マンション相続時の問題とは？相続をスムーズに行うポイントを紹介！

マンションの相続では、注意しなければならないポイントがいくつかあります。ここでは、マンションの相続で直面しやすい問題をご紹介します。

相続手続きが複雑

マンションの相続問題で、誰もが頭を悩ますのが相続手続きと言われています。相続手続きは、遺言書の確認から相続遺産の確定、遺産分割協議の実施などさまざまな手順に沿わなければなりません。実際に相続手続きを行った方のなかには、相続人とのやり取りに苦労されたという方も多くいます。
相続人の人数が多い遺産分割協議もスムーズに進まず、時間がかかる場合があります。例えば、離婚した相手との間にできた子どもや、連絡が途絶えていた親族などが相続に名乗り出ると、遺産分割協議は白紙に戻ってしまいます。

税金の支払いや控除が複雑

「相続にまつわる税金がわからない」という方も少なくありません。特に、複雑なのが相続税です。
相続税は、条件によって支払う必要がなかったり控除が受けられたりする場合があります。また、申告が漏れると罰金が発生する恐れもあります。このように、慣れない手続きや計算に苦戦してしまう方も多くいるのです。

マンションの活用方法が決まらない

マンションを相続することが決まったものの、「活用方法が決まらない」という方もいます。例えば、相続したマンション以外に住居がある場合、「相続したマンションに引っ越して利用する」「ほかの誰かに貸し出す」「売却する」など、さまざまな選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを把握して、最善の選択を行うことが大切です。

相続問題に発展しないようにするには、相続の流れを把握しておきましょう。おおまかな流れを把握していれば、相続の手続きもスムーズに進みます。

遺言書の確認

まずは、故人の遺言書を確認しましょう。ただし、自宅などで遺言書を見つけても、その場ですぐに開封してはいけません。家庭裁判所で手続きを行ったうえで内容を確認しましょう。
遺言書があり、マンションに関する記載があった場合には遺言書通りに相続を行わなければなりません。遺言書がない場合には、遺産分割協議によってマンションの相続人を定めます。
なお、遺言書には時効がありません。そのため、相続の手続きが終わって遺産の分配後に遺言書が見つかった場合、遺言書の内容に沿って改めて手続きが必要です。こうしたケースでは余計な手間が発生するだけでなく、相続人間のトラブルリスクが高まります。

相続人と相続遺産の確定

続いて、相続人を明確にしましょう。
相続人とは、遺された財産を相続する権利がある方のことです。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して相続人を確定します。法務局では、亡くなった方の住民票などを提出すると、相続情報を一覧図で証明できる制度があります。戸籍謄本を持ち歩かずに1枚で証明が可能なので、利用してみると良いでしょう。

次に、財産が具体的にどのぐらい遺されているかを確認します。プラスの財産だけでなく、マイナスの財産も含めたすべて調べなければなりません。財産の見落としが発生してしまうと、遺産分割が最初からやり直しになり、余計な手間がかかります。

なお、相続人が複数人いる場合、遺産分割の方法を選ばなければなりません。マンションを含む相続財産を分割する場合は、下記の遺産分割方法で行います。

現物分割
現物分割とは、遺産をそのままの形でそれぞれの相続人に分割する方法です。例えば、不動産1を母親、不動産2を長男、現金を次男に分割するといったイメージです。1つの土地を複数の部分に分けて登記し直す「分筆」も、現物分割に該当します。
現物分割は遺産をそのままの形で相続できるため、換価といった手間がかかりません。さらに、対象資産への厳密な評価が不要なため、トラブルの発生抑制にも効果的です。ただし、相続する財産の構成によっては、平等な分割が難しい場合もあります。

換価分割
換価分割とはマンションなどの遺産の売却によって取得した現金を、相続人同士で分割する方法です。例えば、「被相続人が所有するマンションが利用されておらず今後も居住予定がない」というケースでは、特定の相続人がマンションを取得するよりも売却して換価分割してしまった方が遺産分割は容易です。ただし、マンションを売却する際には、譲渡所得税といった税金が課税されます。そのため、換価分割を実施する際は、売却時に必要となる費用も考慮しましょう。

