不動産決済におけるトラブル一覧と対処法について

不動産決済に関するトラブルは数多く存在しますが、それらについて触れる前に不動産決済について簡単におさらいしておきましょう。オーナー様の中には、不動産決済という文言は聞き慣れない、という方もいるかもしれません。一般的な不動産売買の流れと併せて解説します。

不動産売買の流れ

ここでは、不動産を「売却」する際の流れについて紹介します。
まず、売却する不動産について相場を調べるのが一般的でしょう。この際、国土交通省の土地総合情報システムや、レインズマーケットインフォメーションなどを使うことでおおまかな相場は確認可能です。
次に、複数の不動産業者に対して一括査定の依頼を行います。1社だけに査定依頼を行うと損をするおそれがある他、複数の不動産業者にいちいち査定依頼を行うのは非常に面倒です。そのため、「一括査定サービス」を利用して手間をかけずに査定結果の比較検討を行うのがおすすめです。この際、不動産業者の担当者による物件や土地の実地調査が行われるケースがあるため、立ち合いできるようスケジュールを組んでおきましょう。
一括査定の結果、自分に合うと感じた不動産業者を見つけられたら、その業者と契約を結ぶことになります。これが「媒介契約」です。媒介契約は、1社のみに売却依頼を行う「専任媒介契約」と、複数社に売却依頼を行う「一般媒介契約」の2種類があり、いずれかを選択のうえで実際の売却活動に移ります。
売却活動がうまくいったら、買主との売買契約を締結するステップです。成約後、売主と買主、不動産業者などが集まって不動産の引き渡しを行います。引き渡しが完了したら、不動産売却手続きの一切が完了です。

不動産決済は売買契約の最終段階

前述した中で、不動産売買手続きの最終ステップにあたるのが引き渡しですが、不動産決済はこの引き渡し手続きとほぼ同義です。
不動産決済に際しては、売主と買主、不動産業者、司法書士らが金融機関に集まって手続きを行います。司法書士が法務局にて手続きした登記関連書類の確認、買主によるローン手続き、売主への支払い、仲介手数料の残額支払い、抵当権の抹消手続き、最後に鍵と書面の引き渡しを行って、不動産決済の一切は完了です。
ここで不備やトラブルがあると、せっかく集まったのにもかかわらず手続きを別日に延期しなければなりません。これから述べる各種トラブルについては未然に防ぐようにしましょう。

不動産決済は、不動産売買手続きにおける最終段階です。この段階でトラブルが発生すると、単に手続きが延期になるだけではなく、手続きそのものがなかったことになってしまうおそれもあります。以下のトラブル例一覧は誰にでも起こり得るもののため、今一度確認しておきましょう。

仲介手数料に関するトラブル

不動産決済時に、仲介手数料の残額を不動産業者に支払うことになります。しかし、事前に仲介手数料の額を明確にしておかないと、トラブルに発展するおそれがあるのです。これは、仲介手数料について不動産業者が正しい説明をしていなかった場合に起こり得ます。また、悪質なケースだと仲介手数料とは名ばかりで違法な金額設定を行ったり、仲介手数料は無料と伝えておきながら別の名目で高額な請求を行ったりする業者も存在するため、注意が必要です。

土地境界に関するトラブル

取り扱う不動産が土地、または戸建ての際に起こり得るトラブルです。不動産の売主は、売却に際して事前に、土地の境界について明示する義務があります。しかし、土地境界について隣地の住人が承認しないケースがあるのです。隣地の住人による承諾がなければ売却手続きは行えないため、不動産決済を進めることはできません。

地下埋設物に関するトラブル

地下埋設物とは、不動産の地下に残されたままの状態になっている、以前の建物における地下階のようなものを指します。以前の建物を解体する際に、地下階のような地下の構造物についてはそのままにして埋め戻すことがありますが、その事実を把握しているのは解体作業に携わった業者と売主だけです。ゆえに、不動産売買取引においては売主だけが地下埋設物の存在を把握していることになり、買主に知らせなければ、買主は地下埋設物の存在を知らないまま取引が終わってしまいます。売買取引の完了後、買主が地下埋設物の存在を知った場合、売主に対して損害賠償や取引の解消を請求することが可能です。売主としては賠償や契約解除のおそれがあり、買主としては「瑕疵（法的な欠陥）」のある不動産を購入してしまうおそれがあるトラブルとなります。

