マスターリース契約とは？契約前に概要や注意点を押さえておこう

はじめに、マスターリース契約の仕組みやその意味をおさえておきましょう。ここでは、マスターリース契約の概要や仕組み、サブリースや管理委託との違いを解説します。

マスターリース契約とは

マスターリース契約とは、オーナーが所有する物件をサブリース会社が一括で借り上げ、サブリース会社が入居者にその物件を貸す契約方法です。サブリース会社は、物件の管理・運営をオーナーに代わって行います。オーナーは、サブリース会社から家賃収入を得られる仕組みです。

マスターリース契約の仕組み

オーナーは、所有する物件をサブリース会社に一括で貸し出すマスターリース契約を結びます。サブリース会社は、オーナーから借りた物件を自社の責任で管理・運営します。オーナーはサブリース会社から家賃収入を受け取り、サブリース会社は入居者に貸し出して収益を得る仕組みです。
また、オーナーが受け取る家賃収入は固定のケースが多く、不動産経営が立ち行かなくても一定額が支払われます。一見するとサブリース会社の儲けが出ないように見えますが、サブリース会社はオーナーに支払う家賃よりも入居者に貸し出す際の家賃を高く設定しているのです。この差額が、サブリース会社の利益となる仕組みといえます。なお、入居者はサブリース会社と賃貸契約を結ぶため、入居者からはオーナーの存在が見えません。

サブリースとの違い

サブリースとは、オーナーが所有する物件をサブリース会社が借り、サブリース会社が入居者にその物件を貸すという仕組みの賃貸経営手法です。マスターリースは一括借り上げを指し、オーナーとサブリース会社の間で契約を結びます。
一方、サブリースは転貸を指し、サブリース会社と入居者の間で結ぶ契約です。マスターリース契約はサブリースを前提とした契約となっており、どちらか一方だけでは成立しない契約形態です。
なお、実務上は両者を厳密に使い分けず、オーナーとサブリース会社の間で結ぶ契約をサブリース契約と呼ぶ場合もあります。しかし、日本語でもマスターリース契約は特定賃貸借契約、サブリース契約は転貸借契約と明確に区別されている点には注意が必要です。

管理委託との違い

管理委託とは、入居者募集や賃貸借契約の締結・更新や家賃の集金などの管理業務を不動産管理会社に委託する方式です。マスターリース契約でも賃貸物件の管理はサブリース会社に委託しますが、両者は契約形態や収益構造が異なります。
マスターリース契約の場合、入居者はサブリース会社と契約を結んでいるため、オーナーは入居者から家賃を直接受け取れません。一方、管理委託ではオーナーは不動産管理会社と入居者の両方と契約を結ぶため、オーナーは入居者から家賃を直接得られます。
これによりサブリース会社への手数料が発生しないため、効率的に利益を得られるでしょう。一方、オーナーが直接空室リスクを負うデメリットがあり、空室が発生すればその分家賃収入が減ります。

マスターリース契約には、大きく分けて賃料固定型と実績賃料連動型の2つがあります。ここでは、賃料固定型と実績賃料連動型の違いや特徴を解説します。

賃料固定型

空室の有無や家賃収入にかかわらず、一定の家賃をオーナーに支払う形態です。賃料保証型や空室保証型と呼ばれる場合もあります。
家賃が固定されているため、安定した収入を得られるほか、長期的な賃貸経営の計画も立てやすくなるでしょう。しかし、市場価格が上がっても途中で家賃を相場通りに上げることは基本的にできません。逆に市場価格が下がった場合、契約更新時に家賃の減額を求められる恐れもあります。

実績賃料連動型

パススルー型とも呼ばれる、サブリース会社が入居者から集金した家賃収入に応じてオーナーに家賃を支払う形態です。家賃収入に対して一定の割合をオーナーに還元する仕組みで、市場価格が上がれば収益も増加する可能性がある反面、市場価格が下がると収益も減ります。
また、空室リスクがあるのもデメリットで、空室の発生により家賃収入が減った場合はオーナーの収入が減るでしょう。

