マンションの自主管理とは？自主管理マンションのリスクを解説

「建物の区分所有等に関する法律」において、分譲マンションの区分所有者（購入者）はマンション管理組合へ加入しなければなりません。管理方法は自主管理の他に、全部委託と一部委託の方式があります。
ここでは、分譲マンションにおける管理方法の特徴や違いを押さえておきましょう。

マンション管理の目的

マンション管理の目的は、マンションの入居者が快適かつ安全に暮らせるように、建物や設備を健全に保つことです。設備の定期メンテナンスや共用部分の清掃、トラブル対応などを実行し管理運営を行います。

マンションの資産価値を維持するのも目的の1つで、建物や設備の点検を怠ると、マンションの資産価値が低下してしまうため注意が必要です。
また、管理方法によりマンションの資産価値に差が生まれる可能性もあります。

自主管理方式について

マンションの自主管理とは、分譲マンションの敷地や共用部分の管理を管理会社へ委託せず、オーナー様が自身で管理を行う方法、または入居者を中心とする管理組合が行う方式です。設備の点検やメンテナンス、予算・会計の管理、管理費の徴収といった業務を管理組合が直接行います。

自主管理であれば管理会社に委託する必要がないため、委託費用はかかりません。自主管理マンションは管理委託方式のマンションと比べて数が少なく、近年ではさらに減少傾向にあります。

全部委託方式と一部委託方式

マンションの管理会社が管理会社に依頼する管理委託の方法には、全ての業務を委託する方式と一部の業務のみを委託する方式があります。

全部委託方式
マンションの管理業務を全て管理会社へ委託する方式です。マンションの管理方法の中では最も多い方式で、新築の分譲マンションではほとんどのケースで全部委託となっています。
管理組合は管理会社と契約して業務を委託しますが、マンションの管理はあくまでも管理組合が主体です。

一部委託方式
管理業務の一部を管理会社へ委託する方式です。管理組合の決定で、全部委託から一部委託に管理方法が切り替えられるケースもあります。委託する業務により委託費用は変わりますが、全部委託方式よりも管理にかかるコストは安価です。

マンションの管理はやるべきことが多く、管理会社に委託せず自主管理する場合は、主に以下の業務を行う必要があります。

1.入居者管理
入居者の要望を聞き取り、トラブルやクレームがあればその都度対応します。必要な場合は、外部に対処を依頼するケースもあります。

2.事務管理
区分所有者の名簿を作成したり、マンションの修繕計画を建てたりといった業務です。管理費の徴収や出納業務、決算などの会計業務も行います。

3.建物の維持管理
建物や室内設備、マンションのエレベーターや駐車場、消防設備などの定期点検、修理を行う業務です。

4.清掃
日頃の掃き掃除やゴミ拾いなどの定期的な清掃も業務の1つです。ワックスがけといった特別な清掃に関しては、外部の専門業者へ依頼する場合もあります。

上記の他に自主管理で行う業務は多岐に渡る上、マンションによって内容が異なります。

管理委託ではない、自主管理のマンションにはやるべき業務が多くあり、それらを理由とした注意すべきポイントがあることを押さえておきましょう。
ここでは、自主管理マンションのリスクやデメリットを5つ解説します。

管理の手間が増える

管理組合がマンションを自主管理する場合は、全ての管理業務を入居者から成る管理組合で行わなくてはならず、個々に大きな負担がかかります。特に、管理組合の理事会や役員は通常の管理業務に加えて、総会の運営やトラブルの対応、各種書類の作成といった多くの業務を行わなければなりません。負担は、より大きくなるでしょう。

特定の入居者に管理業務が集中してしまうと、業務を負担する量が不公平になり、入居者同士でトラブルを招く恐れがあります。管理業務によって個人の負担が大きくなると、私生活や仕事と両立させることが難しくなり、長期で管理体制を維持するのも厳しくなるでしょう。

自主管理する人員の不足

マンションの管理組合では理事会が組織され、管理業務が適切かどうかを確認します。管理組合内での連携がマンションの自主管理に必要不可欠ですが、管理組合に組合員が十分にいるとは限りません。近年では、高齢化が進む自主管理マンションも増えており、人員の不足が課題となっています。

高齢化やなり手不足によって、管理業務に携わる組合員が少なくなる恐れがあり、管理組合の活動が成り立たないと自主管理を維持するのも難しくなります。

専門的な知識が必要

マンション管理では、修繕計画の立案や会計処理などの業務を行うことから、建築やそれに関する法律、会計といった専門知識が必要です。自主管理マンションの場合、こういった専門的な知識を持つ人員が不足しやすく、不適切な修繕や会計のトラブルを招く可能性があります。

特に、建物の修繕は適切かつ必要な時期に行えないと、建物や設備の老朽化・劣化が進み、マンションの資産価値も低下してしまうでしょう。

マンションの資産価値が下がる可能性がある

適切な自主管理が行われていないと、建物や設備の劣化が進んでしまい、マンションの資産価値が下がりやすくなります。マンションの修繕に必要な費用が不足しても、資産価値の低下を招くでしょう。
マンションの維持や修繕のための費用として、入居者から管理費と修繕積立金を徴収しますが、費用が集まらないと滞納額が増え、適切な管理ができなくなってしまいます。

