アパート経営における賃貸の収益物件が相続対策になる理由を徹底解説！

賃貸として貸し出している収益物件を所有していると、毎月の家賃収入からローン返済や経費などを差し引いた額を不労所得として得られます。また、アパート経営を行っていれば相続税や贈与税、所得税、住民税や固定資産税などの税金対策にもなります。収益物件を被相続人（故人）が資産として所有していると、相続発生時に相続人に課せられる相続税などの納税額を下げることも可能なため、アパート経営と相続には税関係において密接な関係があるのです。

賃貸に出すような収益物件を所有していると相続税などの納税額を減らせます。ここでは、具体的な仕組みを解説します。

現金と不動産の相続税評価額の違い

相続発生時（死亡当日）、被相続人（故人）の財産を相続税評価額に従い、相続人が納める相続税などの納税額を計算します。しかし、現金1億円を相続した場合と、1億円で購入したアパートなどの不動産を相続した場合では評価方法は異なります。預貯金などの現金は、被相続人の死亡当日残高が評価額です。つまり、1億円の預貯金がある場合、相続財産としても額面通りの評価額となるのです。一方、アパートなどの不動産は、一般的な時価や市場の販売価格と異なる金額で計算されます。特に都市部の場合、時価よりも安い相続税の評価額となる傾向です。

アパート（不動産）を賃貸とすれば相続税評価額が下がる

アパートを賃貸物件として貸し出している場合、部屋を借りている入居者には「借家権」が発生します。固定資産税評価額（建物の評価額）には30％の借家権があり、この分の相続税評価額が下がります。具体的な計算は以下の通りです。

固定資産税評価額が1,000万円のアパートを賃貸物件としている場合
相続税評価額 ＝ 1,000万円 ×（1 － 0.3）＝ 700万円

また、建物が建つ土地にも注目します。賃貸物件が建つ土地は「貸家建付地」と呼ばれ、「借地権割合」に「借家権割合」を乗じた分を土地の評価額から減らせます。

固定資産税評価額1億円、賃貸割合50％の場合、建物部分の相続税評価額
相続税評価額 ＝ 1億円 ×（1 － 0.3 × 0.5）＝ 8,500万円
※相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（1－ 借家権割合 × 賃貸割合）

ローン借入でマイナス資産を作れる

アパート経営を始める際、ローンの借入も相続税の軽減に役立ちます。財産は現金や不動産、株などプラスの遺産と、ローンなどのマイナスの資産を引いて相続税を計算します。被相続人の財産の総額からローン借入分を減らせるため、結果として相続税が減額するのです。
また、ローン借入時は団体信用保険の加入を検討するでしょう。しかし、相続税対策を念頭にアパート経営を行う場合は、団体信用保険への加入はおすすめしません。なぜなら団体信用保険の目的は、ローンを組む被相続人がローンの返済途中に死亡した場合、残金を相続人が支払わずに保険で充当することだからです。つまり、団体信用保険に加入すると死亡後の残りのローンが免除されてしまうため、アパート経営で相続人が支払う相続税を減らすにはローンを残しておく必要があるのです。

小規模宅地等の特例を利用できる

相続税の計算には「小規模宅地等の特例」という制度があり、数ある相続税対策の中でも強力な効果があります。相続税は原則現金の一括払いのため、相続発生時の相続人の生活保障という観点で、相続税の負担を軽減するために設けられました。被相続人の自宅や賃貸物件を含む事業用土地を対象に、要件（事業継承要件、保有継続要件）を満たす場合200㎡までの評価額を50％減額できます。ただし、適用には細かな条件もあるため、税理士に相談するのが良いでしょう。

ではなぜ、アパート経営で相続対策を行えるのでしょうか。ここでは賃貸経営のメリットを基に、理由を解説します。

マンションよりも低リスクの賃貸経営が可能

アパートは、マンションやビルに比べ低リスクで賃貸を経営できます。信頼できる管理会社に管理を委託していれば、アパート経営自体の難易度は高くありません。初期費用としても、アパートはマンションなどの収益物件に比べ小規模です。建物の規模が小さければ建物の建設費も抑えられます。一つのアパートの規模は小さくとも、複数の物件を所有すれば多額の収益を上げられるでしょう。

