サブリースとは？メリット・デメリットをわかりやすく解説

賃貸管理手法の1つであるサブリースは、オーナー様から賃貸物件を一括で借り上げた後に入居者に又貸しする仕組みです。サブリースによる賃貸契約では、オーナー様と入居者様ではなく、サブリース会社と入居者様との間で転貸借契約が締結されます。そのため、物件のオーナー様はこの契約に直接関わることはありません。
入居者様から家賃や礼金、更新料を受け取ったサブリース会社は、オーナー様に毎月賃料を支払います。賃料の一般的な相場は、家賃収入を100％とすると80〜90％程度と見て良いでしょう。オーナー様は物件の管理業務をサブリース会社に任せながら、毎月定額の収入を得られます。
サブリース会社は不動産会社やハウスメーカー系などさまざまです。大手の不動産会社や不動産管理会社であれば、サブリース契約に対応しているところも多くあります。

サブリース会社と入居者様が転貸借契約を結び、オーナー様とサブリース会社が賃貸借契約を締結することで、物件の一括借り上げと管理業務をサブリース会社に行ってもらえます。一任できる管理業務は、入居者の募集や選定、家賃の回収やクレーム対応、建物・設備の保守点検などさまざまです。
ここでは、サブリースの仕組みについて種類や免責期間などを解説します。

サブリースの契約期間と免責期間

サブリースの契約期間は会社によって異なる点に注意しましょう。サブリース会社では10年以上で設定されているところが多く、中には2年など短い契約期間を設けている会社もあります。物件が新築、あるいは築年数が浅いと長期契約になりやすいのが特徴です。
サブリースには、免責期間が設けられているケースが多くあります。免責期間とは、サブリース契約後に会社側が家賃保証をしなくても良いと定めている期間のことです。入居者様の募集から決定までに時間がかかることを考慮し、このような期間が定められています。免責期間では、期間中オーナー様に対しサブリース会社からの家賃収入がありません。免責期間は1〜3か月程度に設定している場合が多く見られますが、サブリース会社と交渉することで期間を短縮させることもできます。

管理委託との違い

サブリースとは別に、賃貸物件の管理を委託できる方法に管理委託があります。管理委託とは、オーナー様が管理会社に賃貸物件の管理を委託する方法です。この場合、オーナー様と入居者様は直接賃貸借契約を結び、管理会社との間では管理委託契約を締結します。管理委託は、賃貸物件の管理あるいは運営の管理のみを代行する契約であるため家賃保証がありません。そのため、空室があると家賃収入を得られないケースがあります。また、管理委託では入居者様から振り込まれた敷金や礼金、更新料をそのままオーナー様の収入にすることが可能です。
一方でサブリースは、管理委託とは異なり物件管理に関するほとんどを行ってくれるうえ、入居者様の募集や選定なども業務として担当してくれます。管理委託の場合、入居者様の募集はかけても選定までは行ってくれません。礼金や更新料に関しても、サブリース契約では会社側の収入になります。

サブリースを選択するオーナー様が一定数存在するのは、それだけメリットも得られるということです。では、具体的にサブリースにはどういったメリットがあるのでしょうか。主に得られるメリットを5つ解説します。

賃貸管理業務を一任できる

一般的な賃貸経営では、入居者募集や家賃の回収、クレーム対応など煩雑な管理業務を多く手間もかかります。サブリースであれば、賃貸物件に関する管理業務のほとんどを一任できるため、オーナー様は管理の手間をかけずに賃貸収入を得ることが可能です。
契約によってサブリース会社に任せられる業務は下記になります。

・入居者の募集や選定
・家賃などの入金管理
・家賃滞納の催促と回収
・退去時の立会い
・クレーム対応
・物件のメンテナンスや保守点検

安定した収入を確保できる

サブリースの家賃保証により、毎月一定の収入を得られる点は賃貸経営をするうえで安心できるメリットの1つです。また、家賃回収の業務もサブリース会社に任せることになるため、滞納のリスクを心配する必要もありません。