代償分割
代償分割とは、分割が難しい遺産の相続の際に有効な方法です。複数の相続人のうち、特定の相続人が遺産を相続する代償として、一定の財産の交付を行います。例えば、相続財産がマンションしかない場合、特定の相続人がマンションを相続します。その際、法定相続分を上回る部分は、当該相続人の現金からほかの相続人に支払います。
代償分割は、相続人に現金の用意が必要となるため、財産の価値によっては多くの資金を用意しなければなりません。しかし、高額になったとしても権利相当分の精算金を支払わなければトラブルにつながってしまいます。そのため、資金がなければ、自己資金で売却するしかありません。

共有分割
共有分割とは、遺産を複数の相続人の共有名義にする方法です。例えば、相続したマンションを単独の相続人の名義にはせずに、長男・長女などの法定相続分に応じた共有名義にします。それぞれの相続人の法定相続分に応じた登記を実施することで、物理的に分けることが難しい不動産であっても公平に分割を行えるのです。
ただし、財産を共有分割すると、将来マンションを売却・処分する際に共有者全員の同意が必要になります。

遺産分割協議の実施

相続人と相続遺産がはっきりしたら、遺産分割協議を相続人全員で行いましょう。遺産分割協議とは、被相続人の財産の分割方法について相続人全員で話し合って決めることです。
遺言書がない場合は、「遺産分割協議書」を必ず作成しなくてはなりません。遺産分割協議書には相続人全員の同意が必要なため、早めの作成をおすすめします。直接話し合うことが難しい場合、郵送などの書類のやり取りを実施して、相続人全員分の署名や印鑑を集めます。

相続税の申告と納付

相続税が発生する場合、申告と納付を行いましょう。相続税の申告と納税は、被相続人が亡くなった事実を知った翌日から10ヶ月以内に行わなければならないとされています。申告や納付が遅れた場合には延滞税を取られてしまうため、期限までに申告を行うようにしましょう。
なお、一連の手続きに不慣れな場合には税理士などの専門家への相談がおすすめです。一方で、手続きに慣れていたり相続税の算出がシンプルだったりする場合には、自分で申告を行うことも可能です。

マンションの相続登記

相続登記とは、被相続人が亡くなった場合に、土地や建物の名義を遺産の相続人へと変更する手続きです。法務局に相続したマンションの名義変更を申請することで相続登記を行えます。
なお、2022年時点では、相続登記には期限が設けられていませんが、2024年を目処に相続登記の義務化が施行される予定です。法令の施行後は3年以内に相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科せられることとなります。そのため、マンションの相続が決定したら、早めに手続きを済ませるようにしましょう。

マンションの相続で発生する税金には、相続税のほかに登録免許税が挙げられます。ここで、それぞれの概要や計算方法などを見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税は、登記内容の変更を行う際に発生する税金です。マンションの相続登記にかかる登録免許税は以下の計算式で算出します。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

売買や贈与にまつわる名義変更登記の登録免許税は2%となっており、それに比べると相続に関する税率は非常に低いことがわかります。また、登録免許税は、不動産登記の種類と土地・建物によって、課税標準税率が異なります。税率が軽減される特例もあるため、最新情報をチェックするようにしましょう。

なお、固定資産税評価額は、毎年春に役所から送付される固定資産税納税通知書の課税明細書に記載されています。通知書が無い場合は、役所で固定資産評価証明書を取得しましょう。

相続税

相続税とは、被相続人からお金や土地などの財産を受け継いだ場合に、受け取った財産に対して発生する税金です。相続した財産が大きいほど相続税額は大きくなる特徴があり、生まれた家庭の経済状況による差を縮小させて格差の固定化を防止する機能も有しています。法定相続分通りに財産を相続した場合、マンションの相続税の金額は以下の計算式で求められます。

相続税 ＝（相続税評価額 − 控除額）× 税率

相続税評価額とは、相続する財産の価値を国税庁が決めたルールに従って評価した際の金額です。相続税評価額が大きいほど税率は高くなります。また、控除額は、相続税の支払いが免除される金額です。控除額の範囲内に相続税評価額が収まれば相続税は発生しません。
このように、マンションの相続税は財産の資産価値に対してそのまま課税されるわけではなく、相続税評価額や控除額、税率を考慮して求められます。

なお、実際の計算では、法定相続分によって按分した取得金額を下の表に当てはめて算出します。

「マンションの相続税が高額になってしまうかもしれない」と、不安になる方もいるでしょう。しかし、マンションの相続税は必ず課税されるわけではありません。ここでは、マンションの相続税がかからないケースについてご紹介します。

