【50坪の土地】アパート建設した際の部屋数は？パターン別

アパートの建設の際、部屋数や間取りなどの検討を始める前に、知っておかなければならない数値があります。それは「建ぺい率」と「容積率」です。

■建ぺい率
敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。建築面積÷敷地面積×100で計算できます。
一般的に、不動産業者がチラシなどの広告で公開しています。市役所などの都市計画課に電話で問い合わせるなどの方法を行えば、自分で調べることも可能です。また、地域によっては、建ぺい率などが記された「都市計画地図」がインターネット上で公開されていることもあるため、気になる方は一度検索してみましょう。

なお、防火地域内の耐火建築物は、建ぺい率の制限が緩和されます。防火地域とは、建物の素材や建築方法が、防災のために制限された地域のことです。
防火地域内に、条件を満たした耐火建築物を建てる場合、基本的に建ぺい率は10％足されます。

■容積率
敷地面積に対する建物の延べ床面積（すべての階の面積合計）の割合を表します。延べ床面積÷敷地面積×100で計算可能です。
容積率には「前面道路制限」という制限があります。これは、「土地が接している道路幅が12メートル未満の場合、その幅に地域による定数をかけた数字の方が小さいならば、その数字が容積率の上限になる」というものです。

建ぺい率と容積率の上限は、行政によって地域ごとに指定されています。この地域を「用途地域」と言い、13種類ある地域それぞれに建築可能な建物の種類や、建ぺい率、容積率の上限が決められています。
このように、建ぺい率、容積率は、その地域の特色にもとづいて決められています。そのため、土地がある地域が、「利便性が高く商業よりなのか」「ファミリー層の多い住宅街なのか」など、土地活用方法を検討する材料にできるでしょう。

地域により差はありますが、基本的に、住宅地の建ぺい率は30～60％、都市部では80％が多いと言われています。では、50坪（165平方メートル）という広さでは、どの程度の規模のアパートを建てられるのでしょうか。

例えば、建ぺい率が60％であれば、建物面積は約100平方メートルとなります。一般的に、アパートなどの賃貸住宅における専有面積は1Kや1DKが25平方メートル前後、1DKや1LDKが30平方メートル前後のため、この間取りであれば1フロアに3～4部屋のアパートを建てられます。
また、容積率の高い土地ならば、階数を増やすことも可能です。アパートを2階建てにすれば、部屋数は6～8部屋ほど建てられるでしょう。

ただし、この間取りはファミリー層や2人暮らし向けの間取りです。単身者が多い地域であれば、ワンルームアパートも検討しましょう。ワンルームマンションであれば、専有面積は15～20平方メートル程度のため、1Kや1DKよりも部屋数を増やせます。
なお、ワンルームのアパートを建設する際は、地域によって定められている「ワンルーム条例」にも注意を払いましょう。ワンルーム条例は、主に都市圏で定められている条例です。ワンルームのアパートやマンションを建設するにあたり、専有面積の下限や、隣地間距離などさまざまな規制があります。

このように、アパートを建設する際は、間取りにも注意して部屋数を決めましょう。

前述の通り、50坪の土地であっても、間取りなどについて検討すれば、アパートは建築可能であることをご説明しました。では、賃貸併用住宅についてはどうでしょうか。

賃貸併用住宅とは、賃貸スペースとオーナーの自宅スペースを合わせた建物のことです。アパート建築のローンより金利の低い住宅ローンを利用でき、家賃収入を住宅ローンの返済に充てたり、相続税対策となったりするなど、さまざまなメリットがあります。もちろん、自宅スペースを設けることによって、賃貸スペースが減ってしまうというデメリットはありますが、活用の仕方によっては、賃貸住宅のみを建設するよりも運営がしやすくなるかもしれません。

では、50坪の土地で、賃貸併用住宅を建てることは可能なのでしょうか。
結論から言えば、50坪の土地に賃貸併用住宅の建設は可能です。特に容積率の高い土地ならば、階数を増やすことにより、広い延べ床面積を確保できます。

賃貸併用住宅には、「上下形式」と「縦割り形式」の2つの方法があります。ここでは、イメージしやすいように、2階建てアパートと仮定してご説明しましょう。

■上下形式
1階を自宅にして2階を賃貸にする、または2階を自宅にして1階を賃貸にする方法です。

■縦割り形式
1フロアを分割し、1階と2階の一部を自宅として、残った部分を賃貸スペースにする方法です。賃貸スペースはフロアごと、もしくはメゾネットタイプも選択可能です。

このように、2つの方法から、自分の運営方法や暮らし方に適した方法を選びます。
なお、賃貸併用住宅は、オーナーが希望する暮らし方と、地域の賃貸物件へのニーズを合わせた設計が必要です。そのためには、賃貸併用住宅を多く手掛けていて実績のある会社に相談するのが良いでしょう。また、同じ建物に住んでいるからこそ、入居者との直接のやり取りがトラブルにつながりやすくなります。管理会社などを間に入れ、対応はプロに任せるなど工夫しましょう。

