空室対策にはリノベーション！実際の事例や費用相場を紹介

リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行い、新築よりも住まいの性能を向上させて価値を高めることです。
具体例として、壁を取り払って広い部屋を作る、キッチンを現代的で機能的なものに変更するなどが挙げられます。

リノベーションの概要

リノベーションは、住まい手のライフスタイルや生活環境に合わせて自分好みに住環境をカスタマイズできることが魅力です。また、自然災害や気候変動の影響もあり、耐震補強や断熱対策などさまざまな取り組みを行っているリノベーション会社が増えています。 なお、リノベーションは以下の3種類に分けられます。

フルリノベーション
フルリノベーションとは、建物の内装を解体して骨組みの状態から家を作っていく方法です。
構造上の制約が無い限り、間取りを自由に変更できます。
給排水管やガスの配管も交換できるため、キッチンや浴室などの水回りの位置変更も可能です。また、柱や梁の補強や断熱工事も行えるため、住環境をさらに快適にできます。

部分リノベーション
部分リノベーションとは、家の一部分をリノベーションすることです。
ライフスタイルに大きく影響するような部分だけ、間取りを変えたり設備を新しくしたりします。そのため、全体に手をかけなくても良い場合に最適です。

フルリノベーションに比べて工事の規模が小さいため、入居している部屋でも工事を進められる場合があります。

表層リノベーション
表層リノベーションとは、壁紙やフローリングなど表面的に見えている部分のみ改修する方法です。
間取りや配管や電気配線も元のままのため、費用が安く工期も短い傾向にあります。
新築のようなキレイな見た目に変えられるため、入居者様は気持ちよく過ごせるでしょう。

リフォームとの違い

リノベーションとよく似た言葉に「リフォーム」がありますが、リノベーションとリフォームは法律で定められた区別はありません。
リフォームは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを指し、一般的にマイナスの部分を修復してプラスに戻す意味で使われています。一方、リノベーションは建物を改装・改築して新たな価値や機能をプラスする意味で使われています。
新築時と同等かそれ以下の性能になる工事の場合はリフォーム、新築時以上の性能になる工事の場合はリノベーションと分類できるでしょう。
また、リフォームは原状回復や修繕が目的のため工事の規模は部分的ですが、リノベーションは再設計が目的のため工事の規模が大きくなる傾向にあります。

リフォームよりリノベーションが向いているケース

以下の目的や悩みがある場合はリノベーションが向いています。
予算に余裕があり、工期が長くても問題ない方はリノベーションを検討しましょう。

●間取りや部屋の数を変えたい
●建物の耐震性や断熱性を向上させたい
●最新の設備や防音設備などを付け加えたい
●壁紙や床材を変えたい

近年、少子高齢化や供給過多により賃貸住宅の空室が増えています。空室の発生を防ぐには、まず空室が発生する原因を把握しなければなりません。
ここでは、空室リスクや空室が発生する理由を解説します。

空室リスクとは

空室リスクとは、所有物件が空室になり、家賃収入を得られなくなってしまうことです。不動産投資では、ローンや固定資産税や修繕費用など、さまざまな費用が発生します。空室が増えると収入が減り支出の割合が多くなってしまうため、最悪の場合経営が破綻するかもしれません。
空室リスクがあるかどうか判断する際は、空室率を確認しましょう。空室率とは、所有する物件に対してどの程度の割合で空室があるかを示す数値であり、「空室の戸数÷総戸数×100」で算出できます。
国土交通省が発表した「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空室率の全国平均は18.5%です。
もし空室率が20%を超えている場合は、空室リスクが高いといえます。
参考：03 平成30年住宅・土地統計調査の集計結果

築年数が古い

築年数が古い物件ほど需要が落ちてしまい、空室になりやすくなります。 現在は物件を探す場合、検索サイトで事前に候補を絞り込んで興味のある物件を内見する流れがほとんどです。そのため、検索条件より築年数が古い物件はたとえ物件の状態が良くても候補から外されてしまいます。
また、築年数が古すぎる物件は旧耐震基準で建てられているかもしれません。旧耐震基準は震度5強程度の揺れに耐えられる程度となっており、震度6や震度7の揺れにも耐えられる新耐震基準と比べて耐震性に不安があります。そのため、安全面の観点から入居希望者に避けられてしまうでしょう。

