アパート経営で自分も住む場合は？メリット・デメリット・注意点

冒頭でご紹介したように、自分が経営するアパートに自ら住むことは可能です。しかし、投資用物件に住むか、賃貸併用物件に住むかでメリットやデメリット、注意点などが異なります。
まずは、投資用物件と賃貸併用物件の概要について、知っておきましょう。

パターン①投資用物件に住む

投資用物件とは、不動産を目的として所有される物件のことです。一棟投資、区分投資など様々な種類がありますが、一般的には、一棟投資を利用する人が多いようです。
一棟投資の場合、アパートを一棟賃貸に出し、家賃収入を得る方法になります。アパート購入時に組んだローンを家賃収入で返済し、その差額が利益となります。

不動産投資のメリットは、収入が安定していることが挙げられます。入居者が決まることによって、家賃収入による定期的な収入が得られます。これは、不動産価格が下落したとしても変わらず、アパートを売却しなければ、実際に損失が生まれることはありません。
一方、デメリットとして、初期投資が高額なことが挙げられます。不動産投資のなかには少額から始められるものもありますが、物件を購入し自らがオーナーとなる場合は、初期投資が高額になる場合が多いでしょう。

パターン②賃貸併用物件に住む

賃貸併用物件とは、管理人の自宅と借家人が利用する賃貸物件がひとつの敷地内に建築されている物件のことです。賃貸併用物件を建てる目的には、自宅に必要な間取りを確保したうえで、余ったスペースを有効活用して利益を得ることにあります。

賃貸併用物件のメリットとして、賃貸部分で得た家賃を住宅ローンの返済に充てられるという点があります。家賃が高ければ、ローンを返済したうえに収入を得られることもあるでしょう。一方、デメリットとして、一戸建て住宅と比べると、建築費用が高くなることが挙げられます。返済額も比較的多くなるため、入居率などによっては家計が圧迫される恐れもあるでしょう。

では、アパート経営で自分も住むことに、どのようなメリットがあるのでしょうか。デメリットも把握しておけば、検討材料にできます。物件の用途や自分の資産状況などに応じて適切な方法を選びましょう。

パターン①投資用物件の場合

投資用物件として販売されているアパートは、購入後、オーナーの判断で一部もしくは全部を自宅にすることができます。ただし、不動産投資ローン（アパートローン）を利用している場合は、不動産投資ローンを組む際に、金融機関と「投資用」の目的でローンを組むことを契約しているため、住むことはできません。

投資用物件に自分が住む場合、ローンの返済状況や転用後の主な用途などを事前に考慮しておくと良いでしょう。では、投資用物件に自分が住むことによるメリット・デメリットを具体的にご紹介します。

■ メリット
・空室問題を解消できる
不動産投資で問題となりやすいのが、空室リスクです。物件が空室の間は、家賃収入がないにもかかわらず維持費がかかります。入居者が見つかるまで自らが住むことによって、無駄の削減になるでしょう。家賃収入は発生しませんが、維持費だけで住めることは利点と言えます。

・リノベーションができる
自分が購入したアパートのため、自由にリノベーションできます。リノベーションによって物件価値を高めることができれば、投資用として貸し出すときにより高い収入を見込めるでしょう。

・物件の保守管理や入居者対応が行いやすい
投資用アパートにオーナーが住むため、物件の保守管理や入居者への対応を効率的に行いやすくなります。設備の破損や老朽化、入居者トラブルなどを直接確認できるため、物件の保守管理や入居率を維持しやすいでしょう。

また、投資用物件を取得した後、自己資金に余裕がある場合は居住用物件に転用するという方法もあります。購入した物件は持ち家になるので、家賃が・掛からないこともメリットと言えるでしょう。

■ デメリット
・不動産投資ローンの使途変更が契約違反になる場合がある
前述した通り、不動産投資ローンを利用していると投資用物件には住めないことがあります。不動産投資ローンは、アパート経営による家賃収入を考慮して審査が行われます。居住用物件に転用すると、家賃収入が減少したり、得られなくなったりするため、金融機関によっては物件の使用目的を変更できない場合があります。

・家賃収入が入らなくなる
居住者が自分のため、その分家賃収入は入らなくなります。家賃収入が減ることによって、維持費やローン金利などの支払いに悩むことがあるかもしれません。