アパートの構造には主に木造や軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）があります。建築費用は木造が安い傾向にあり、鉄筋鉄骨コンクリート（SRC造）が高くなりやすいです。また、建築費用が高いほど耐久性（耐用年数）も高くなります。

前述したように、50坪の土地に建てられるのは、6～8戸程度の小規模なアパートです。そのため、建築費をかけすぎると初期費用の回収に時間がかかり、ローンの返済額も多く収益につながりにくくなります。したがって、50坪程度のアパートであれば、木造や軽量鉄骨造が選ばれる傾向にあります。

また、アパートが建設される土地によって、セキュリティ面など、ターゲットのニーズにあわせた設備を整えなければなりません。最近は安全面を気にする入居者が増加傾向にあるため、門扉などを付けて住民以外が簡単に入れないようにするなどの工夫が必要です。
ほかにも、収益をあげるには家賃を高めに設定し、付加価値をつけて空室リスクを減らさなくてはなりません。競合アパートとの差別化を図るために、共用部分の面積を減らし専有面積を広くしたり、インターネット無料回線やカメラ付きインターフォンなどの設備を充実させたりなど工夫しましょう。

上記のような特徴を踏まえると、50坪の土地でアパート経営をするのに適しているのは、以下のようなエリアです。

■駅周辺など、人が多く家賃相場が高いエリア
家賃を高めに設定しても入居希望者がいるため、空室リスクが低くなります。

■駅の近くなど、交通の便が良いエリア
単身者や2人暮らしなどが暮らしやすく通勤にも便利なため、人の入れ替わりはあっても空室リスクは低くなります。

■住宅地で環境がよく、学校や病院、ショッピングセンターなどがあるエリア
ファミリーが生活しやすい地域です。ファミリーは入居期間が長期になることが多く、安定した家賃収入が見込めます。

では、50坪の土地活用でアパート経営を選ぶメリットとデメリットは何でしょうか。ここで、メリットとデメリットをよく確認し、適切な土地活用方法を選択しましょう。

メリット

第一に、アパート経営は、他の土地活用方法に比べて収益性が高いことが挙げられます。入居率が安定していれば家賃収入により初期費用を早く回収でき、その後も長期間にわたって安定的な収入が得られます。

また、土地や建物に対する節税効果が高いこともメリットの一つです。
例えば、土地については、200平方メートル以下の小規模の宅地に適用される「小規模宅地等の特例」により固定資産税や都市計画税が軽減されます。加えて、建物についても、法定耐用年数が木造ならば22年、軽量鉄骨造ならば19～27年となっており、その年数をかけて建物の価値がゼロになるように減価償却が行われます。つまり、毎年建物の評価額が下がっていくため、固定資産税の節税となるのです。

デメリット

デメリットとしては、まず初期費用がかかることが挙げられます。アパートの建築費はもちろんですが、ほかにも登記費用や不動産取得税、印紙税、火災保険料などのさまざまな費用がかかります。

また、経営開始後に定期的にかかる費用があるのもデメリットの一つでしょう。具体的には、ローンの返済や管理会社への委託費用、入居者が決まった際の不動産会社への仲介手数料、共用部分の電気代や修繕費などです。
加えて、建物が古くなれば、大規模修繕が必要になるため、修繕費の積み立て金も必要です。

そのほかには、毎年の確定申告が必要となったり、管理会社を入れない場合管理に手間がかかったりすることなどが挙げられます。これについては当社でも相談を承っておりますので、お気軽にご連絡ください。

アパート経営のデメリットとして、初期費用がかかることをご紹介しました。では、実際に50坪の土地にアパートを建設する際にはどの程度の費用がかかるのでしょうか。
アパート本体の建築費用は、坪単価×延べ床面積で計算できます。同じ延べ床面積であれば、坪単価によって建築費用が決まります。政府統計によれば、2020年時点での平均坪単価は木造で56万円、鉄骨造で79万円、鉄筋コンクリート造で83万円となっています。

では、建ぺい率60％、容積率100％、2階建てを建設すると仮定して計算してみましょう。この例の場合、アパート本体の建築費用の目安は以下のようになります。

50坪×60％＝30坪　1階＝30坪、2階＝50‐30＝20坪、延べ床面積50坪
・木造の場合：56万円×50坪＝2,800万円
・鉄骨造の場合：79万円×50坪＝3,950万円
・鉄筋コンクリート造の場合：83万円×50坪＝4,150万円

費用が高くなるケース

先ほどご紹介した計算式からもわかるように、アパートの建設費用には、坪単価が関係しています。坪単価は、木造などの構造だけでなく、間取りや階数によっても変動します。以下で、詳しく見てみましょう。

■間取り
アパートの間取りによって、坪単価は変わります。同じ延べ床面積で1DKや1LDKなどの広めの間取りとワンルームや1Kなどの狭い間取りを比べた場合、狭い間取りのほうが部屋数は多くなります。その分建材や建具、必要な設備も多くなるため、坪単価も高くなります。