内装や設備が古い

内装や設備が古い物件も需要が少ないため、空室になりやすくなります。
エアコンや給湯器などの設備が古いと、使用中のトラブルや故障のリスクが高まるでしょう。寒い時期に暖房が利かずお湯も出ないような状況になってしまうと、入居者様の生活の質を低下させる原因になりかねません。特に、日常生活でよく使われるキッチンや浴室やトイレの設備が古い物件は入居希望者から敬遠される恐れがあります。
また、内見者は賃貸物件を見た目で判断する傾向にあるため、内装が古びていたり汚れていたりする物件は選ばれにくいでしょう。見た目が悪い物件は、内見者にメンテナンスが行き届いていない物件と判断され、ネガティブなイメージを与えてしまいます。

競合の賃貸物件が多い

競合物件が多いと競争率が高くなるため、空室が埋まらない場合があります。
例えば、自身が所有する物件より競合物件の方が築浅で設備も充実していれば入居希望者は競合物件に集まってしまうでしょう。また、物件のスペックが同じでも競合物件の賃料の方が安ければ自身が所有する物件は選ばれにくくなります。
競合物件の数だけ入居希望者の選択肢が増えるため、オーナー様は競合物件と差別化できる独自の魅力を提供しなければなりません。

周辺環境や立地が悪い

たとえ物件そのものの条件が良かったとしても、立地や周辺の環境が悪ければ空室になりやすくなります。例えば、スーパーやコンビニから遠く、駅から徒歩15分以上離れている物件は利便性が非常に悪く、入居希望者から避けられてしまうでしょう。
また、近くに嫌悪施設がある場合も、入居希望者は抵抗を感じて入居を避ける恐れがあります。嫌悪施設とは、災害時やトラブルが発生した際に安全性が著しく損なわれる施設や、間接的に生活や健康を脅かす恐れのある施設のことです。嫌悪施設と感じる基準は人によって異なりますが、ごみ処理場やギャンブル施設や墓地などが嫌悪施設に当てはまるでしょう。
こうした施設が近くにある物件は、騒音や治安などの観点から空室になる確率が高まります。

物件が建つエリアの人口減少

そもそも物件が建っているエリアの人口が少ないと住宅の需要も落ちるため、空室が埋まらなくなります。
日本では2008年をピークに人口が減少している一方、住宅の総数は1988年から現在に至るまで増加し続けており住宅の供給過多が続いています。首都圏のように人口が集中しているエリアは賃貸住宅の需要が大きいものの、2022年は新型コロナウイルス感染症の影響により首都圏でも人口が減少しました。
日本の人口は近い将来1億人を切るといわれており、空室リスクは今後ますます高まるでしょう。

空室対策にはリノベーションが効果的です。
ここでは、リノベーションのメリットについて解説します。

家賃アップにつながる

築年数が古くなると、空室を埋めるために家賃を下げる場合がありますが、家賃を下げ過ぎると収益率が悪化してしまいます。
一方、リノベーションを行えば築年数の古い物件でも物件の価値を上げられるため、家賃アップにつなげられるでしょう。また、リノベーションによって設備やデザイン性を取り入れた物件は、手を加えていない他の部屋に比べて入居希望者が増える傾向にあります。
入居希望者が増えれば家賃を上げても入居してもらえる可能性が高まるため、家賃収入を増やせるでしょう。
家賃アップにつながれば、リノベーションにかかった費用も早めに回収できます。

入居者のニーズに合った物件にできる

リノベーションは、間取りや部屋の数を変更したり水回りの位置を変えたりと自由度が非常に高いため、入居者様のニーズに合った物件にできるでしょう。
近年では少人数世帯が増えており、ライフスタイルも変わっているため、部屋数の多い物件よりもリビングの広い物件が好まれる傾向にあります。リノベーションであれば、こうしたニーズに合わせて2DK・3DKの物件を1LDKにすることも可能です。また、収納を重視する入居者様のニーズに合わせて大きなクローゼットを新設して収納率の高い部屋に変えることもできます。
競合物件との差別化にもなるため、入居してもらえる可能性が高まります。