毎月の家賃収入が得られる

アパート経営を行えば賃料や共益費、管理費の他、駐車場賃料や礼金などの家賃収入が毎月得られます。家賃収入そのものが相続税の負担を軽減させる効果はありませんが、預貯金（現金）とされていれば相続財産の構成要因となります。預貯金として潤沢な手持ち資金が残されていれば、相続人の納める相続税の納税資金としてプラスになるでしょう。相続人が数名いる場合、当人同士の争いを避ける狙いとしても、資金にゆとりがあるのは大切です。

用途の無い土地を有効活用できる

相続した土地など、用途の無い土地の活用方法を考える上で、アパート経営を検討する方は少なくありません。自己所有の土地がない場合は、建物の建設費の他に土地の購入費用も発生します。一方、所有している土地があれば、全体の資金計画にもゆとりが持てます。
なお、賃貸物件の所有者（オーナー）は個人事業主であり、毎年の確定申告が必要です。家賃収入は不動産所得として計上されるため、建物の購入費用を経費として一定期間計上する「減価償却費」や「青色申告特別控除」などを利用すると総所得を減らせます。

ローンの借入金にも債務控除が適用される

アパートローンの借入残額は「債務控除」により相続財産の評価を下げられます。例えば、相続財産が1億5,000万円で、アパートローンの残金が1億円の場合、相続税評価額は相続財産（1億5,000万円）からアパートローン残金（1億円）を差し引いた5,000万円となる仕組みです。ローンは債務と見なされるため、債務控除によって全体の相続評価額が下がり、同時に相続人が納めるべき相続税の額を減らせます。

将来的な相続対策を期待してアパート経営を行う場合、さまざまな注意点があります。続いては、相続におけるアパート経営の注意点を「相続税」「賃貸経営」両側面から解説します。

被相続人の意思に従って物件を購入（建築）する

アパート経営に相続対策の目的がある場合、物件は被相続人の意思に基づき購入、もしくは建てられていることが重要です。例えば、「心身の健康面を考慮すると意思決定できる状態ではなかった」「代理や代筆で物件の契約を行った」などのケースは税務署に否認される恐れがあります。否認されてしまえば当然、相続人に相続税などの節税効果は得られません。

明かな相続税対策の経営は無効になる

必要とされる範囲での節税は行って問題ありませんが、税務署に明らかな相続税対策と思われてしまうような経営は無効（否認）となります。明確な線引きはないものの、「税務署（国税庁）が見逃せる範囲」を超えた税務申告は無効の対象です。規模は違えど、相続税は一部の裕福層に限られた問題ではありません。目安として「ローンの借入金が原資」「節税以外の目的がない不動産購入」「近いうちに被相続人となるような高齢者による不動産購入」「物件購入から相続発生までのスケジュールがタイト」などのケースは特に慎重に進めましょう。

遺産分割を見通し、分割方針を話し合っておく

被相続人が保有していた財産の規模に関わらず、相続発生からの遺産分割はスムーズにまとまるとは限りません。理由として、法定相続人の人数が多いほど複雑となりやすく、相続を機に相続人の関係が悪化したり、法廷論争にまで発展したりするケースは少なくないからです。数ある財産の中で、収益物件の不動産は節税効果がある反面分割しにくい財産といえます。そのため、相続税などの対策を検討する際、節税だけでなく遺産の分割方針もきちんと話し合いましょう。もしくは法定効力のある遺言書を残しておくのも得策です。

