表面利回りと実質利回りの差について、シミュレーションに基づき解説

利回りとは、不動産投資に費やした金額に対する収益の割合を指します。基本的には、利回りが高ければ高いほど収益性も高くなると考えられるため、投資対象となる物件の利回りは高い方がよいとされていますが、実際のところはそう単純ではありません。まずは、表面利回りと実質利回りについて見ていきましょう。併せて、想定利回りという考え方と、不動産投資運用における初期コストとランニングコストについても解説します。

表面利回りとは

年間の家賃収入を物件価格×100で割った数値を、表面利回りと呼びます。グロス利回りとも呼ばれ、単に「利回り」と呼ばれる際にはこの「表面利回り」を指すのが一般的とされているようです。不動産業者が広告に掲載する利回りも、多くの場合は表面利回りを使用しています。
表面利回りの特徴としては、計算が非常にシンプルで分かりやすいという点が挙げられるでしょう。また、変動する可能性がある各種経費を計算に入れずに算出するため、概算として直感的に利回りを把握できる点も特徴の一つです。
ただし、不動産投資運用において必ず支払っていかなければならない各種税金や管理費、ローンなどの経費を計算に入れていないため、現実的な数値ではありません。より現実に即した数値を算出したい場合は、次項で解説する実質利回りを使用します。 なお、表面利回りの計算式は以下の通りです。

年間の家賃収入 ÷ 物件購入費用 × 100 ＝ 表面利回り

実質利回りとは

ネット利回りとも呼ばれる実質利回りは、表面利回りの計算式に「年間諸経費」と「物件購入時にかかる諸経費」を加えて算出される数値を指します。実質利回りは表面利回りに比べて、より現実に即した収益性を算出できるため、不動産投資を行う前にしっかりと把握しておきたい数値です。完璧とはいい切れないものの、不動産投資における初期費用や想定されるランニングコストまで加味したうえでの数値となるため、どれくらいの現金が手元に残るのかを正確に判断できます。しかし、不動産の利回り相場を公開しているHPなどを見ても、表面利回りしか記載されていないケースがほとんどであり、自力で計算しなければならないのが難点といえるでしょう。 実質利回りの計算式は以下の通りです。

（年間の家賃収入 － 年間諸経費）÷（物件購入費用 ＋ 物件購入時の諸経費）× 100 ＝ 実質利回り

想定利回りについて

もう一つの利回りとして、想定利回りがあります。これは、物件が満室状態であるという前提のもとに算出される利回りです。不動産業者が公開している広告には、表面利回りではなくこの想定利回りが掲載されているケースもあります。その際には「想定」という文言が併せて掲載されていることが一般的です。あくまでも「満室状態を前提」としているため、実際のところ、掲載されている利回りで運用できるとは限りません。その点には注意したうえで参考にするとよいでしょう。 想定利回りの計算式は以下の通りです。

満室時の年間家賃収入 ÷ 物件購入費用 ×100 ＝ 想定利回り

不動産投資運用における初期コストとランニングコスト

不動産投資においては、物件の購入費用に加えて、運用後に継続的に支払うランニングコストも発生するのです。参考までに、それぞれの主たる諸費用について確認しておきましょう。

各種利回りとその他費用について確認したところで、本題である「表面利回りと実質利回りの差」について見ていきましょう。ここでは、2023年9月現在における「HOME’S家賃相場

ワンルームマンションのケース

池袋駅エリアにおけるワンルームマンションの平均家賃相場（特定の希望条件なし）は、「8.69万円」です。年間の家賃収入に換算すると、「104万2,800円」となります。また同エリアにおける、あるワンルームマンションの物件購入費用は「1,380万円」です。ここから表面利回りを計算すると以下のようになります。

104万2,800円 ÷1,380万円 × 100 ＝ 7.6

当該ワンルームマンションについては、表面利回りは7.6％であることが分かりました。

続いて、同マンションの実質利回りを見ていきましょう。年間諸経費は30万円、物件購入時の諸経費は150万円とします。なお、ここで記載する年間諸経費および物件購入時の諸経費についてはあくまでも参考額です。

（104万2,800円 － 30万円）÷（1,380万円 ＋ 150万円）× 100 ＝ 4.9

各種経費を加味した状態の実質利回りを算出してみると、このように4.9％となり、表面利回りと比較して2.5％程度下回ることが分かります。
今回は年間諸経費と物件購入時の諸経費について参考額としてシミュレーションしましたが、実際に不動産投資を行う際には各種経費について詳細かつ確実に洗い出し、実質利回りを算出しましょう。そうすることで、より正確な収益性をイメージできるようになります。

ファミリー向けマンションのケース

続いて、同じく池袋駅エリアにおけるファミリー向けマンションについて、表面利回りと実質利回りを見ていきましょう。間取りは3LDKで、平均家賃相場は「43.41万円」です。年間に換算すると「520万9,200円」となります。また、同エリアのある3LDKマンションの物件購入費用は「7,680万円」となるため、この場合の表面利回りは以下の通りです。