基礎控除

相続税は、基礎控除を超えた財産を相続した場合に発生します。基礎控除の計算式は以下のようになっています。

基礎控除金額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

このように、基礎控除額は相続人数に600万円を掛け合わせて算出されるため、相続人数が多いほど控除額が大きくなります。相続評価額が基礎控除を超えなければ相続税は課税されません。同時に申告の必要もないため、積極的に活用することをおすすめします。

配偶者控除

相続人に配偶者がいれば配偶者控除を活用できます。配偶者控除は、控除額を「1億6,000万円」「配偶者の法定相続分担当額」の大きい方を選ぶことができます。「1億6,000万円」の場合、配偶者の相続税評価額が1億6,000万円以下なら相続税はかかりません。また、「配偶者の法定相続分相当額」の場合、相続財産評価額が1億6,000万円以上でも、配偶者の法定相続分相当額の範囲内であれば相続税はかからないということになります。

ただし、配偶者控除には以下のような条件があります。

・戸籍上の配偶者であること
・相続税の申告期限までに遺産分割が完了していること
・相続税の申告書を税務署に提出すること

そのため、籍を入れていない内縁関係では、配偶者の税額軽減は適用されないため注意が必要です。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人の土地を一定の要件を満たす方が相続した際に、土地の相続税評価額を最大80％減額できる特例です。小規模宅地等の特例の対象となる土地は、次の3種類に分けられます。

・特定事業用宅地等
・特定同族会社事業用宅地等
・特定居住用宅地等
・貸付事業用宅地等
・日本郵便株式会社に貸し付けられている一定の郵便局舎の敷地の用に供されている宅地等

このように、建物部分に適用できる制度ではないものの、地価が高い場合には有効な特例です。土地の価値が高いほど課税額は大きく変わってきます。
減額される割合は相続開始の直前における土地の利用区分によって異なります。詳しくは国税庁などのWebサイトで確認しましょう。

おしどり贈与

おしどり贈与とは「贈与税の配偶者控除の特例」の通称で、居住用不動産もしくはそれを取得するための金銭の贈与が行われた場合に、最高で2,000万円まで控除できる制度です。制度の要件は、以下のようになっています。

・夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われていること
・配偶者から贈与された財産が居住用不動産である、または居住用不動産を取得するための金銭であること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与により取得した居住用不動産または贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおりその後も引き続き住む見込みであること

おしどり贈与は、婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与に限って活用できる特例のため、この名が付きました。贈与税の基礎控除である110万円とは別に使用できることから、最大で2,110万円差し引いた税額となります。

マンションの相続問題のなかには、「相続後の活用方法に悩んでいる」という方も多くいます。ここで、相続した後のマンションの具体的な活用方法について見ていきましょう。

賃貸に出す

マンションを賃貸に出して良い借り手が見つかれば、毎月安定した収入を得ることも可能です。加えて、経済変動に強く、誰でも手軽に始められるメリットがあります。ただし、マンションの借り手が思うように見つからなかったり、賃借人が家賃を滞納したりといったリスクも考えなければなりません。
相続したマンションを賃貸に出すなら、以下の点に留意しましょう。

収支計画が成り立つか確認する
維持管理費はもちろん、リフォーム費用などを考慮して、その経費を回収できる収支計画を練りましょう。「家賃設定は正しいか」「相続したマンションが賃貸ニーズのある人気エリアにあるか」など、借り手が魅力に感じられる条件の確認も大切です。

出口戦略を定める
マンションは「賃貸経営に出したら終わり」ではありません。将来他の人に賃貸経営を任せるのか、売却するのかなど、出口戦略を定めておきましょう。築年数が経つと、老朽化や入居者の減少などの問題も発生します。「マンションを何年間所有して、その後どうするのか」をあらかじめ考えておくと良いでしょう。

売却する

相続したマンションを売却すれば、まとまった資金が手に入ります。また、売却してしまえば、マンションの維持管理の手間と費用がかかりません。「マンションよりも現金を必要としている」「築年数が経っているために賃貸の収益性が低い」などの場合には、売却を検討してみると良いでしょう。
ただし、売却時に収益が発生した場合には、利益に対して譲渡所得税がかかるので注意が必要です。その他、マンションを売るなら以下の点に留意しましょう。

共有相続は避ける
マンションを共有で相続すると、売却の際に話し合いがまとまらないことがあります。兄弟などの顔が見える関係性であれば話し合いを重ねやすいですが、関係性の薄い親族であればより話し合いが複雑になりがちです。マンションの売却を選択するなら、共有ではなく単独相続をおすすめします。