建て替えと比べて費用を抑えられる

リノベーションは建て替えと異なり、基礎部分や骨組みを生かして工事することが特徴です。そのため、一棟全て建て替えるよりもリノベーションの方が費用を抑えられるでしょう。
費用は工事内容によって異なりますが、アパートの建て替えの平均費用は約5000万円、フルリノベーションの平均費用は約2,400〜3,600万円といわれます。
また、省エネや耐震などの性能の向上を目指したリノベーションの場合、国や自治体の補助金制度を利用できるケースもあります。

一棟をリノベーションすれば建物の寿命を延ばせる

一棟全てをリノベーションすれば、建物の寿命も延ばせます。
建物の平均寿命は約30年といわれており、築40～50年前後で建て替えるケースが一般的です。
一方、一棟リノベーションであれば建物内部の見えない部分もリフレッシュできるため、建材の寿命まで建物を使えます。特に、鉄筋コンクリート造の建物は、メンテナンスすることで120年近く持つともいわれており、一棟リノベーションをすることでより長持ちさせられるかもしれません。
設備の一新により故障リスクも減らせるため、メンテナンスコストも削減できるでしょう。

老朽化・耐震性の不安がある場合も有効

リノベーションは、建物が老朽化していたり耐震性に不安があったりする場合にも有効です。
給排水管やガスの配管、給湯器などは必ず経年劣化してしまうため、築年数が古い物件ほど老朽化している恐れがあります。
リノベーションであれば、設備の交換だけでなく最新設備の導入もできるため、以前よりも魅力的な物件に生まれ変わるでしょう。また、築年数が古い物件は建築に使われた木材が腐食したり鉄が錆びたりして建物の強度が低下している場合があります。特に、土台の木材には白アリによる被害が発見される場合もあり、気づかないうちに耐震性を落としているかもしれません。
フルリノベーションであれば柱や梁の接合部や壁、土台や基礎部分の補強ができるため、老朽化した物件の耐震性を高められます。

ここでは、実際のリノベーションの事例を紹介します。
リノベーションについてご質問やご相談がある方は、当社までお問い合わせください。

室内のプライバシーを保護

ある物件では玄関からダイニングが見えてしまい、プライバシーが確保できませんでした。
そこで、プライバシー保護のためにモニターホンと室内扉を設置します。これにより、モニター越しに訪問者を確認できるようになり、室内扉により玄関先から室内が見えないようになりました。
また、キッチンが古く汚れも目立っていることや、ダイニングが狭く収納スペースを確保できないことも問題でした。そこで、古かったキッチンをグレードアップし、和室を洋室に変えて広めのLDK（リビング・ダイニング・キッチン）に変更します。これにより、キッチンの見た目や性能が改善し、収納スペースも確保できるようになりました。
リノベーションにより、物件のプライバシー性や快適性が向上した好例です。

間取りの変更

ある和室の物件では、LDKが狭くリビングとして使いづらいことが問題でした。
そこで、和室を広々としたフローリングのLDKに間取りを変更し、開放的なリビングにリノベーションします。押入れのふすまをスライドドアに変更したことで、洋室のイメージに違和感無く合わせました。また、壁に他の面とは違う色や柄のクロスを取り入れてデザイン性も高めています。
入居者ニーズの低い和室から人気の高い洋室にリノベーションしたことで、入居率の向上が期待できる好例です。

物件の用途変更

マンションの管理室を、2LDKの間取りにリノベーションした事例もあります。
リビングやダイニングに対面する形で作業できる開放的なキッチンにしたことで、LDKを広々とした印象にしました。キッチンの壁にはタイル、リビングの壁には他の面とは違う色や柄のクロスを取り入れて高級感を演出しています。また、キッチンの横にカウンターを設置して、家事を行うためのスペースや子どもの勉強スペースとして活用できるようにしました。
さらに、四角型の洗面化粧台を設置することで、スペースを有効活用しながらおしゃれな雰囲気も演出しています。
マンションの管理室を賃貸スペースとしてリノベーションしたことで、賃貸収入の増加が期待できる好例です。

