沖縄というと、サンゴ礁のラグーンが広がるエメラルドグリーンの海や、のどかな景色をイメージする方も多いでしょう。ところが、実際の沖縄本島は高層ビルや大型商業施設が多く、活気に満ちています。

沖縄は人口が増加している県としても有名です。この人口増加傾向はアパート経営をする上で大きなメリットになりますが、沖縄特有の地域の特徴を知らずに見切り発車するのは避けた方が賢明です。人口増加傾向を利点と捉えた県外の不動産投資家が、参入に二の足を踏む特殊な実情が沖縄にはあるのです。

また、一口に沖縄と言っても、都市部と離島では事情が異なります。那覇市をはじめとした都市部であればアパートなどの住居系の土地活用が考えられますが、離島では需要が低いため難しいかも知れません。
このように、沖縄県でもアパート経営はできますが、さまざまなメリットとデメリットが存在します。そのため、正しい知識をもとに判断をすることが大切です。

日本では、人口減少が深刻な問題となっているのに対し、賃貸物件数は増加しているため、需要に対して賃貸物件が過剰供給状態になることが予想されています。しかし、沖縄の人口は現在も安定した増加傾向を見せています。このため、アパート経営でよく問題として挙げられる空室リスクは比較的低く、安定した収入が長期的に期待できます。

ただし、沖縄のアパート経営は利回りが低いため、経営には注意しなければなりません。利回りが低い理由として、「物件価格が高いこと」「それに対して家賃が低いこと」が挙げられます。

沖縄は、全国のアパートの年収倍率2位となるほど、地価が高い県です。年収倍率とは、各都道府県の70平方メートルの地価を、その都道府県の平均年収で割った数値です。高い倍率であるほど購入が難しく、低い倍率であれば購入しやすいと考えられます。
地価が高いのは、沖縄の土地が狭いことに加え、県民性が関連しています。「先祖代々受け継いだ土地を大事にする」という考えから、土地を手放さない人が多いのです。

また、沖縄は土地だけでなく建築単価も高額です。沖縄の建築物の多くは、台風やシロアリ被害への備えから鉄筋コンクリート造となっています。さらに、離島であるため建築資材の運搬にコストがかかること、職人不足であることなどから建築単価が高い傾向にあります。このように、地価と建築単価が高額なため、必然的に物件価格は高くなっているのです。

物件価格が高額なのに対し、沖縄県の家賃は全国的にも安く設定される傾向にあります。したがって、沖縄県のアパート経営では利回りが低くなりやすいと言われています。

アパート経営を始めるなら賃貸需要や立地条件以外にも、アパート建設予定地の地域特性などを知っておかなければなりません。沖縄県の場合、特に注意が必要なのは気候です。

沖縄の暑さは、日差しの強さと湿度が大きく関連しています。沖縄の年間平均気温は20度を超えており温暖な気候と言えますが、夏は日差しが非常にきつくなります。シーズンになるとこの強烈な日光による熱中症や、過度な日焼けによる火傷といった症状に見舞われる方も出るほどです。
また、台風が多いことや、海に囲まれていることから、湿度も高い傾向にあります。そのため、沖縄でのアパート建築を考える場合は、これらの気候と環境に合わせたものでなければなりません。気候などを考慮しないと、入居者が集まらなかったり、予想よりも建築費用が高くなったりしてしまうでしょう。

なお、沖縄は周囲を海に囲まれた離島であるため、アパート建築に必要な資材を海路で輸送しなければいけません。アパート建築でこのような船の手配をすれば、当然、建築費用も高くなります。このように、実際、見積りを取ると本州よりアパート建築費用が高くなってしまうことも珍しくありません。沖縄でアパート建築をするなら、プランを綿密に練ることが重要です。

ここまで、沖縄でアパート経営をする際の利回りや、建築費用についてご紹介しました。利回りが低く、建築費用が高くなりやすい沖縄でのアパート経営ですが、メリットも複数あります。以下でご紹介するメリットを参考に、検討してみては如何でしょうか。

