田舎の土地の相続は地獄！？実家を「負動産」にしないポイント

近年では、亡くなった親族の土地に利用価値が見出せず、相続の手続きをしない人が増加しています。こうした土地は後に所有者不明となり、不動産取引や利用に大きな支障をきたします。誰が所有者かわからなければ、売却や賃貸などの取引ができません。また、人口増加の時代に共有資産として相続したものの、気が付いたら土地の権利者が増えていたり、親族同士が疎遠になり話をまとめるのに苦慮したりと、資産共有者がどこにいるのかがわからない状況に陥ってしまうことも少なくありません。

また、郊外や地方では過疎化が進み、不動産価値が減少してしまい、誰も欲しがらず所有者不明土地になってしまった管理不全の土地もあります。
ここでは、まず田舎の土地の相続で起こりうる様々な問題をご紹介します。

固定資産税が請求され続ける

土地の所有者が死亡し、登記変更をせずに放置していても、固定資産税の請求書は届きます。所有者が亡くなった際に誰も相続をせず、また誰が相続したか明確な状態でなくとも、「相続放棄」の手続きを取らない限り自治体は課税を求めてきます。自治体は、戸籍をたどって固定資産税の課税対象者を探し出すのです。
さらに、相続財産である土地は相続人全員の共有財産として扱われるため、全員に固定資産税の連帯納税義務が生じます。

この問題をそのまま放置しておくと、自分の子孫にまで負担が及ぶことになります。対策として売却や譲渡が考えられますが、何をするにも誰か一旦土地の所有者にならなくてはいけません。

ところが、誰も相続せずに長年にわたり土地を放置していた場合、相続人が数十人規模まで膨れ上がっていることもあり、土地の名義を変更するには相続人全員の同意を必要とします。見知らぬ親族から同意を取るのは大変な手間を要するうえ、そもそもコンタクトを取れるとも限りません。
このような状況になってしまうと、最後の解決法は裁判です。しかし、裁判には相応の時間と費用がかかります。弁護士費用や登記費用などで、そもそもの降りかかった固定資産税の額を越えてしまうことも考えられます。

査定価格＝売却価格ではない

一般的に田舎の土地の多くは、その広さが特徴です。土地が広い分、土地の価格が高くなると期待する方もいるでしょう。しかし、この土地の広さが原因となり、査定時の価格よりも実際の売却価格の方が安くなってしまうことがあります。

実際に土地を売却する際、まず、不動産業者から「査定価格」を出してもらいます。しかし、この価格はあくまでも仮定で必ずしもその価格で売却できるとは限りません。田舎では、広い土地を取得しても使い道に困るため、土地を一括で売ろうとすると、かなり減額されてしまうことが多くあります。
また、減額されても売れればまだ良い方で、多くの場合は買い手がつきません。最近の家を持つ人は、土地が安くても固定資産税をしっかりと見極めるためです。

バブル経済の頃は、都会の固定資産税の負担感は重く、田舎は軽いという認識がありましたが、現在はその反対です。田舎の土地の固定資産税は高いという認識が常識になりつつあります。

考えなしに実家を相続してしまった

「親がいくばくかの金銭を残していた」「愛着ある実家を手放したくない」などの理由で、深く考えずに実家を相続してしまう方もいるでしょう。しかし、人が住んでいない家は痛みが早く、誰も管理していない土地は荒れ果てていきます。 また、固定資産税をはじめ、不動産の維持費は安いものではありません。うかつに実家を相続してしまうと毎年、高額な出費に悩まされることになります。

何らかの形で土地を活用し収益を得られれば問題はありませんが、立地条件を考えるとアパートなどの賃貸経営も駐車場としての運用も難しいでしょう。さらに、太陽光発電の設備を設置することもできず、買い手が見つからず売却もできないこともあるかもしれません。行政に寄付するという選択肢もありますが、条件が非常に厳しく現実的ではありません。

