不動産小口化商品とは？不動産投資を小さく始めるのにおすすめ

不動産小口化商品は、不動産特定共同事業法（FTK法）に基づいて販売される商品のことです。複数の投資家が、1つの不動産をお金を出し合って購入して管理・運営を委託し、発生した利益を投資家それぞれに分配します。
不動産の小口化によって、数千万〜数億単位の高額な不動産を、一口100万円ほどで取得できるのがメリットです。賃貸マンションや区分物件の他に、都市開発や空き家再生といったプロジェクトにも不動産小口化商品の対象が広がっています。
不動産小口化商品は、投資家を募集している事業者を自分で探して購入を申し込み、契約を結ぶため、一般的な不動産会社に物件を探してもらう方法ではないことに注意しましょう。

不動産特定共同事業について

不動産小口化商品は「不動産特定共同事業」とも呼ばれ、事業者は購入した収益性の高い不動産を小口化して投資家に販売し、発生した収益を投資家に分配します。
不動産特定共同事業は、前述した不動産特定共同事業法に基づいており、事業者は一部要件を満たしている会社を除き、この法律に従って国土交通大臣あるいは都道府県知事の許可を得なければなりません。不動産特定共同事業法によって、不動産小口化商品に対する信頼性があるため、投資家の投資が増えてきています。

不動産小口化商品が注目されている背景

近年、不動産小口化商品の人気が高まっている背景には、どんな要因があるのでしょうか。

現物の不動産と同じ扱いになる
不動産小口化商品は、相続税などの税金を算出する際の基準である相続税評価額が、現物の不動産として扱われるため、相続税対策として注目が集まっています。

手持ちの資金から投資を始められる
人気のエリアにある不動産に関しては、取得するのに多額の費用が必要です。しかし、不動産小口化商品は少額から投資できるため、元手が少ない方や損失リスクの不安が大きい場合に向いているとされています。

上記をまとめると、相続税対策や少額投資が可能である点が、複数ある不動産投資の手段の中でも不動産小口化商品が選択される理由と言えます。

不動産小口化商品は不動産投資を小さく始められる

不動産小口化商品は、一般的な現物での不動産投資に近い方法です。そのうえ、高額な不動産を一口100万円程度から取得できます。
現物での不動産投資を行いたいもののリスクに抵抗がある場合や、投資を少額から小さく始めたいと考えている方には、不動産小口化商品がおすすめです。

不動産小口化商品は不動産特定共同事業法において、「任意組合型」と「匿名組合型」2つの事業形態に分けられます。この他に、転貸目的の不動産を事業者が転貸して収益を分配する「賃貸型」もありますが、現在ではあまり募集が見られません。そのため、ここでは任意組合型と匿名組合型について解説します。

任意組合型

任意組合型は、出資した投資家が複数人共同で事業を行い、事業で得た収益を分配するタイプです。不動産の所有権は組合員全員の共有となり、投資家への配当金は不動産所得に分類されます。
任意組合型は相続税対策ができる点が大きな特徴です。10年〜数十年ほどの長期運用で安定した収益を得られます。任意組合型は現物出資か金銭出資の方法で出資できますが、現物出資であれば不動産所有者として登記され、金銭出資の場合は登記されません。都心エリアなど一等地の不動産を持ちたい方や、相続税対策を考えている方におすすめです。

匿名組合型

匿名組合型は、事業者とそれぞれの投資家が匿名組合契約を結んだうえで出資し、事業者が不動産を得て事業を営み、発生した利益を分配するタイプです。取得した不動産については事業者が単独で所有し、配当金は雑所得として扱われます。
任意組合型とは違い、匿名組合型は相続対策には向いておらず、登記簿にも記載されません。出資金額は1口数万円から投資できますが、運用期間は数か月程度〜10年以内とされ、短期的な運用が多いのが特徴です。匿名組合型は、少額から投資したい方や試しに不動産投資を行いたい方に向いています。

一般的な不動産投資といえば、賃貸物件を購入して管理・運営する現物での不動産投資や、投資信託の1つであるREITなどがあります。では、不動産投資と不動産小口化商品には、どういった違いがあるのでしょうか。特徴を含めて、それぞれの違いを解説します。

一般的な不動産投資との違い

前述した通り、一般的な不動産投資の1つがマンションやアパートを購入して運営する方法になります。このような現物での不動産投資は、収益を確保できる物件から家賃収入を得ることが目的です。
現物不動産投資は、不動産を自分で購入することになるため、管理や売却のタイミングを自分で決められます。しかし、マンションやアパートを購入するとなると、多額の資金や借り入れが必要です。これに加えて、物件の管理・運営を行わなければなりません。また、実物の不動産は分割しにくいため、遺産分割の際にトラブルに発展してしまうケースも考えられます。
不動産小口化商品の場合、任意組合型であれば一口100万円ほどで購入でき、少額から不動産投資を始められます。相続財産の評価においては、不動産小口化商品は現物不動産と同等に扱われるため、相続税評価額を下げられ、節税が可能です。不動産小口化商品は小口化されている特徴から、相続時も分割しやすくトラブルも発生しにくいと言えます。