買い取りも視野に入れる
築年数が経過したマンションは、老朽化だけでなく入居者の高齢化などの問題もあります。そのため、買い手が付きづらい物件は不動産会社による買い取りも視野に入れておきましょう。

住む

相続したマンションの条件に満足できるなら、自身で住むことも選択肢の一つとして考えられます。自身で住む場合、マンションの売却や賃貸に比べて手間がかからないうえ、家族との思い出のある不動産を手放さずに済みます。ただし、既に持ち家がほかにある場合は、不動産の管理や扱いを考えなくてはいけません。相続したマンションに相続人が住んでいるケースなどに、引き続き居住するという選択が多いようです。
相続するマンションに住む場合、以下のポイントにも注意しましょう。

管理体制が整備されているか確認する
管理体制や修繕履歴などの現状を把握し、体制に問題がないか確認しておくことが大切です。また、立地や利便性なども確認し「実際に住み続けられるか」をチェックしておきましょう。

資産価値を確認する
資産価値が下がらない物件かどうか確認しておくことも重要です。築古マンションの場合、大規模修繕等を行わず新耐震基準を満たしていないこともあるかもしれません。

また、マンションを居住用として利用する以外にも、民泊施設にしたりレンタルスペースとして貸し出したりする方法もあります。民泊とは個人所有のマンションや自宅などを、宿泊施設として貸し出すことで、レンタルスペースは撮影やイベント、作業スペースなど自由に活用できる空きスペースのことを指します。近年では、マンションなどの空きスペースを有効活用する方が増加しています。
ただし、相続したマンションによっては管理規約などでこうした利用が禁止されているケースもあるので、必ず先に管理規約を確認しましょう。

マンションを相続する際にはいつくつかの注意点があります。スムーズに相続を進めるためにも、これから解説するいくつかのポイントをチェックしましょう。

相続後も費用は発生する

マンションを相続したあとも、手間と費用がかかります。例えば、リフォームや修繕費用、固定資産税、管理会社に管理を任せる場合の管理費などが挙げられます。マンションを賃貸に出すなどした場合、スムーズに運用していくためには資金調達なども必要です。事前に不動産の管理会社の方などに相談して、マンション運用で発生する月々の支出の概算を出してもらいましょう。

相続税の申告や納税が遅れると延滞税がかかる

相続税の申告や支払いが遅れると、延滞税が課せられます。前述したように、相続税の申告と納付の期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から、10ヶ月以内に行うものと定められています。この期限を過ぎてしまうと、延滞税が発生してしまうため注意しましょう。
期限から2ヶ月以内に相続税を納付した場合には、法定納期限の翌日から納付日までの期間について年2.6％の延滞税がかかります。もし、期限から納付まで2ヶ月を超えてしまった場合には、法定納期限の翌日から2ヶ月間は年2.6％、2ヶ月経過後の期間は年8.9％の延滞税がかかります。

なお、どうしても相続税が払えない場合は、「延納」や「物納」といった手段を利用するのもおすすめです。
延納とは、分割払いで相続税を支払う方法です。相続税の支払いは原則として現金の一括払いですが、以下の一定の要件を満たすと延納に変更できます。

・相続税の金額が10万円を超えていること
・金銭納付が困難な金額であること
・延納申請書と担保提供関係書類を相続税の申告期限までに提出すること
・延納をする税額に相当する担保を提供すること

また、相続した財産の75％以上を不動産が占める場合は、最長で20年間にわたって延納できます。ただし、延納には利子税が課せられるため、本来の相続税額よりも多くの支払いが必要になります。

一方、物納とは物で相続税を納める方法です。物納に使える財産は被相続人から受け継いだものに限定され、相続人が既に所有している財産での代用はできません。また、物納の対象の財産は次のように指定されています。

・第一順位：不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式など
・第二順位：非上場株式など
・第三順位：動産

このように優先順位が定められているため、「不動産は手元に残して動産である貴金属で物納をする」ということはできません。相続税の申告や納税は、ゆとりを持って行うことが大切です。

マンションの相続問題は手間も時間もかかります。正しい知識が不足していて全体の流れを把握していないと、相続問題を余計に複雑にしてしまうこともあるでしょう。まずは、マンションの相続で何が問題になっているか整理して、焦らずに一つ一つ対処していくことをおすすめします。
また、一人で抱え込まず、疑問に思ったら専門家に相談してみると良いでしょう。当社でも不動産にまつわるご相談を受け付けています。まずはお気軽にお問い合わせください。