マンション経営のような不動産投資には、投資先によって経営のコツがあるとともに、赤字に陥る要因も異なります。まずは、マンション経営の特徴や赤字につながる理由を解説します。

マンション経営が難しい理由とは

マンション経営は、マンションの一室から建物全体を所有し、賃貸物件として家賃収入を得ることで利益が生じます。マンション経営がうまくいけば老後の年金対策や相続税対策、生命保険の代わりなどのメリットがあります。しかし税金に関する専門的な知識、建築に関わる法律の知識など、マンション経営の仕組みは複雑で初心者には難しいことも事実です。なお、マンション経営には種類があり、それぞれ必要となる資金の額や特徴が異なります。

マンション経営（不動産所得）の仕組み

マンション経営による利益は、家賃収入によるキャピタルゲインと物件を売却した時のインカムゲインの2本立てです。どちらかがマイナスでも、片方でそのマイナスをカバーできる利益があれば最終的な収支は黒字です。インカムゲインの源泉は家賃収入の他、更新料や管理費、共益費や礼金も含まれます。キャピタルゲインは、物件売却時の売買費用と購入価格の和が売却価格を上回ることで利益が生まれます。一方、支出費用は「修繕積立金」「各種税金」「仲介手数料」「ローン返済金利」「売却時の譲渡所得税」などです。

赤字の理由①帳簿上の赤字

マンション経営の赤字には2種類あり、必ずしも全ての赤字が悪いものではありません。
理由として、帳簿上の赤字が挙げられます。帳簿はお金の出入りを記録するもので、家賃収入やローン返済とは関係がありません。そのため、減価償却や損益通算による節税目的や、経営上の将来的なリターンを見越した支出によって生じた赤字は問題ない赤字となるのです。

赤字の理由②実質的な赤字

もう一つの理由は、マンション経営の実質的な失敗による赤字です。具体的には家賃収入などの利益より、ローン返済などの費用の支出が上回り、収支が赤字となっている場合をいいます。また、災害など突発的事由による修繕による想定外の出費によって赤字となっている場合も含まれます。これは早急な対策が必要な赤字であり、長引くほど累積の損失額が増えてしまうのです。

マンション経営がアパートより有利な点

不動産経営を考えた際、マンションとアパートの初期費用を比べると、多額の資金を必要とするのはマンションですが、1室単位の区分所有であれば費用を抑えられます。アパートに比べマンションは耐久性に優れ、立地条件や希少性、利便性の高さから空室が出にくい傾向です。また、マンションはアパートほど利回りは高くありませんが、長期間安定的に資産形成を行えるのが魅力です。

マンション経営で赤字（失敗）に陥る理由はさまざまですが、赤字となるリスクを知っていれば対策できます。ここでは、リスク要因に対して必要な対策を講じつつ、安定したマンション経営を目指す対応策を紹介します。

事例①リサーチ不足による失敗

マンション経営は、立地環境に大きく左右されます。なじみの薄いエリアは特に注意し、最寄り駅までの距離や周辺環境のリサーチを慎重に行いましょう。相場より安くなっていたり居住地として需要があったりしても、周辺にマンションが乱立している場合は参入が困難です。また、一棟マンションは耐用年数経過後や不動産価値が下がると売却が難しくなるため、立地条件は重視しましょう。

事例②経営資金のローンに関する赤字

マンション経営（投資用マンション）を勧誘する業者は「少ない自己資金で始められる」などと持ちかける傾向があります。手元資金にゆとりのないマンション経営は、思うように空室が埋まらなかったり、災害など不測の事態が発生したりした時の損失をカバーしきれません。また、経営がうまくいかず実質利回りが低下し、毎月のローン返済のみ残ってしまう事態が発生することもあるでしょう。最終的な黒字が得られるよう、ゆとりをもった経営資金の確保とシュミレーションが大切です。

事例③マンションの入居者募集に関する赤字

マンション経営の赤字要因としてよくあるのが、空室が埋まらず家賃収入が得られないことです。マンションは賃貸物件という性質上、退去は避けられません。物件の利便性や築年数、競合物件に問題がないのに内見や入居希望者が増えない場合、入居者募集の方法に問題があるでしょう。管理会社によって「自社サイトへの掲載」「店頭看板への掲示」など募集方法はさまざまです。管理会社選びは客付けに強いところを優先し「webページに掲載された物件情報が豊富」「アクセスしやすい実店舗」「取扱い物件が多い」などのポイントをチェックすると良いでしょう。