空室リスクを下げられる

上記で述べた安定した収入を確保できるのと同時に、サブリースは物件の空室リスクを下げられるメリットがあります。一般的な賃貸経営では、空室が発生するとその分の家賃収入が得られません。空室率が高くなってしまうと、ローン返済などの悩みも出てくるでしょう。サブリースであれば空室率に関係なく一定の収入を得られるため、空室リスクも下げられます。

確定申告の手間が少ない

賃貸経営では確定申告が必要です。通常の賃貸借契約であれば、賃料や経費を入居者様ごとに家賃収入や更新料、修繕費などを申告しなければならないため手間がかかります。しかしサブリースの場合、入居者様と直接契約を結ぶのはサブリース会社です。確定申告の際は、サブリース会社が毎月作成する収支報告を確認して進めるだけであるため、手間をかけずに確定申告を行えます。複数の賃貸経営を行っている方や、本業がある方には大きなメリットといえるでしょう。

相続税対策に役立つ

サブリースで賃貸物件を満室にすることで、相続税対策にもなります。まず、相続時に課税対象となる「貸家の評価額」を求めるには、「貸家の評価額 = 固定資産税評価額 − （固定資産税評価額 × 賃貸割合 × 30%）」の計算式を用いなければなりません。サブリースが相続税対策につながる理由は、貸家の評価額を下げられるためです。計算式にある賃貸割合が大きいほど貸家の評価額が小さくなり、結果的に課税額を少なくできます。

サブリースにはメリットと同時にデメリットもあります。どちらかというと、サブリースではデメリットの面を大きく考える方が多いかもしれません。サブリースを選ぶ際は、どのようなデメリットがあるのかを把握したうえでメリットに目を向けると良いでしょう。ここでは、サブリースにおけるデメリットを5つご紹介します。

解約するのが難しい

契約書の内容にもよりますが、一度サブリース契約を締結すると、オーナー様から解約を行うことが難しくなるリスクがあります。借地借家法において、サブリースで契約するサブリース会社は借主に値するため、オーナー様からの解約は簡単ではありません。また、契約書に中途解約が不可である旨が記載されている場合も、契約途中での解約は難しいといえます。オーナー様側で何かしらの事情により、中途解約をする必要性が出た時のためにも、契約期間はしっかりと文面で定めておくべきです。

入居者の選定ができない

サブリースでは、入居者募集や入退去の手続きの他、入居者の審査も全てサブリース会社が行います。オーナー様が自分で入居者を選べません。入居者がどういう人物なのかわからないといった不安を感じてしまうだけでなく、選定ができないためにトラブルが発生する可能性もあります。オーナー様の希望に沿った募集にならないケースが考えられるため、騒音問題や入居者同士のトラブルなどが発生するリスクも視野に入れておかなければなりません。

家賃保証の見直しによって収入が下がる場合がある

メリットの項目で述べたように、サブリースは家賃保証によって毎月一定の収入を得られるのが特徴です。しかし、家賃保証を設けていても契約更新時に賃料の見直しが行われるケースがあり、オーナー様に支払われる賃料が下げられる恐れがあります。物件は建物である以上、経年劣化によって価値が下がるうえに、周辺環境も変化するため一定額の賃料を保証することは難しいといえるでしょう。家賃相場が下がることで、サブリースで受け取る賃料も下がる可能性があることを意識しておくことが大切です。

免責期間が発生すると収入がなくなる

サブリースには、家賃保証を行わなくても良いと定めている免責期間を設けているケースがあります。そのため、免責期間によって入居者様の退去後に、一定期間オーナー様に賃料が支払われない場合があることに注意が必要です。例えば、免責期間が3か月であれば、1月に退去した場合は2月〜4月の間は家賃保証がありません。入居者の入れ替わりが多い物件であれば、免責期間が長引いてしまう恐れがあり、収入が途絶える期間も長くなってしまいます。
免責期間がサブリースに設けられている理由は、入居者様を募集する期間を作るためです。サブリース契約を行う際は、免責期間があるかどうかを必ず確認しましょう。