・税負担が増える
投資用物件を取得した場合は、減価償却費を経費計上することで節税効果を得られます。しかし、居住用物件に転用すると物件の使用目的が変わるため、減価償却費の計上はできません。また、不動産所得の他にも、給与所得や事業所得などがある場合、減価償却を行えなくなることで税負担が増えるリスクがあるため注意が必要です。

・入居者がいる場合は居住物件の転用ができない
管理人の都合でアパートやマンションなどの賃貸借契約を解除することは「正当の事由があると認められる場合でなければすることができない。」と借地借家法で定められています。そのため、投資用アパートに入居者がいる状況では、居住用物件への転用が困難になります。正当の事由であるかは、管理人が建物を必要とする理由、および建物の利用状況および現況、立ち退き料の支払いなどを考慮して判断されます。

パターン②賃貸併用物件の場合

賃貸併用物件に住む場合は、自宅とアパートの建て方や比率によってメリット・デメリットが異なります。それぞれの特徴を知った上で検討しましょう。

a:敷地内に自宅とアパートを別棟にする

自宅と賃貸アパートを個別に建築する場合、同じ敷地内に建物が建築されていれば賃貸併用物件として取り扱われます。これは、広い土地を所有している場合に適した方法であり、建物の敷地面積によっては節税効果も受けられます。

■ メリット
・自由な設計ができる
建物を用途別に分けるので、自宅とアパートのデザイン・設計を自分の都合に応じて調整しやすくなります。自宅とアパートを建築できる土地面積があることが前提になりますが、居住性や収益性を重視した物件を建築できます。

・プライバシーが保てる
賃貸併用物件では、同じ物件に居住者とオーナーが住む場合、生活音が聞こえたり、お互いの距離感が近かったりすることがあります。同じ敷地内でも、別棟に分かれて生活することで、お互いのプライバシーを保てます。

・固定資産税などの節税になる
自宅やアパートなどの住宅用地には、住宅用地の特例が適用されます。具体的には、住宅の敷地面積が1戸あたり200平方メートル以下の部分は固定資産税評価額が6分の1、都市計画税評価額が3分の1になります。また、敷地面積が1戸あたり200平方メートルを超える部分は固定資産税評価額を3分の1、都市計画税評価額を3分の2にして課税額を算出します。賃貸併用物件は自宅部分も特例の対象になるため、住宅用地の特例による節税効果を受けやすくなるでしょう。

・将来的に別々の資産で運用できる
物件を売却、もしくは相続する場合、自宅とアパートを2棟の不動産に分けておくことで個別に売却・相続が可能です。例えば、2人の相続人に不動産を1棟ずつ相続する、アパートを売却して自宅を残すといった方法も選べます。

■ デメリット
・建築費用がかかる
自宅とアパートを2つの不動産に分ける場合、2棟分の建築費用がかかります。そのため、初期費用が高くなりやすいことがあります。

・土地の文筆が必要になる
1つの敷地内に複数の住宅を建築することは原則としてできないため、自宅とアパートを分けるには土地の分筆が必要です。分筆を行うことでそれぞれ別の土地として扱えるようになりますが、土地の面積や形状などによっては均等に分けることが困難なケースもあります。
建築基準法では、住宅を建築する場合は敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上面していることが必須条件として定められています。さらに、民法では建物を隣の土地（隣地境界線）から50cm以上離すことが義務付けられているため、土地面積に対して住宅を建築できる場所は必然的に狭くなります。

そのため、建築基準法に準拠するために土地を不均等に分けるケースもあるようです。ただし、土地を不均等に分けると評価額が低下するので、物件を分ける場合は土地をどのように分けるかを事前に検討しておきましょう。

b:建物面積の50％以上を自宅にする場合

繰り返しになりますが、賃貸併用住宅を建築する際には、自宅とアパートの比率でも、利用できるローンの種類や課税額などが変わってきます。ここでは、建物面積の50%以上を自宅として利用する場合のメリット・デメリットを紹介します。

