「アパート経営で失敗！」ブログや体験談をまとめてみました

不動産投資や相続税の税金対策として、アパート経営などの不動産経営が注目されています。しかし、すべての人が成功するわけではなく、なかには失敗して利益を得られない人や、負債を抱えてしまう人もいるようです。ここでは、ブログや体験談をもとにアパート経営でよくある失敗例をご紹介します。

①安易に自己資金ゼロ経営をスタートしてしまった

自己資金ゼロがだめというわけではありませんが、自己資金を用意せず、「資金繰りが悪化してアパート経営が続けられなくなった」という大家さんも多くいます。最近では「自己資金ゼロでもアパート経営を始められる」というCMや広告もよく見られますが、自己資金を全く用意せずにアパート経営を始めるのはリスクが高いと言えます。なぜなら、CMや広告が言及する「自己資金」には、設備の修繕費用や空室リスクをしのぐ際の費用が含まれていないことが多くあるからです。

アパート経営を始める人の多くは、金融機関からの融資を受け、賃貸物件の購入費用や諸費用を調達します。そのため、「自己資金ゼロ」でアパート経営を始めること自体はできるでしょう。しかし、アパート経営を長期的に続けていくとなると、修繕費用などの急な出費にも備えておかなければなりません。あらゆる出費を想定してからアパート経営を始めるようにしておきましょう。

②サブリース契約の借り上げ賃料の下落を考慮していなかった

サブリースには、管理業務が軽減できるうえに安定収入を見込めるというメリットがあります。しかし、このメリットだけを見て、サブリース契約を選んで失敗してしまう大家さんも少なくありません。そもそも、サブリース契約とは、不動産会社が大家さんからアパートをまるごと借り上げて入居者に又貸しを行う管理形態のことです。空室の有無にかかわらず不動産会社が大家さんに賃料を保証します。

一見、便利なシステムに感じられますが、不動産会社から支払われる家賃は相場より低くなるうえ、定期的に家賃が下落するというデメリットも存在します。家賃の下落を把握せずにサブリース契約をすれば、収支が崩れてアパート経営の継続が困難になりかねません。国土交通省では「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定しているため、サブリース契約を検討している人は事前に確認しておきましょう。

③過剰な借入金によって返済が困難になった

前述のとおり、アパートを経営する際は、金融機関からの融資を受けて賃貸物件の購入や諸費用を調達するのが一般的です。しかし、調達時に高額な借入金をして、返済不可能となるケースも少なくありません。過剰な借入金額は毎月の返済が負担になることに加え、設備の故障や空室の発生などが発生した際に対応しきれなくなる可能性もあります。金額によっては、生活を圧迫することになるでしょう。

アパート経営時に発生するランニングコストには、固定資産税や管理費、火災保険や地震保険などの保険料が挙げられます。これらは賃料収入においてあまり大きな割合を占めていないため、通常であれば問題なく支払えるでしょう。しかし、ランニングコストに多額の借入金の返済が加わると、「急な出費に対応できない」「毎月赤字が続く」などの事態に陥ってしまう危険性があります。

④極端に立地が悪く、空室が多くなってしまった

ほとんど需要がないような立地条件が悪いアパートは、空室リスクが多く発生します。空室が増加すると家賃の引き下げや設備投資を余儀なくされ、賃料収入が減少するという状態に陥ることもあります。また、生活するうえで便利なエリアであっても、周辺にアパートが林立している場合も注意しなければなりません。築年数の経過に伴い空室リスクが高まるうえ、最悪の場合、新築でも入居者が決まらない可能性もあるためです。

なかには、土地の相続税対策としてアパート経営を始めて、失敗してしまった大家さんもいます。相続した土地が賃貸需要の低いエリアの場合、アパート経営の失敗につながる恐れがあります。例えば、賃貸需要の低さによって空室が続き、月々の借入金の返済や修繕費の積立に支障をきたしてしまうこともあるでしょう。相続した土地の賃貸需要が低いとわかっている場合は、通常以上に入念な下調べの上アパート経営を始める方がおすすめです。

⑤エリアのニーズに合わない間取りに設計してしまった

土地の広さや、1部屋あたりの家賃収入の多さから間取りを設定して失敗してしまったケースもあります。間取りは、エリアのニーズやターゲットに合わせて設定するのが一般的です。
例えば、都心の駅チカの物件であれば単身者向けに1Kにしたり、郊外であれば二人暮らし世帯向けに1LDKや2DKにしたりします。特に、家族世帯は、賃貸よりも購入を希望する場合が多いため、3LDKのような間取りは需要が限られてしまう傾向にあります。