マスターリース契約と密接に関連している法律があります。賃貸住宅管理業法です。ここでは、賃貸住宅管理業法におけるマスターリース契約を解説します。

賃貸住宅管理業法とは

賃貸住宅管理業法とは、賃貸住宅の管理業務を適正に行うための法律です。2020年6月に成立し、2021年6月から全面施行されました。この法律が制定された背景として、賃貸住宅の管理やサブリース契約をめぐるトラブルの増加が挙げられます。
オーナーの高齢化や相続による兼業化などに伴い管理会社に委託するケースが増える中、契約内容の誤認や不適切な管理によるトラブルが問題視されました。サブリース契約でも家賃減額や一方的な契約解除など、オーナーとサブリース会社の間でトラブルが相次いでいます。
この法律はこれらの問題に対処し、賃貸住宅市場の健全な発展を促すのが目的です。賃貸住宅の管理会社に対して登録制度を設け、業務の適正な運営を確保しています。また、サブリース契約におけるトラブルを防ぐ規定も盛り込まれました。具体的な規制は次の3つです。

【規制①】誇大広告の禁止

実際の契約条件よりも好条件だと誤認させる恐れのある広告や大きく事実と異なる広告、特定の事項を表示せずに内容を誤認させる広告を禁じています。これは、マスターリース契約に関する広告をチラシ・新聞・雑誌・テレビ・ラジオ・インターネットのホームページなどで打ち出すケースが対象です。具体例として、以下の内容が挙げられます。

・「○年家賃保証」と記載しているにもかかわらず、リスクを表示せずに離れた箇所に表示している
・家賃保証をうたっているにもかかわらず、契約期間内はサブリース会社から減額請求が可能であることを隠している
・「24時間入居者対応」と記載しているにもかかわらず、休日・深夜は対応できない
・実際には実施しない賃貸住宅の維持・保全を実施するかのようにうたう
・「原状回復費用・修繕費ゼロ」と記載しているにもかかわらず、実際はオーナーから一定の費用を徴収する、費用の大半をオーナーが負担する必要がある
・正当な理由がない限りオーナーから解約できず、解約する際も家賃の数か月分を支払う必要があるにもかかわらず、「いつでも自由に解約可能」と表示している
・契約期間中はサブリース会社から解約できるにもかかわらず、「○年間一括借り上げ」と表示している

【規制②】不当な勧誘の禁止

マスターリース契約の締結・解約の際、相手の判断に影響を及ぼす重要な事項を伝えない、または事実でない内容を告げる行為を禁じています。また、マスターリース契約においてオーナーの保護に欠ける行為も違法です。具体例として、以下が挙げられます。

・家賃の減額リスクやサブリース会社からの契約解除のリスク、維持・保全や原状回復などの費用負担がある事実を伝えない
・家賃の支払いの免責期間が数ヶ月間あるのに、オーナーにその事実を説明しない
・原状回復費用はオーナーが負担する必要があるにもかかわらず、「原状回復費用はサブリース会社が全て負担する」と説明する
・大規模な修繕費はオーナーが負担する必要があるにもかかわらず、「維持・修繕費は全てサブリース会社が負担する」と説明する
・面会の強要や拘束などの行為でオーナーに不安を抱かせ、マスターリース契約の締結・更新を強制させる
・マスターリース契約の締結・更新をしない意思を示したオーナーに対してしつこく勧誘する

【規制③】契約締結前の重要事項説明及び書面の交付

オーナーが契約内容を正しく理解し、適切なリスク判断のもとマスターリース契約を締結するために、サブリース会社には書面の交付や重要事項の説明を義務付けられています。具体的には、専門知識を持っている人による説明や相手の知識・経験・財産などの状況に応じた説明などです。また、重要事項の説明から契約締結までに1週間以上の十分な時間を確保することも求められています。