REITとの違い

不動産投資信託であるREIT（リート）は、不動産投資法人が投資家が投資した資金で不動産を複数購入し、家賃収入などの収益を投資家に分配する金融商品になります。REITは現物の不動産を購入するのではなく、投資信託の証券を売買する仕組みです。流動性が高く、投資金額は5万円程度から行えます。この仕組みからREITでは、不動産投資法人か信託銀行が物件を保有することになるので注意しましょう。
REITは不動産に特化しているため、不動産の市場状況の影響を受けやすいのが特徴です。そのため、証券価格の下落や家賃値下げによる分配金の変動といったリスクがあります。
一方不動産小口化商品は、REITとは異なり投資が特定の不動産に対して行われる商品です。そのため、投資先である不動産の運用実績が直接分配金に影響します。

不動産小口化商品は複数の投資家が1つの不動産を購入し、発生した利益をそれぞれに分配する商品です。では、不動産小口化商品の具体的なメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、主なメリットを5つ解説します。

少額から投資できる

少額で不動産投資ができるのは不動産小口化商品の大きなメリットです。現物不動産を1人で取得する場合、多くの資金を用意するかローンを組む必要があります。ローンを組むにしても、返済できることを銀行に信用してもらわなければなりません。しかし、不動産小口化商品であれば、億単位の不動産でも1口100万円程度から投資することが可能です。多額の資金を準備するのが難しい時でも、投資を小さく始めて不動産を取得できるのが不動産小口化商品の強みと言えます。

相続税の節税になる

財産を相続すると、相続した財産分に応じた相続税を支払わなければなりません。この際、課税対象になるのは相続税評価額です。不動産小口化商品を相続した場合、評価額は不動産と同じ方法で計算されます。これは、不動産小口化商品が共同の所有になっているためです。不動産の評価方法は、現金で持っているケースよりも相続税評価額が下がります。
つまり、現物不動産を所有していると見なされる不動産小口化商品は、相続税の計算時に相続税評価額が下がるため、相続税の節税効果が高いと言えるのです。

プロが選んだ優良物件に投資できる

不動産小口化商品は、投資対象の不動産を専門のプロが選んでいる点もメリットです。プロの事業者は建物や立地などを調査し、将来的な収益や資産価値が見込める不動産を選んで購入します。プロが選ぶ不動産の中には、一般的な物件の他に大型マンションや商業ビルなど、1人では購入するのが難しい不動産にも投資が可能です。
また、プロが選んでいる不動産に投資できるため、自分で選ぶよりも成功しやすいと言えます。不動産投資に不慣れな方でも始めやすく、不動産を選ぶ手間もかかりません。

管理・運用の負担がかからない

不動産小口化商品での物件管理は、事業者や管理会社が行うため管理・運営の負担がかかりません。一般的な現物の不動産投資であれば、物件の管理や入居者の募集、家賃の回収や定期的なメンテナンスなど、やるべきことは多くあります。不動産の管理・運営に関して負担に感じる投資家は少なくないため、手間がかからない不動産小口化商品は人気があるのです。

リスクを分散できる

不動産小口化商品は、複数の不動産に分けて分散投資が可能です。不動産物件を1つだけ購入して投資するのではなく、物件を分散させて複数の不動産に投資することで、リスクが集中するのを避けられます。また、投資する不動産のエリアを離すことで、自然災害などによる利回りの変動リスクも下げられるでしょう。
不動産投資のリスク分散の面を考えると、不動産小口化商品は有効な手段です。

不動産小口化商品にはメリットの他にデメリットもあります。不動産小口化商品を始める際は、どういうメリットとデメリットがあるかを把握しておきましょう。ここでは、不動産小口化商品における5つのデメリットを解説します。

利回りが低い

不動産小口化商品は、現物の不動産投資と比べて利回りが低くなってしまうのがデメリットです。不動産小口化商品の利回りが低いのは、資産価値が高い人気エリアでの運用が多いことと、管理費や税金などがかかることが挙げられます。利回りの平均相場は不動産小口化商品が2〜7%、現物不動産投資が5〜10%程度です。
なお、利回りについては商品の説明によって意味が変わってくるので注意しましょう。任意組合型であれば諸経費を考慮しない「表面利回り」、匿名組合型では諸経費を差し引いた「実質利回り」で表示されるケースが多くあります。不動産小口化商品を選ぶ際は、提示される条件をよく確認することが大切です。

