マンションの一棟リノベーションとは？メリットやデメリットを解説

マンションのリノベーションと聞くと、修繕が必要な部屋のリノベーションを想像する方が多いのではないでしょうか。
一棟リノベーションは、マンション一棟全てをリノベーションする方法です。一棟リノベーションの方法はさまざまあり、室内のみ修繕するやり方もあれば、外観も改修してマンションの雰囲気を一新するケースもあります。予算やオーナー様の希望によりリノベーション方法を決定します。 古いマンションは、住みにくいというイメージを持たれやすく、入居希望者も減少する傾向が見られます。そこで、マンションの一棟リノベーションが、建て替える必要なくマンションの魅力をアップさせる方法として注目されているのです。

ここでは、マンションを一棟リノベーションするメリットを見てみましょう。
メリットには、費用が抑えやすいことや、入居率アップが期待できることなどが挙げられます。

新築や建て替えをするより費用が抑えやすい

既存の建物を活用できる一棟リノベーションは、新築や建て替えをするよりも費用を抑えやすい利点が特徴です。古くなったマンションを新しくするには、建て替えを行う方法もあります。しかし、マンションを建て替えるには、解体費用や新しく建てる建設費用など、莫大な費用が必要です。
一方、マンションの一棟リノベーションでは、解体費用や建設費用がかかりません。コストを抑えながら、魅力のある物件に生まれ変わることが期待できるでしょう。

地域の特性に合わせて物件をカスタマイズできる

マンションの一棟リノベーションは、新築と比べて細かく間取りやデザインを自由にカスタマイズできます。ファミリー向けや一人暮らしの方、地域の特性に合わせてリノベーション可能です。ターゲットユーザーに適した物件に仕上げられるため、競合他社と差別化できることも大きなメリットといえるでしょう。

新しく魅力のある物件になるため入居率アップが期待できる

マンションを一棟リノベーションすることで、新しく魅力のある物件になるため、入居率アップが期待できます。築年数が経過したマンションは、間取りや外観が現代の需要に合っていなかったり設備が古くなっていたりするため、入居率が低くなる傾向です。
また、仮に室内のみをリフォームしても、外観や廊下・エレベーターなどの共用設備が古ければ、マンションのイメージが悪くなり入居率の低下にもつながりかねません。
一棟リノベーションにより、新築同様で魅力のある物件に仕上がれば、築浅物件を希望する人にも入居を検討してもらいやすくなるでしょう。

新築のように家賃を高く設定しやすい

リノベーションでマンションを新築同様の状態にすると、新築と同じ水準で家賃を設定しやすくなります。経年を理由とした賃貸マンションの賃料下落率は、1年あたり平均約1%といわれています。特に、築3〜10年の期間に賃料が下がりやすくなる傾向です。
一方、築11年以降は賃料下落率が緩やかになります。一棟リノベーションにより家賃を新築同様の金額に戻すことで、家賃収入の増加が期待できるでしょう。

メンテナンスをするため物件の寿命を延ばせる

一棟リノベーションで古くなった部分をメンテナンスすることで、マンションの寿命を延ばすことができ、建物が長持ちする可能性が高まります。建物の寿命は、鉄筋コンクリート造が40〜90年、重量鉄骨造は60年が目安です。しかし、適切な補強・補修を行えば建物が長持ちします。特に、鉄筋コンクリート造は、メンテナンスにより約120年持つといわれています。築年数が経過すると多くのメンテナンスが必要になりますが、新築同様の状態に仕上げれば、今後かかる手間や費用を抑えられるでしょう。

マンションの一棟リノベーションには、多くのメリットがあることがわかりました。しかし、一棟リノベーションにはデメリットも存在します。一棟リノベーションを検討している方は、デメリットについても深く理解しておきましょう。
ここでは、マンションを一棟リノベーションするデメリットをご紹介します。