エリアのニーズにそぐわない間取りを設定してしまうと、空室リスクにつながりかねません。アパートを経営していくうえで入居者の獲得に苦労しないためにも、周辺エリアを念入りに調査してニーズを探ることが重要です。
なお、間取りを後から変更するとなると大掛かりな工事になってしまうため、周辺の満室になっているアパートを参考にして慎重に間取りを決めるようにしましょう。

⑥「表面利回り」と「実質利回り」を理解していなかった

家賃のリサーチを十分にせず、「利回り」に関する知識不足で失敗してしまった大家さんも少なくありません。アパート経営を始める前に「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて、理解しておきましょう。

まず、表面利回りは、物件の大まかな収益力を捉えるための指標です。

表面利回り＝家賃収入（通算）÷建物建設費

この表面利回りは、満室を想定した収益であり、維持管理費は含めていないため注意が必要です。不動産の広告で、「高利回り〇％」と提示されている場合、どの利回りか確認するようにしましょう。特に、表面利回の場合は、空室や修繕費が発生すると、算出した利益より実際に得られる利益が大幅に減少することがあります。表面利回りを「確実にある利益」と勘違いしないようにしましょう。

現実的な利益を把握したい場合は、「実質利回り」を計算します。実質利回りは、物件の購入時にかかる諸経費や固定資産税、火災保険料、物件の維持費などを含めて計算したものです。以下の計算式を用いて計算します。

実質利回り＝（家賃収入（通算）－支出（融資返済を含む））÷建物建設費

物件選別をする際は表面利回りの数字だけで判断せず、実質利回りで計算して現実的な利益をシミュレーションしてみることが大切です。

⑦不動産会社が破産してしまった

不動産会社が倒産して、自己破産に追い詰められた大家さんもいます。有名な例として「かぼちゃの馬車事件」が挙げられます。

かぼちゃの馬車事件とは、シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営する不動産会社が倒産し、大家さんに家賃を振り込めなくなったというものです。このシェアハウスは不動産会社が転貸借していたため、入居者がいても不動産会社からの賃料の振込がなければ、大家さんは収入を得られません。

この不動産会社が倒産したのは、異常なビジネスモデルが原因です。不動産会社の本業となるサブリース事業は赤字のまま、建物の請負工事会社に対する顧客の紹介料で利益を得ていました。より多くのキックバックを得るために、個人投資家に手当たり次第にシェアハウスを建てさせたことで、空室が多い物件も乱立してしまったのです。
また、銀行がずさんなローン審査による不正融資を行っていたことで、自己破産せざるを得ない被害者が大勢出てしまったことも要因の一つでしょう。

本来であれば、空室を理由に大家さんに家賃減額交渉をすべきでした。しかし、より多くのキックバックを得るために赤字でも高い家賃支払い実績を作り、新たな投資家を増やしていたのです。

このような不審な点に気が付けるようになるためにも、信頼できる情報源が発信している正しい投資情報を自分でしっかり学んでからアパート経営を始めるようにしましょう。

⑧出口戦略を考えていなかった

出口戦略とは、アパートなどの賃貸物件を手放すタイミングや方法のことです。アパート経営を始める前に、戦略を立てておくことが理想と言われています。出口戦略を考えずにアパート経営を始め、物件の老朽化や管理者の高齢化などで管理が難しくなった際に、物件を持て余してしまう大家さんも一定数いるようです。

アパート経営には、老朽化や競合物件の増加による空室や家賃下落、修繕費用による収支悪化、金利上昇などさまざまなリスクがあります。これらのリスクに備えて、大きな費用がかかる前や、収益の悪化が予想されるタイミングで売却や相続、生前贈与、自宅にするなど対策を講じなければなりません。出口戦略を考えておらず、タイミングを見誤ると負債を抱えてしまう可能性があるためです。

売却とひと口に言っても、「アパートを土地ごと売却する」「更地にして売却する」「アパートをリノベーションして売却」する、などさまざまな方法があります。エリアのニーズや得られる利益をよく検討してからアパートを手放す方法を決定しましょう。

⑨サポート体制が整っていない管理会社を選んでしまった

管理会社を比較検討しないで、安易に選んで失敗する大家さんも多い傾向です。サポート体制の整っていない管理会社は入居者からのクレームや問い合わせに迅速に対応しなかったり、共用部分の清掃が行き届いていなかったりします。快適な生活ができなければ、住人は退居してしまうでしょう。また、そのような管理会社の場合、空室が発生しても入居者を募集せずほったらかしにされることも少なくありません。