事例④マンション入居者に関連するトラブル

マンションの入居者同士のトラブルは、物件の収益性を下げるリスクといえます。主なトラブルは、以下のようなものが挙げられます。

・家賃滞納
・ゴミ出しや駐輪場など共用部のマナー違反
・無断でペットを購入するなどの規約違反
・深夜の騒音や迷惑行為などのトラブル

管理会社や管理組合がいるため、マンションのオーナー様自身が直接トラブルに巻き込まれることは多くないでしょう。しかし、家賃滞納は運用による収入が減り、ローン返済に直接影響します。物件に悪い評判がつけば噂として広がり、新規の入居希望者を集めにくく、物件の収益性を大きく下げてしまうので注意が必要です。

事例⑤経営に伴う支出（管理費・修繕積立金）値上げによる赤字

投資用マンションを所有していると、物件の管理費の値上がりで悩む方は少なくありません。購入当初の金額から値上がりが続くと、家賃収入でローン返済をできなくなってしまうことがあります。
管理費の値上げは、管理会社ではなく管理組合全員の議決で決まります。一方的な値上げを防ぐためには、管理組合の運営に積極的に介入し、値上げの必要性や意義を十分に検証するのが得策です。

事例⑥売却に失敗したことでの収支悪化

マンション経営の収支決算は、その物件を売却した時に決まります。それまで着実に収益を得ていた物件でも、売却を誤ると売却時に一気に赤字に転落する恐れがあるのです。市場の動向を注視することはもちろん、売却金額でローン残債を返済しきれない場合、抵当権を抹消するのに追加の費用が発生することを覚えておきましょう。

マンション経営を赤字（失敗）にしてしまう事例を紹介したところで、具体的にどのようなことが学べるでしょうか。ここでは、失敗事例から学ぶ教訓をまとめてみました。

新築マンションにこだわらない

マンション経営で新築と中古どちらを選ぶかは、経営の出口戦略をどのように考えているかで変わります。出口戦略とは、投下した資金を減らさずいかに増やして投資を終了するかを指す言葉です。
所有する物件の将来にはいくつかの選択肢があり、種別（一棟か区分か）、売却（収益物件のままか更地にするか）などパターン分けされます。
長期的な資産形成を狙って新築にこだわらず、投資の着地点を考えるようにしましょう。

マンション経営の節税効果を期待しすぎない

マンション経営では、節税効果よりも収益性が重要です。不動産所得が赤字になった時、給与所得分から赤字分を差し引く（損益通算）ことで所得税や相続税を節税できます。物件の購入初年度は節税の恩恵を感じますが、やがて収支が落ち着いてくれば節税効果は少なくなってきます。経営の本筋は物件の収益性を高め、いかに利益を生むかです。節税を意識するあまり、資産そのものを減らしてしまわぬよう注意しましょう。

サブリース契約は慎重に行う

サブリース契約は、サブリースを請け負う業者が賃貸物件を一括して所有者（オーナー）から借り上げ、管理の手間を省き一定の家賃保証を受けられるものです。手間をかけずに一定の保証額が得られるため、マンション経営を行う方からは人気があります。しかし、サブリース契約に関する不当な保証額の減額や契約解除などで多くのトラブルが報告されており、消費者庁も注意喚起を行っています。リスクを踏まえ、サブリース契約の判断は慎重に行うようにしましょう。

マンション経営を失敗した時のリスクが大きさを知る

少額の自己資金でマンション経営を始められたとしても、経営のキャッシュフローには関連法規や会計、情報収集力など複雑な要素が関係します。一つの要素の予測を誤ると将来的な収益予測に大きく影響する他、計算通りに進むとは限りません。しかし、便利な不動産投資シュミレーションツールがあるため、専門的な知識のない方でも、収支や経営リスクの見通しを立てられます。ツールでは想定される年間収入や支出、売却価格、利回りなどが計算でき、詳細な情報まで入力するツールほど精度の高い結果が得られます。現実的な見通しが気になる方は試してみましょう。

マンション経営で重要なのは、投資対象とするマンション選びです。建物の種別を含め、物件選びを失敗してしまうと莫大な損失を生じかねません。ここでは、赤字になりにくいマンション選びのコツを紹介します。

経営方式

マンション経営にも一棟と区分、新築から中古物件までさまざまです。選ぶコツは、初期費用を抑えるならワンルームマンション、所有している土地を活用して収益性を重視するなら一棟マンションがおすすめです。

立地

物件は都心部（政令指定都市）周辺の立地で、最寄駅からなるべく近い物件が良いでしょう。入居者募集は駅から近いほど行いやすく、離れるほど競合物件も増え家賃の値下げ競争となりやすい傾向です。