建物の修繕を行わないまま放置した場合、外壁が崩れたり設備が故障したりといったトラブルが起きるケースもあります。入居者だけでなく周辺の地域にも悪影響を及ぼす恐れがあるのです。

トラブルへの対応が難しい

自主管理マンションで、入居者同士でのトラブルや設備の故障が発生した際は、管理組合で対応しなければなりません。マンションを管理する上で必要な知識が不十分だと、適切な対応が難しくなり発生した問題が長期化してしまうリスクがあります。

また、トラブルや設備故障への対応が遅くなると入居者の不満が高まり、マンション全体の評判を下げてしまい、資産価値にも影響を及ぼしてしまう恐れがあります。

自主管理マンションには、管理の手間が増える、組合員が不足しやすいなどのリスク・デメリットがある一方で、管理委託の費用を抑えられるといったメリットもあります。
ここでは、自主管理マンションのメリットを5つ押さえておきましょう。

管理委託の費用がかからない

自主管理マンションの大きなメリットといえるのが、管理委託の費用がかからない点です。通常、マンションの管理業務を外部の管理会社に依頼する場合、管理委託費を支払わなければなりませんが、自主管理では委託しないため費用がかからず経費を節約できます。

組合が自主管理するマンションにおいて、管理の手間は増えますが月々の管理委託費用が発生せず、入居者への金銭的な負担も軽減されます。自主管理と管理委託で年間の費用を比較した時に、数百万円の差が出るマンションも少なくありません。管理会社に委託するケースでも、一部委託であれば全部委託よりも委託費用を抑えられます。

入居者同士の交流が活発になる

マンションの自主管理では、管理業務をスムーズに行うためにも、管理組合内での連携が必要不可欠です。組合活動が活発になると、入居者同士で接点が生まれて交流も増えていくでしょう。

入居者同士が顔見知りになり密なコミュニケーションが増えると、ライフスタイルや価値観を把握しやすく、犯罪などのトラブルや孤独死の予防につながります。また、地震や台風といった大きな災害が発生した際も入居者同士で助け合えるため、いざという時にも安心感が持てるでしょう。

マンション管理に対する意識が向上する

管理委託では、マンション管理に関する業務を管理会社に一任しますが、自主管理で組合が直接マンションを管理する場合、管理に対する入居者の意識が向上しやすくなります。建物や敷地、共用部分の維持管理に対して入居者それぞれの意識が高まれば、細かな部分にも気付けるようになるでしょう。

管理意識の向上は、積極的な組合活動やコミュニティの形成にもつながります。入居者同士の交流が深まれば、マンションの住環境がより整いやすくなり、共用部分を利用する際のマナーもさらに良くなるでしょう。

管理運営が柔軟になる

管理会社に委託しない自主管理では、マンションの柔軟な管理運営が可能です。修繕工事の時期や設備の更新・保守点検の頻度、共用部分や駐車場の利用規則などが、入居者の意向を反映させて柔軟に変更できます。

管理運営で場面に応じた対処ができるようになれば、入居者もより住みやすく感じるでしょう。急な修繕工事が必要になった場合でも、迅速な対応ができるようになります。

連携してトラブルに対応できる

管理組合の活動が活発で、入居者同士のコミュニケーションも密に取れているのであれば、管理に対する意識も向上するでしょう。マンションの資産価値を維持するため、組合で協力して業務を進められます。

そのため、マンションでトラブルが発生しても、入居者同士あるいは組合で助け合って問題解決に動けるでしょう。

マンションを管理運営する上では、何かしらのトラブルが起きることは避けられません。自主管理マンションでは、突発的なトラブルの他に組合の経験不足からも問題が発生する可能性があります。
自主管理する場合は、発生したトラブルを管理組合で解決しなければなりません。ここでは、自主管理マンションで発生しやすいトラブルを3つに分けて解説します。

管理費の滞納

入居者がマンションの管理費や修繕積立金を滞納してしまう問題も、自主管理マンションで発生しやすいトラブルといえます。管理費はマンションの住環境を整備していくための費用で、修繕積立金は将来的に建物の修繕が必要になった時に備える費用です。マンションを所有する限り、支払いが続きます。

管理費や修繕積立金の滞納が増えると、マンションを維持管理する費用が不足してしまい、住環境の悪化につながります。滞納を防ぎ、確実に管理費や修繕積立金を回収するには、自主管理でも一部の収納業務を管理会社に委託するという方法を検討すると良いでしょう。