ここでは、マスターリース契約のメリットを解説します。空室リスクを軽減できる点や契約の手間がかからない点、賃貸管理の手間を省ける点などがメリットです。

空室リスクを軽減できる

マスターリース契約の賃料固定型であれば、空室の有無にかかわらず家賃収入が確保されるため、空室リスクを抑えられます。実績賃料連動型でも運用実績が豊富なサブリース会社であれば、入居率が高くなる可能性があるため、自分で運営するよりも空室リスクを軽減できるかもしれません。

契約の手間がかからない

サブリース会社とマスターリース契約を結ぶだけで、入居者と個別に賃貸借契約を結ぶ必要はありません。これにより、契約書の作成や署名捺印などの手間が省けます。
また、入退去が発生してもオーナーに契約の手間は発生しないため、契約更新の手間も省けるでしょう。特に、物件の戸数が多い場合や入居者の入れ替わりが頻繁な場合に効果的です。

賃貸管理の手間が省ける

基本的に物件や入居者の管理もサブリース会社が行うため、オーナーが入居者対応や設備の点検・更新などを行う必要はありません。これらの業務は専門的な知識や経験が必要になることも少なくありませんが、実績や経験を持っているサブリース会社であれば問題なく管理してくれるでしょう。特に、本業が忙しいオーナーや不動産経営初心者にとって大きなメリットです。

不動産経営に関する実践的なノウハウが不要

不動産経営では、家賃設定や空室対策など実践的なノウハウが必要です。そのため、不動産経営初心者や収益物件を相続したオーナーは不安を感じるでしょう。
しかし、マスターリース契約を結べば入居者との契約や賃貸管理の手間を省けるため、オーナーはノウハウを持っていなくても問題なく経営できます。

相続税の節税効果が期待できる

資産を相続した場合は、評価額に応じて相続税が課されます。しかし、不動産は現金よりも評価額が低く、第三者に貸し出されている収益物件はさらに低くなる仕組みです。
また、相続税評価額は賃貸割合が高いほど低くなります。賃貸割合とは、不動産全体のうちどれだけの割合が賃貸されているかを示す割合です。マスターリース契約はサブリース会社が物件を全て借り上げるため、賃貸割合が100%となり、相続税を大きく節税できる可能性があります。

マスターリース契約にはさまざまなメリットがある一方、いくつかのデメリットもあります。ここでは、マスターリース契約のデメリットを解説します。

賃料は完全に保証されるわけではない

賃料固定型でも完全に家賃が保証されるわけではありません。マスターリース契約は賃貸借契約の一つであり、賃貸借契約は借地借家法により借主からの賃料減額請求権が認められています。マスターリース契約における借主はサブリース会社であり、サブリース会社はオーナーに対して賃料減額を請求できるのです。
なお、この問題はたびたび裁判になっており、最高裁判決も出されています。サブリース会社は、オーナーに対して賃料減額を請求できると判断されています。

敷金・礼金を受け取れない

通常の賃貸借契約では契約時に入居者から敷金・礼金を受け取りますが、マスターリース契約では敷金・礼金の支払先がサブリース会社になります。そのため、オーナーは敷金・礼金を受け取れません。
一見不公平に感じますが、サブリース会社は家賃保証や物件管理を行うため、その対価として敷金・礼金を受け取るケースが一般的です。もし敷金・礼金を受け取りたい場合、マスターリース契約時に特約として定める必要があります。

リフォームの内容は決められない

マスターリース契約では、一般的にオーナーがリフォーム費用を負担する一方、リフォームの計画や業者選定の権限はサブリース会社にあります。そのため、オーナーの希望が反映されにくい場合も考えられます。
また、サブリース会社が断りなく高額なリフォームを行い、その費用をオーナーに請求する悪質なケースもあります。こうしたトラブルを避けるためには、契約前に修繕・リフォーム費用やリフォーム内容や業者選定などを取り決めることが重要です。