物件エリアの需要を見極める必要がある

築年数が経過したマンションを購入して一棟リノベーションする際は、物件エリアの需要を見極める必要があります。リノベーションにより住みやすいマンションに生まれ変わっても、競合が多かったり、その地域での需要が少なかったりすると、安定して収益を得ることは困難です。 また、費用や労力をかけて一棟リノベーションしたにもかかわらず、家賃や入居率に変化がなければ、リノベーションが無意味なものになってしまいます。
そのため、物件エリアの需要や競合、マンションの状態などを分析し、リノベーションの効果が確実に出るかを見極めることが重要です。

クオリティとコストのバランスを取るのが難しい

マンションの一棟リノベーションは、工事の内容によってかかる費用が大きく異なるため、クオリティとコストのバランスを取ることが難しい場合があります。導入する設備や用いる建材のグレードやマンションの広さなど、さまざまな条件により費用が変化します。多くのコストをかけて高品質なリノベーションを行っても、コストに比例して効果がアップするとは限りません。
反対に、過度なコストダウンでリノベーションによる変化が見られなければ、家賃や入居率のアップが難しくなります。
そのため、入居を検討する人の属性に適した費用と工事内容で、リノベーションプランを考える必要があるでしょう。

リノベーションプランを考える労力と時間が必要になる

マンションの一棟リノベーションを行う際は、プランを考える労力と時間が必要です。プランを練らずに「とりあえず新しくする」だけのリノベーションでは、効果を確実なものとするのは困難でしょう。コストに見合った、効果の出るリノベーションプランをしっかり考えなければなりません。そのため、一棟リノベーションの実績が豊富で、かつ親身にアドバイスをしてもらえる建築会社に相談すると良いでしょう。

立ち退き交渉に時間がかかる

賃貸経営中のマンションを一棟リノベーションする際には、注意が必要です。入居者様に立ち退きしてもらう必要があり、時間がかかるケースがあります。
一棟リノベーションは、オーナー様都合と判断される場合があり、普通借家契約を締結している入居者様に立ち退きしてもらうことはハードルが高いといえるでしょう。立ち退きしてもらう場合、引っ越し費用や引っ越し後の数か月分の賃料など、立ち退き料が必要です。入居者様全員に同じタイミングで立ち退きしてもらえなければ、家賃収入が減る期間が延び、大きな機会損失となります。
また、交渉の際に入居者様ともめると裁判になるケースもあり、工事の着手が遅れてしまいます。日程に余裕のあるリノベーション計画を立てることも重要です。
立ち退き交渉を円滑に進め、早めの退去をお願いしましょう。

マンションの一棟リノベーションに対応できる会社が少ない

マンションの一棟リノベーションは、大掛かりな工事を必要とするため、対応できる会社が少ないというデメリットがあります。
また「一棟リノベーション自体は対応しているが、外観・内装のデザインには力を入れていない」という会社も少なくないようです。
一棟リノベーションを行いたくても、会社を選ぶのに時間がかかってしまう場合があるため、この点も一つのデメリットといえるでしょう。

リノベーションをする際は、事前に十分なリサーチを行い、実績のある会社に依頼することが重要です。
ここでは、マンションを一棟リノベーションする際のポイントを紹介します。

事前リサーチを徹底的に行う

マンションを一棟リノベーションする際は、事前リサーチを十分に行いましょう。収益性や入居率を改善するためには、徹底的にマンション周辺をリサーチし、入居者様の需要に応えたマンションをつくることが大切です。
例えば、以下のようにリサーチした地域の属性に合わせてリノベーションすると、より需要のある物件づくりに生かせます。
・ファミリー層が多い：広めの間取りを意識する
・共働きが多い：宅配ボックスを設置する
・ペットを飼っている人や飼いたい人が多い：ペットに配慮したつくりにする

リノベーションは実績のある会社に依頼する

マンションの一棟リノベーションは、実績のある会社に依頼することがポイントです。
実績やノウハウが豊富にある会社もあれば、一棟リノベーションの実績がない会社も存在します。
実績のある会社であれば、充実したプランを提案してもらえるため、安心してリノベーションを依頼できるでしょう。
リノベーション会社の公式サイトで実績があるかを確認してから、会社を選びましょう。

