不動産投資信託のデメリットとポイントを把握し、安定収入を得よう

不動産投資信託は、「Real Estate Investment Trust」を略して「REIT（リート）」と呼ばれており、日本のREITは「Japan」の頭文字を取って「J-REIT」と表記します。
REITは1960年代にアメリカで始まりました。そのため、アメリカにおけるREITの市場は現在でも最大規模です。J-REITが上場したのは2001年で、日本にとっては比較的新しい投資信託といえます。

不動産投資信託の概要

不動産投資信託は、運用会社が投資家から集めた資金を使ってマンションやオフィスビルなど複数の不動産を購入し、運用する投資信託です。不動産を運用することで得られる賃料収入や売買益は、投資家へ分配されます。

なお、実際に不動産を運用するのは投資家ではなく資産運用会社です。このような特徴から、不動産投資信託は実物の不動産を所有せず、投資証券を所有する形になります。

3種類の不動産投資信託

不動産投資信託は主に、3種類に分類されます。それぞれの特徴を確認しましょう。

単一用途特化型
ある特定の不動産に限定して投資を行うタイプです。投資対象の不動産には、住居や商業施設、ショッピングセンター、物流倉庫などがあります。投資対象の用途が限定されている特徴から、スムーズに情報収集できるのがメリットです。ただし、一点集中のためリスク分散が難しい点はデメリットといえます。

複合型
単一ではなく2種類の不動産に投資を行うタイプで、住居とオフィスビルに投資して運用するのが特徴です。2つの不動産を同時に投資するため、片方が不安定でももう一方がカバーでき、安定しています。リスク分散ができる反面、値動きが小さく大きな利益を得にくいのがデメリットです。

総合型
住居・オフィスビル・商業施設など3つ以上の不動産に投資を行うタイプです。複合型よりも投資対象の不動産が多く、状況把握が難しい面もありますが、よりリスク分散の効果が高まります。また、投資額が少なくても分散した投資の効果を得やすいのが特徴です。

通常の投資信託との違い

通常の投資信託も不動産投資信託も、投資家から集めた資金で購入した資産を運用することに違いはありません。2つの相違点は、運用する資産の対象です。

通常の投資信託は、国内外の株式や債券といった有価証券が投資対象ですが、不動産投資信託の場合は国内外の不動産に特化しているのが特徴です。また、通常の投資信託は投資家が投資信託受益証券を購入し、不動産投資信託では投資証券を購入する点も異なります。

不動産投資との違い

不動産投資との違いは主に、不動産の運用方法と投資額です。
不動産投資では、投資した不動産の運用は基本的に投資家自身が行います。不動産投資信託の場合は、不動産の運用は専門家が行い、投資家自身は運用しません。

投資額もそれぞれ異なります。
不動産投資はローンを利用できますが、物件の購入資金はある程度用意しなければなりません。購入した物件を賃貸経営する場合は賃料が毎月手元に入るため、空室が多くなければ安定した収益を得られます。
一方の不動産投資信託は、不動産投資と違い少額から小口購入が可能です。しかし、少額での投資は得られる利益も少なくなります。

この他、不動産投資信託の運用期間は任意、不動産投資では数年〜数十年といった違いもあります。

対象となる不動産の種類

不動産投資信託の投資対象になる不動産は以下の通りです。

マンション
一定の需要があるマンションは、賃料収入により長期的な収益を得られる可能性があるため、人気が高い不動産です。不動産投資で一棟まるごと購入するケースもありますが、不動産投資信託によって投資で発生する大きなリスクを回避できます。

商業施設
スーパーマーケットやショッピングモールなど、施設の形態はさまざまです。商業施設は地元民の生活を支える施設ですが、地域によっては観光客の需要も見込まれるでしょう。
商業施設は、立地や施設の特徴によって安定性や収益性に差が出やすい不動産です。そのため、投資には不動産の価値を見極める力と分析力が必要になります。

オフィスビル
さまざまな立地に建っていますが、都心にあるオフィスビルはテナントの需要が高く、安定した賃料収入が期待できるため人気があります。
個人でオフィスビルに投資しようとすると、莫大な費用がかかる上に、物件がなかなか見つかりません。不動産投資信託であれば個人投資のリスクを抑え、大きなビルでも少額から投資できます。