活用方法が見出せなければ、最終手段は周辺に住む方に無償で譲渡するか、破格の値段で売却するしかありません。

土地だけを相続放棄することはできない

相続放棄とは、遺産相続が発生した際に、相続権を自らの意志で放棄することです。親などの被相続人から受け取れたはずの遺産を受け取らない行為ということです。

ただし、この相続放棄は、預貯金や株式などのプラス財産よりも借金や負債などのマイナス財産が多いというケースで用いられます。マイナスの資産を相続することは、相続人が借金の返済義務を背負うことになるからです。

また、遺産相続は、基本的に被相続人の財産をすべて相続することを意味します。プラス財産だけ相続しマイナス財産は相続放棄するといった資産ごとに相続するかどうかを分けることはできません。もちろん、「預貯金は相続するが土地は相続放棄する」といったことも認められません。

ここまで、相続にまつわる様々な問題をご紹介してきました。なかでも、固定資産税は相続する際に大きな負担となりやすいでしょう。

「払いたくないから放っておく」ということはできません。放置すればするほど、金額は膨れ上がり、ますます自身を苦しめることとなります。
自身が苦しむことのないように、ここで固定資産税の注意点を見ていきましょう。

固定資産税の滞納は延滞金が発生する

固定資産税を滞納すると、延滞金が発生し最終的には差し押さえにまで至ります。余計な出費を避けるためにも、固定資産税は滞納してはいけません。

固定資産税を滞納していると、自治体が定めた延滞金が発生します。利率は大きいとは言えませんが、固定資産税の額に比例して延滞金も高くなり、ケースによっては年間で数万円~数十万円に達することもあります。

また、納付期限日から20日が経過しても支払いをしなかった場合は、土地を管轄する役所から督促状が届きます。督促状を無視すると、催告書が内容証明郵便で送付されることになり、この書類には最終的な納付期限が記載されており、それを過ぎると差し押さえ手続きに入ると宣告を受けてしまうのです。

督促・催告を受けても固定資産税が支払われなかった場合には、土地の所有者に対して財務調査が行われ、資産が確認されます。給与所得をはじめ、預金残高、株式、保険、不動産、家財、貴金属類までもが調査対象になり、差し押さえ時にスムーズに回収できるように準備が行われます。

財務調査が終了した段階で支払いが確認できなかった場合は、差し押さえとなり、換金可能な財産はすべて没収となります。ここで換金した金額が固定資産税の額に至らなかったときは、土地そのものが差し押さえの対象になり、競売にかけられ、相場を大幅に下回る金額で売却されてしまうため注意しましょう。

空き家を放置すると固定資産税が高くなる

田舎の土地を相続したものの、住居の遠方にあるため空き家として放置してしまうというケースもあるでしょう。このように空き家を放置した場合は、土地の固定資産税が高くなる場合があります。

通常、建物が建っている土地は「住宅用地特例」により固定資産税が1/6になり、都市計画税は1/3減税という減税措置が適用されます。しかし、放置した空き家が「特定空き家」に指定されるとこの減税措置が適用されず、建物と土地の固定資産税が跳ね上がってしまうのです。

家は人が住まないと早く傷みます。空き家のまま放置されていると、老朽化や災害が原因で倒壊を招く危険性があるため、既定の条件に当てはまる空き家は「特定空き家」として区分されます。これは「空き家対策特別措置法」で定められています。

なお、「特定空き家」に指定される条件は以下の通りです。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

このような空き家は「特定空き家」に指定され、前述した固定資産税の減税措置が適用されません。固定資産税を抑えるためには、費用がかかっても建物の維持管理は必要と言えます。

空き家を更地にしても固定資産税が高くなる

「建物の老朽化が激しい」「土地の売却を考えている」などの理由で、建物を解体し更地にするケースもあります。
しかし、老朽化した建物を放置しておくことには、様々なリスクが伴います。

老朽化した建物は非常に脆くなっているため、地震や大雨などの災害による倒壊の可能性があるうえに、手入れをしていない庭は草木が伸び放題になり、隣家にまで浸食しかねません。衛生面も問題で、害虫が発生することや、ゴミが投棄されゴミ屋敷のようになることも考えられます。

また、売却を考えているのであれば、建物の劣化度合いにもよりますが、中古住宅として売り出すより更地の方が買い手が見つかりやすい傾向にあります。加えて、更地にした場合、建物にかかる固定資産税もなくなります。
しかし、土地には固定資産税が発生するうえに、建物が建っていないため、前述の「住宅用地特例」が適用されません。つまり、土地に対する税額の軽減措置が一切なくなるので、固定資産税が高くなってしまうこともあり得ます。