アパート経営は、管理会社に左右されると言っても過言でありません。そのため、管理会社選びは慎重に行うことが大切です。管理会社を選ぶ際には、管理会社のサポート体制や、他の物件の稼働率などを事前に調べておきましょう。
ネットの口コミなどの場合は、ネガティブな情報だけが先行しすぎているケースも多いので、遠方でなければ、実際に自分で定期的にアパートの様子を見に行ってみるのが確実です。管理会社と契約を結んだ後も、担当者と信頼関係を築いて定期的なコミュニケーションを図り、管理状況について把握しておくことも重要でしょう。

⑩悪質な施工会社を選んでしまった

建築費を安く抑えようとして、施工の質が悪い施工会社を選んで失敗してしまったという失敗例もあります。建築費が安い分、雨漏りしたり、生活音や話し声が筒抜けになったりするなど、建物に問題を抱えてしまうことがあるようです。結果として、入居者が定着しなかったり、決まりにくかったりなどの弊害が出る恐れがあります。

施工会社を選ぶ際は、多数の施工実績を持つ大手ハウスメーカーを選ぶと良いでしょう。小規模の施工会社の場合、倒産するリスクがあったり、メンテナンスやアフターフォローを受けられなかったりする場合もあるためです。

しかし、「大手ハウスメーカーは建築費が高い」というイメージがある方もいるでしょう。近年の国内大手ハウスメーカーの多くは、高品質な部品を大量生産することで建築費を低価格に抑えています。大手ハウスメーカーに依頼すれば、高品質かつ低価格のアパートを短納期で建設できるでしょう。なお、ブランド名のみで判断するのではなく、実績や保証、アフターサービス、建築費用などを複数社比較検討して選ぶことが重要です。

⑪マナーの悪い入居者が入ってしまった

厳格な審査をしたものの、マナーの悪い入居者が入ってしまい、良質な入居者が出て行ってしまったというケースもあります。夜中に大騒ぎをしたり、ゴミを貯め込んだりする入居者がいると、他の入居者に迷惑をかけてしまうことも少なくありません。書面や口頭で注意したとしても、改善されずに居座られてしまうこともあるでしょう。そのような状態が続くと、賃料収入が減少するため、大きな損害が生じることになります。

マナーの悪い入居者の入居者トラブルに進展してしまう前に、マナーの悪い入居者に対して適切な対処を行いましょう。まずは、物件内のルールを作成し、明示しておきます。さらには、防犯カメラの設置や管理体制の見直しなどによって、マナー違反を防ぐことも大切です。

⑫こまめなメンテナンスを怠ってしまった

「10年後にアパートを売却する」という出口戦略を立てていたものの、こまめなメンテナンスを怠ったことによって売却価格が下がってしまったという例もあります。物件の汚れや老朽化が酷ければ、いざ売却しようとしても現地での確認後に辞退されたり、大幅な値下げを迫られたりしかねません。売却価格が下がる理由として「築年数のわりに物件が汚すぎる」というものが多いようです。

共用階段や廊下、外壁、エントランスなどは築年数が経つにつれて雨風で汚れます。汚れが軽度なうちにメンテナンスをすれば、少額の清掃費用で清潔に保つことができるでしょう。しかし、汚れが色素沈着してしまった場合は張り替えや交換などが必要となり、高額な費用がかかってしまいます。値引きをしてアパートを売却することができるかもしれませんが、定期的なメンテナンスをしていれば、より高額に売却できるでしょう。

ここまで、多くの大家さんが体験したアパートで起こり得る失敗について学びました。アパート経営は投資のため、利益を得られる可能性もあれば失敗する危険性もあります。
次は、アパート経営に成功した大家さんの体験談をもとに、失敗しないための秘訣を知りましょう。ここでは、成功の秘訣を5つご紹介します。

①管理会社選び・付き合い方を工夫する

アパート経営を始めとする不動産投資は、管理会社次第で利回りが変わります。管理費用の安さのみで選ぶのではなく、各管理会社の特徴や得手不得手をしっかり把握して選ぶことが大切です。例えば賃貸専門の店舗や部署を持っていれば、比較的客付けが強い傾向にあります。

管理会社のなかには、家賃の回収専門の担当者や弁護士を抱えている会社もあるため、トラブルが不安な人はそのような管理会社を選ぶことをおすすめします。

さらに、管理会社は担当者の手腕も利回りに影響します。半年近く空室が続いたり、管理の質が悪かったりする場合は、担当者を変えてもらうようにしましょう。「トラブルが生じた際に迅速に対応してくれるか」「空室をすぐに埋めてくれるか」「報連相はしっかりしているか」など、担当者の日頃の対応も判断材料となります。それでも改善されなければ、他の管理会社に管理を任せるようにしましょう。