物理的瑕疵に関するトラブル

瑕疵については、地下埋設物以外にもさまざまな種類があり、それに伴うトラブルも同様にさまざまです。物理的瑕疵というと、雨漏り、家屋の傾き、シロアリの発生や土壌汚染などが挙げられます。特に、木造の建物や築年数の古い不動産などにおいて、物理的瑕疵の発生とそれに起因するトラブルが想定されるでしょう。

残置予定物に関するトラブル

残置予定物とは、買主の購入後も当該不動産に設置されたままである予定の備品を指します。例えば、エアコンやガスコンロなどが挙げられるでしょう。残置予定物については、売主から買主に渡される設備表を見ればその有無がわかりますが「設備表には有と記載されているのに該当の備品がなかった」というトラブルの発生が想定されます。

設備故障に関するトラブル

売り主は、設備表に備品の有無だけでなく、不具合の有無なども記載する必要があります。買主は、設備表に従い各設備の動作確認を行いますが、設備表に記載がないにもかかわらず故障や不具合があれば、トラブルに発展するおそれは大きいでしょう。

環境的瑕疵に関するトラブル

環境的瑕疵は、売主にとっては慣れた環境であっても、買主にとっては不快に感じられる周辺環境を指します。そのため、売主からすると瑕疵にあたるのかどうか不明瞭な部分があるかもしれません。しかし、環境的瑕疵を告知しない場合、購入した買主から賠償や契約解除を迫られるおそれがあるため、どのような環境が瑕疵とされるのか把握しておくとよいでしょう。環境的瑕疵としては、以下のような事象と発生原因が挙げられます。

・眺望や日照の阻害：既存の高層ビル、または高層ビルの建設計画
・心理的不快感：風俗店、葬儀場、刑務所、墓地など
・危険性：暴力団事務所、危険物取扱工場、ガスタンクなど
・ばい煙や悪臭：工場や下水処理施設、焼却炉、火葬場、養豚場や養鶏場
・騒音や振動：飛行場、鉄道、物流倉庫、航空基地など

管理規約に関するトラブル

売買対象の不動産がマンションだった場合、マンションの管理規約に関連したトラブルが発生するおそれがあります。想定されるのは、管理規約の説明不足に起因するトラブルです。売主側が管理規約について説明を怠った場合、買主側は規約違反にあたることを知らずにリフォームしようとしたり、ペットを飼おうとしたりするかもしれません。買主から「契約時に説明がなかった」とクレームがあれば、それに対応しなければいけないため注意しておきましょう。

契約解除に関するトラブル

不動産の購入に際しては、買主は住宅ローンを利用するのが一般的です。決済時にローンの審査が行われますが、審査に通れば無事契約完了となるでしょう。しかし、審査に通らなければ契約解除となってしまい、不動産業者とトラブルに発展するおそれがあります。買主のローンが通らないケースでは、多くの場合買主が購入を急いでいるため事前審査を受けていなかったことが理由として挙げられるようです。

媒介契約に関するトラブル

決済時点に限ったトラブルではありませんが、不動産業者と専任媒介契約を結んでいる場合に起こり得るトラブルがあります。それは、不動産業者が物件情報を独占し、買主と売主の双方から手数料を得ようとする「囲い込み」行為です。不動産業界では、依然として囲い込みを行う業者が存在しています。囲い込みが行われてしまうと、買い手が見つからないために不動産価格の値下げを推奨されるといった、売主にとって損にしかならない状況になりかねません。トラブルとして明るみに出る以前に、売主が気付かないケースもあるため注意が必要となります。