空き家を放置するリスクは、前述した固定資産税減税措置の非適用だけだと思われがちですが、それ以外の要因も多々あります。主に老朽化に伴うリスクで、どれも近隣住民や地域に多大な迷惑をかけるものばかりです。 ここでは、大きく分けて4つのリスクについて解説します。

家の老朽化は1ヵ月で始まる

「人が住んでいない家は傷むのが早い」とは言います。実際に、家は1ヵ月放置しただけで老朽化が始まるといわれています。劣化を防ぐには手間をかけた手入れが欠かせませんが、手入れには自身で行うか、お金を払い業者に委託する必要があります。

老朽化する部分は、たとえば、洗面台の下などの排水設備が挙げられます。排水設備にはS字形の排水トラップが付いているのが一般的です。このS字部分には水が溜まっており、下水のにおいが上がってくるのを防いだり、下水管を通ってネズミなどの害獣の侵入を防止したりという役割があります。
しかし、この排水トラップの水は放置していると1ヵ月で蒸発すると言われています。1ヶ月の間に通水しないと下水のにおいが家の中に充満したり、ねずみが住みついたりする可能性があるでしょう。

また、最近の家は隙間風が入らないような設計になっているため、締め切ったままにすると多湿になりやすいという特徴もあります。多湿になるとカビなどの菌が繁殖し、木造住宅などは柱などの木材を浸食してしまう恐れがあります。また、シロアリの発生や、クモなども住みつくようになり、加速度的に家が蝕まれていくことも考えられるでしょう。

近隣へ悪影響を及ぼす

空き家問題は、近隣にも大きな迷惑をかける可能性があります。

住んでいない期間が長いと、内装はもちろん、外観も傷みます。その状態で台風などが発生すると、壁や屋根の瓦などの建築材が飛んでいき、近隣の住宅を傷つけたり、通行人に怪我を負わせたりする恐れがあります。さらに、柱が蝕まれて弱くなっている場合、家が倒壊する危険性も考えられるでしょう。

また、庭などの手入れを怠ると、植栽や雑草が伸びて景観が悪くなります。隣家に伸びた木の枝が入り込み、苦情の対象となることも珍しくありません。

また、近隣への悪影響は、空き家の取り壊し時にも発生する恐れがあります。空き家に住みついた害虫やねずみは、家を取り壊す際に近隣の住宅に移動してしまうことがあります。そのため、老朽化した家を取り壊す際には近隣住民に害虫対策の依頼をお願いしなければならず、大掛かりな出費が発生することもあるのです。

犯罪の温床となる可能性がある

人の出入りが無い空き家であることが知られると、放火や不法侵入、不法投棄などの犯罪行為や、治安の悪化を招く原因となります。特に以下のような状態で放置していると、犯罪の温床となりやすくなるため注意が必要です。

・ポストに郵便物やチラシが大量にたまっている
・壊れたまま外壁が修理されていない
・庭の手入れがされていない

また、犯罪や事件が起これば、近隣住民の不安感も増加します。たとえば、空き家が放火されボヤ騒ぎになったとします。被害が最小限に済んだとしても、近隣住民には大きな不安感を覚えるでしょう。
危険なのは放火だけではありません。未成年のたまり場になったり、不審者が住みついたりなど、治安の悪化を招くことも考えられます。さらに、ゴミや家電製品が不法投棄されると、処分に高額な費用が発生することもあります。

老朽化すると売却できなくなる

直前まで人が住んでいた空き家は、家屋が多少古くても家賃の価格次第では家をそのままの形で貸したり、売却したりすることもできます。しかし、放置して老朽化が進んでしまうと、高額な費用でリフォームやリノベーションをしたり、取り壊し料を支払って更地にしたりしてからでないと売却できない可能性があります。
老朽化してしまい手の施しようが無くなると、前述した諸々のリスクが発生してしまうので、素早い決断が必要です。