騒音などの迷惑行為

入居者が迷惑行為を行った場合、入居者同士のトラブルに発展してしまうケースも考えられるため、早急な対応が必要です。

生活騒音
入居者からのクレームの多くは生活騒音が多く、長引くと入居者同士のトラブルにもつながります。生活音を騒音だと感じてしまう許容範囲は個人によるため、少しの物音でも気になる人はいるでしょう。騒音に関するクレームが出た際は、対象の入居者に連絡したり、貼り紙を作成したりといった対処を行います。

喫煙
マンションの敷地内で喫煙し、そのまま吸い殻をポイ捨てするケースです。特に、共用部分に該当するベランダでの喫煙は、余計なトラブルを招く恐れがあります。喫煙トラブルには、全館禁煙を管理規約に設けるといった対策が必要です。

ゴミ出し
入居者のゴミ出しに関わるトラブルも起こりやすいといえます。指定の場所や曜日が守られるように注意しなければなりません。

ペット
ペットの飼育を禁止しているマンションでも、規約違反で勝手にペットを飼う人がいる場合、近隣住民とのトラブルを招いてしまうでしょう。ペット可であっても、吠える声や臭いなどがクレームにつながるケースもあります。

この他にも、共用部分への私物放置、違法駐車・駐輪なども迷惑行為に含まれます。トラブルを放置してしまうと、問題がさらに悪化してしまう恐れがあるため、早急に対処しなければなりません。

雨漏り・水漏れといった建物の不具合

建物は経年劣化するため、年数が経つほど雨漏りや水漏れ、設備故障、外壁の落下といったトラブルも起きやすくなります。建物の不具合を防ぐためにも、修繕計画を立てて定期的に大規模修繕を実施しなければなりません。

管理組合で大規模修繕に関して知識やノウハウに不安がある場合は、建築士やマンション管理士といった専門家に相談すると良いでしょう。

自主管理を続けるのが難しい、または負担が大きいと判断できる場合は、管理会社への委託も検討しましょう。自主管理の長期的な継続が困難だと、マンションの資産価値の低下を招いてしまいます。

管理委託であれば、建物の定期的なメンテナンスやトラブル対応などを依頼でき、管理組合の負担も軽減できます。

適切な管理運営を任せられる

マンション管理を請け負う管理会社には、建築や法律関係の知識を持つスタッフがいるため、管理委託を依頼すれば適切な管理・サポートが受けられます。

建物の修繕計画や会計業務、修繕積立金の管理、法改正への対応など、場面に応じた対処を管理会社に行ってもらえるのは大きなメリットです。また、マンションの適切な管理やメンテナンスにより、資産価値の維持につながります。

管理業務の負担を軽減できる

マンションを自主管理する場合、日常的な管理業務や清掃に加えて、各種書類の作成、修繕業者への依頼など多くの業務を行わなければなりません。組合員の負担は大きいといえます。委託する業務の範囲にもよりますが、こういった管理業務を管理会社に委託できれば、組合の負担は大きく減少します。組合員が不足する問題も解消できるでしょう。

管理会社の選び方

自主管理から管理委託への切り替えを検討するのであれば、管理会社の選び方にも注意しましょう。

実績と評判を確認する
依頼したい管理会社の管理物件数や、同規模のマンションの管理実績を確認しておきましょう。不動産関連の情報サイトや、口コミサイトで管理会社の評判を調べるのも大切です。

委託できる業務の内容を把握する
設備管理や清掃業務、会計業務などの他に、防災対策やコミュニティ形成支援といったサービスが提供されているかも確認すると良いでしょう。

かかる費用と管理の内容を確認する
委託費用と、委託できる管理内容が適正かどうかも確認します。見積もりを見て委託費用が適正か、サービスの質とのバランスを考慮して選びましょう。

問い合わせや要望への対応力を見る
問い合わせや要望に対して、管理会社の対応力が十分にあるかを確認しましょう。管理組合や入居者と、円滑なコミュニケーションが図れるかどうかも重要です。

自主管理から管理委託へ切り替える時の流れ

自主管理から管理委託へ切り替える際の大まかな流れは以下の通りです。

1.管理委託を検討する
管理組合で自主管理の課題を洗い出し、委託の必要性を話し合います。管理委託への切り替えが合意になったら、会社の選定に移ります。

2.管理会社を選ぶ
複数の管理会社で見積もりを取り、それぞれを比較して検討します。

3.総会で決議する
管理組合の総会で、管理委託へ移行するかを決議します。

4.管理会社と契約する
総会で承認を得た後は、契約期間や委託する業務内容、管理費用などが書かれた契約書をよく確認し、委託を決めた管理会社と契約します。

5.業務の引き継ぎを行う
契約後、管理業務の引き継ぎを計画的に行い、スムーズに管理委託へ切り替えます。

オーナー様あるいは管理組合が、直接建物を管理するのが自主管理マンションです。管理の手間や組合員の不足といったリスクもありますが、委託費用がかからず入居者の管理意識の向上を目指せる点はメリットといえます。

マンション管理ではやるべき業務が多く、自主管理では難しい部分もあるでしょう。自主管理を続けるのが困難な場合は、管理委託への移行も検討する必要があります。