余っている土地を活用する

マンション経営を始める際、初期費用は一棟建てのマンション購入で億単位、地方の中古マンションなら1,000万以下までと幅広くあります。この他、土地の購入費用もかかってきます。しかし、既に自己所有の土地があれば建物の工事代金で済むため、初期投資費用を少なくしてローンを組むことが可能です。実際、マンション経営に初心者の方でも、土地活用の一環で始めた方は比較的安定した経営を継続しています。

違法建築物・瑕疵物件でないことを必ず確かめる

他の同程度の立地条件や築年数の物件に比べ、販売価格が安い物件ほど慎重に購入しましょう。相場より安い場合、何かしら買い手がつきにくくなる理由があります。売り出し中の物件の中には違法建築物や瑕疵物件も含まれます。違法建築物には「建ぺい率や容積率超過」「安全基準が不十分」などあり、いわゆる事故物件は瑕疵物件です。一見すれば何も問題ないように見えますが、将来的に事故などのトラブルや訴訟リスクが高いため避けるのが賢明です。

根拠のある事業計画を立てる

金融機関のローン審査の時も重要ですが、投資用マンションのローン審査では「どのように不動産経営を行うか」をまとめた事業計画書が重視されます。金融機関側も、きちんと返済してくれるか根拠のない事業計画では、その融資希望者へは融資してくれません。事業内容や目的、詳細な経営戦略、建築（購入）予定の物件情報は丁寧に記載し、マンション経営を事業として成立させる意思があることを伝えられるように工夫しましょう。

信頼できるハウスメーカーと契約

マンションを新築する場合、建物の建設を依頼するハウスメーカー選びにはポイントがあります。
同エリアのマンション施工実績数や入居率はもちろん、実際の施工事例物件を見学しましょう。営業担当者に関しても、提案力があり建築や不動産、収支や税金の知識がある担当者を見極めるのが大切です。また、実際の工事は遅延することがあるため、余裕をもった工期であるか、トラブル発生時の対応がどうかも確認しましょう。

いくら資金面や時間にゆとりがあったとしても、経営を管理会社に任せてしまうのは得策ではありません。オーナー様自身も経営に主体的に取り組む姿勢を心がけ、要所における決断を誤らないようにする必要があります。ここではリスク管理の側面から、マンション経営のコツを解説します。

利回り

収益を測る方法として、利回りでも「表面利回り（グロス利回り）」「実質利回り（ネット利回り）」の2つが用いられます。宣伝広告に記載されているのは表面利回りが大半ですが、諸経費やランニングコストが引かれた実質利回りが本来の試算です。

税金や手数料の知識を身につける

マンション経営にあたり、どのような条件の物件を運用するかが重要であるのは事実です。実際にマンションを保有し、経営を行っていくには関連法規や諸手続きにかかる手数料、経営に関連した会計や税務の知識が求められます。不動産経営に詳しい税理士や司法書士に依頼する方法もありますが、時には経営に関するさまざまな判断を行う必要が出てきます。マンション経営が軌道に乗っているような場合でも、物件の経営者としてある程度の知識を身につけ、情報収集を行うようにしましょう。

運用中の赤字に一喜一憂しない

マンション経営のような不動産投資の場合、経営目線では自己資金の早期回収を望むものですが、管理の質を下げるようなことは避けましょう。マンション経営が成功しているといえるのは、物件売却時の最終的な収支が黒字になっている状態です。経営がうまくいっていても、物件購入の初年度は税務上の申告が赤字になることもあります。事実、空室が埋まり家賃収入が得られていれば経営上問題はありません。最終的な収支が黒字になるようなタイミングを見極め、物件を売却できるように備えておくのが賢明です。

マンションの早期売却を恐れない

マンション経営を続けていく中で、心に留めおきたいのが物件の売却についてです。毎年の税金や老朽化に伴う修繕リスクの増加を考え、早期売却を視野に入れておきましょう。物件購入の価格より、これまでの家賃収入と売却価格が上回ったタイミングの売却が理想ですが、うまくいくとは限りません。売却の際は「投資用物件の売買が得意な不動産会社に依頼する」「複数の不動産会社に査定を依頼する」「投資家目線の売却を行う」なども覚えておくと良いでしょう。

管理費を安く抑える工夫を行う

物件の管理費について、経営目線では2つの意味合いがあります。1つ目は共用部分の管理費で、分譲マンションならば管理組合や建物の管理会社に支払う費用です。2つ目は専有部分の管理費で、賃貸管理手数料委託料として管理会社に支払う費用です。なお、管理費は管理会社によって異なります。管理会社や管理方法を変更すると、管理費を抑えられる可能性があります。