では、土地の相続を回避するにはどのような方法が有効なのでしょうか。ここでは、毎年の固定資産税という地獄に陥らない手段をいくつかご紹介します。

親に売却を頼む

後の被相続人が親の場合は、親本人に売却してもらうのが良いでしょう。一般的には、不動産仲介を利用したり、買取りをしたりする方法を選びます。親の意志で売却を進められれば、じっくり時間をかけて売却できるため高値も期待できます。

ただし、売却ができたら次に入居をする住居を探さなくてはなりません。市営住宅や、引越しが安価で済むUR賃貸住宅がタイミング良く空いているとは限らないため、次の住まいを探すのが大変な場合もあります。
また、場合によっては土地の測量が必要になり、仲介手数料と併せて売却時の持ち出し金がかさむこともあるでしょう。特に測量は、仮測量、境界確定、確定測量、登記などで2ヶ月程度の時間と、100万円程度の費用がかかることがあります。

このようなメリット・デメリットをきちんと把握して、売却を検討しましょう。

子が代理で売却する

親が病気で入院している場合や、高齢者施設に入居している場合など、本人が動けないときに行う売却方法です。
代理で売却する場合は、売却に対する親の同意が必須になります。家の所有権はあくまで親であり、たとえ子でも親の所有物を勝手に売却できないためです。

売却の際には親の同意以外にも、売却金額の下限をあらかじめ親と決めておくことが必要で、契約の手続きには親の委任状が必須になります。もちろん、売却で得た資金は全て親の物となります。

リバースモーゲージを利用する

実家など、住宅を担保にお金を借りることを「リバースモーゲージ」と言います。毎月の支払いは利息のみで、借入れした本人が亡くなった時点で家を売却しローンを完済するというシステムです。

リバースモーゲージの融資限度額はおおむね1億円程度で、60歳以上を対象にしていることが大半です。また、あくまでローンであるため、最終的に家を売却してもローンを返しきれなかった場合は、相続人が負担するというリスクがあります。商品は各金融機関で異なるため、利用時にはよく比較検討するのが良いでしょう。

リースバックを利用する

リースバックは、家を売却するものの、退去をすることなく賃貸住宅として住み続けるという制度です。相続が煩わしいときなどに用いられます。

リースバックでは、複数の不動産会社から売却額の提示を受けられます。不動産会社からの提示額は、売却価格が高ければ賃料も高めになり、低ければ同様に低くなります。よって、高ければ良いというものではなく、売却後の生活にどれだけの資金が必要かで不動産会社選びは変わってくるのです。

リースバックのメリットは、没後に家を残さないため相続を気にする必要が無いことと、現金化できるため老後の生活資金を手に入れられることの2つです。ただし、リースバック契約は定期借家契約が多く、売却した不動産会社から契約更新の意思表示が無ければ退去しなくてはなりません。

家を家族信託にする

家族信託は、委託者になる高齢の親が元気なうちに、認知症などのリスクに備えるための対策ができる制度です。信頼できる人に受託者になってもらい、認知症になった場合などの資産管理を委託できます。

家族信託契約を結んでおけば、受託者の判断で家の売却が可能です。成年後見人制度のように、家庭裁判所が入ることなく家の売却ができるので、高値のタイミングを逃したり、他の相続人との不要な確執があったりなどを未然に防げます。

また、家族信託には遺言的な側面もあるので、親が亡くなったときの遺産の帰属先をあらかじめ決めておくことも可能です。そのため、家をどうするかの話し合いが難航する心配も無くなります。

相続時に相続放棄をする

相続放棄をすると、家を含めた相続財産のすべてを放棄できます。前述の通り、マイナス財産だけでなくプラス財産もすべて放棄することになります。

しかし、相続放棄をしても家の管理義務は残ってしまうので要注意です。なお、自身が相続放棄し、他の相続人が相続する意思を示した場合は、その相続人に管理義務が移ります。

この記事では、田舎の土地を相続する際の注意点などについてご紹介しました。活用方法の見出せない土地を相続するのは危険とされており、土地を持て余すばかりか余計なコストがかかってしまうことも珍しくありません。

いらない土地で悩みを抱えている場合は、まずは土地の近くの専門家などに相談してみるのも良いでしょう。