■階数
一般的には、建物の階数が増えれば、その分坪単価が高くなると言われています。ただし、立地が良く入居者がすぐに集まりそうな土地ならば、坪単価が上がっても階数を増やして部屋数を多くしたほうが収益が上がる可能性もあります。

■形状
建物の形状が長方形や正方形など、シンプルな形状であれば平均的な坪単価で建てられますが、そうではなく複雑な形状の場合には坪単価が高くなります。

■場所
アパートを建てる場所が主要都市であるか地方なのかによっても、坪単価は異なります。一般的に、地方よりも都市部のほうが坪単価が高い傾向にあります。

また、アパート建築には、建物本体以外にも費用が掛かります。例えば、建物周辺の舗装や排水、引き込み線、植栽などの外構工事です。その他、自転車置き場や、ごみ置き場などにも費用がかかります。先に述べた手続きなどの初期費用も含めると、建物本体の建築費は全体の初期費用の70％程度だと言われています。そのため、坪単価による建物本体の建築費用だけを考えるのではなく、2～3割多く費用を見積もっておきましょう。

費用を抑える方法

アパート経営には初期費用がかかるものですが、できることなら、なるべく費用は抑えたいものです。建物本体の建築費用を安くするには、以下の方法があります。

■設計施工一括方式を選ぶ
設計施工一括方式とは、設計から施工までを一つの会社がトータルに行う方法のことです。アパートを建築する場合、一般的にはハウスメーカーや工務店、大手建設会社などに依頼することになります。しかし、設計と施工を別々の会社にした場合、デザインなどの自由度は高くなりますが、全体の5～8％の設計費用がかかってしまうと言われています。
一方、設計施工一括方式にすると、1～3％で済みます。設計施工一括方式をとっている会社は、ハウスメーカーに多く見られ、なかには建築後のメンテナンスなども行ってくれる会社もあります。アパート建築やアパート経営に実績のある会社を選ぶと良いでしょう。

■業者を比較して選ぶ
施工会社を決める際には、必ず相見積もりをとって、金額やプランを比較することが大切です。複数のプランがある場合は、条件に合うプランについての見積もりをすべて取り寄せます。ここで重要なのは建築費用だけではなく、自分がどんな構造でどんな間取りのアパートを建て、どのように経営していきたいかをはっきりさせでおくことです。
メーカーによって独自の工法を開発しており、さまざまなプランを検討することでより安くて高品質な建物が建てられます。

■建物の造りをシンプルにする
一般的に、建物の形がでこぼこしているものよりも、四角くシンプルなほうが建築費は安くなります。また、間取りも凝った間取りではなく、シンプルなほうが部材が少なくて済むため、安くなる傾向にあります。
また、外観や内装、設備などにこだわりすぎると、材質などによっては高くつくこともあるので注意が必要です。

ここまで、50坪の土地でアパート経営は十分可能であることをご説明しました。ただ、アパート経営は20年以上の長期間にわたる事業です。リスクを回避し安定した経営を行うには、しっかりした経営計画を立てましょう。
そもそも、アパートを建てようとしている土地は賃貸アパートのニーズがあるのか、また、どのような世帯（家族構成、年齢、性別など）のニーズが高いのか、長期にわたってニーズがあるのか、など、細かく具体的なデータを入手する必要があります。このような情報は、地元の不動産店に話を聞くなど、専門家の力を借りて収集すると良いでしょう。

また、収益に関しても、実際に数字を入れてシミュレーションしてみることが大切です。経営がうまくいく場合だけではなく、空室リスクや家賃滞納リスクなども考えて現実的なシミュレーションを行いましょう。

なお、初期費用は、自己資金（頭金）をある程度準備しておくことをおすすめします。特に、アパート建築が初めての場合は、経営実績がないため金融機関の審査も厳しくなります。自己資金を多めに準備して借入金をできるだけ少なくすれば、返済が滞って失敗という最悪の事態が起こる可能性も低くなるでしょう。

最後に注意したいのが、管理会社の選択です。アパート管理の良し悪しは入居率にも影響します。管理業務の質が良くて実績も多く、地域密着型で集客力のある管理会社を選びましょう。

この記事では、50坪の土地活用について、アパート経営を中心にご説明しました。
建ぺい率や容積率、さまざまな法律や税金についてなど、アパート経営をする際に知っておくべきことが多く、大変だと感じた方もいるかもしれません。しかし、積極的に土地活用を行えば、収益が得られるだけではなく、節税対策などの利点もあります。

ご紹介したように、50坪あれば、十分アパート経営を行えるほか、さまざまな土地活用も検討できます。この機会に、所有している土地をどう活用するか、具体的に検討してみてはいかがでしょうか。
なお、自分の土地がどんな土地活用に向いているかは、その地域の不動産の専門家に相談するのが早道です。当社でも土地活用についてのご相談を承っております。ぜひご連絡ください。