②アパートの物件選びはキャッシュフローを重視する

アパート経営をするための物件を選ぶにあたって、利回りは物件の相場を見る程度にしておき、キャッシュフローを重視するようにしましょう。利回りは、投資金額に対する利子も含めた年間の収益の割合を指すことに対し、キャッシュフローとは「お金の流れ」を意味します。

アパート経営におけるキャッシュフローは、単身者用の部屋で得られる1日の収益を目安にしましょう。単身者用の部屋における1日あたりの収益を1ヶ月分算出し、そこからローンの返済や管理修繕費などの固定支出を引けば、そのキャッシュフローのおおよその金額がわかります。ひと部屋あたりのキャッシュフローを確保しておくことで、万一のときの対応が可能になります。

もっとも利回りは、ある程度の目安と言いましたが、「相場をはるかに上回る利回り」を求めないように注意が必要です。利回りが良いということは、相場より安いことになるため、リスクを負うことになります。高くても買う人がいるのであればわざわざ値段を下げることはありません。そのため、安いのには何らかの事情があると考えた方が良いでしょう。

不動産には一般的に明確な相場があるため、アパート経営を始めるために把握しておくことが大切です。リスクを負わないためにも、ほどほどの利回りの物件を可能な限り長期のローンで組んで、手頃なキャッシュフローを生み出すように設計することを推奨します。その方が、必要以上のリスクを負わずに安定した収益が得られる可能性が高くなるためです。

③立地を最優先する

不動産投資において、「立地はかなり大きな要因です。立地さえ良ければ、日当たりが悪かったり、多少設備が悪かったりしても入居者は決まります。スーパーやコンビニ、大型商業施設、駅、学校、病院、役所などが近隣にあれば他の競合物件との差別化が可能です。具体的には、永続的に賑わいを見せる立地や、一歩入った住環境に適した静かな立地が望ましいとされています。

アパートの設備や外装はリノベーションによってグレードアップができるものの、立地は後から変えることはなかなかできません。立地が良い分売り手も強気で利回りが低くなるものとはいえ、長期的に見ると管理会社任せの安定したアパート経営が実現できるでしょう。

④入居者視点で条件設定をする

大家さんになると、入居者からの視点を忘れて高い条件を設定しがちです。しかし、「物件に見合わない条件を設定する」あるいは「競合物件と変わらない条件を設定する」などの場合は空室リスクにつながりかねません。不動産業者の店頭やサイトで競合物件と並べた際に、自分の物件が際立って見えるかを意識して条件設定をしましょう。

賃料条件設定のコツは、「イニシャルコスト」と「ランニングコスト」のバランスをとることです。イニシャルコストは敷金や礼金、紹介手数料、前家賃などを、ランニングコストは賃料や更新料を指します。入居者はイニシャルコストの支払いを基本的に嫌がるため、なるべく低く設定した方が良いでしょう。例えば、条件付きで礼金をゼロにする、フリーレントにするなどです。

しかし、この条件では採算がとれないため、イニシャルコストを下げた場合は、ランニングコストを条件付きで上げると良いでしょう。多少家賃が高くても、イニシャルコストが安ければ入居する可能性が高まります。

⑤資金繰りのリスクを最小限に抑える

最近では、追い焚き機能付きの風呂やウォシュレット、モニター付きインターホン、システムキッチンなど設備に高い費用がかかるようになりました。設備費を抑えると競合物件に入居者を奪われて空室となり、結局後から設備を追加せざるを得ないというケースも考えられます。高い家賃をとれる首都圏であれば返済できるかもしれませんが、地方や郊外では収入と収支が赤字になる可能性が高くなるでしょう。

リスクを最小限に抑えるためには、資金の調達方法を工夫することが大切です。例として、助成金制度の利用が挙げられます。自治体によっては、独自にアパート建築向けの補助金や助成金制度を打ち出しているため、積極的に利用すると良いでしょう。
また、資金を借りるのであれば、可能な限り利率の低い金融機関を選択する必要があります。これから事業を始める人向けの支援を打ち出している政府金融機関や、創業支援などがおすすめです。

なかには、長年の取引銀行の他に、アパートメーカーから紹介された銀行から借入をしている大家さんもいます。これは、アパート経営は不動産担保が条件になることから、利率の低い借入ができるためです。借入をする場合は、複数の金融機関を比較して好条件の融資を受け、余裕のある資金繰りでアパート経営をすることがポイントとなります。