設備の入れ替え・追加

設備を入れ替え・追加し、賃貸住宅をコロナ禍後の暮らし方に合わせた空間にリノベーションした事例もあります。
押入れのスペースをホームオフィスとしてリノベーションして、在宅ワークや家事スペースとして活用できるようにしました。また、リビングの一角に収納棚で仕切ったホームオフィスコーナーを設置し、リビングの開放感を保ちながら落ち着きのあるオフィススペースを確保します。さらに、玄関に収納スペースと洗面台を設置したことで、衣服や持ち物の除菌や帰宅後すぐの手洗いができるようになりました。
そのほか、食べ物を収納できるフードストックや各戸にインターネット回線を無料で提供できる無料Wi-Fiなどの設備も追加できます。
リノベーションにより、リモートワークや在宅時間が増えた昨今に対応した賃貸住宅を実現できる好例です。

水回りに最新設備を導入

リノベーションでは水回りに最新設備を導入して、居住性や入居者様の満足度を上げることも可能です。
最新の浴室設備には、お風呂・トイレ・洗面台が一つのスペースに配置されたタイプと同じスペースで、トイレとシャワー室を別にできるユニットもあります。もちろん、ユニットバスの無駄なスペースを減らしたり浴室を一回り広くしたりすることも可能です。また、浴室のカビを防いで雨の日でも洗濯物を乾かせる浴室換気乾燥機の導入や、洗面台の機能の向上もできます。
さらに、火が出ないIHクッキングヒーターの導入も可能です。特に、キッチンをリニューアルした物件は女性からの人気が高く、入居の決め手になっています。

外観とセキュリティの充実

建物外部のリノベーションにより、外観やセキュリティを充実させた事例もあります。
外壁を塗装したことで、耐久性と防水性を高めながら外観のイメージを一新しました。屋根にも塗装することで、屋根の耐久性と防水性を高めて雨漏りによる建物内部の劣化を防げます。また、宅配ボックスやTVモニター付きのインターホンの設置も可能です。
さらに、暗証番号を入力して解錠できる電子キーの導入もできます。カギの紛失を防止できるうえ、入居者様が変わる際も暗証番号の変更だけで済むため、安全性と利便性が向上するでしょう。
外観のリニューアルやセキュリティ設備の充実は、建物のイメージアップだけでなく、資産価値の向上にもつながります。

リノベーションを成功させるには、最適なリノベーションの依頼先を見つけることが重要です。
ここでは、リノベーションの依頼先を決める時のポイントを解説します。

専門家に相談する

リノベーションを依頼する前に、専門家に相談しましょう。
専門家の意見を取り入れることで、リノベーション会社を選ぶ基準や注意点が明確になります。特に、間取りの変更は建物の工法や構造によって難しい場合があるため、大規模なリノベーションを行う際は専門家の判断が必要です。
専門家に相談する際は、リノベーションの要望やかけられる予算や期間を明確にしておくと、工期や予算のオーバーが防げます。

リノベーションの実績を見る

依頼先の企業にリノベーションの実績があるかどうか確認することも大切です。
施工経験が豊富な企業は、多種多様なノウハウが蓄積されている傾向にあり、顧客からの信頼度も高いと考えられます。一方、保証やアフターサービスが整っていない場合もあるため、必ず事前に確認しましょう。
また、木造建築を得意とする企業や鉄骨造の対応に自信がある企業など、施工の得意不得意は企業によってさまざまです。自身のアパートやマンションの構造を確認して、その構造のリノベーションに対応できるかどうかの確認もしておきましょう。

希望する期間内に工事が終わるか確認する

リノベーションの工期は、アパートやマンションの空室期間に直結します。
希望する期間内に工事が終わらない場合は、家賃収入が下がってしまう恐れもあるため、工期通りに工事が終わるかどうか確認しましょう。

老朽化した設備や建物を補強し、入居者様のニーズに合わせられるリノベーションは空室対策に効果的です。
実際に、リノベーションにより物件の居住性や機能性が向上した事例もあります。
リノベーションは工事する箇所によって費用が変わり、特にキッチンや浴室などの水回り設備の移動は費用が高額になりがちです。リノベーションを進める際は、依頼先の実績や専門家の意見などを参考にしましょう。
当社でも相談を承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。