人口の増加が見られるため安定した経営ができる

アパート経営を成功させるためには、賃貸需要のある地域でなければなりません。したがって、人口密度が高い地域の方が、アパート経営が成功する可能性も高くなります。

日本の人口が2008年をピークに減少し続けているなか、沖縄県の人口は増加し続けています。沖縄県は人口の自然増加（出生者数から死亡者数を引いて算出する数値）が全国で唯一確認された、人口増加が顕著に現れている都道府県なのです。
さらに、沖縄県は出生率が全国1位となっており、今後も沖縄県の人口は増え続けることが予想できます。

持ち家比率が低く賃貸需要が高い傾向にある

沖縄県は持ち家比率が低く、アパートなどの賃貸需要が高い県です。アパートはもちろんのこと、ファミリータイプのマンションや借家にも一定の需要が見込まれます。

持ち家比率と年収は、正比例の関係にあります。実際に沖縄県の平均年収は全国平均より下回っているため、持ち家比率も低いのです。近年、沖縄県の最低賃金が引き上げられたとは言え、即座に平均年収が上がるものではありません。これは持ち家比率も同様で、しばらくは賃貸需要は高いままであると考えられます。

不動産投資の種類が豊富にある

沖縄で不動産投資を始める際の選択肢は、アパート経営だけではありません。観光需要を見込んだリゾートマンションやコンドミニアムの経営、駐車場経営など豊富にあります。
また、自衛隊基地と米軍基地が多いため、軍用地への投資も可能です。

その他、湿度が高い気候を生かし、「衣服やカバンをカビから守りたい」といった人をターゲットにしたトランクルームの経営も考えられます。
このように、他の都道府県と比較すると非常に多くの選択肢があり、目的に応じた柔軟な選択ができます。

観光需要も見込まれる

沖縄県は、国内随一の観光地です。前述の通り、リゾートマンションやコンドミニアム、民泊に対しても高い需要が見込まれます。現在、新型コロナウィルスの影響によって需要の低下は見られるものの、観光客がゼロになることは無いでしょう。

以前のように海外からも集客が見込まれる状況に戻れば、大きな利益を期待できます。

メリットだけでアパート経営を始めてはいけません。アパート経営には様々なリスクもあるため、慎重に検討しましょう。
ここでは、沖縄でアパート経営を行うデメリットについてご紹介します。

高い利回りが期待しにくい

沖縄県以外の都市では、満室時の利回りが10％を超えるアパートもよく見られます。しかし、先述した通り沖縄県の場合は利回りが6％以下のアパートが多く、効率的な運用は難しいでしょう。

一般的なアパート経営では「利回りの低さ＝リスクの低さ」という考え方がありますが、沖縄では違います。沖縄県では賃貸物件の期待利回りが総じて低いことから「利回りが低いということは、交通アクセスが良い」「築年数が経っていない」といった判断ができないためです。

銀行の融資が受けにくい

期待利回りが低い物件の購入は、銀行の融資が受けにくく、自身での資金を捻出しなければなりません。那覇市内など人気の高いエリアで物件を購入する場合、費用は都心部とさほど変わりません。

「自己資金の用意は難しいが、沖縄でのアパート経営に挑戦したい」といった方は、多数の銀行を回り掛け合うか、融資が受けられる物件を根気強く探すなど、多くの労力が必要です。

土地価格が高騰している

利回りをご紹介する際にも触れましたが、沖縄県の土地価格は上昇しています。近年では沖縄県の土地価格の伸び率は、全国トップになるほどです。

土地の価格が高騰したタイミングでのアパート購入は、将来的な売却損失を招きかねません。土地の価格は永遠に上昇を続けることはなく、いつかは下落に転じます。沖縄県でアパートを購入することが正しい選択であるか、よく考え、判断することが必要です。

家賃相場が低い

前述した利回りの低さの原因の1つとして、家賃相場の低さがあります。那覇市など沖縄本島の主要都市におけるワンルームの家賃相場は5万円に届きません。さらに都市部を離れると3万円を切る水準になってしまいます。

建築コストが高い

アパートの構造は、大まかに分けて「木造」「鉄骨」「鉄筋コンクリート」があります。沖縄県のアパートの大半は鉄筋コンクリート造です。理由として、沖縄の特殊な気候と環境があります。