ここでは、マスターリース契約の注意点を解説します。中途解約ができない点や修繕費が発生する点、契約内容が定期的に見直される点に注意です。

基本的に中途解約ができない

建物を売却する場合やサブリース会社から家賃が支払われなかった場合など正当な理由がない限り、中途解約はできません。場合によっては違約金が発生する恐れもあります。
そのため、契約内容を確認して解約条件や違約金の有無や解約通知の期限などを把握することが重要です。

建物の修繕費が発生する

マスターリース契約では、修繕費や原状回復費用を誰が負担するのか、契約時に確認しておくことが重要です。一般的には、オーナーが負担するケースが多くみられます。もしオーナーが負担する場合は、資金を準備しなければなりません。
また、大規模修繕が予測される場合はサブリース会社と協議のうえ、修繕計画を立てておきましょう。費用負担の割合や修繕内容なども事前に取り決めることで、想定外の出費を防げます。

契約内容が定期的に見直される

締結したマスターリース契約は、2～3年に1回見直されるのが一般的です。空室率が高く利益を見込めないとサブリース会社が判断した場合、家賃の減額や解約を求められる恐れがあります。
賃料固定型の場合は通常家賃を変更できない特約が含まれているケースがほとんどですが、経営が著しく悪化した場合は特約があっても減額されるでしょう。そのため、サブリース会社に管理業務を完全に委託せずオーナーも空室対策を行うことが重要です。

ここでは、マスターリース契約を生かせる状況を解説します。すぐに家賃収入を得たい、または空室リスクが高い物件を経営する場合には、マスターリース契約が効果的です。

新築物件ですぐに家賃収入を得たい時

新築物件は、全室空室の状態からスタートするため、新たに入居者を募集する必要があります。しかし、契約を結ぶまでは収入が増えないうえ、満室になるまでには時間を要するでしょう。
マスターリース契約であれば、締結した瞬間から一定の家賃収入を得られます。また、新築物件は入居者募集や契約手続きなどの業務が増えがちですが、マスターリース契約を結んでいればオーナーはこれらの業務を行う必要がありません。すぐに家賃収入を得たい場合や募集・契約業務から解放されたい場合は、手数料を考慮してもマスターリース契約がおすすめです。

空室リスクが高い地方物件を賃貸経営したい時

地方物件は価格が安く利回りも高く出やすい特徴がありますが、地方は都市部に比べて賃貸需要が低く入居率も安定しない傾向です。マスターリース契約を結べば空室リスクが高くても一定の収入を確保でき、安定した賃貸経営を実現できます。ただし、周辺の家賃相場や市況によって途中で賃料減額を求められるリスクはあります。

ここでは、マスターリース契約が向いているケースを解説します。マスターリース契約は安定した収益を得たい場合や賃貸管理の手間を省きたい場合、賃貸経営の知識やノウハウに不安がある場合に向いています。

安定した収益を得たい

マスターリース契約の賃料固定型であればサブリース会社が賃料を支払うため、空室が発生しても毎月一定額の収益を確保できます。市況や経営状況にかかわらず一定の収益を確保できるため、安定して収益を得たい人におすすめです。
ただし、前述した通り賃料固定型でもサブリース会社の経営状況や物件の状況によっては賃料の減額が求められる恐れがある点には注意しましょう。

賃貸管理の手間を省きたい

オーナー自身が物件を管理する場合、入居者募集・契約業務・入居者対応・設備の点検と更新など多くの業務を自分で行う必要があります。市場調査や経営戦略の立案なども含めると、多大な時間と労力がかかるでしょう。
また、一般管理契約を結べば多くの業務を委託できるため、賃貸管理の手間を省ける可能性はあります。しかし、入居者はオーナーと賃貸借契約を結ぶため、一般管理契約でも入居者のクレームやトラブルはオーナーの責任で対応しなければなりません。
一方、マスターリース契約であればサブリース会社が賃貸物件を全て一括で借り上げるため、全ての管理業務をサブリース会社が行ってくれます。これにより、本業や自分の時間を確保できるようになるでしょう。