ホテル
主要都市や観光地に建つホテルは、出張者や観光客の利用も多く、投資対象として需要があります。観光地にあるホテルの場合、地域の観光収入に収益が大きく影響されるため、社会情勢や観光政策の動向を注視しなければなりません。

上記の他にも、医療施設や介護施設、物流施設といった不動産も投資対象になっており、近年の社会情勢から人気も高まっています。

不動産投資信託は、他の不動産投資にはないデメリットやリスクも存在します。不動産投資信託で安定した収入を得るためにも、ここでは12個のデメリットを把握しておきましょう。

元本保証はない

不動産投資信託の元本は保証されていません。不動産価格の下落や賃料収入の減少により、購入した時よりも価格が下がってしまうことがあります。不動産投資信託の価格が下がることで、元本割れが発生してしまうケースがあるのです。

順調に運用できれば大きな利益につながりますが、元本保証がないリスクを考慮した投資を行わなくてはなりません。
また、不動産投資信託に限らず、不動産投資全般で元本割れが発生する可能性があるため注意が必要です。

現物としての不動産は所有できない

現物を扱う通常の不動産投資であれば実際に物件を所有でき、賃貸での運営や自身の住居にするなど、さまざまな活用が可能です。しかし、不動産投資信託はどれだけ投資しても、現物の不動産を所有できません。

不動産投資信託は、不動産そのものを所有しない金融商品です。そのため、投資以外の活用は難しいといえるでしょう。

自己資金で投資する必要がある

通常の不動産投資では金融機関の融資を利用できるため、自己資金が少なくても投資できますが、金融商品である不動産投資信託は融資を利用できません。金融商品は、金融機関の融資対象にならないため、全てを自己資金で投資する必要があります。

自己資金を潤沢に用意できれば問題ないですが、多くの人は自力で資金を用意することが難しいといえます。用意できる自己資金に不安がある場合は、不動産投資信託以外の投資を検討してみましょう。

分配金が減額されるおそれがある

不動産投資信託では、投資家は投資した不動産の運用結果を分配金として受け取れますが、常に安定した分配金が保証されているわけではありません。運用が順調にいかないケースもあり、収益が減少した場合はたとえ利回りが高くても、分配金が減額するおそれがあります。

また、収益の減少以外に、金利変動によっても分配金を受け取れない状態になる時があるため注意が必要です。金利変動の影響を受ける点は、通常の不動産投資にはない不動産投資信託の特徴といえます。

災害・価格変動リスクがある

運用面では、地震や台風といった自然災害の他、事故や価格変動のリスクに左右される可能性があります。
災害によって投資対象の不動産が損傷を負ったり、損害を受けたりするおそれがあり、その結果損失が発生するのです。物件への被害は地震保険や火災保険で補えますが、分配金の減額までは補償されません。

また、不動産投資信託は価格変動が大きい点が特徴です。価格変動は、不動産市場や社会情勢から影響を受けることで上昇あるいは下降します。例えば、物件の老朽化で不動産の価値が下がった場合は、収益も下がってしまうことになります。

投資法人の倒産・上場廃止リスクがある

不動産投資信託の運用会社は投資法人です。投資法人も一般企業と同様に、収益が悪化すると倒産してしまう可能性があり、倒産した場合は上場廃止になります。倒産時には、不動産の売却益が投資家に還元されますが、全額保証されるとは限りません。

倒産以外に、財務状態の悪化などで上場基準を満たさなくなった時も上場廃止になるケースがあります。上場廃止になると、市場での売買ができなくなるため流動性が失われ、不動産の価値も低下してしまいます。
こういったリスクを避けるためにも、運用会社の財務状況や信頼性を調査し、投資先を分散させることが大切です。

不動産投資信託向けローンは借りられない

不動産投資用のローンなどが利用できる通常の不動産投資とは違い、不動産投資信託は金融商品であるため、金融機関からの融資が利用できないことは前述した通りです。不動産投資信託向けのローンに関しても同様に借りれないため、自己資金が用意できなければ投資は難しいといえます。