沖縄は台風の通り道になりやすいため、安全を考慮すると木造アパートが建てられず、必然的に鉄筋コンクリート造を選ぶことになります。そのため、アパートの建築費が高くなってしまうのです。さらに、人手不足による人件費の高騰や、資材不足による材料費の高騰も拍車をかけています。

アパート経営に伴う空室リスクを回避するためには、賃貸需要が高いエリアを選択するのがおすすめです。
ここでは、沖縄でアパート経営をする方へのおすすめエリアを紹介します。

那覇市

県庁所在地である那覇市は、賃貸需要が高いおすすめのエリアです。市内北部の「那覇新都心」と呼ばれる再開発地区には高層ビルや大型ショッピングモールがあり、生活に欠かせない施設が揃っています。
また、那覇国際空港があるため、国内外にアクセスしやすいのも魅力です。

以前は、沖縄には鉄道がありませんでしたが、現在は「ゆいレール」という沖縄都市モノレールが開通し空港から那覇市内を通り、浦添市にある駅を終点とした路線が運行しています。市内の交通が発達したことにより利便性が非常に高まりました。

家賃も年々上昇傾向にあり、特にモノレール駅周辺は相場が高いことから、安定したアパート経営が見込まれます。

浦添市

那覇市に隣接する浦添市は、約11.5万人の人口を誇る都心部のベッドタウンとして人気を集めているエリアです。那覇市内ほどの土地価格の高騰は見られず、投資資金を抑えられます。浦添市から那覇市までは車で約20分程度で、大きな道路が通っているため県内を移動するにはとても便利な地域です。

なお、2019年にモノレールが浦添市まで延伸したことで渋滞の心配が減り、都心部へのアクセスは格段に良くなったことを受け、賃貸需要の高まりが期待されます。市内には学校や公園も多いほか、大規模商業施設もオープンしました。ファミリー層はもとより、都心に通う人にとっても生活しやすい環境が整っています。

糸満市

糸満市は、将来を見据えたアパート経営をするのにおすすめのエリアです。「ひめゆりの塔」など平和学習に貢献するスポットがあり、修学旅行の受け入れを積極的に行っています。
那覇市まで移動するには車で約30分と少し距離がありますが、家賃平均が都心部より1万円ほど下がるため、高い賃貸需要があります。

また、地価変動率が非常に高く、今後もさらなる上昇が期待できます。時期は未定ですが、糸満市までモノレールが延伸される計画もあり、賃貸需要がさらに高まるかもしれません。
物件価格が安いうちに糸満市でアパート経営用物件の購入を検討するのも選択肢の一つです。

どの地域でも言えることですが、沖縄でアパート経営を考えている方は、沖縄ならではの特性を知っておくとより良い経営ができるでしょう。ここでは、アパート経営をする上で重要な沖縄の特性を解説します。

台風・シロアリ被害

ニュースなどでよく報じられますが、沖縄県は台風被害が多く発生する地域です。併せて、高温多湿な気候であることから、シロアリによる被害にも注意する必要があります。

沖縄県では、台風被害やシロアリ被害を避けるために、木造のアパートが少なく、鉄筋コンクリート造のアパートが大半です。木造よりも強度が高い鉄筋コンクリート造のアパートは価格が高くなる傾向にあります。沖縄県でアパート経営をしようと考えているのであれば、ある程度の初期費用は準備しておきましょう。

雨・潮風の被害を受けやすい

年間を通しての降水量が本州よりも多く、県全体が海で囲まれているため、沖縄県のアパートは雨や潮風の影響を受け劣化が早くなります。鉄筋コンクリート造の建物でも外壁にひびが入ってしまうと、雨や潮風によって内部の鉄骨部分が錆び、強度が低下してしまいます。

ひびの度合いによっては修繕費用がかさんでしまうケースもあるため事前に現地に行って調査し確認することが必要です。

鉄筋コンクリート造が必須

台風やシロアリ被害の観点から、沖縄県でアパートを建てる場合は鉄筋コンクリート造が必須です。「建築費が高い」「雨・潮風に弱い」というデメリットは前述の通りですが、大きなメリットもあります。