修繕費など想定外の費用が発生することもある

サブリースでは賃貸物件の管理をサブリース会社に一任しますが、メンテナンスの計画や工事の業者依頼なども行ってくれます。しかし、実際にかかる修繕費用や工事費用は物件の所有者であるオーナーが支払うため、想定外の修繕費がかかってしまうケースも珍しくありません。工事費用が相場よりも高かったり、不要な箇所の修繕を発注したりと、工事費が割高になってしまうトラブルが起きるリスクもあります。

サブリースの仕組みやメリット・デメリットを把握したうえで、サブリースを契約する流れを確認しましょう。サブリースの主な流れは、「物件の現地調査」「契約」「入居者の募集・入居審査」、そして契約後の「物件の管理」です。

物件現地調査

まずは、オーナー様が保有する賃貸物件の調査を行います。調査は具体的に、建物の状態や築年数、周辺環境、立地条件などです。物件の現地調査が済み次第、オーナー様とサブリース会社との間で想定する家賃収入などのシミュレーションを立てて諸々の条件を決定していきます。なお、建物の状態によってはリフォームが必要になるケースもあります。

契約

ここまで問題がなく、契約内容にも不備がなければサブリース契約を締結します。契約締結後の物件に関する一通りの管理は、オーナー様ではなくサブリース会社が行うことになります。

入居者の募集と入居審査

入居者の募集・審査はオーナー様ではなくサブリース会社が行います。サブリース会社側は、さまざまな媒体・ネットワークを活用して入居者を募集します。申し込みがあった際は入居審査を行いますが、これは家賃滞納といったトラブルを予防するためです。入居審査では職業や年収、クレジットカード審査、面談や連帯保証人などを確認します。審査に問題がなければ、入居者様とサブリース会社の間で賃貸借契約を締結して完了です。

物件の管理

契約締結後、物件の管理・運営はサブリース会社が一括で行ってくれるため、家賃集金業務も代行してもらえます。賃貸物件の経営ノウハウに不安がある場合でも安心です。

状況や考え方によって、サブリースには向き不向きがあります。賃貸経営が初めてで手間をかけたくない場合や、確定申告をシンプルに済ませたい方には向いている手法といえますが、経営面で長期的な視点に立てるかどうかも重要です。また、サブリース会社に全て任せきりにするのではなく、自分で調査・判断できる方でなければ、サブリースでの賃貸経営は難しいといえます。

賃貸物件の経営に手間をかけたくない

オーナー様が1人で賃貸経営を行うメリットとして、委託などの手数料がかからない分得られる収入が大きい点が挙げられますが、管理・運営の全てを1人で行うとなると、非常に手間がかかります。サブリースでは会社側が一括で借り上げたうえで管理してくれるため、経営の手間を省くことが可能です。入居者様からのクレームやトラブル、募集から契約、退去までもサブリース会社側が対応してくれるため時間や労力をかけずに賃貸経営ができます。

任せきりではなく自分で調査できる

サブリースでは物件の管理を一任しますが、何もかも会社側に任せきりではいけません。サブリース会社が不適切な提案、あるいは家賃の減額などを要求してくるケースがあり、それらが妥当かつ適正なものであるかを調べることが大切です。そのため、相手側の提案をそのまま受け入れるのではなく、自分で情報収集や調査ができる方にサブリースは向いているといえます。
また、サブリースの契約時には収益のシミュレーションを提示されることがありますが、これも鵜吞みにせず自分でシミュレーションを立ててみることも重要です。

確定申告をシンプルに行いたい

一般的な賃貸経営の確定申告は煩雑です。これは、オーナー様が入居者様一人ひとりと個別の契約を結んでいるためで、確定申告時には家賃の相違や入退去にかかる費用をそれぞれ計上しなければなりません。サブリースの場合、オーナー様の契約相手はサブリース会社であるため、会社側が作成する収支報告を確認して手間をかけずに確定申告を行えます。

短期的ではなく長期的な視点に立てる

サブリースはその特性上、短期間で大きな収入を得られるものではありません。賃貸経営で利益を出すには、長期的な視点が必要です。目先の利益だけを見てサブリースを始めると、後悔する可能性もあります。そのため、短期間ですぐに収益を得たいと考えている場合にサブリースはおすすめできません。長期的に収支シミュレーションを立てられる方に向いているといえます。