■ メリット
・住宅ローンを活用できる
住宅ローンは借主の属性を基準として審査を行うシステムになっています。住宅ローンを組む場合、ほとんどは建物面積の50%以上を自宅にすることが条件とされています。
住宅ローンは、不動産投資ローンと比較して金利が低く、返済期間を長く設定できることが特徴です。金融機関や時期によって金利は異なりますが、返済期間が長い低金利ローンは毎月の支払額を抑えられるため、キャッシュフローを改善しやすいでしょう。

・住宅ローン控除を受けられる
住宅ローンを利用して認定住宅の新築、または建築後使用されたことが無い認定住宅を取得した場合、一定の条件を満たすことで住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除を受けられる条件には、以下のようなものがあります。

・金融機関(銀行、信用金庫等の民間金融機関の他、住宅金融支援機構等の公的な機関も含む)などから返済期間が10年以上となるローンを借りている
・住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成21年1月1日から令和3年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供する
・工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供する
・床面積が50平方メートル以上である
・居住用と居住用以外の部分(例えば店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用である

なお、住宅ローン控除の対象とは、自宅部分のみとされています。そのため、アパート部分の借入に対しては控除が受けられません。控除額は、自宅部分の借入残高×1%とされています。

・建物の相続税評価額を抑えられる
住宅を相続する場合、住宅の固定資産税評価額を基準として相続税評価額が算出されます。賃貸併用物件は借家権割合と賃貸割合に応じて相続税評価額が減額されるため、相続税対策として賃貸併用物件を建築する方も多くいるようです。
評価基準には、自宅と賃貸住宅の比率は含まれないため、賃貸併用物件であれば相続税評価額が抑えられます。

賃貸併用物件の相続税評価額は「固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）」で算出します。
借家権割合は、2021年12月現在、全国一律で30%に設定されています。また、賃貸割合は、「賃貸されている各独立部分の床面積の合計/当該家屋の各独立部分の床面積の合計」という数式で算出される数値です。

■ デメリット
・家賃収入が少なくなる
賃貸併用物件はアパート経営に使用できるスペースが少なくなるため、十分な家賃収入を得ることが難しくなります。50%以上が自宅になるため、貸し出せる戸数と家賃収入が半分以上減ってしまうことになります。家賃収入を増やしたい場合、アパート部分の面積を増やさなければなりませんが、同時に自宅面積も拡張させる必要が出るため、高額な建築費用がかかるでしょう。

・住宅配置に制限がある
建物面積の50%以上を自宅にする際には、自宅とアパートを「縦配列」もしくは「横配列」になるように設計するのが一般的です。例えば、2階建ての賃貸併用住宅の場合、縦配列では自宅とアパートを縦に区切って配置し、横配列では1階がアパート、2階が自宅になるような配置を行います。このように、自宅面積を全体の50%以上にすると住戸配置の自由度が低くなりやすくなります

なかには、横配列で建築する際に、住みやすい上階をオーナーの居住地、下階を賃貸として活用したいと考える方もいるでしょう。しかし、1階はプライバシーが守りにくいことや、防犯上の危険性が高いなどの理由から、居住者が決まりにくいこともあるようです。そのため、空室リスク対策として、家賃を下げなければならないこともあるでしょう。
家賃の減額などを防ぐためには、間取りや家賃の価格設定を工夫するといった空室対策を実施すること必要です。

ｃ:建物面積の50％以下を自宅にする場合

自宅の建物面積を50%以下に抑える場合、アパートの面積や戸数を増やせるというメリットがあります。しかし、物件の使用目的が変わることで利用できるローンの種類も変わるため、注意が必要です。
以下で、メリット・デメリットを見ていきましょう。

■ メリット
・家賃収入を確保しやすい
賃貸アパートの面積を増やす主なメリットは、貸し出せる戸数を増やすことで家賃収入を確保しやすくなることです。一部屋を自宅、残りの部屋を賃貸アパートとして運用することで、居住スペースと家賃収入を同時に確保できます。さらに、不動産投資ローンを組んでいれば、家賃収入の増加によってローン返済の負担も軽減できるでしょう。

・売却手続きを進めやすい
賃貸併用物件は収益性が低く、偏った間取りになっていることが多いなどの理由から、投資用物件としての売却は比較的困難です。しかしアパート部分が多ければ収益性が高くなり、売却手続きを進めやすくなる可能性があります。取得したアパートを将来的に売却する予定がある場合、自宅を建物面積の50%以下にすることで、後の収益につなげやすくなるでしょう。