家賃の見直しで入居率の改善を図る

マンションの家賃は、設定金額によって期待される受け取れる収支が変動するため、適正金額を見極めるのは困難です。家賃を決める、もしくは見直す際は競合物件の相場と利回りの2点から検討しましょう。優良物件でも、近隣物件の相場とかけ離れていれば入居率は上がりません。家賃が適正範囲でも、敷金や礼金などの一時金の高さが足かせの場合もあります。利益がでなくともローン返済分をカバーできれば良いと考えず、長期的にある程度の収益を確保できる値段を設定するのがコツです。

幅広いアプローチで入居者を募集する

物件の入居者募集は、不動産仲介管理会社ばかりが行うものではありません。近年は、物件のオーナー様自身がインターネットを利用し、入居希望者と物件をマッチングさせるサイトなどが普及しています。この他、SNSなどで所有する物件をアピールし、直接入居希望者から問い合わせを受け付ける方法もあります。もし学生向けの物件であれば、大学生協などに連絡し新入生の入居希望者を問い合わせるアプローチも可能です。

必要に応じて管理会社の見直しも検討する

数多くの不動産委託管理会社がある一方、管理方法や管理の質には差があり、同じ管理会社でも担当者次第で良しあしがあります。管理は物件の資産価値に直結するため、常に適切な管理が行われている必要があります。管理会社に不満があっても、誰か一人の裁量で管理会社の変更はできません。より良い管理の在り方について、自治組織である管理組合と協力して検討しましょう。

法人化（会社設立）の考え方

マンション経営が軌道に乗ってきた場合、法人化した方が節税になる可能性があります。マンション経営の法人化とは、個人事業として行ってきた経営を、事業を行ってきた人が株式会社（合同会社）を設立して法人名義で経営を行うことです。法人化には「所得税を減らせる」「相続税対策」「必要経費の参入範囲が増える」などのメリットがあります。不動産所得が1000万円以上、かつ所得（給与所得など）が500万円を越えているならば法人化を検討しても良いでしょう。ただし、法人化はメリットばかりではないため、賃貸経営に詳しい税理士などに相談することをおすすめします。

コツの3つ目は、マンション経営により発生する税金の納税額を抑える方法です。ここでは、経営にかかる税金を取り上げつつ、節税するコツを解説します。

マンション経営により発生する税金

マンション経営を行う上では、「不動産取得時」「不動産保有中」「確定申告」のタイミングで、以下に挙げる税金の納税義務が発生します。

各種税金の節税ポイント

続いて、各税金の節税ポイントをまとめて紹介します。

初年度は赤字になりやすい

マンション経営という性質上、初年度は空室が埋まりにくく家賃収入が少なかったり、不動産取得にかかる費用やリフォーム費用が必要だったりします。初年度以外で大規模修繕時に外壁塗装を行った際は、多額な出費が発生するでしょう。また、マンション経営には毎月の維持管理費や大規模修繕を見越した修繕費の積立、家賃下落リスクが伴います。

赤字年度は損益通算制度を活用

不動産投資における損益通算は、マンション経営の所得が赤字になった場合にのみ可能です。本業の所得から、マンション経営での赤字相当分を差し引くことで所得金額を下げ、納税額を少なくできる制度です。損益通算を行えば手元の現金（キャッシュフロー）を減らさず、会計上の赤字（減価償却費）を作れます。

損益通算できない赤字もある

不動産所得の赤字を損益通算で補えることを解説しましたが、損益通算は全ての赤字に適用するものではありません。損益通算ができないケースは以下の通りです。

・投資用物件の取得にかかった土地部分の借入金（ローン）利子費用
・別荘など日常生活用ではない物件の不動産所得による赤字
・国外の投資用中古物件の所得による赤字（令和3年度からの適応）

マンション経営のような不動産投資をはじめ、資産運用には向き不向きがあります。そのため、全ての方に共通して相性の良い投資方法はありません。最後に、マンション経営で失敗しやすい人の特徴を紹介します。

・経営資金にゆとりがない
・資金に余裕があっても、マンション経営に割ける時間のゆとりがない
・長期的視点が不足している

マンション経営を行う際は、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で物件に合った経営方針を検討することが大切です。マンション経営は長期的に安定した資産形成も可能ですが、自然災害を含めさまざまなリスクが存在します。保有する物件について、経営が赤字となった時の対応策を用意しておきましょう。また、根拠のない経営計画で経営の本質を見誤れば損失は大きくなります。経験と実績のある管理会社を見極め、マンション経営を進めましょう。