サブリースの注意点としては、サブリース会社の倒産リスクや集客力の差などが挙げられます。サブリースのデメリットに加え、注意したいポイントも確認しておきましょう。

中途解約や倒産のリスクがある

サブリース会社の経営が悪化することにより、契約途中での解約や倒産のリスクがあります。解約あるいは倒産した場合、オーナー様に収入が入ってきません。中途解約に関しては、サブリース会社側が家賃の見直しを提示した際にオーナー様側が同意せず、契約が解除されるケースがありました。サブリース契約が解約になると、オーナー様は自分自身で賃貸物件の管理を行う必要があります。

自己管理するよりも家賃収入が減る

サブリースでは基本的に、敷金・礼金や更新料はサブリース会社が受け取るため、自己管理で賃貸経営を行うよりも収入は少なくなります。また、サブリースを契約するうえでどのくらいの家賃収入が得られるのかを、サブリース会社側に対して確認が必要です。家賃保証についても、サブリース会社によってどれほど保証されるのかは変わってくるため、事前に把握しておきましょう。

サブリース会社の分析力や集客力は会社によって差がある

近年、サブリースの知名度が上がるにつれ、サブリースを提供する会社も増えてきていますが、会社によって分析力や集客力は異なります。一度契約すると長期にわたるパートナーになることから、分析力や集客力といったスキルの他、オーナー様に親身に対応してくれる会社を探すことが大切です。

サブリースでは、デメリットとして家賃保証の見直しや解約の難しさなどといったリスクを伴います。それを理解したうえで、サブリース会社を選ぶ際は会社側の財務状況やノウハウがあるかどうかを確認した方が良いでしょう。ここでは、サブリース会社選びのポイントを4つご紹介します。

会社の財務状況は悪くないか

サブリース会社の財務状況が悪いと、契約途中での解約や倒産のリスクが上がります。そのため、サブリースの契約前にその会社の財務状況をチェックし、経営状態に問題がなく収益性が高いことを確認すると安心です。上場企業は財務諸表の開示義務があるため、候補のサブリース会社が上場企業である場合は、会社のホームページから決算報告を確認すると良いでしょう。

ノウハウや調査力があるか

サブリースによる賃貸経営を成功させるには、物件の競争環境を調査しつつ戦略的な事業展開を進めていかなければなりません。また、サブリースはオーナー様・入居者様・サブリース会社の三者が関わる契約です。複雑な契約であるため、会社側には専門的な知識や実績が求められるでしょう。サブリース契約の際は、十分な調査力や提案力、経営のノウハウを持つサブリース会社を選ぶ必要があります。

契約書は問題ないか

サブリースで起きるトラブルの原因として多いものが、契約書の確認不足です。内容に不足する箇所や疑問点がないかをよく確認しましょう。 契約書の内容で特に注意したい項目は以下の8点です。

・家賃保証の金額・見直しの時期
・家賃保証の値下げ目安と下限額
・免責期間の日数
・契約解除の条件
・中途解約の条件
・違約金発生時の金額
・修繕費・工事費の目安と負担区分
・大規模修繕の周期

親身に対応してくれるか

自社の利益のみを優先するようなサブリース会社ではなく、親身に対応してくれる会社を選びましょう。「連絡した時に素早く対応してくれる」「質問に的確に答えてくれる」といったポイントが大切です。会社規模で考えるだけでなく、長くやり取りすることになる担当者についても対応が親切で丁寧かどうかを確認しましょう。

サブリースとは、オーナー様が保有している物件をサブリース会社が一括で借り上げて、入居者様に転貸するサービスです。特徴としては、サブリース会社から毎月一定の賃料が振り込まれること、物件管理のほとんどを一任できる点が挙げられます。
手間をかけずに賃貸経営ができる点が魅力のサブリースですが、メリットだけでなくデメリットもあるため、目先の利益や条件だけで利用するのは避けましょう。サブリースにおけるリスクを確認したうえで、自身にとって有益になるのか判断することが大切です。