まず、他の構造のアパートに比べて、法定耐用年数が47年と長いことです。耐用年数の長さは、減価償却期間の長さにつながり、長期にわたって減価償却費としてアパート購入の費用を計上できます。また、長期に渡るローンを組むことも可能です。

車移動が必須

モノレールが開通したとはいえ、沖縄県は車が無いと移動できないところがまだまだ多くあります。そのため、自家用車は必須と言えます。

近年はレンタカーも普及しつつありますが、まだ多くの世帯が自家用車を保有していることを考慮に入れると、アパートに駐車場が付いているかどうかが非常に重要なポイントになるでしょう。特に、都心部から離れた地域でのアパート経営を考えているのであれば、アパートに駐車場を付けられるのかも確認しておくことをおすすめします。

離島の物件は売却を検討する

物件を所有している場合でも、物件が本島以外の離島にあるなら売却を検討しましょう。同じ沖縄県でも、沖縄本島と離島では事情が異なります。

アパート経営は賃貸需要が高い地域でないと成功しにくいでしょう。離島は観光客が多く訪れるかもしれませんが、住民はあまり増加していません。住人も家族が増えたら本島に引っ越すというケースも多く、賃貸需要が少ないのが現実です。

そのため、相続などで離島に受け継いだ土地を保有している場合なども、売却を検討しましょう。観光客スポットとしての離島人気は健在なため、ホテルなどの建設を検討している業者が高く買い取ってくれるチャンスがあるかもしれません。

長期的視点を持つこと

沖縄県でアパート経営を行うメリットは、人口が増加傾向にあり賃貸需要が安定していることです。そのため、沖縄県でのアパート経営は他の都道府県と比べて空室リスクが低い傾向にあります。

安定した賃貸需要があるということは、長期的な経営に向いているということです。短期間で大きな収益を上げたいという方には不向きかもしれません。沖縄県でのアパート経営は、長期的に安定した収益を得たいと考えている方に向いています。

では、実際に沖縄でアパート経営をした人の意見を紹介します。

・建物が鉄筋コンクリート造のため建築費用が高い
・中古物件でも家賃が落ちにくいので中古の流通量が少ない
・利回りが東京並みに低い
・潮風による塩害で建物が傷みやすい

沖縄は日本全国で空室が最も少ないエリアです。人口増加率もNo.1、出生率も高く、県民の平均年齢も1番若いとされています。以上の理由から賃貸需要としては申し分ありませんが、沖縄では台風対策のためアパートの構造は鉄筋コンクリートが必須です。そのため、建築費用が高くなってしまいます。利回りが低いのは前述の通りです。
また、潮風は鉄筋コンクリート造のアパートにとって天敵です。これは海に囲まれた沖縄ならではの悩みと言えます。

・大型店舗が進出して、雇用が右肩上がり
・軍用地投資で大きな利益が出た

新型コロナの影響で観光客が減っているとはいえ、ゼロになることはなく、沖縄は日本屈指の観光地という地位は揺らぎません。区間整理事業で本州から出展する大型店舗も増え、それに伴い雇用も右肩上がりに増えているようです。
また、軍用地投資という沖縄独特の不動産投資もあり、やり方によっては大きな利益を見込めます。

・敷地に合わせてアパートを造れるため、企画力が問われる

沖縄のアパート建築は鉄筋コンクリート造で、他の都道府県と違って敷地に合わせて注文建築のように建築できます。自身の企画力で賃貸経営の成否が決まるため、やりがいを感じるという意見もありました。
年間を通して温暖な気候に恵まれている沖縄は、セミリタイア後の移住地としても注目を集めています。年々増えている人口は今後も増加が続くことが見込まれており、賃貸需要も増えることが予想され、モノレールの延伸計画などもあり、さらなる発展が期待できるでしょう。

しかし、沖縄県でアパート経営を始める際には、メリットとデメリットの両方に目を向けて判断することが大切です。この記事を参考にエリアごとの特徴や地域の特性を把握した上で、アパート経営を始めてみてはいかがでしょうか。