する不動産を担当する住宅ローンの金融機関に申請する必要があります。金融機関からの承認が得られると、抵当権の変更登記なども行えます。

賃貸マンションを相続する際には、相続税のほかにもさまざまな税金がかかります。具体的に、どのような税金が課税されるのかを確認してみましょう。

固定資産税・都市計画税

被相続人から賃貸マンションを相続し、そのまま所有することを決定した際にかかる税金です。その年の1月1日時点で土地や家屋、償却資産などを保有している対象者に対して、その所在地の市町村から課税されます。
さらに、市街化区域内に相続物件がある場合は「都市計画税」も別途課税されます。こちらは償却資産の場合は課税の対象外ですが、土地や物件などの場合は課税されます。

「固定資産税評価額」をもとに課税標準額が決定されるため、これらの税額を算出するには以下の計算式を用います。

固定資産税 ＝ 課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）
都市計画税 ＝ 課税標準額 × 税率（制限税率0.3％）

ただし、同一人が所有する対象のうち、課税標準額の合計が土地では30万円、家屋は20万円、償却資産は150万円に満たない場合、固定資産税は課税されません。

不動産取得税

不動産取得税は、賃貸物件の相続などに関わらずマイホームなど不動産物件を取得した際に徴収される税金を指します。固定資産税など継続的に支払わなければならないものではなく、取得時に一度だけ徴収されます。税額の算出に必要な評価額に関しては、固定資産税評価額を用います。

不動産取得税の算出は本来建物・土地にかかわらず税額が4%のため、計算方法は以下のようになります。

不動産取得税 ＝ 建物もしくは土地の固定資産税評価額 × 税率4％

なお例外として、2024年3月31日までに取得した不動産に関しては、軽減税率として3%を掛けることになっています。土地に関しては、評価額を1/2に減額する措置もとられています。

所得税・住民税

居住用物件の相続であれば、所得税と住民税が課税されるのは売却によって利益が発生した際ですが、賃貸物件を相続した場合、もしくは相続した物件を賃貸物件として活用する際には家賃収入が発生するため、その収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」が発生します。この不動産所得に対して、所得税と住民税がそれぞれ課税されます。

この2つの税率は不動産を所有していた期間によって異なります。所有期間が5年未満であれば「短期譲渡所得」に該当し、所得税は30%、住民税は9％の課税です。
また、5年を超える場合は「長期譲渡取得」とみなされ、所得税は15%、住民税は5%の税率で計算されます。

なお、相続によって不動産を取得した場合、被相続人が所有していた期間をそのまま現在の相続人が引き継げます。そのため、現在の相続人本人が相続してからの日が浅くても、被相続人の所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡取得に該当することもあり得るのです。

相続した賃貸物件に入居がある限り、家賃収入は発生します。では、相続から遺産分割までの期間における家賃収入は誰が受け取るべきなのでしょうか。状況によって解答が異なるため、それぞれのパターン別にみていきましょう。

遺言書があるケース
被相続人による遺言書があるケースでは、基本的には遺言書に書かれている内容を尊重し、相続人として指定された人に対して「相続の発生した月より」家賃の支払いが行われます。
ただし、被相続人の自筆による遺言書などは不備があることも多いため、書かれた内容によっては法的効力を持たないと判断される恐れもあります。

このような事態を防ぐためには、「公正証書遺言」といって公証役場で作成される遺言書をあらかじめ作成しておくと安心です。公正証書遺言は複数人での公証人の立ち合いのもと、公証人が遺言書を遺す対象者からヒアリングした内容で遺言書を作成し、記載された内容に問題がないか確認した後に署名・押印を行って完成されます。

遺産分割協議終了前
遺言書がなく遺産分割協議を進めたものの、意見がまとまらず長引くケースも少なくありません。その間にも当然家賃収入が発生してしまいますが、この間に発生した賃料に関しては相続人の対象者全員の共有財産という扱いになり、法定相続分に従って分配されます。

なお、法定相続分は被相続人との関係性を重視して配分されます。被相続人の配偶者は最も配分が高く、次いで子ども、両親、兄弟姉妹と続きます。相続人となる条件としては、配偶者のみが常に相続人の対象となり、子、両親、兄弟姉妹は優先度の高い関係の相続人が該当しない場合のみ繰り下がりで対象となります。

賃貸マンションを相続するのであれば、オーナーとなって今後継続的に運用を実施していかなくてはなりません。そのため、不動産運用を行う余裕があるのかそうでないのか、自身で見極めることが重要です。相続したのはいいものの、とても賄いきれそうにないと感じたら、売却を視野に入れましょう。

賃貸物件を相続するメリット

まず、賃貸物件を相続するにはメリットとデメリットの双方の側面があることを把握しておくことが重要です。 メリットとして大きな要素は、勤労収入の他に家賃収入を得られるというところでしょう。継続的に入居者を安定させることができれば、毎月余裕を持った生活が実現できます。

また、現金そのままの資産よりも、不動産を資産にすることで相続税評価額が低くなる傾向があります。そのため、相続税の節税にもつながるほか、資産形成の運用も可能です。

賃貸物件を相続するデメリット

では次に、デメリットの面を挙げてみましょう。
まずは、相続人に該当する対象者が複数人に上る場合は注意が必要です。遺産分割協議によって賃貸マンションを一人が相続し、他の相続人対象者に対して代償金を支払うとなった場合、賃貸マンションにおける評価額の算出が複雑なため、意見が異なる場合があります。

さらに、そもそも不動産運用自体が軌道に乗るとは限りません。 相続した賃貸マンションの立地や築年数、間取りなどさまざまな要素にもよりますが、空室リスクの高くなっている物件では家賃収入での回収が難しく、特にローンを完済していない場合は利率の上昇も加味して効果的な運用が難しくなるケースもあります。

売却の検討をしたほうが良い場合

メリットとデメリットの両面をふまえて考えると、「継続して安定した収益を得られる見込みが相続人本人にあるかどうか」という部分が大切です。

たとえば、主要な交通機関からのアクセスも良く、築浅で周辺環境とのニーズがマッチしている物件などは、入居者の割合も高く空室リスクからは免れやすい物件と言えます。一方で、築年数が古く老朽化している、大規模な修繕が必要である、空室が多い、ローンがまだ残っているといったマンションは売却を視野に入れても良いかもしれません。

どちらか悩んでいるという方は、売却した際と賃貸経営をした際に得られる家賃収入額の相場を確認してみるのもひとつの方法です。相続した段階で売却した際に得られる金額、今後継続的に収益として得られる家賃収入の金額を比較することで、どちらがより高い利益を得られるかを判断できます。

相場を調べるためには、不動産の一括査定サイトなどを利用するか、直接不動産会社に連絡をとって確認をとるという方法などがあります。

不動産の相続は、多くの人のイメージにあるように簡単なものではありません。特に、相続人の対象者が増えれば増えるほど問題は複雑化し、訴訟問題に発展してしまうことさえ考えられます。その中で、賃貸マンションを相続した際には、今後継続的にマンションのオーナーとして運用を任される余裕があるのか、また不動産自体の価値を客観的に見て運用することができるのか、そしてそれができなければ売却を検討するなど、多くの選択肢が用意されているからこそ、後悔しないように上手に資産運用を行うことが重要です。