不動産決済では、さまざまなトラブルが起こり得ます。続いて、前章で紹介したトラブル一覧の対策を見ていきましょう。

仲介手数料に関するトラブルの場合

まず、仲介手数料は法律で上限額が設定されていることを把握しておく必要があります。注意しておきたいのは、法律で定められているのは「上限額」であり、「仲介手数料そのものの金額」ではないという点です。悪質な不動産業者の場合、「法律で決まっている」という決まり文句とともに、勝手に決めた額の仲介手数料を提示してくるおそれがあります。しかし、決められているのは仲介手数料の上限金額だけです。
その点を把握したうえで、仲介手数料の算出方法、支払い時期などを明記した契約書を発行してもらい、自身でもその内容が適切かどうか判断することが重要となります。

参考：宅地建物取引業法 | e-Gov法令検索

土地境界に関するトラブルの場合

土地境界について隣地の住人から承諾が得られなかった場合、決済時に売主と買主、および隣地の住人の3者で集まり、境界の確認作業を再度行いましょう。そして「筆界確認書が取得できなかった旨」と「3者立ち合いのもと境界確認を行ったことで筆界確認書の取得に代える旨」の2つの事項を記載した合意書を、売主と買主間で締結します。土地境界について承諾が得られなくとも、3者で立ち会って確認を行い、売主と買主間で合意書を締結した事実があれば、後々のトラブル防止につながります。

地下埋設物に関するトラブルの場合

地下埋設物のような瑕疵にあたる要素については、売主が事前に告知することでトラブル防止につながります。告知しない状態で売却しても、売主の契約不適合責任により賠償や契約解除を迫られ、結局損をすることになるでしょう。売却する不動産に地下埋設物があると把握している場合は、「告知書（買主へ瑕疵のような問題箇所を開示する書面）に記載する」「売買契約書にて契約不適合責任の免責条項を定める」ことが必要です。

物理的瑕疵に関するトラブルの場合

何らかの物理的瑕疵がある場合も、地下埋設物がある場合と同様で事前に告知することがトラブル防止につながります。また、「売買契約書における契約不適合責任の免責条項設定」も行いましょう。瑕疵が建物に関するものである場合は、「買主が瑕疵を見つけた場合、修繕費用を最大1,000万円までカバーできる」保険である既存住宅売買瑕疵保険を付けておくことをおすすめします。

残置予定物に関するトラブルの場合

残置予定物関連のトラブルを防止するためには、設備表を正しく記載することが必要です。売主自ら各設備を確認し、記載しておきましょう。

設備故障に関するトラブルの場合

設備故障についても、設備表を正しく記載しましょう。決済を完了する前に、設備表の内容と不動産の実態が合っているかどうか、しっかりと確認することも重要です。

環境的瑕疵に関するトラブルの場合

環境的瑕疵に関しても、「告知書への記載」と「売買契約書における契約不適合責任の免責条項設定」を行うことでトラブル防止につながります。

管理規約に関するトラブルの場合

環境的瑕疵に関しても、「告知書への記載」と「売買契約書における契約不適合責任の免責条項設定」を行うことでトラブル防止につながります。

契約解除に関するトラブルの場合

ローンが通らず契約解除になってしまうおそれがある場合は、ローン特約を付けてもらうよう不動産業者に依頼するとよいでしょう。ローン特約の内容は、「買主がローンの審査に通らなかった場合は、売買契約がなかったことにする」というものです。不動産業者を介さないケースでは、ローンの内容を事前に確認し、特約の有無をはっきりさせておきましょう。

媒介契約に関するトラブルの場合

囲い込みの被害に遭わないためには、以下3点について確認しておくことが必要です。

・不動産情報がレインズマーケットインフォメーションに登録されているか
・専任媒介契約を結んだ不動産業者は積極的に売却活動を行っているか
・不動産の価格設定は相場より低すぎないか

次に、不動産決済におけるよくあるトラブルを、売却の手続き順に見ていきましょう。時点ごとに発生しやすいトラブルは異なるため、把握しておくと役に立ちます。

売却前

土地境界に関するトラブルは、売却手続きを行う前の時点で発生しやすいといえます。例えば、いざ売却を行おうと思い、不動産の土地境界について確認してみたら隣地の住人と主張が食い違う、というケースがあり得えます。