資金計画に余裕を持つ

マンションを一棟リノベーションする際は、資金計画に余裕を持つことが大切です。資金に余裕がないと、緊急時の出費に対応できない恐れがあります。
また、通常のリフォームや部分的なリノベーションと比較して、一棟リノベーションにかかる費用は高額です。
資金に余裕を持つことは、災害や家賃滞納などのリスク対策にも有効でしょう。

費用の回収時期をシミュレーションする

一棟リノベーションを行う場合は、費用対効果を考慮してリノベーションプランを検討することが重要です。リノベーションにかかったコストを、いつ頃回収できるかをシミュレーションしましょう。回収に多くの年数がかかるようであれば、リノベーションプランの練り直しや家賃の変更を検討する必要があります。
また、売却や建て替えが適している場合もあるため、一棟リノベーションすべきかを見極めるためにも、前もって収支シミュレーションを実施しましょう。

続いて、マンションを一棟リノベーションする際の費用相場を見てみましょう。
ここでは、共用部分と専用部分に分けて費用相場を解説します。

共用部分

マンションの共有部分は、設備や面積によって相場が大きく異なります。
共用部分の費用相場の例は、以下の通りです。

・外壁：480～650万円（5階建て）
・エレベーター：500～1,000万円
・ゴミ置き場：40万円
・宅配ボックスの設置：15～150万円
・配管交換：50～100万円

また、マンションの共用部分に利用できるリフォームローンで、上限2億円（戸数×150万円以内または工事費の80%以内）までの融資を受けられる銀行があります。
例えば、20戸のマンションであれば、3,000万円まで借り入れできる可能性があります。
リフォームローンの融資可能額も、一つの目安にするとよいでしょう。

専用部分

マンションの専用部分では、間取りの変更や水回り設備の交換、内装の張り替えなどが主な工事内容になります。
専用部分のリノベーション費用相場は、以下の通りです。
・分譲住宅：1㎡あたり15～20万円
・賃貸住宅：1㎡あたり10～15万円

例えば、50㎡の賃貸マンションであれば、1室あたり500〜750万円が相場になります。
分譲住宅は、水回りや内装に高いグレードの設備を設置する場合が多く、60㎡のマンションでは1室あたり900〜1,200万円が目安です。
なお、一棟リノベーションでは同時に複数の部屋を工事するため、戸数が多いほど1室あたりの単価をコストダウンできる可能性があります。

近年、マンションにもバリアフリー化が求められるようになりました。小さな子供から高齢者まで、安心して暮らせる工事を検討しましょう。
ここでは、マンションを一棟リノベーションする際の工事内容の一例を紹介します。

・エントランス工事：エントランスやアプローチの全面改修
・外壁工事：亀裂やひび割れ部分を補修・撤去、外壁塗装・外壁タイル貼り
・セキュリティ工事：防犯カメラ、オートロック、宅配ボックスの設置
・防水工事：屋上防水工事、コーキング剤で外壁穴の充填補修
・手すり交換工事：バルコニー・階段の手すり交換工事
・サッシ変更工事：サッシ・ドア・ガラスの交換
・電気配線・ダクト工事：電気配線工事、排気ダクト交換工事
・設備配管交換工事：給湯・給排水・ガス管の工事、高架水槽の撤去
・内装工事：フローリング、クロス工事
・電気器具の交換工事：屋外照明取付工事、室内照明器具・分電盤取付工事
・設備器具の交換工事：キッチン・ユニットバス取付工事

マンションの一棟リノベーションとは、マンション一棟全てをリノベーションする施工方法です。新築や建て替えよりもコストを抑えやすいうえ、入居率アップや収益性の向上、マンションの寿命を延ばせるといったメリットが得られます。
一方、入居者様の立ち退き交渉が必要であったり、対応できる会社が少なかったりする点に注意が必要です。
一棟リノベーションを行う際は、マンション周辺の地域を事前にリサーチし、実績のある会社に依頼するとよいでしょう。また、リノベーションにかかったコストを何年後に回収できるのかを試算し、資金に余裕を持たせることも大切です。