申し込みの倍率が高い

不動産小口化商品は申し込みの倍率が高いのが特徴です。そのため、売り切れてしまい購入できないケースがあります。倍率が高いことに加え、不動産小口化商品は一般的な知名度が低く、流通している商品数が少ないというのもデメリットです。投資先が見つかっても、納得がいかない商品である可能性もあります。申し込みは基本的に先着順ですが、売り切れてしまった場合はあきらめずに次の募集案件を探しましょう。

融資を受けられない

現物の不動産投資であれば、投資対象の不動産を担保に融資を受けられるケースもありますが、不動産小口化商品は融資を受けられません。融資を受けられない理由は、複数人で不動産を共有しているためです。このことから、不動産小口化商品は自己資金での投資が必要で、初期費用が高くなってしまうことが多くあります。
現物の不動産投資はローンを組んで高額な物件を購入できることに対し、不動産小口化商品は少額から投資できるとはいえ、投資費用を自力で用意しなければなりません。

元本保証・賃料保証がない

不動産小口化商品には、運用期間で元本の額が減らないことを保証する元本保証や、毎月オーナー様に支払われる家賃を保証する賃料保証がありません。不動産小口化商品でも不動産投資である以上は、資産価値の低下や空室リスクが発生する可能性があります。
元本保証や賃料保証がないことで、分配金が得られなかったり売却時の価格が購入時よりも低下してしまったりする（元本割れ）ケースがあるため注意が必要です。

中途解約できない場合がある

不動産小口化商品には、中途解約できないものもあります。中途解約ができる商品であっても、買い取り先を見つける必要があるといったように、スムーズに解約できないケースも少なくありません。
中途解約のトラブルを回避するためには、信頼性が高く商品の販売実績が多い不動産小口化商品を選びましょう。信頼できる事業者が販売する商品であれば、解約がスムーズになります。また、商品の購入前に中途解約ができるかどうかを事業者に確認しておくと安心です。

不動産小口化商品を選ぶ際には、前述したメリットやデメリットの他に注意点があります。ポイントを押さえて、収益性がしっかり確保できる商品を選ぶようにしましょう。

不動産特定共同事業法に基づいた事業者か確認する

まず、不動産小口化商品を購入する前には、販売する事業者が不動産特定共同事業法に基づいているか確認することが大切です。
現在では、事業者は「不動産特定共同事業者」と「小規模特定共同事業者」の2つがあります。2つの違いは、投資家に対する募集金額の上限です。不動産特定共同事業者はこの上限がありませんが、小規模特定共同事業者の場合は1人の投資家に対する募集金額が100万円以下で、合計が1億円以下と定められています。

人気のあるエリアを検討する

不動産小口化商品で安定した収益を得るためには、都心のエリアにある不動産を選びましょう。人口が多いうえに減少するリスクが少なく、人気が高い地域だからです。
しかし、不動産小口化商品は知名度が低く流通している商品数もそこまで多くありません。その中で、都心のエリアを選ぶのは難しいと言えるでしょう。都心の人気エリアが難しい場合は、周辺のエリアを候補に入れるのがおすすめです。東京都周辺の神奈川県や千葉県にある不動産も検討してみましょう。

時勢に合う投資対象を選ぶ

現在、日本では少子高齢化と人口減少が進んでおり、従来の資産価値では測れない不動産も多くあります。このため、政府は不動産特定共同事業の活用を重視し、制度の理解を進める目的で「不動産特定共同事業（FTK）の多様な活用手法検討会」を設置しました。
この検討会では、高齢者向け施設やヘルスケア施設への投資に、投資家を呼び込めないか議論が展開されています。
このように、社会的課題に沿った不動産小口化商品の販売も国によって進められているため、時代や時勢に適した商品を選ぶことが重要です。

以下の条件やニーズがある方が、不動産小口化商品の投資に向いていると言えます。

・不動産を運用して収入を得たい
・相続税の対策を取りたい
・複数の不動産に投資したい
・不動産の管理や運営の手間をかけたくない
・リスクを分散して不動産投資を始めたい
・都心の不動産に投資したい
・投資先の物件選びが不安でプロに任せたい

上記に当てはまる方は、不動産小口化商品の購入を検討してみてもよいでしょう。
反対に、不動産小口化商品の投資に向いていないケースは以下のような方です。

・高い利回りを求めている方
・不動産投資で融資を受けたい方

投資家が複数人でお金を出し合い、管理・運営を委託して利益を分配するのが不動産小口化商品です。現物の不動産と同じ扱いになるうえに、1人では購入が難しい高額な不動産を一口100万円程度で購入できます。不動産小口化商品のタイプは任意組合型と匿名組合型の2つで、任意組合型は相続税対策ができ、匿名組合型はさらに少額から投資が可能です。
不動産小口化商品は、現物不動産投資と比べると利回りが低く融資を受けられませんが、投資のリスクを分散できたり管理の負担が減ったりといったメリットがあります。
不動産投資を小さく始めたいと考えている方は、不動産小口化商品の活用を検討してみてはいかがでしょうか。