売却手続き中

仲介手数料や媒介契約など、不動産業者が絡むトラブルは売却手続き中に発生しやすいといえます。専任媒介契約を結んでいる場合、不動産業者が囲い込みを行い、積極的な売却活動を怠っていることが想定されます。この場合、なかなか買い手が見つからず、不動産の売値について減額交渉をされるかもしれません。また、仲介手数料に関してよくある問題が「支払い時期に関する認識の齟齬」と「売買が成立しなかった場合の支払いに関する是非」です。前者の場合、支払いを契約時点にするか不動産決済時にするかを明確にしておかないと、トラブルに発展するおそれがあります。後者について、不動産業者によっては「売買契約が不成立の場合仲介手数料は取らない」ケースや「仲介手数料は一度売買契約が成立した場合に支払われるもの」として、たとえ契約成立後に解約となっても、仲介手数料の返還や支払いの免除は受け付けないケースもあるのです。

売却後

売却後によくあるトラブルは、瑕疵担保責任に関するトラブルです。先述した通り、売主には不動産の瑕疵について全て告知する義務があります。しかし、告知していなかった瑕疵が見つかった場合、買主から賠償を求められたり、解約を迫られたりするおそれがあります。トラブルを避けるためには、明らかに瑕疵と分かるものはもちろん、環境的瑕疵など売主としては瑕疵と捉えていないものについても自ら確認したり、買主や不動産業者に相談したりすることが必要です。

ここまでは不動産決済時におけるトラブルとその対策について解説してきましたが、ここからは、「不動産決済が中止となってしまうトラブルとその原因・対策」を紹介します。

売主における中止原因

決済時には印鑑証明書が必要です。しかし、発行日から3カ月以内の印鑑証明書でなければ無効となってしまいます。対策としては、新たに役所にて印鑑証明書を発行すればOKです。また、実印も必要となりますが、実印を忘れたり誤って認印を持ってきたりしてしまうケースもあるでしょう。せっかく決済の場に集まったその他の関係者を待たせたり、日を改めたりすることになるのは迷惑になります。そのため、「印鑑証明書については司法書士にコピーを渡し、決済日に原本を持ってくるよう段取りを決めておく」「実印と印鑑証明書の印影をあらかじめ確認しておく」といった対応が必要です。
他には、登記簿上の氏名・住所が一致しないケースも想定されます。氏名については、本籍地の役所にて登記簿謄本の取得、住所については役所で住民票（登記簿上の住所から1回のみ引越しを行った場合）か戸籍の附票（2回以上引越しを行った場合）を取得して持参すれば問題ありません。なお、戸籍謄本については2024年3月1日より「広域交付制度」が開始しているため、必ずしも本籍地の役所で取得する必要はなく、本籍地が遠い場合には便利です。

参考：法務省：戸籍法の一部を改正する法律について（令和６年３月１日施行）

決済時には「権利証（登記済証・登記識別情報）」が必要ですが、別の書類を持ってきてしまうおそれがあるでしょう。仮に紛失してしまった場合、司法書士に本人確認証明情報を作成してもらうか、公証役場にて委任状認証を行ってもらわなければなりません。いずれも事前準備と費用が必要となるため、手間を省くためにも、司法書士にコピーを渡しておき、決済日に原本を持ってこれるよう準備しておきましょう。

ここまでは、何とか当日中でも対応可能なトラブルですが、不動産に差押登記が付いていることが判明した場合、当日中に決済を行うことはできません。差押登記が付いている原因を確認し、登記の抹消手続きが完了するまで手続きは中断または中止となってしまうため、この点については特に注意しておきましょう。

買主における中止原因

買主側が原因で決済が中止になる原因は、主に2種類です。
1つ目は、そもそも代金を準備していなかったケースで、よくあるのが「住宅ローンの枠外にあたる自己資金を口座に入金していなかった」というものです。忘れずに、あらかじめ入金しておくことが必要となります。
2つ目は、住民票を忘れてしまったケースです。これに関しては、役所に住民票を取りに行けば問題ありません。