アパートの実質利回りを計算して保有する

アパート経営は家賃収入が主な収入源ですが、得られる金額は物件の「実質利回り」を基に変動します。利回りには2種類あり、多くの広告に掲載されている利回りは「表面利回り（グロス利回り）」と呼ばれるものです。しかし、実際賃貸経営を行って得られる利回りは家賃収入から経費やローン返済額を差し引いた「実質利回り（ネット利回り）」によって決まります。たとえ節税効果を目的とした物件購入（建設）であったとしても、そのアパートが収益物件として良好なキャッシュフローでなければ成立しません。表面利回りはあくまでも目安とし、家賃の3〜5%を経費として差し引いた実質利回りを算出すると現実的な金額が分かります。利回りの中でも実質利回りを参考に、ローンの返済計画にゆとりを持てるか確かめましょう。

所得税や住民税を考慮して収支計画を立てる

アパート経営を行うことで毎年、「自動的に課税」「確定申告により課税」という2通りの税金が発生します。土地や建物の価値に応じて自動的に発生するのが「固定資産税」「都市計画税」、賃貸経営による利益に対する確定申告により発生するのは「所得税」「住民税」「事業税」です。前者は節税できませんが、後者は工夫次第で節税できます。アパートの建設当初は減価償却費があり、不動産所得はあまり得られないでしょう。償却期間が終了すれば、建物の経年劣化により家賃収入は減るものの不動産所得は増加します。所得税や住民税は所得に応じて課税されるため、将来的な納税額の増加も含めた収支計画が大切です。

アパートローンは耐用年数期間内で組む

アパートローンのような不動産投資ローンは、融資期間が重要です。アパート経営にはキャッシュフローがポイントで、毎月の家賃収入（収入）からローン返済費用や経費（支出）を引いて手元にお金が残るような資金計画を立てなければなりません。金融機関が設定する融資期間は、建物の耐用年数に応じて決定します。

相続した不動産（土地、物件）の売却時期にも注意

収益物件であるかを問わず、相続した土地や物件の売却についても考えておく必要があります。不動産投資はいかに損失を出さずに不動産を売却するか（出口戦略）の見通しを立てなければなりません。状況によっては、売却にも時間がかかることもあるでしょう。適切な売却タイミングは、ケースごとに分かれるため、余裕をもったスケジュールが大切です。

土地活用や節税を念頭にしたアパート経営の場合、土地活用企業に相談した上で税制度や収支計画を検討するのが効率的です。ここでは、相続税の基礎知識やアパート経営で土地活用を行った場合のシミュレーションを紹介します。

相続税の計算は7段階

納めるべき相続納税額の計算には7つの段階があり、被相続人の財産評価から実際の納付額を計算します。なお、財産にはプラスとマイナス両方あります。プラスの財産には預貯金や不動産、有価証券や生命保険金（見なし相続財産）、相続時精算税制度の贈与財産、生前贈与制度の財産も含まれます。一方マイナスの財産には借金やローン残債、未納税金のほか葬式費用などが対象です。

①相続人の財産を取得した人ごとに課税価格を計算
②相続人全員の課税価格を合算し、遺産総額を確定
③遺産総額から基礎控除額などを差し引き、課税遺産総額を計算
④法定相続分に従い、相続人1人あたりの課税遺産額を計算
⑤相続人1人ずつ、課税遺産額から仮の相続税額を計算
⑥正しい相続税額を計算するため、相続人全員の仮の相続税額を合算
⑦相続税の合計額×その人の課税価格/課税価格の合計額で、最終的な相続税額を計算

計算が複雑な理由は相続税の公平を図るためであり、遺言書や相続人同士の話し合いによる課税逃れを防ぐためでもあります。

相続税の計算方法は2通り

財産として土地を相続する場合、「路線価方式」「倍率方式」という2通りの評価方法が用いられます。路線価方式は全国の主な土地には国が定めた「路線価」があり、この基準に沿って相続税を計算する方法です。倍率方式では「土地の固定資産評価額」に「国税庁が定める評価倍率」を乗じて土地の相続税評価額が決まります。相続税を計算するには路線価方式が原則です。そのため、路線価が決められていない地方や郊外の土地は、倍率方式で計算します。土地の評価倍率は、国税庁の路線価図・評価倍率表から調べられます。土地や建物の相続税評価額は利用状況によっても評価が異なり、未利用の更地、賃貸として貸し出している土地の方が30％ほど安い傾向です。