配当控除が受けられない

配当控除とは株式などで受け取る配当金について、確定申告の際に総合課税を選ぶことで控除が適用される制度です。

不動産投資信託で受け取る分配金は、配当所得の扱いになります。しかし、株式投資などの配当金には配当控除が適用されますが、不動産投資信託は例外で配当控除が適用されません。不動産投資信託の分配金は、基本的に全額課税対象になることを理解しておきましょう。

分析が難しい

不動産投資信託を選ぶ際、基準にしやすいのが分配金です。しかし、商品の利回りを考慮して銘柄を決めようとしても、投資経験が少ない場合は分析が難しいといえるでしょう。
分配金の利回りは1つの指標になりますが、単純に利回りだけを見て商品を選ぶとリスクが高まります。

運用コストが高め

どの不動産投資にも、物件選びや管理・修繕、運用コストはかかります。
不動産投資信託は証券会社を介して取引が行われるため、売買手数料が発生します。他に、口座開設料や口座管理料といった費用がかかりますが、金額は証券会社によって変わってくるのが特徴です。

通常の不動産投資は約5％、不動産投資信託では約7〜8%程度の運用コストが発生すると見て良いでしょう。投資家が自ら管理する不動産投資と比較しても、不動産投資信託の運用コストは高いと感じるかもしれません。

複利効果がない

複利効果とは、投資で得た利益をさらに投資して利益を拡大する効果です。不動産投資信託は、収益を分配金として投資家に還元する特徴から、複利効果を期待できません。
不動産投資信託で複利効果を得るには、分配金で再度商品を購入します。ただし、1度の分配金だけでは再購入できないケースがあるため注意しましょう。

不動産投資信託で複利効果を狙うのは難しいといえます。複利効果を視野に投資を考えるのであれば、別の不動産投資も選択肢に入れると良いでしょう。

節税効果が薄い

他の不動産投資とは違い、不動産投資信託での節税効果はあまり期待できません。ただし、NISAの利用によって非課税での投資が可能です。また、不動産投資信託の分配金や売却益には、約20%の税金がかかります。

通常の不動産投資では、青色申告や物件の修繕費を経費にするなどで節税できます。不動産投資信託と比べても、節税のメリットは不動産投資の方が大きいといえるでしょう。

不動産投資信託は多くの種類があるため、どれを選べば良いのかわからない方もいるでしょう。選ぶポイントは、それぞれの指標とエリア・種類です。ここでは、不動産投資信託を選ぶ際のポイントの他に、購入方法も解説します。

指標に注目する

不動産投資信託における指標とは、分配金利回りやNAV倍率などを指します。NAV倍率（Net Asset Value）とは、不動産投資信託の現在価格が純資産の何倍かを表すものです。算出方法は、1口当たりの投資金額を1口当たりの純資産額で割ります。

分配金利回りは、数値が高いほどリターンが大きい商品です。NAV倍率に関しては、算出した結果が1倍以上なら割高で、1倍以下であれば割安となります。

エリア・不動産の種類から選ぶ

不動産がある地域によって、得られるリターンや投資のリスクは変わります。不動産の種類も運用に影響するため、物件のエリアや種類にも注意しなければなりません。

例えば、オフィスビルは都市部に集中するケースが多く、順調に運用されれば利益も大きくなるでしょう。しかし、景気に左右されやすいデメリットがあります。このように、メリット・デメリット両方の観点から判断することも大切です。

東京証券取引所の基準（東証REIT指数）について

東証REIT指数とは、東京証券取引所に上場している不動産投資信託の、全体の動向（現在の時価総額）を示す指数です。東証REIT指数を確認することにより、不動産投資信託市場の全体的な動向を把握しやすくなります。

なお、東証REIT指数は用途別に、「東証REITオフィス指数」「東証REIT住宅指数」「東証REIT商業・物流等指数」の3つがあります。

購入方法は3つ

不動産投資信託の購入方法は、「個別銘柄」「REITの投資信託」「ETF」の3つです。希望する投資方法や目標に合った購入方法を選びましょう。

個別銘柄
証券会社を介して銘柄を自分で選びます。投資対象の物件に関する情報を総括して判断しなければならないため、購入には十分な知識が必要です。

REITの投資信託
株式や債券への分散投資や、海外の不動産投資信託に分散投資する方法で、自分では銘柄を選びません。運用会社の専門家が選んだ銘柄を購入するため、初めての方に向いています。