520万9,200円 ÷ 7,680万円 × 100 ＝ 6.9

こちらのファミリー向けマンションに関して、表面利回りは6.9％という結果になりました。

次に、各種経費を加算して同マンションの実質利回りを見てみましょう。こちらも前項と同様に、各種経費は参考額として記載します。年間諸経費が50万円、物件購入時の諸経費が800万円とした場合、実質利回りは以下の通りです。

（520万9,200円 － 50万円）÷（7,680万円 ＋ 800万円）× 100 ＝ 5.6

実質利回りは、表面利回りよりも1％ほど下回る5.6％という結果になりました。
各種経費を加算した状態の実質利回りを算出すると、不動産業者が広告に掲載しているような表面利回りよりも数値は下回ります。利回りは、高ければ高いほど収益性が見込めるものではありますが、現実に即した数値でなければ、想定以下の収益しか入ってこない恐れは大いにあり得えるでしょう。そのため、不動産投資においては実質利回りの算出が必須です。そのうえで、投資対象となる物件を絞り込んでいく作業が必要になります。

前項までのシミュレーションを見る限り、表面利回りよりも実質利回りの方が現実に即した数値であるため、「物件紹介サイトなどで最初から実質利回りを記載してくれればよいのに」と思われる方も多いでしょう。しかし、実質利回りにおける「計算の定義」と「コストの定義」は法や不動産業界におけるルール内で明確化されていません。仮に不動産業者側としてはっきりと実質利回りを記載したくても、購入者の属性や物件情報によって左右される要素が多く、明確に提示できないのです。そのため、不動産業者としては大まかな情報として表面利回りを記載し、不動産投資家としては自身の状況と購入する物件の条件を鑑みて、自力で実質利回りを算出することになります。

次に、主要エリア別・物件別の平均利回り相場について見ていきましょう。地域や物件によって相場が大きく異なる場合もありますが、把握しておくと役立つかもしれません。なお、ここに記載する平均利回り相場は「表面利回り」となります。

エリア別平均利回り相場

一般財団法人日本不動産研究所によって公開された「不動産投資家調査（2023年4月現在）」より引用のうえ、主要エリア別の平均利回り相場を紹介します。

物件別平均利回り相場

こちらは、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開している、2023年4月〜6月期のレポートにおける物件別の平均利回り相場です。

表面利回りと実質利回りには大小の幅はあれど、差が生じるという点は不動産投資において必ず把握しておきたいポイントです。加えて、利回りを確認する際には以下の2点についても注意しておきましょう。

高利回り物件が優良物件とは限らない

高利回り＝高い収益性が見込めるという考え方は間違っていませんが、高利回りだからといって安易に投資することはおすすめできません。なぜなら、高利回り物件の中には「家賃が相場より高額」「物件購入費用が相場より安価」である場合があり、これらの金額設定には何らかの背景があるかもしれないからです。

家賃設定が相場より高額な場合、「高利回りであった当初の家賃設定のままである」「サクラを雇い、不動産投資家が購入するまで高額な家賃で入居させ、購入後に退去させる」などの状態・手法が想定されます。後者については悪質な手法であるため、信頼できる不動産業者を見つけることがトラブル回避の糸口となるでしょう。

物件の購入費用が相場よりも安価である場合、「築年数が古い」「メンテナンス不良状態にある」「エリア需要が低い」「借地権物件である」などの背景が想定されます。建物や設備が古く、交通の便や周辺環境が悪い物件は利回りが高くても、新規入居者獲得をあまり期待できないため、想定されるほどの収益が見込めない恐れがあるのです。借地権物件については、土地を地主から借りる状態になるため地代の支払いが発生するものの、固定資産税や都市計画税を納める義務が生じないというメリットもあり、やり方によっては得になる可能性もあります。

いずれにせよ、高利回りという点だけに注目せず、十分な入居者を集められるかどうかという点にも焦点を当てて投資対象物件を絞り込むことが重要です。

利回りの変動を認識する

購入当初は高利回りだったとしても、年月を経るにつれて建物は劣化していき、周辺環境が変わることも想定されます。そのため、永続的に同様の利回りで不動産運用を行うことはほぼ不可能であると認識しておきましょう。
周辺環境の変化や災害による建物の損壊、物件内における事故など、物件の価値を下げる事象として避けられないものはあります。しかし、定期的なメンテナンスを行ったり必要に応じてリフォームを行ったり、あるいは家賃を下げて入居率を上げたりなどの対策を講じることで、物件の購入後でも利回りの維持・上昇につなげることは可能です。
重要なのは、当初想定していた通りに不動産運用ができるとは思い込まず、継続的に十分な収益を得られるようにすること、および最終的に物件を売却する際にはローン残債を上回るリターンを得られるようにすることとなります。

不動産投資を始めたばかり、またはこれから始めるという方は、「利回り」が「表面利回り」を意味すること、そしてより現実的な収益性を判断する際には「実質利回り」の算出が必須であることの2点の把握が重要です。実質利回りの算出が難しい場合には、信頼できる不動産業者に相談してみるのもよいでしょう。弊社当社では、不動産投資に関する相談についても承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。