土地活用行う場合

次に、被相続人の存命中の資産（1億円）でアパートを購入してアパート経営を行っていた場合と現金で1億円を相続した場合（後述）の相続税を比較していきます。

前提条件
1億円の資産を使い、1人の相続人が建物6000万円、土地4000万円で購入
路線価評価は実勢価格 × 80%
固定資産税評価額は実勢価格 × 70%
借地権割合60％
借家権割合30%
アパートは満室と仮定（賃貸割合100%）

相続税額
土地の評価額 ＝ 4000万円 × 80% ×（1－60% × 30% × 100%）= 2624万円
建物の評価額 ＝ 6000万円×70%=4200万円
相続税額 =（2624万円 ＋ 4200万円 － 3600万円）× 20% － 200万円 ＝ 444万8000円

土地活用行わない場合

一方、1人の相続人が現金で1億円を相続した時の相続税額は以下の通りです。アパート経営で土地活用を行っていた場合（444万8000円）に比べ、多額の相続税が課せられます。

相続税額
基礎控除額 = 3000万円 ＋（600万円 × 1人）＝ 3600万円
相続税 ＝（1億円 － 3600万円）× 30% － 700万円 = 1220万円

アパート経営など収益物件を経営する場合、建物や資金、税制度まで綿密な計画が必要です。内容によって相談先が異なるため、それぞれ適切な相談先を知っておきましょう。

アパート経営の節税や相続に関する相談先

アパート経営に関する税制度や、相続に関する相談先は以下の通りです。

アパート経営を行う前の相談先

アパート経営を始める前の相談先は以下の通りです。

アパート経営開始後の相談先

アパート経営を開始した後の相談先は以下の通りです。

相談する時のポイント

相談する際は、効率よく不明点を明確にできるような事前準備が必要です。主なポイントとして、以下の6つが挙げられます。

・目的に合った相談先に相談する
・アパート経営に関連し、重視するポイントや考えをまとめておく
・複数の相談先に同じ内容を相談して検討する
・解消したい疑問点や不安をリストにしておく
・所有している土地や建物（アパート）についての情報を整理して相談する
・自分の社会属性を示す会社の名刺や収入を証明する書類を用意しておく

相続対策を行いたい場合、アパート経営のような不動産経営以外にも選択肢があります。自身の希望や検討材料として、主な対策方法を紹介します。

生前贈与
生前贈与は、被相続人が存命中に相続人に対して財産を贈与することです。相続人に課せられる相続税を減らせます。また、生前贈与は年間110万円まで非課税のため、複数の相続人へ贈与が可能です。ただし、生前贈与には贈与税がかかる場合があり、生前贈与後の生活費が不足しないよう確保しておく必要があります。

被相続人の生命保険生命
被相続人が存命中に加入していた生命保険に関して、受取人を相続人に指定すると相続発生時の資金的な負担を軽減できます。生命保険の受取金は、相続税の対象となる相続財産から除外されます。保険金の受け取りには所定の手続きが必要なため、税理士や税務署にきちんと確認を行いましょう。

この他にも一定の条件がありますが、寄付や社会貢献活動の費用も相続税の控除対象です。マイホームの購入を検討している方の場合、単純な不動産購入でも現金より相続評価額は下げられるため対策につながります。また、状況に応じて郊外から都心へ引っ越すことで、路線価が高くなる分相続税の節税も可能です。

ある程度の賃貸需要が見込める場所に土地を所有している方は、土地活用の一環としてアパート経営を検討してみると良いでしょう。被相続人が存命しているうちに現金を不動産に換えたり、贈与を済ませておいたりすることが相続対策の鍵です。アパート経営を検討されている方は、相続税関連の事例や経験を持った税理士の方と相談しながら、しっかりとした収支計画のもと安定した事業経営を行いましょう。