ETF
ETF（Exchange Traded Fund）は投資信託の1つで、複数の不動産投資信託をまとめて投資対象としています。ETFの商品を1つ購入すれば、複数の不動産投資信託へ分散投資が可能です。

購入の流れ

不動産投資信託を購入する際の、基本的な流れを確認しておきましょう。

1.証券会社に口座を開設する
売買は証券会社を介して行うため、専用の口座を証券会社に開設します。必要な書類は以下の通りです。

・身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど）
・口座開設の申込書
・金融機関の口座
・印鑑（シャチハタ不可）

2.購入資金を準備する
口座を開設したら、準備した購入資金を口座へ入金しましょう。自分の銀行口座から出金します。

3.商品を選び購入する
入金完了後、商品の購入が可能です。なお、購入した商品は売却することで現金化できます。

不動産投資信託はデメリットやリスクだけでなく、商品ならではのメリットも複数あります。不動産投資信託を考えている方は、メリットも把握しておきましょう。

初心者でもスタートしやすい

不動産投資に関しては、不動産売買の知識や物件の管理・運営方法などの知識が必要です。しかし、不動産投資信託であれば投資法人が販売する商品を購入するだけで済むため、こういった予備知識を十分に備えておかなくても投資を始められます。少額からの投資や、分散投資が可能な点もメリットです。

証券市場で自由に売買可能

不動産投資信託は証券取引所に上場しているため、取引時間内であれば自由に売買できます。現物の不動産を売却する場合は、不動産会社の査定や売買契約など複数の手続きが発生する上、希望するタイミングで売却できるとは限りません。不動産投資信託は流動性も高く、現金が必要な時に換金しやすいという特徴があります。

少額での投資が可能

マンションなど現物を取引する不動産投資では、ローンを含めて数千万円ほどの資金を必要とするケースが多い反面、不動産投資信託は数万円程度の少額から投資ができるため、手軽に始めやすいのがメリットです。不動産投資信託によって、用意できる自己資金が少なくても不動産に投資でき、資産運用を行えます。

物件管理の手間が不要

不動産投資信託では専門家が物件を選定する上、管理・運用の全てを運用会社が代行するため、投資家が物件を管理する必要がありません。

通常の不動産投資の場合は投資家が自ら物件を選び、管理・運用を行わなければならず、そのためには不動産関連の専門知識が求められます。初めて不動産投資に挑戦する方には、ハードルが高いといえるでしょう。
不動産投資信託の運用は専門家が代行してくれるため、投資家は手間をかけずに資産運用が可能です。

長期的かつ安定した収入が期待できる

不動産投資信託は、投資法人が投資家から集めた資金を用いて不動産を運用し、賃料収入や売却益の一部を投資家に分配する仕組みです。投資家への分配金は賃料収入が主であり、投資法人ごとに差はあれど、入居者が長期で物件を借りていれば、それだけ安定した収入を得られます。

高い分配金利回りが期待できる

分配金利回りとは、投資額に対するリターンの大きさを指します。不動産投資信託は、他の不動産投資と比べて利回りが高めです。日本の不動産投資信託（J-REIT）に限り、利益の90%以上を投資法人が投資家に配当することで、法人税がかかりません。
こういった仕組みから、投資法人は不動産運用で得た収益の多くを投資家に分配するため、高い分配金利回りが期待できます。

複数の不動産に分散して投資可能

不動産投資信託は、購入するだけで複数の投資対象に投資できます。これは、複数の不動産に分散して投資していることと同じです。分散投資ができれば、リスクを抑えつつ利益の安定化を図れるでしょう。
現物を扱う不動産投資は1つの物件に集中して投資しなければならず、分散投資でリスクを抑える点では不動産投資信託の方が向いています。

また、不動産投資信託が少額で購入できることも、こういったリスクの軽減につながります。複数の商品を購入するのに自己資金を回せるためです。

流動性と換金性が高い

通常の不動産投資において、物件を売却する場合は売却先を見つけなくてはならず、加えて税金や登記費用などのコストがかかるため、流動性は高くありません。
一方、不動産投資信託は証券市場に上場しており、取引時間内であればいつでも取引可能です。取引が容易なため流動性が高く、換金にもスムーズに対応できます。