■ デメリット
・住宅ローンを利用できなくなる
自宅部分が、建物面積の50%以下である場合、基本的に住宅ローンは利用できません。前述した通り、ほとんどの銀行では床面積の50%以上を自宅として使用することを住宅ローンの条件にしています。
住宅ローンを組めない投資用物件は不動産投資ローンを利用することが一般的です。しかし、不動産投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高いため注意しましょう。
さらに、不動産投資ローンは建物の法定耐用年数を基準として、返済期間を設定する銀行が多い傾向にあります。例えば、法定耐用年数が22年である木造住宅の場合は、返済期間は最長で22年です。ローンの返済期間が短いほど1回あたりの返済額は高くなるので、金銭的な負担が増えやすくなるでしょう。

・自宅部分が狭くなる
アパート部分が多くなるため、自宅部分が狭くなりやすい傾向にあります。アパートで、一定の広さを確保したいと考えている方は、自宅部分が50%以上の賃貸併用住宅を選択するのがおすすめです。

賃貸併用物件は適切に運用することで自宅と家賃収入を同時に得られるメリットがあります。しかし、経営者と入居者が同じアパートに居住することから、入居者への対応が難しいという問題もあるようです。ここでは、賃貸併用物件で実際に発生している失敗談および対処法を紹介します。

入居者から敬遠される

オーナーが入居者と同一のアパートに住んでいる物件は、入居を検討している人から敬遠されることがあります。実際に賃貸併用物件の入居者が集まりづらく、適切に運用できなかったという失敗例があるようです。
賃貸併用物件が敬遠される場合の理由として、「オーナーと対面することで気を遣う」「アパートの使い方について注意されるかもしれないという不安がある」などがあります。入居者とオーナーの距離感が近い物件は、より入居率が下がりやすいでしょう。このように、入居者との関わり方は賃貸物件を経営する上で課題になりやすく、過度に干渉したことでアパート経営に失敗するケースは少なからずあります。

対処法として、「入居者とオーナーで物件の出入り口を分ける」「家賃回収や管理業務を外部の不動産管理会社に委託する」などの方法が効果的です。

騒音問題でトラブルになりやすい

上下階で賃貸が分かれている横配列の賃貸併用住宅の場合、足音や振動をはじめとする上階の音が下階に響きやすく、トラブルの原因になりがちです。特に小さな子供がいる方や、深夜の出入りが多い方は注意が必要です。
対処法としては、建物の左右で賃貸が分かれている縦配列の賃貸併用住宅にするなどが挙げられます。

一室当たりの空室リスクが大きい

賃貸併用物件は賃貸物件と比較して部屋数が少なくなりやすく、空室が生じた際に利回りが大幅に低下するという問題があります。そのまま空室率の改善が難しいと、住宅ローンの返済が困難になるという失敗例も少なくありません。
住宅ローンの返済が長期間滞った場合、保証会社から一括返済もしくは物件の売却を要求されることがあります。つまり、賃貸併用物件の経営が滞ると、自宅と賃貸アパートを一度に失うリスクがあるということです。特にローンを組んでアパートを建築・取得する場合、家賃収入と支出のバランスが取れているかを計画段階でシミュレーションすることをおすすめします。

住宅ローンが通らない

賃貸併用物件は賃貸物件と比較して建築費用が高額になるケースが多く、借主の収入や資産状況によっては必要なローンを組めないことがあります。住宅ローンは家賃収入を考慮せずに審査を行うので、借入金額の上限が不動産投資ローンより低くなりがちです。住宅ローンを活用して賃貸併用物件を建築する際に、返済能力に対して借入金額が高いという理由で審査が通らないというケースも少なくありません。

対処法としては、「他の金融機関で審査を受ける」「借入希望金額を下げる」などの手法が一般的です。ローンの審査基準は金融機関ごとに異なっており、同条件でも金融機関によって審査結果が変わる場合があります。住宅ローンの審査が通らない場合、借入希望金額が高かったり、物件の担保価値が不足していたりといった理由が考えられるでしょう。審査が通らない理由を金融機関から直接聞くことは困難のため、自分である程度推測・修正することが要求されます。