賃貸経営の知識やノウハウに不安がある

賃貸経営には、不動産・法律・税務・経営の知識やノウハウが必要です。知識やノウハウがないまま経営すると空室リスクや運営上のトラブルが発生する恐れがあります。適切な空室対策を取れなければ、家賃収入が減少し、経営が立ち行かなくなってしまうでしょう。
しかし、マスターリース契約であれば集客や家賃保証などの責任をサブリース会社が負うため、知識やノウハウに不安がある人でも安心して賃貸経営ができます。

ここでは、マスターリース契約が向いていないケースを解説します。マスターリース契約の特性上、短期間で多くの収益を得たい場合や自由にリフォームしたい場合は向いていません。

短期間で利益を出したい

マスターリース契約は、安定して収入を得られますが、契約途中で市況や物件の価値が上昇しても基本的に家賃は上げられません。また、マスターリース契約の期間は5～10年以上の長期にわたるケースが一般的です。そのため、短期間で利益を出したい場合には向いていません。

自由にリフォームしたい

マスターリース契約の場合、リフォーム費用はオーナーが負担する一方、リフォームの計画や業者選定などはサブリース会社に決定権があります。オーナーの意見が反映される可能性もありますが、サブリース会社の方針によっては期待した仕上がりにならないかもしれません。そのため、自由にリフォームしたい人には不向きです。

ここでは、サブリース会社の選び方のポイントを解説します。以下のポイントを参考に、信頼できるサブリース会社を見つけましょう。

提案された内容や契約内容に納得できるか

サブリース会社から提案された内容や契約内容に納得できるかどうかが一つのポイントです。こちらの疑問や不安に対してメリットだけでなく、リスクやデメリットも回答してくれる会社は信頼できるでしょう。一方、説明がわかりづらく回答を濁す会社は要注意です。
また、家賃・委託内容・契約期間・解約条件などは契約書で定められるため、内容はしっかり確認することをおすすめします。説明を受けていない、または説明と違う内容がある場合はサブリース会社に説明を求めましょう。

会社のノウハウや実績は十分か

マスターリース契約は通常よりも複雑なため、ノウハウや実績を持った会社を選ぶことをおすすめします。サブリース会社としての実績だけでなく、賃貸管理会社として運営実績や管理物件の数があるかどうかも重要です。
ただし、マスターリース契約を中心に行っている会社の場合、選択肢が限定されます。向いているケースと向いていないケースがあるため、オーナーの意向や物件の状況に応じて適切な選択が取れるように提案してくれるかどうかもポイントです。

財務・経営状況が健全かどうか

財務・経営状況が悪いサブリース会社は、オーナーへの家賃支払いが滞る恐れがあります。サブリース会社が倒産した場合、オーナーもローンを返済できなくなり自己破産してしまうかもしれません。
こうしたリスクを避けるため、サブリース会社の決算報告書や財務諸表の確認は不可欠です。赤字が続いている、または自己資本比率が急減している場合は資金力が低下している恐れがあります。

親身に相談に対応してくれるか

サブリース会社の中には、自社の利益のみを優先する会社もあるかもしれません。親身に相談に応じてくれるかも、選定のポイントとなるでしょう。契約の内容やリスクを丁寧に説明してくれるか、連絡した際の反応が早いかなどをチェックしましょう。

マスターリース契約はサブリース会社がオーナーの所有物件を一括で借り上げて入居者に転貸する契約です。メリットとして、空室リスクを軽減できることや契約の手間がかからないことが挙げられます。一方、オーナーからの解約が難しい点や賃料が完全に保証されるわけではない点がデメリットです。
安定して収益を得たい場合や賃貸経営の知識・ノウハウに不安がある場合は、マスターリース契約が向いています。マスターリース契約を結ぶ際は、サブリース会社のノウハウ・実績や財務・経営状況などをチェックして信頼できる会社を見つけましょう。