毎日チェックする必要がない

不動産投資信託の価格は、賃料収入や地価に応じて金利が影響するため、比較的安定しているといえます。そのため、高額で購入したケースなどを除き、毎日確認する必要はないでしょう。

大規模施設への投資が可能

個人が通常の不動産投資を行う場合、アパートやワンルームマンションなど住宅用の物件が投資対象になります。オフィスビルや商業施設、ホテル、物流施設など、大規模な施設に投資できるのは不動産投資信託のメリットです。
個人では投資が難しい物件を選びたいと考えている方に向いているといえます。

好景気時のインフレに強い

好景気時に限り、不動産投資信託はインフレに強いという特徴があります。長期的なインフレでは物件の資産価値が減少する可能性もあるため、強いのは短期的なインフレの時に限定されるといえるでしょう。

投資は、仕組みや特徴、メリット・デメリットなどを考慮した上で、自身が向いているかどうかを判断します。不動産投資信託に関しても、全ての投資家におすすめできる商品ではありません。不動産投資信託が向いているのは、どのような人なのかを解説します。

リスクヘッジを求めている人

どんな投資でも、リスクを予測した上でスムーズに対応できるよう備えておかなくてはなりません。不動産投資信託は価格変動により、元本割れが発生する可能性があります。
損をしないためには、あらゆるリスクを回避することが大切です。効果的にリスク分散ができる不動産投資信託は、リスクヘッジを求めている人に向いているといえます。

不動産市況に詳しい人

不動産投資信託は専門家が運用する商品で、投資家は管理に関わらず出資だけを行います。しかし、不動産に関する情報に多く接している方は不動産投資の知識も多く、不動産業界における視野も広いはずです。不動産投資信託を購入する際は、不動産市況をある程度は知っておいた方が良いでしょう。

安定した収入が欲しい人

株式投資と比較するとリスクが低い不動産投資信託では、投資家は定期的に分配金を受け取れます。安定した収入を得たいと考えている方には向いているといえますが、必ずしも安定しているわけではありません。デメリットを確認し、リスク管理を徹底することが求められます。

個人で投資するのではなく、法人として不動産投資信託を始めるケースもあります。その場合の注意点として、以下の4つを押さえておきましょう。

損金不算入制度は適用されない

法人が受け取った分配金や配当金を、法人税の課税対象に該当する利益に算入しない制度が益金不算入です。税金を支払った後の利益から配当金が支払われるため、益金不算入によって二重課税を防いでいます。益金不算入制度では、法人税が課税されません。

不動産投資信託の場合、運用会社は得られた利益の90%以上を投資家に配当することで、法人税がかからない状態になります。そのため、配当される分配金全てが課税対象です。

配当金はどの年度に計上するか考える

不動産投資信託の分配金は、実際に受け取った日の年度に計上されるのではなく、分配が決定した日の事業年度に計上します。ただし、条件によっては分配金を受け取った日の事業年度での計上もできるようです。

不動産投資信託を運用する投資法人のホームページなどで、分配金を計上する年度を事前に確認しておきましょう。

所得税の税額控除が適用される

課税所得額に税率をかけて算出した所得税額から、一定の金額を控除するのが税額控除です。法人が受け取った配当金は税額控除を受けられます。配当金の他に、利子や給付補填金なども税額控除の対象です。

不動産投資信託を売却した場合について

証券市場の取引時間内であれば、不動産投資信託を自由に売却可能です。法人口座で不動産投資信託を取引する場合は、購入時の金額との差額と他の法人所得が同時に課税されます。また、前述したように不動産投資信託の分配金は、所得税の税額控除対象となります。

REITとも呼ばれる不動産投資信託は、運用会社が投資家から資金を集め、不動産を購入して運用する投資信託です。日本の不動産投資信託は、J-REITと呼ばれています。

不動産投資信託は、他の不動産投資とは異なるメリットやデメリットが多くあります。投資の際はどういったメリットを得られるのかを重視すべきですが、安定した収入を得るためには、デメリットやリスクも十分に把握した上で投資しなければなりません。