売主と買主双方に共通する中止原因

買主と売主の双方に発生し得るトラブルとしては、住民票にマイナンバーの記載があるケースが想定されます。マイナンバー記載済の住民票は決済手続きに使用できないため、改めて役所にてマイナンバーの記載がない住民票を取得しましょう。
また、本人が決済当日に同席できないケースもあります。これについては、司法書士が本人と事前に面談を行っている場合に限り本人不在の状態で手続きを進められるため、欠席することが分かっている場合は事前に司法書士、および不動産業者に伝えておきましょう。

本人に売却や購入の意思がない状態、意思確認が取れない状態だと手続きは延期か中止となります。例えば、本人が認知症を患っている場合や成年被後見人が契約を行おうとした場合などが該当するでしょう。この場合、本人や親族、司法書士や不動産業者など関係者全てを巻き込んでトラブルに発展してしまうため、注意が必要です。

なお、任意売却の場合、売買契約書の原本を忘れてしまうケースも考えられます。この場合は、自宅まで取りに戻ればOKです。

2020年4月1日から施行されている改正民法について、不動産の瑕疵に関する内容となっているため必ず把握しておきましょう。
改正前の民法では、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと変わっています。売主が行うこと自体はあまり変わりません。不動産の瑕疵について、明確に告知することが求められるのみです。とはいえ、契約不適合責任への変更に伴い「契約書の内容と合っていない場合は売主が責任を負う」ことになるため、民法改正前の段階以上に確実に瑕疵を把握し、契約書に明記する必要があると覚えておきましょう。

参考：住宅業界に関連する 民法改正の主要ポイント

不動産決済に関するトラブルが発生した場合は、担当司法書士や不動産業者に相談するようにしましょう。それ以外にも、以下のような相談先があるため、困ったときはためらわずに頼るのが得策です。

・不動産業者の営業責任者、相談窓口、および業者が所属する団体相談窓口
・弁護士や司法書士、税理士や土地家屋調査士、測量士など
・都道府県庁の相談窓口
・国土交通省各地方整備局
・国民生活センター
・住まいるダイヤル

また、全国宅地建物取引業協会連合会という公益社団法人に相談するものよいでしょう。不動産に関するさまざまな相談を受け付けている法人です。

参考：都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧

ここまで紹介してきた不動産決済におけるトラブルを回避するためには、優良な不動産業者を選ぶことが最も重要といっても過言ではないでしょう。
優良な不動産業者の特徴としては、主に以下の3点が挙げられます。

営業マンが親身に対応してくれる
不動産の売買取引において、最も接触する機会が多いのは営業マンです。取引のやり方や売却活動の進捗などでお世話になることでしょう。そのため、営業マンが親身に、積極的に寄り添ってくれるかどうかで取引の良し悪しも変わってきます。営業マンの対応を見ることで、不動産業者が優良かどうかがある程度は判断できるはずです。

売却実績が豊富である
不動産業者にはそれぞれ得意不得意がありますが、決済トラブルを避けるためには「売却実績」に注目するとよいでしょう。実績が豊富な業者であれば、安心して売買取引を進められる可能性が高まります。

囲い込みをしない
囲い込みをしない不動産業者の特徴は、繰り返しになりますが、以下の3点を確認すればおおむね判断可能です。

・不動産情報がレインズマーケットインフォメーションに登録されているか
・専任媒介契約を結んだ不動産業者は積極的に売却活動を行っているか
・不動産の価格設定は相場より低すぎないか

参考：REINS Market Information

不動産の決済時には、売主はもちろんのこと、買主、不動産業者それぞれにおいてトラブルが発生しがちです。不動産を売却しようと検討している方は、今回紹介したさまざまなトラブルとその対策、そして万が一に備えた相談先についてあらかじめ把握しておきましょう。

なお、当社では、不動産の売買取引に不慣れな方でも安心してご利用いただけるよう各種相談を承っております。お客様へ親身に寄り添いながら手続きを進めてまいりますので、お持ちの不動産売却を検討されている場合は、ぜひ当社までご相談ください。